全程策划工作模块.doc

全程策划工作模块 全程策划工作模块工作阶段及内容1地块环境调研报告对项目1.5公里内的环境景观进行详细的调查和列示2市场调研报告场供求状况、项目所在区域同类楼盘现状及客户购买行为进行调研分析3土地SWOT分析及项目市场定位报告进行分析，并在市场调研分析的基础上对项目进行市场定位第二阶段析和风险评价8项目定价模拟对项目的均价和不同的住宅单位价格进行模拟9入市前营销策划报告安排10项目销售进度模拟11销售文件列示各种须准备的销售及法律文件列示12物业管理概念指引示13销售人员培训纲要要第四阶段工作深度主要负责部门策划部第一阶段对目前的经济环境、项目当地房地产市策划部对项目地块的优势、劣势、机会和威胁策划部4项目名称及VIS设计5项目概念设计建筑概念设计、环艺概念设计6项目价值判断通过对项目价值实现各要素的对比，分析项目的可实现价值7项目投入产出模拟进行静态的投入产出模拟及敏感性分项目中英文名、项目视觉识别系统设计、营销中心及工地现场包装设计部策划部策划部策划部策划部第三阶段对入市前的各种营销工作进行策划和策划部、媒介部销售节奏的策略性提示策划部策划部策划部与项目定位相适应的物业管理概念提卖点荟萃及销售人员必备质素培训纲策划部14年度创意主题阶段性的广告创意及表现主题15系列活动策划及广告表现创意部、设计部策划部、创意部、设计部、客户部营销活动的实施及广告实施购买决策的最主要的影响因素指标A地理位置B市政交通便利程度C周边生活配套完备程度（包括子女教育）D距离上班地点的远近E价格F建筑风格及外立面G户型设计及实用率H社区内绿化及环艺规划I物业管理及社区文化活动J周边社区素质及空气、噪音等污染程度K产权等法律手续的齐全L建筑质量的保证M发展商品牌和实力5个最主要因素影响购房决策的最主要的5个因素因素价值提升和实现要素对比分析价值提升和实现要素价值权重价值实现程度类比项目2本项目类比项目1类比项目3A、类比土地价值地段资源35A-1市政交通及直入交通10A-2周边环境（景观、污染）15A-3市政配套10B、可提升价值比较B-1建筑风格及立面1360B-2户型8B-3建筑布局和环艺13B- 4、小区内配套和物业管理10B- 5、形象包装和营销策划8B- 6、发展商品牌和实力c、价值实现约制因素经济、85政策因素总计加权类比值100说明以上权重为参考值，实际权重须结合项目当地现实状况确定。 项目类比价值计算楼盘A权值B已实现之价值C本项目可能实现之价值AB D本项目类比价值算术平均值（C1C2C3C4）/4项目所在板块近期同类楼盘均价类比项目1类比项目2类比项目3C1C2C3C4以上算术平均值D（15）即为本项目的类比可实现价值。 实现价值分析 1、建筑设计相当于本地区位同类物业平均值约元/平方米 2、环境景观相当于本地区位同类物业平均值约元/平方米 3、室内布局相当于本地区位同类物业平均值约元/平方米 4、物业形象相当于本地区位同类物业平均值约元/平方米 5、地理位置相当于本地区位同类物业平均值约元/平方米 6、物业管理相当于本地区位同类物业平均值约元/平方米 7、交通相当于本地区位同类物业平均值约元/平方米 8、停车位相当于本地区位同类物业平均值约元/平方米实现物业价值约为本元/平方米内外环境（室内空间/绿化）有效完善（2%）较高的首期认购率（3%5%）配套物业和功能空间（商业/休闲空间）的充分建议（2%）营销推广的高