万科集团对511文件解读

万科集团对 511文件解读 导言 保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在 房地产投资规模过大 ，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题 。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题 ，努力实现商品住房供求基本平衡， 切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展 ，现提出以下意见： 【 总结 】 四大问题 ， 两大目标 重点解读 从理论上看， 房地产投资规模过大 和 商品住房价格上涨过快 是相互矛盾的，没有任何市场化手段可以同时加以控制。 将二者同时提出，意味着政府在意图稳定房价的同时，仍未放弃对房地产投资导致原材料价格上涨和开发信贷风险的顾虑。放贷条件和负债率的控制不会放宽。 控制投资规模将限制供给，打压需求又将增加普通购房者负担。因此政府主要将通过调整供应结构 来稳定房价，以行政手段管制价格和土地资源配置，以增加较低价位住房的供应量和在整体供应中的比例。 对开发商价格串谋、自我炒做哄抬房价的说法，部分被政策制定者采信，而市场中也确实存在一些不规范和投机取巧的行为。对“ 市场秩序混乱 ”的整治措施将缩小房屋销售中的自由度，许多销售技巧将遭受池鱼之殃。 一、强化规划调控，改善住房供应结构 各地要根据本地房地产市场需求情况， 尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排 。 住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主， 并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例 ， 尽快向社会公布 ，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查。 各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时， 要严格控制低密度、高档住房的建设 。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件， 房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件 ，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管， 对 2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。 重点解读 政府将以更多行政手段介入土地资源的结构性分配。地方政府土地出让利益最大化的取向将受到抑制，财政平衡能力将受到挑战，征收不动产税的步伐可能加快。 低密度、高档住房的土地供应将会减少。但供应减少并不意味着其价格一定会上涨，因为政府将不吝于对高档住宅需求进行打击，包括税收手段和最严厉的信贷限制。高档住宅市场最可能的情况是供应、需求双双萎缩，部分富有家庭进一步改善居住条件的愿望将落空。 “双控房”实施标准是一个重大悬念。 对地方政府城市规划、土地供应的计划性作出了更高要求 ，如得到落实，对开发商的投资预计将有所帮助。 二、加大土地供应调控度，严格土地管理 各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构，供应方式及供应时间。 对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。 要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。 要进一步完善土地收购储备制度， 积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本 ，提高普通商品住房用地的供应能力。 要严格土地转让管理， 对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让， 依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定， 对超过出让合同约定的动工开发日期满 1年未动工开发的，征收土地闲置费；满 2年未动工开发的，无偿收回土地使用权 。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。 重点解读 部分意识到了土地供应是制约房价的关键因素，并提出市场化开发土地的构想。这是 511通知中的 最大亮点 。如能落实到实处，将有助于尽快稳定房价，避免出台存在更大副作用的后继措施。 一级土地开发可能成为新的商业机会。 对于已出让土地的再转让，目前只有完成投资比例和取得土地证等少数限制，但不排除做出进一步限制的可能。 何谓“未动工开发”，目前并未做出明确解释。 三、 调整住房转让环节营业税政策 ，严格税收征管 要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。 