万科2006年上海新江湾城C2地块定位报告

中国地产商域网 新江湾城 从土地到客户 从客户到产品 中国地产商域网 土地属性认知 中国地产商域网 土地属性 【 城市角色 】 【 交通条件 】 【 配套设施 】 【 环境景观 】 新江湾城 五角场 宗地位臵 杨浦区北部，五角场以北 1公里，新江湾城 城市角色 新江湾城原空军基地，定位于 知识型、生态花园城区， 占地 9,45平方公里。 中心区唯一的处女地。 产业构成 十一五规划五角场是九个城市 市级商业中心 之一。功能定位为以 大学城中央社区为特色 ，融商业、金融、办公、体育、文化、高科技研发及居住为一体的综合性市级副中心。2010年五角场地区规划有 100万办公、 50万商业 。目前项目正在进展。 【 创智天地 】 【 新江湾城 】 中国地产商域网 土地属性 轨道交通 项目东侧 侧 于据宗地距离尴尬，穿越新江湾城的 9年底才能通车。 短期内对于中高端客户还是以私家车出行为主。 道路交通 目前还没有公交系统，出行也私家车为主，从便捷性以此强弱如下： 五角场 创智天地 【 城市角色 】 【 交通条件 】 【 配套设施 】 【 环境景观 】 【 创智天地 】 【 新江湾城 】 1、四平路黄兴路沿线的杨浦北， 15分钟 ； 2、中环西南侧沿线， 最远到古北 25分钟 3、逸仙高架， 宝山中心区（ 20分钟） ； 4、翔殷路隧道、五洲大道，到 外高桥金桥 25分钟 ； 5、四平路大连路， 浦东陆家嘴 40分钟 ； 6、到人民广场和外滩 50分钟 。 中国地产商域网 土地属性 商业办公 目前 商业只有 3万，写字楼 10万。 依托于五角场、创智天地以及新江湾城内部的配套，整个板块商业总有 50万，写字楼 100万左右 ， 2010年才能基本建成， 新江湾城六大版块 教育 教育对杨浦区客户没有吸引，但是 对于外区域客户有一定的吸引力 ，同时新江湾城内已引进了 宋庆龄幼儿园，对全市的高端客户有吸引 医疗 区域医疗配套非常好，距离适中。内有一级甲等长海医院、东方肝胆等，但是医疗配套不是核心优势，新江湾城内引入 长海医院的门诊、疗养院 。 五角场 创智天地 新江湾城 复旦 【 城市角色 】 【 交通条件 】 【 配套设施 】 【 环境景观 】 【 创智天地 】 【 新江湾城 】 中国地产商域网 土地属性 五角场 目前已建成金岛大厦、亚繁商厦商业等，商业 4万、办公 8万，但是品质一般 规划中有三个中高档商业中心 1、万达商业广场。 10万平米商业 07年开业 ， 13万平米办公楼 08年入伙 ； 2、 百联又一城 07年开业， 10万平米； 3、 麦科特金亿广场 10年开业。 新江湾城六大版块 新江湾城六大版块金岛大厦 大西洋百货 亚繁商厦 万达商业广场 总建筑面积为 23万 平方米的商厦，分 沃尔玛、大洋百货 、影城和书城、家 具装饰广场、灿坤 数码广场五个组团 华联“又一城” 总建面积 10万平方米，包 括数码广场、家居广场、 运动广场等主题百货，上 海第一家真冰冰刀溜冰场， 以及拥有 12个放映厅的 多厅电影院 麦科特金亿广场 建筑面积 10万余平方 米，拟建集甲级写字 楼、商场、多厅放映 影剧院和五星级酒店 为一体的建筑群。 【 城市角色 】 【 交通条件 】 【 配套设施 】 【 环境景观 】 【 创智天地 】 【 新江湾城 】 江湾五角场现在已逐步发展成为上海市东北部的重要交通枢纽和地区商业中心，与另一个 城市副中心 徐家汇遥相呼应。 中国地产商域网 土地属性 环境景观 50万平米绿化景观。 6公里景观河道和排水河道。 生态走廊、新江湾城公园等景观。 城市中心绝版生态居住社区 环境资源以及整体社区氛围在上海具有唯一稀缺性 【 城市角色 】 【 交通条件 】 【 配套设施 】 【 环境景观 】 【 创智天地 】 【 新江湾城 】 中国地产商域网 土地属性 新江湾城 复旦大学 30万平方米 ， 计划 2008年底竣工 ，届时新校区将入住 1万名左右的学生 ， 以留学生和研究生为主 都市村庄 都市村庄是以绿色开放空间为核心的多元居住混合区域 ， 是新江湾城的 主题居住区 。 物业以小高层 、 多层为主 。 自然花园 由于引人了人工河流，该区域将形成绿化与水系充分融合的高档低密度住宅区，该区域分为两大块： 生态住宅、高尔夫商务别墅。 中央公园 智慧广场、智慧大厦、极限运动中心。 