万科中信顺驰规划设计阶段的成本管理方案

中国地产商域网 2006划设计阶段的成本管理 苏 伟 中国地产商域网 一、如何认识规划设计 中国地产商域网 房地产规划设计的全局观 投资决策阶段 规划设计阶段 建设阶段 销售阶段 项目后评估阶段 房地产全程设计运作 房地产全程策划运作 中国地产商域网 规划设计决定品质、成本和品牌 房地产产品 用 地 选 择 50% 规 划 设 计 30% 销 售 执 行 20% 规划设计决定 70工程成本 名牌产品造就品牌企业 企业的竞争实质上是产品的竞争 中国地产商域网 规划设计在投资决策阶段的工作 设计产品初步概念 初设产品类型 研究用地同产品的匹配关系 用地对设计的影响 容积率对产品的影响 环境对产品的影响 配套对产品的影响 市场对产品的影响 对用地环境的研究 对项目用地的研究 对现有产品的调研、分析 了解市场产品水平及特征 预测产品发展趋势 了解分析客户需求 寻找创新模式 中国地产商域网 设计管理部门应发挥市场策划作用 设计管理部门 设计成果 设计要求 （设计任务书） 房地产产品 策划意图 市场目的 中国地产商域网 全程设计对成本管理的意义 加强预控。 在控制成本低的阶段进行控制 这是全程设计的效益和核心价值 中国地产商域网 二、如何理解“规划设计阶段的成本管理” 中国地产商域网 规划设计阶段成本管理的宏观意识 规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重要阶段之一 规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设全过程成本管理的意识 规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本管理的宏观意识 成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终，阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。 中国地产商域网 规划设计阶段成本管理的内容 规划设计直接成本 产品建造成本 企业品牌建设成本 企业运营能力成本 中国地产商域网 规划设计直接成本 设计费 时间成本 人力成本 设计费： 规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和 中国地产商域网 产品建造成本 定位成本 创新成本 功能定位 争需要确定产品的功能，决定了满足产品功能需要投入的各项成本 市场定位 定了产品类型、档次以及投入的各项成本 在产品设计中规划、建筑、景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本， 产品品质 建设成本 施工周期 中国地产商域网 企业品牌建设成本 品牌互动成本 自身品牌建设成本 为提升产品、企业的档次和品牌，采用知名品牌的设计单位、材料、设备等投入的成本 自身品牌建设需要在产品设计、建造上投入的成本 中国地产商域网 企业运营能力成本 组织运营成本 组织能力成本 企业的决策机制、管理模式、组织结构、工作流程等对规划设计成本管理的影响 企业把握市场、设计产品的能力对规划设计成本管理的影响 中国地产商域网 项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡 , 而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价， 只有三者平衡才能获得最小的代价付出 进度 品质 成本 规划周期 方案周期 施工图周期 含钢量等土建成本 景观造价 示范区造价 图纸完善程度 设计变更签证率 设计失误率 部品封样率 合理的设计费 设计阶段的成本观 景观设计周期 扩初周期 室内设计周期 施工周期 部品造价 产品的品质 中国地产商域网 设计阶段成本管理的目的 提升产品品质 缩短开发周期 降低开发成本 中国地产商域网 对设计人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续 避免两种现象： 不计成本地追求设计效果 成本不合理导致品质丧失 成 本 控 制 含钢量等土建造价 景观造价 示范区造价 设计变更签证率 合理的设计费 部品造价 中国地产商域网 三 、在 项 目开 发过 程中 “目 标 成本”是成本 管理 的前提 中国地产商域网 项目立项 主体结构开工 开盘销售 入伙 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工 程施 工 阶段 竣工 销售管理阶段 入伙管理阶段 概念规划设计管理 设计 方案设计管理 扩初设计管理 施工图设计管理 工程施工配合 、 销售配合及入伙配合 成本 项目成本估算 成本测算及目标成本拆分 预算 、 标底 、 合同价 进度款 、 工程变更 、 招标采购 结算 工程 营销 项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约，成本部门的成本控制要求应成为设计部门的成本控制目标。 规划设计成本管理与成本部门的关系 多方案比较 概念规划草案 中国地产商域网 成本部门应制定项目目标成本。 设计部控制目标成本偏差率。 目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。 规划设计阶段成本管理控制方式 结构含钢量偏差率； 景观造价偏差率； 示范区成本偏差率； 设计费偏差率 。 