自 2005年 6月 1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 ；个人购买普通住房超过 2年（含 2年）转手交易的，销售时免征营业税； 对个人购买非普通住房超过 2年（含 2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。 重点解读 与此前的营业税政策相比，有两点变更。第一是，转让普通住宅的免税年限由一年提高到两年。第二是，对于不足两年转手的住房，由按照差额征收改为全额征收。 税收优惠的取消，对于投资性购房者的影响极大。 由于 6月 1日起即实施新税率，此后抛售已无意义，更多投资购房者将因选择等待而被套牢，或转为出租。因而短期内市场价格不会因为抛售而产生重大波动，但投资型购房者的被逐出将影响长期需求及价格。 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险 人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实 商业银行授信工作尽职指引 ，切实加强贷前调查，贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产信贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。 【 解读 】 信贷管理方面并无特别新规出台，但如前所述，缴贷条件和负债率的控制不会放宽。此外为了控制购房需求，央行仍可能对最高按揭比例进行统一管理 。 五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费 为了合理引导住房建设与消费、 大力发展省地型住房 、在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面， 对中小套型、中低价位的普通住房给予优惠政策支持 。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件： 住宅小区建筑容积率在 套建筑面积在 120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 各省、自治区、自治市、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20。 各直辖市和省会城市的具体标准报建设部、财政部，税务总局备案后，在 2005年 5月 31日前公布。 重点解读 此条实际是一个豁免条款。虽然不能明确对于满足条件的“普通住宅”，究竟是会出台新的优惠政策，还是限于保留现有优惠政策，但可以预计的是，这一标准将成为一个分水岭，成为后续措施的受打击和免受打击范围的最重要划分依据。 这也说明 511通知已经意识到此前住宅市场存在的超前消费心理，意识到引导消费的重要性。如能得到有效落实，将有助于稳定房价任务的尽快完成。 按 511通知要求，普通住房的省级标准已在 5月 31日之前确定，大多数城市基本用足了 511文件规定的 144平方米和 144浮动上限。 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 各地要按 经济适用住房管理办法 （建住房 200477号）和当地政府的规定。落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价， 控制套型面积和销售对象 ，切实降低开发建设成本， 建设单位利润要控制在 3以内 。有关具体要求在 国有土地划拨决定书 中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。 各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧 开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查 ，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。 城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县任命政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。 重点解读 经济适用房此前存在的最大问题，不是总量多少，而是户型过大和销售对象错位。 意见 已经意识到这一问题。 意见 提出了“城镇最低收入家庭”概念，以其作为住宅保障的主要对象，在解决思路上以廉租屋作为主要手段。这都是值得欢迎的亮点。 经济适用房建设单位利润控制在 3以内，看似无利可图。但经济适用房完全不存在销售问题，资金周转速度快，如果配套信贷、税收方面的优惠政策，仍可能达到不错的净资产收益率。 七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为 根据 中华人民共和国城市房地产管理法 有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房、推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要依法从严处罚，并向社会公布。 重点解读 本条主要针对炒房和自我炒做抬高房价的现象而设定。