大型超市、休闲娱乐、商业步行街。 中密度住宅区、教育配套设施。 知识商务 50万平米，以知识型企业办公为主导的 “ 知识商务 ” 功能区 ，融 写字楼、旧店、公寓、美食广场和商业服务 等多种业态于一体。 新江湾城六大版块 江湾天地 上海游艇产业节点 。目前已经规划成型的项目为游艇俱乐部，与商务高尔夫、极限时尚运动中心共同构筑的新江湾城 的休闲娱乐运动主题中心。 1、复旦新校区 30万平方米， 1万名左右的学生，以留学生和研究生为主， 08年开始招生 ； 3、中央公园。 容积率在 以及占地 15万的休闲公园。 2、江湾天地，以 游艇码头为主题 的休闲度假区，包括酒店、高级公寓等。 4、自然花园。低密度的 生态住宅和高尔夫商务公寓 。 5、都市村庄。 50万平米容积率在 6、知识商务。 60万平米的办公区域，包括酒店、餐饮等 【 城市角色 】 【 交通条件 】 【 配套设施 】 【 环境景观 】 【 创智天地 】 【 新江湾城 】 中国地产商域网 土地属性 用地指标 板块内住宅 230万平米，办公约 60万平米，商业餐饮配套 20万平米，酒店2座等 目前共有四个项目在售， 森花园、上海梦想三项目，以及合生一期等，已销售约 40万平米 ，今年还将推出国兴项目， 预计明年 建面 22万方容积率 德国际公寓 建面 9万，海梦想 总建面 :15万方 容积率 :翠东森花园 总建面 :容积率 :5：住宅总建面 22万方容积率 生：总建面 :28万方、容积率 :建面 :5万方 容积率 :4：总建面 7万方 容积率 6：总建面 8万方 容积率 1 5 4 D A 游艇码头 复旦新校区 2 4 城投的推地节奏： 06年前： 生）、国汉斯）、 06年： 50万平的 后期： 【 城市角色 】 【 交通条件 】 【 配套设施 】 【 环境景观 】 【 创智天地 】 【 新江湾城 】 中国地产商域网 江湾体育公园 创智中心 创智 技园 研究创智 智中心以及后期高科技园区带来的客户，以及他们的住宅需求。 重点关注 25万平米住宅对我们的影响。 创智天地 由瑞安开发共 100万平米 ，希望依托于复旦、同济等高校成为中国硅谷。包括四部分： 江湾体育公园： 把有 60年历史的江湾体育场包装，形成以体育为主题的时尚休闲娱乐，包括一个 5万人体育场、游泳馆和一个体育馆 ，目前已全部建成。 创智中心： 2万平米的高级写字楼，适合于大型公司总部。 只租不售，基本租赁完毕，明年初公司全部入住。 创智 总规模约为 60万， 25万左右用于居住 。有三栋办公楼约 7万平米，其他为 6 7层的多层。 目前还没有开盘，预计均价 说感兴趣的客户非常多，多为欧美人、或海归 疑问：这些客户是谁？ 高科技园区： 30万平米量身定做的办公楼，预计 08年推出。 土地属性 【 城市角色 】 【 交通条件 】 【 配套设施 】 【 环境景观 】 【 创智天地 】 【 新江湾城 】 中国地产商域网 土地属性 新江湾城成长周期 06年 新江湾城 创智天地 五角场 交通 /配套 项目开发 （市场孕育） 早期开发商入场， 推广板块 ，房价初步上涨 只有私家车行交通，板块内没有基本配套 合生推广整个新江湾，城投推出造江湾体育场、创智中心商业办公 2万 开发少量 万达广场、百联又一城工程过半 古北虹桥方向 虹口、市中心方向 陆家嘴方向 城花类土地，但是未来能够改变新江湾城土地属性的因素有很多，而且这些因素还都在发展中，我们需要审视新江湾城的成长周期。 中国地产商域网 07年 新江湾城 创智天地 五角场 交通 /配套 项目开发 （板块成长） 前景明朗，板块辐射区域扩大， 区域地价上涨最快阶段 8号线和 3号延长线通车，洲大道开通 城投陆续推出南侧 50万的商务办公用地 创智中心的期产品清晰，江湾体育场开始商业运营，创智 时可能有住宅入市 预计万达广场、百联又一城开始试营业；万达写字楼开始销售； 复旦、同济中学招生，宋庆龄幼儿园入驻板块 合生一期入住，配有少量生活配套 古北虹桥方向 虹口、市中心方向 陆家嘴方向 外高桥方向 至宝钢 至南站 至人民广场 土地属性 新江湾城成长周期 中国地产商域网 08年 新江湾城 创智天地 五角场 交通 /配套 项目开发 （高端导入） 板块初步成熟，新江湾城板块以入门级富贵客户为主，板块整体均价快速上涨 本年度土地属性价值将为东北区域最佳，均价可能超过虹口区 面也同时公交改善 城投推出 区的都市村庄等， 创智天地销售创智 技园确定方案 万达广场、百年又一城商业进一步成熟，万达写字楼开始入住 复旦大学达到1万在校生规模，宋庆龄幼儿园开始招生 合生项目收尾，汉斯和 计在 C4,古北虹桥方向 虹口、市中心方向 陆家嘴方向 外高桥方向 至宝钢 至南站 至人民广场 土地属性 新江湾城成长周期 中国地产商域网 结论：新江湾城前景良好， 06年开发商入市好时点，项目后期完全可以吸引中高端客户。