禁止预售房转让，可以增加炒房者的操作周期和操作成本，有助于尽快稳定房价，使行业获得更确定的政策环境。 囤积房源、发布不实价格与销售进度，企业即使不是有意为之，也可能因疏忽而损害自身形象。 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度 各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租凭价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态检测制度。加强对建设用地供应，土地价格变动情况的检测分析，科学预测商品住房对土地的需求，各有关部门要加强信息沟通与整治，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度。稳定市场心理预期，促进市场理性发展。 【 解读 】 更完善的市场信息，有助于企业安排经营计划，也有助于得出更理性的判断，缓解对开发商的片面指责。企业不仅有必要善加利用相关信息，也有必要积极支持和参与相关的信息收集，研究工作。 打压不是目的 511通知正文实质内容的第一句，即明确重申了房地产行业的国民经济支柱产业地位。 作为国务院办公厅转发的七部委联合文件，这一定性足以表明，调控的目的绝非为了打压房地产行业。 但是，“打压不是目的”并不等于“震荡不是结果”。 511通知动了谁的奶酪？ 地方政府： 增加较低价位的土地供应，意味着这部分土地将无法通过市场出让获得正常水准地租，财政收入减少。增加廉租房供应需要财政补贴，财政支出增加。地方政府平衡财政收支的能力将受到严峻挑战。 炒房者： 将炒房者逐出市场，政府决心已勿庸置疑。 富有家庭： 富有家庭将无法像以往一样，凭借财富与其他家庭自由争夺土地使用权，购买高档住宅和多套住宅的需求将遭受到限制。 非户籍家庭： 中低价住宅将优先供应甚至仅供应给户籍家庭、非户籍家庭将基于更少的土地供应展开争夺，他们或者将面临更高的房价，或者将面临抑制需求的政策措施，总之实际负担将无法降低。 从字面上看， 511文件其实不会损害开发商的合理权益，尤其对于规范运作的开发商而言，基本不受影响。但是，这一结论忽略了一个至关重要的因素，就是市场的心理预期。 心理预期对市场的影响 很少有消费者和普通投资者能够对市场现实的供求关系和政策的影响做出高度理性的判断，而媒体的渲染将严重影响他们的预期和决定。 消费者本来就存在过高的期望值。 对房价降低和获得低价位住宅供应的期待心理，将使得许多具有真实需求的购房者，在短期内也选择持币待购。 部分机构投资者具备理性分析能力，但市场的信心也是其分析因素之一。对市场信心的忧虑已经影响机构投资者对房地产股票的短期评级。 股市对政策的反映，从来都是从不相信到过度反应。投资者对地产股的看淡，已经扩散为未来两年。不理想的股价将增加资本市场的压力。 政策留有余地 目标设定为稳定房价而非降低房价。 价格管制限于“中低价普通住宅”。 经济适用房重点在于户型控制而不是总量扩张，住房保障体系面向“最低收入阶层”，以廉租房为主。 提到了引进市场机制增加土地供应和合理引导消费。 但是，“政策留有余地”不等于“政策已经出尽”。 政策的多重目的 本届政府以“民本”为主要政治主张，出于社会稳定考虑，必然采取一切可能的手段稳定房价，以平息民众对房价上涨过快的抱怨。 在稳定房价的同时，政府还将继续控制房地产投资规模，以消除其对原材料涨价和金融风险上升的忧虑。 人民币面临巨大升值压力，作为防止升值前热钱进入中国的措施之一，政府将不遗余力打击炒房，并力图阻止热钱从一线城市转移到二线，甚至蔓延到全国。 其中， 稳定房价 是最核心的，也是中央政府志在必得的目标。 房价稳定的标准 全国整体房价涨幅得到控制，低于人均可支配收入增长水平，房价收入比不断下降。 被认为存在较严重房价泡沫的城市（如长三角部分城市），房价至少在一段时间内出现下调。 今年第二季度的房价统计数字极为关键。如果上述目标顺利实现，后续调控政策不会超出 511通知的范围，但如房价稳定的目的仍未有效达成，后续政策一定会更趋严厉，包括动用更多行政手段对市场进行管制以及对真实需求进行抑制。这方面，不存在任何疑问。 更严厉的措施包括什么？ 收紧开发信贷，限制地产融资。 该措施将把部分房地产商资金链打入生死关头。 提高房贷利率和首付比例。 该措施将增加购房者实际支出或提高购房门槛，抑制真实需求。 对地产商征收土地增值税。 该措施将严重影响开发商利润。 效仿新加坡， 对短期转手房征收 100的差额税 。该措施将把投资性购房者彻底清除出场。 征收不动产税 。该措施有利于改善政府财政平衡，但将显著增加购房者实际负担，抑制真实需求。 扩大高档房定义范围，征收消费税 。该措施将增加购房者支出，抑制需求。 进一步提高经济适用房和“双控房”的比例，以行政手段规定开发商利润，或行政干预企业的内部运作（如资金周转） 。该措施将根本性改变住宅市场模式，部分退回计划经济时代。 扩大“闲置土地”和“空置房”定义范围，收取惩罚性费用甚至强制回收土地。 该措施将严重影响分期开发项目。 调控影响的长期性 研究结果表明， 2015年中国城市人均 33平米（相当于户均不到 100平米）的目标，几乎不可能实现。这与居民的期望值形成了巨大反差。居民对房价和住房困难的抱怨将是长期和持续的。 在大规模城市化过程中，即使在经济自由度最