开发节奏是需要重点研究的问题。 09年 新江湾城 创智天地 五角场 交通 /配套 项目开发 （阶段高点） 板块成熟， 豪宅属性凸显。 创智与五角场的产业大量导入，来自本区域产业人群的客户增加。 但同时也是本板块住宅供应竞争最白热化的阶段。 年底 江湾城的交通状况彻底改善 城投推出所有用地，包括游艇码头 创智 智中心和江湾体育公园成熟 ，科技园开始上市 万达和百年成熟，其他项目上市 汉斯南侧的酒店商业动工 前期项目入住，板块人气上升，生态豪宅属性凸显 本板块内部商业办公楼开始有产业入住 古北虹桥方向 虹口、市中心方向 陆家嘴方向 外高桥方向 至宝钢 至南站 至人民广场 至淮海路 土地属性 新江湾城成长周期 中国地产商域网 土地属性 总结 板块成长 客户描述 竞争区域 06年 （市场孕育） 早期开发商入场， 推广板块 ，房价初步上涨 以本区域普通客户为主， 少量宝山、虹口区富贵客户。 两房总价 140万，三房总价 170万 宝地东、海上海等 07年 （板块成长） 前景明朗，板块辐射区域扩大， 区域地价上涨最快阶段 宝山虹口客户比例快速增加，两房总价 170万，三房总价 200万、四房总价 230万。 虹口中高端项目、本板块 08年 （高端导入） 初步成熟， 板块整体均价快速上涨 本年度土地属性价值将为东北区域最佳，均价可能超过虹口区 以 入门级富贵客户为主 。 宝山、杨浦和虹口比例相当， 还有少量其他区域客户。 两房总价 200万，三房总价 230万，四方总价 270万 本板块、 上海北区 09年 （阶段高点） 板块成熟， 豪宅属性凸显。 创智与五角场的产业大量导入，来自本区域产业人群的客户增加。 以宝山、杨浦和虹口三区 富贵客户 为主， 但客户比例覆盖到全市。两房总价 210万，三房总价 270万，四房 400万 本板块竞争白热化、 全市的高端项目 我们需要根据板块的成长周期，合理的制定项目开发策略！ 售期 2010年 中国地产商域网 相似板块成长周期分析 中国地产商域网 联洋板块 住宅演进及客户迁徙 联洋板块由内环、杨高路、民生路、景绣路四条路划定。整个板块占地 2平方公里， 250万建面，整体容积率 块内配套：大拇指广场 11万（四星酒店、家乐福、教堂相关餐饮等）、进才高级中学 。 进才中学 大拇指广场 仁恒河滨城 第九城市 水清木华 华丽家族 天安花园 联洋花园 1 3期 当代清水园 联洋年华 御景园 御景园： 10万平米， 联洋花园 ： 30万， 洋年华 :20万平， 安花园 :36万平， 丽家族 :37万， 清木华 :14万， 当代清水园 :15万， 九城市 :21万， 恒河滨城： 共 74万， 前联洋第九城市和仁恒在售，均价 手房价格为 清木华和仁恒品质最高二手楼单价 中国地产商域网 联洋板块 第一阶段（ 99 01年）整体市场从周边市场开始起步 土地属性： 地铁 2线、世纪大道开通 、陆家嘴初具规模；浦东区政府、世纪公园还未开通， 没有任何配套 产品形式： 少量多层、主要为小高和高层， 户型 110平 2房、 135平 3房为主 销售情况： 早期有五个项目开发，共销售约 30万平米， 均价 5000元，上海市场高价。 相邻板块： 源深少量上市均价 3600、 陆家嘴基本没有项目 。源深板块和陆家嘴的二线江景都为最早的浦东居住区 公园板块： 公园南浦东世纪花园 10万， 层， 01年单价 4800 客户情况： 以 陆家嘴富贵 客户为主（高级白领），地铁对浦西客户导入没有实际意义。 背景： 1、碧云社区当时已有国际学校和医院，但住宅供应有限 2、政策导向。 蓝印户口和推税，拉动板块房价。 中国地产商域网 联洋板块 第二阶段（ 02 04年中）新上海富贵移民 土地属性： 浦东区政府、世纪公园投入使用 ，科技馆艺术馆动工，板块内进才中学和大拇指广场动工 产品形式： 小高和高层，户型 110平 2房、 135平 3房为主 ， 销售情况： 共销售约 40万平米， 均价 7000元 相邻板块： 陆家嘴和源深板块开始大面积拆迁， 陆家嘴均价 10000、源深 5000 公园板块： 公园东开始入市，单价 李嘉诚开发御翠园，公园南初步形成规模 均价 6000元 ， 公园西均价 1万 板块客户： 陆家嘴的富贵、 新上海富贵移民 为主，取消内外消房，金桥张江外籍客户进入日韩客户进入 中国地产商域网 联洋板块 第三阶段（ 04年中 06年）外籍高端介入 土地属性： 土地完全成熟。板块内进才中学和大拇指广场投入使用， 产品形式： 高层为主，面积扩大， 130平两房、 150的三房 销售情况： 均价 相邻板块： 陆家嘴均价 25000、源深 1万 公园板块： 公园南 1万元、公园东 4万、公园西 客户情况：陆家嘴的富贵、金桥、张江的高端客户、投资客户 1、 04年底联洋板块已销售 70，后期投资客才进入，说明联洋的投资客不是占主体。 2、相反源深板块由于开发稍晚，所以投资客比例较大。 3、由于联洋板块高开，高端人士的流动性大。 中国地产商域网 联洋板块 总结和意义 1、联洋板块开始是舒适型的 型较大。六年后已变成 对新江湾城的意义： 1、新江湾城相当于联洋加上公园东两个板块（大面积的公寓产品和别墅产品）； 2、新江湾城和五角场类同，但存在同时开发的环境，这点略不同于联洋； 3、新江湾城入市一定为周边富贵 2客户，以周边大学为主； 4、新江湾城的客户进入顺序大致为：本区域（杨浦、宝山）的中高端 区域外的高端客户 外籍高端客户。本区域投资门槛过高是投资客比较非常少。 2、 早期地铁 2线根本没有带来浦西客户，后期客户不看重地铁； 3、在初期基本没有配套的时候，还是以本区域的陆家嘴客户为主；中期配套开工后，尤其是进才中学对区域外的新上海人非常有吸引力；后期社区完全成熟后外籍客户在才会进入，大多以租为主； 4、除了板块内部少量生活配套，其他都是公共城市配套（区政府、科技馆、世纪公园等），但是对于消费者心理预期有非常大的作用。 中国地产商域网 从土地到客户阶段的核心结论 通过分析联洋板块，新江湾客户的进入顺序为： 周边中高端客户区域外的高端客户外籍高端客户。周边中高端客户进入选择中大户型产品。 江湾城内部属于较差 ， 09年前由于板块处于成长期， 进入的客户量小，而且交叉，竞争最激烈 ； 09年后板块成熟，客户迁徙最大化， 进入差异化竞争阶段。 新江湾城的整体规划、自然条件优越，和城市关系密切， 目前是 后会成为高端的 地 : 客户 : 中国地产商域网 目标客户研究 中国地产商域网 周边中高端客户访问 万达广场的销售经理 杨浦北部的客户两级分化严重，二军大的那些医生一家三口人两辆车，周围有三处房子，中原板块的那些开鲁新村的每个月就一两千 。 合生江湾 1号销售人员 宝山客户来看楼，首先看哪个位置好，再问这房子还有没有，最后再问价格 ，看一两次就交钱了。我们都喜欢宝山客户。 城投新江湾城推广负责人 新江湾城里面的复旦校区是以留学生和研究生为主，还有 6个中外联合学院，档次比老校区和张江要高很多的 。 宝地东销售人员 杨浦人看重房型，一定要通透的方正的，消费习惯是比较保守的，基本都是首付 50以上的 。 中国地产商域网 周边中高端客户的定性描述 在杨浦购房的中高端客户主要包括： 宝山客户（宝钢产业链的企业主）、杨浦中高档客户（政府官员、高校老师、中小企业主） ； 高校老师 比较恋地 ，不愿离开高校区 ，复旦新校区未来会导入大量高端客户； 宝山客户比杨浦客户的 支付力更强 ，购房习惯也不相同； 杨浦人买房中看重房型， 情愿贵一点也要通透的方正的 ，支付能力较强，但是消费习惯比较保守，首付比例高 。 杨浦中高端客户目前的 居住品质较差 ，一些客户已经搬离老房子； 中国地产商域网 通过项目看客户 宝地东花园 海上海花园 建德国际公寓 上海梦想 合生江湾 1号 中国地产商域网 客户初步判断 从现有项目的市场反馈， 验证我们对土地属性的判断 建德国际公寓 上海梦想 翡翠东森花园 合生国际 E 新江湾城板块有四个项目在售， 德国际公寓、东森花园、上海梦想 三项目，以及 合生一期 ， 已销售约 40万平米 。 只有合生和 他三个项目更接近外围项目。 虹口的宝地东和海上海吸引了目前虹口和杨浦的高端客户，也加入此次判断。 新江湾城的土地属性非常优越，初步判断完全吸引上海北部的富贵客户。 美国汉斯 中国地产商域网 杨浦南板块 土地属性 杨浦内环、大连路沿线、靠近大连路隧道和地铁四号线、目前周边为待拆迁工厂，未来预期有 10万平米商业配套 小区规划 住宅占地 6万 ,建面 17万 产品形态 24 27层的高层、 2梯 4户， 2梯 3户、 两房 100平 60%、 三房140平 30%，少量四房和复式。 销售情况 均价 精装修 1500元 /平， 两房 140万，三房 180万。从 05年 8月开盘供销售 534套，销售速度 70套 /月，售率保持在 90左右。 三房比两房好买、复式单位基本都是内部定购 客户组成 45来自杨浦南部（政府官员、北外滩的航运私营业主、烟厂等） 、 20来自虹口、 17来自宝山（由于开发商为宝钢）、 10来自浦东等。 宝地东花园 土地属性 杨浦内环、大连路沿线、毗邻杨浦老商业中心控江路、靠经地铁 4、 8号线 小区规划 占地 建面 21万 ， 其中住宅 万平方米 ， 12万 产品形态 20层的高层、 2梯 4户， 2梯 3户、 三房 150平 40、四房190平 20，少量 两房 120平一房 90平。 销售报价 均价 精装修 2000元 /平， 两房 180万，三房 230万、四房 300万。 06年 9月开盘，近 100套房一抢而空。 客户组成 50的杨浦南部客户， 40的虹口客户 海上海花园 1、两项目的主力客户都为杨浦南部客户； 2、目前杨浦内环板块的单价上限为 力三房为 140 150平。 3、两项目的三房四房比两房好卖，复式产品非常稀缺； 4、 杨浦土地未来供应量大，和新江湾城长期竞争杨浦南客户。 中国地产商域网 建德国际公寓 上海梦想 中原板块 土地属性 新江湾城边缘， 靠近老的中原板块 小区规划 建面 9万 ， 容积率 品形态 小高层， 100 110平的两房， 120的三房一卫， 130平三房两卫 销售报价 均价 两房 90万，三房 110万（ 50）。 04年12月开盘， 30套 /月 客户组成 中原板块、杨浦青年之家 土地属性 新江湾城边缘， 靠近老的中原板块 小区规划 建面 15万 ， 容积率 品形态 小高层， 100平两房， 130的三房 销售报价 均价 两房 100万，三房 120万（ 60）。 04年 12月开盘， 60套 /月， 复式产品抢购 客户组成 中原板块、杨浦青年之家 1、两项目都以中原板块的改善性客户为主； 2、单价上限为 1万，两房销售相对较差，两房总价 90 100万，三房总价 110 120万，四房总价 300万； 3、三房四房比两房好卖，复式产品由于总价较高，销售一般。 4、中原板块和新江湾城两房竞争交叉，三房不交叉。 中国地产商域网 新江湾城板块 土地属性 新江湾城核心地段，南侧看中心公园、西侧为复旦新校区、北侧规划为游艇码头，东侧为 小区规划 36幢 11 建面 28万，品形态 96 110平的两房 65， 140 148平的三房 30，少量复式四房 。 以两梯三户为主。 销售报价 均价 两房 110房 185 06年 4月开盘，累计共推出 661套，已销售 543套，销售率 82。五个月共销售 平均 100套 /月 客户组成 杨浦高校老师、政府官员、宝钢客户等 1、以高校老师，政府官员和宝钢客户为主； 2、 140的三房是主流产品，比两房好卖，而且溢价能力较强； 3、目前两房的价格上限为 旦突破销售不畅；目前三房最高价为 层复式的最高价为 售通畅。 合生 1号 中国地产商域网 板块分析总结 宝地东 海上海 建德 梦想 合生 产品 两房 100平、 60 120平、 10 100平 100 110平、 30 92 110平、 65 三房 140平， 30 150 160平、 40 130平、 50 130平、 40 140 148平、 30 四房 190平、 25 少量 180平、 10 复式 少量，溢价超强 少量 少量 240 270平，溢价超强 土地属性 价 售情况 三房好卖，复式保留， 70套 /月 所有产品抢购 三房较快， 35套/月 三房四房较快， 35套 /月 三房、复式较快， 100套 /月 客户 50的杨浦南部客户， 20 40的虹口客户 中原板块改善性 杨浦高校老师、政府官员、宝钢客户等 1、三个板块客户不流动，板块相对独立； 2、未来杨浦有大量土地供应，在新江湾城板块成熟前，杨浦南部客户很难进入，杨浦外客户可能会跳跃进入新江湾城； 3、三板块都是三房比两房好卖，说明三房为主力户型； 4、两房的单价上升空间有限，尤其在 5、 只有合生的目标客户同 一步对合生进行深入研究。 中国地产商域网 合生 1号的深入研究 整体形态 中档项目，中规中矩均好，没有清晰的中心景观； 单体的景观价值等次不清晰； 产品形式不纯粹，城市界面相对凌乱； 鱼骨的车行流线破坏中心景观，底层同外界没有隔绝； 中国地产商域网 合生 1号的深入研究 两房 产品 面积 单价 总价 客户 备注 南北通透中间户型 110 11200 123万 1、宝山小太阳； 挑楼层挑总价，价格明感 2、杨浦青年之家 嫌房间偏小，注重生活享受 南北通端头户型 110 11400 125万 杨浦青年之家 注重生活享受 杨浦青年持家、老人一代 有投资意识，一次性付款比例高，老人付钱 三个南向采光，不通透 96 11000 106万 外地来沪的青年之家 看重复旦，父母给子女买房 杨浦青年之家 婚房属性 一梯两户打通 110 2 10900 225万 杨浦孩子三代 有投资意识、考虑过 1 7单元的三房（总价 220万）占两房客户的 510 杨浦后小太阳 中国地产商域网 合生 1号的深入研究 三房 产品 面积 单价 总价 客户 备注 南侧看公园三房 140 15500 217万 杨浦后小太阳 公园景观、升值潜力 中心园林三房 148平 15800 234万 宝山后小太阳 希望能加多一个房间、加大卫生间和厨房面积 中心园林 3+2模式 240 15000 360万 宝山孩子三代、富贵 2 自住考虑用四房户型替代，还是有什么投资考虑 前排景观三房两套打通 280 15500 434万 杨浦富贵 2 看重院子 中国地产商域网 产品 面积 单价 总价 客户 备注 复式 中心园林复式 278 17000 472 宝山富贵 2 注重视野开阔，房间数等实用功能 前排景观复式 240 16500 396万 富贵 2（杨浦政府官员） 稀缺景观、复式的产品感受 合生 1号的深入研究 中国地产商域网 合生 1号的意义 1、新江湾城的整体环境是客户购房的首要驱动力； 2、 主要利润贡献 宝山客户 。支付能力强，更喜欢安静的中心景观位置，喜欢高楼层视野开阔。三房四房需求非常大。 3、 主力产品 杨浦客户 。更喜欢看公园景观的前排单元。对居住细节要求高，看重露台等附加值东西，对复式的产品感受有追求。 4、 补充产品 两房 。单价上限为 且销售相对较慢。 中国地产商域网 产品 面积 单价 总价 客户 其他 两房 南北通透中间户型 110 11200 123万 1、宝山小太阳； 挑楼层挑总价，价格明感 2、杨浦青年之家 嫌房间偏小，注重生活享受 南北通端头户型 110 11400 125万 杨浦青年之家 注重生活享受 杨浦青年持家、老人一代 有投资意识，一次性付款比例高，老人付钱 三个南向采光，不通透 96 11000 106万 外地来沪的青年之家 看重复旦，父母给子女买房 杨浦青年之家 婚房属性 一梯两户打通 110 2 10900 225万 杨浦孩子三代 有投资意识、考虑过 1 7单元的三房（总价 220万）占两房客户的 510 杨浦后小太阳 三房 南侧看公园三房 140 15500 217万 杨浦后小太阳 公园景观、升值潜力 中心园林三房 148平 15800 234万 宝山后小太阳 希望能加多一个房间、加大卫生间和厨房面积 中心园林三房148平 92平两房 240 15000 360万 宝山孩子三代、富贵 2 自住考虑用四房户型替代，还是有什么投资考虑 前排景观三房两套打通 280 15500 434万 杨浦富贵 2 看重院子 复式 中心园林复式 278 17000 472 宝山富贵 2 注重视野开阔，房间数等实用功能 前排景观复式 240 16500 396万 富贵 2（杨浦政府官员） 稀缺景观、复式的产品感受 1、杨浦后小太阳、宝山小太阳客户 三房； 2、宝山孩子三代 四房； 3、杨浦宝山富贵 2 复式户型； 4、杨浦青年持家或老人一代 两房。 三房、四房以及复式类产品 中国地产商域网 高校教师： 杨浦是上海著名的高校区，区域内共有 17所高校，其中复旦大学有正副级教授 1350人，同济大学有正副级教授 1800余人，估计整个高校区会有超过 5000名教师拥有教授或者副教授职称； 据了解普通教授的正常收入为 10外面有项目带年收入可以达到 50万左右的教授约占 20%，估计有 1000余名。这部分教师有很强的购买力，年纪大多在 35于改善型需求，三房或以上房型，面积需求在 150平米以上。 每年留校的学生也不少，复旦每年大概有 200名左右研究生留校任教或者其他岗位，这其中有不少有购房需求的，由于是首次臵业，一般选择两房，总价控制在 100万以内。 杨浦后小太阳、青年持家、富贵 2典型 中国地产商域网 宝钢员工及宝钢上下游产业链上相关私营业主： 宝钢共有正式员工约 15000人，其中管理人员约占到了 30%，这部分中层管理者一般都有福利分房，集中在宝钢新村，居住面积在 120平米左右，但宝钢新村房龄大多已经到了 10年左右，所以这部分员工有比较大的换房需求，而且购买力很强，尤其是双职工。这部分人对新江湾的关注度很高，首先是环境，其次是交通，从逸仙高架车行大约只需要半小时，他们大多需求 3房及以上，面积 150平米以上； 宝钢周边从事外部协助产业的人员到了 5万之众，这部分人员中有很多是自己经营着小型公司的私营业主，收入甚至超过宝钢的员工。由于和宝钢有紧密的业务联系，所以居住地大多在宝山和杨浦附近，这部分人有自己的社交圈，口碑传播力极强，大多需求 4房及以上，面积在 200平米以上。 宝山后小太阳、孩子三代、富贵 2典型 中国地产商域网 政府官员： 杨浦和宝山政府官员都具备很强的购买能力，从合生江湾国际公寓的成交情况就可以看出： 目前成交的合生江湾国际公寓的顶楼复式总价在 320万左右，目前成交的 7套顶楼复式全部由地方公务员消化； 中国地产商域网 市区客户： 市区客户可以大致分为三类人： 1、对杨浦和新江湾有一定的了解，同时看好新江湾未来的发展，购房目的可能自住，也可能用作投资； 2、万科品牌的忠诚追随者。他们对万科有着极高的信任度，且有极强的购买力，投资的可能大于自住； 3、随着“创智天地”和新江湾 拥有大体量的办公场所，很多大型公司都会入驻，这些公司的高级白领甚至金领因为工作便利会购买，需求大多为两房或三房。 中国地产商域网 三房四房平面客户的关注点 景观 /户型功能性 三房四房平面核心客户共性总结： 核心客户（杨浦后小太阳 /宝山小太阳）的房屋价值 放松、休息、距离近 房屋特征需求差异点： 杨浦后小太阳： 景观、户型功能性 宝山小太阳： 安静 /视野开阔 /楼层高 /孩子教育 客户的关注点 房屋特征需求共同点： 新江湾城的生态环境 /户型功能性 中国地产商域网 复式客户的关注点 复式居住感受 /景观 /居住功能 复式核心客户共性总结： 复式核心客户（宝山杨浦富贵 2）的房屋价值 身份地位的象征 客户的关注点 房屋特征需求差异点： 杨浦富贵 2： 类别墅的居住感受 /景观 宝山富贵 2： 安静 /景观 /户型功能需求 房屋特征需求共同点： 新江湾城的生态环境 /类别墅的居住感受 中国地产商域网 市场竞争 中国地产商域网 杨浦区住宅土地供应 宗地区域市场 地块名 位臵 受让人 用途 占地 建面 容积率 现状 预计上市时间 茭白园路南侧 4402地块 江南路东，茭白园路南 住宅 7767 16310 迁中 ; 2008 杨浦 81街坊 江浦路昆明路 住宅 动迁中 ; 2008 霍山路通北路项目 住宅 6712 18480 迁中 ; 2008 榆林路 839号地块 住宅 动迁中 ; 2008 闸殷路项目 闸殷路，军工路 住宅 38667 动迁中 ; 2008 229街坊地块 图们路西、长白路北、安图路东、延吉东路南 内中环 住宅 47601 119003 迁中 ; 2008 杨浦 232街坊 延吉东路松花江路 中外环 住宅 动迁中 ; 2008 杨树浦路、福禄路地块 杨树浦路、通北路 内中环 住宅 土地平整未开工 ; 2008 新江湾城 杨浦区江湾城路 中外环 上海城投 住宅 108200 75740 地平整未开工 ; 2008 惠民路地块 住宅 土地平整未开工 ; 2008 平凉路 1180号地块商品房项目 平凉路 1090号 住宅 10131 20,261 2 土地平整未开工 ; 2008 国云项目（ 住宅 土地平整未开工 ; 2008 平凉路 1090号 平凉路 1090号 住宅 7395 18,398 地平整未开工 ; 2008 新江湾城 杨浦区江湾城路 上海城投 住宅 114300 80,010 地平整未开工 ; 2008 新江湾城 杨浦区江湾城路 上海城投 住宅 117300 211140 地平整未开工 ; 2008 杨浦 128街坊西南基地 杨浦 128街坊 住宅 11949 33457 地平整未开工 ; 2008 杨浦区赵徐家宅二期（民庆人家） 项目 闸殷路 内中环 住宅 89,000 土地平整未开工 ; 2008 新江湾城 杨浦区江湾城路 中外环 上海城投 住宅 143400 229440 地平整未开工 ; 2008 新江湾城 杨浦区江湾城路 中外环 上海城投 住宅 910566 928777 地平整未开工 ; 2009 从杨浦区未来土地供应结构来看， 主要以商办类综合用地为主 。 未来三年杨浦区住宅供应大致约为 160万方，但大多集中在新江湾城板块，尤其是新江湾 杨浦其他地区的供应量仅为 10万平米。 中国地产商域网 杨浦区在售项目 楼盘名称 板块 均价 总建面积 上市面积 成交面积 房型配比 客户来源 1房 2房 3房 4房 复式 星云苑 中原板块 8072 80000 52039 48760 61% 36% 3% 本地改善型和动迁户 建德国际公寓 新江湾城 8661 70000 58801 31093 8% 46% 41% 5% 本地改善型和新上海人 新江湾城雍景苑 新江湾城 9527 150000 87268 63228 1% 56% 34% 9% 本地改善型和新上海人 合生江湾国际公寓 新江湾城 10994 282880 65173 50940 1% 77% 21% 1% 本地及其他区域改善型新上海人 东森花园 新江湾城 9392 68499 26201 16976 12% 60% 28% 本地改善型和新上海人 海上财智商务中心 五角场板块 10406 63052 8830 2324 40% 20% 40% 本地改善型 华谊星城名苑 东外滩 10151 47700 32395 31549 50% 50% 本地改善型 宝地东花园 东外滩 12534 170000 54131 49039 64% 35% 1% 本地改善型 中轩丽苑 东外滩 9536 48000 29006 28302 82% 18% 本地改善型和动迁户 珠江香樟南园 东外滩 12729 80000 63036 54779 75% 23% 2% 本地改善型 海尚佳园 东外滩 10064 60000 59314 40580 32% 46% 17% 5% 本地改善型 恒阳花苑 控江路块 12177 130000 93934 56334 45% 38% 17% 本地改善型动迁户 靖宇家园 黄兴绿地 9326 52000 47293 38927 1% 70% 29% 本地改善型 韵都城 黄兴绿地 11617 90000 17835 4395 17% 83% 本地改善型 金宇名邸 黄兴绿地 9722 64767 40302 8453 5% 75% 14% 5% 1% 本地改善型 林绿家园 五角场 9471 21243 33928 27659 25% 57% 18% 本地改善型 合计 1478141 553338 在售项目剩余面积： 90万平米 宗地区域市场 中国地产商域网 杨浦市场供求关系 （ 宗地区域市场 中国地产商域网 杨浦市场供求关系 （ 1507090103050以上 合计 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 供应 成交 1703 789 1966 1408 1404 1003 215 0 465 465 825 825 236936 221361 4414 3577 916 916 606 406 1278 427 2772 2772 135070 116709 9733 6656 6966 5585 3360 2966 210 210 696 696 558 307 220180 147405 22442 18155 1933 1237 4967 4181 1929 1703 1673 1439 5839 5839 256702 186374 9001 5373 1111 547 406 406 655 655 96