中国地产商域网 保证安全和品质的前提下，减低含钢量 建筑类型 结构部位 各地区含钢量限额指标 (kg/北京 上海 深圳 武汉、东莞 别墅、双拼、花园洋房 (6+1层及以下 ) 上部结构 - - - - 自带全埋一层地下室 - - - - 普通多层住宅及公寓 (7层及以下 ) 上部结构 - - - - 自带全埋一层地下室 - - - - 小高层住宅及公寓 (建筑高度 60M) 上部结构 - - - - 自带全埋一层地下室 - - - - 中高层住宅及公寓 (60M建筑高度 80M) 上部结构 - - - - 自带全埋一层地下室 - - - - 高层住宅及公寓 (80M建筑高度 100M) 上部结构 - - - - 自带全埋一层地下室 - - - - 公共人防地下室（ 6 级） - - - - 公共普通全地下室 - - - - 公共半地下室 - - - - 结构含钢量 中国地产商域网 分类及定义 硬景 （元 /平米） 软景 （元 /平米） 总造价 （元 /平米） 一类景观区 居住区级 /小区级公共绿地范围 二类景观区 组团级绿地范围 三类景观区 宅间、宅旁绿地范围 四类景观区 道路旁绿化 总计 说明： 1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等； 2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类； 景观造价 控制总价偏差率 分项动态平衡 中国地产商域网 示范区造价 费用 分类 建安费 （ 元 /平米 ） 设计费 （ 元 /平米 ） 家具、用品、设施费 总造价 （ 元 /平米 ） 1、 土建 建） 2、 装修 板房 3、 景观 4、 包装 具 总计 中国地产商域网 不提倡人海战术 不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作 。 人数 效能 多项目制下 平衡点 *人均设计管理面积 中国地产商域网 人均设计 管理面积 规划总面积 x A% 方案总面积 x B% 施工图总面积 x C% （ ) 设计 总人数 1 建议 A 为 20； 0%;0 中国地产商域网 某集团公司 04年人均设计管理面积一览 深圳公司设计部 规划面积之和 30 案面积之和 48 施工图面积之和 48 设计部人数 18 北京公司设计部 规划面积之和 62 案面积之和 工图面积之和 计部人数 17 上海公司设计部 规划面积之和 案面积之和 39 施工图面积之和 39 设计部人数 13 中国地产商域网 避免两种现象： 为节省成本而压低设计费 为追求效果设计费失控 合理设计费 是保证质量与进度的基本条件之一 合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性 合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建筑师积极性的发挥； 直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用 中国地产商域网 合理设计费标准： 根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如 国内一线品牌设计公司 国内二线品牌设计公司 国外一线品牌设计公司 国外二线品牌设计公司 科： 北京、上海、深圳： 55元 /州公司： 50元 /他地区公司： 45元 /类 公司 规划概念方案 方案 + 建筑扩初 结构、设备 扩初 +施工 图 景观方案+ 扩初 +施工图 样板房 + 销售中心 室内设计 其他 总计 深圳公司 25 23 15 武汉公司 项目 海公司 项目 集团地产公司设计费统计 中国地产商域网 成本管理 ” 的目的应是 “ 成本优化 ” 或 “ 成本效益最大化 ” ，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度。 中国地产商域网 四 、在 项 目 设计过 程中 实现 成本 效益最大化 的 方法 中国地产商域网 规划方案 景观方案 部品策划方案 建筑方案 示范区设计 施工图 流程与计划 中国地产商域网 论证阶段 设计管理阶段 概念规划 施工图 拿地节点 策划阶段 概念规划草案 概念规划方案 方案设计 扩初设计 实施方案 概念规划周期 实施方案周期 施工图周期 设计周期划定 中国地产商域网 顺驰项目周期统计表 区 项目名称 占地面积 (平方米 ) 规划建面 (平方米 ) 土地获取 时间 A 开工时间 B 开盘时间 C B A 天 C A 天 上海 顺驰蓝湾 87,925 80,787 31 270 南京 滨江奥城 181,942 约 300,000 10 249 苏州 湖畔天城 164,200 约 300,000 34 无锡 天鹅湖 733,889 1,027,444 38 北京 顺驰领海 308,700 413,600 4 187 蓝调国际公寓 79,717 219,000 58 重庆 奥林匹克 60 120 晋中 城市艺墅 160,300 200,900 13 183 郑州 郑东第一 大街 753,700 600,000 77 洛阳 洛南第一 大街 205,754 估 205,754 7 129 平均 97 202 中国地产商域网 万科项目周期 拿地到开盘： 多层项目 9个月； 高层项目 12个月； 北京领海 重庆奥林匹克花园 中国地产商域网 顺驰、万科的共性 1） 采取传统工序前置 : 提前做好 70%的准备工作 ,以“成本换时间”； 虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。 2） 采用工序并联作业 ： 在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。 3） 采取规模复制模式 ： 采取“拿来主义”，再适当调改。 4） 重视长期性工作 ： 对市场的调查了解把握准确。 中国地产商域网 概念设计 规划设计 单体设计 施工图 部品设计 初步设计 施工图 计划管理是时间成本的保障 流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加 初步设计 施工开始 概念设计 部品设计 创新设计 规划设计 单体设计 功能平面 结构体系 立面设计 中国地产商域网 拿地节点 方案 报建 方案设计 扩初设计 施工图设计 施工图 部品材料定板封样 论证阶段 工程 管理 规划设计 扩初设计 景观设计 部品材料清单 示范区景观、装修施工图 扩初 报建 施工图 报建 概念规 划方案 部品材料调研 产品创新 建筑、规划方案 结构、设备 初步方案 销售示范区策划 景观概念 中国地产商域网 7个月 ,从拿地到施工图 某项目规划用地面积 容积率 核定建筑面积 其中花园洋房 小高层 商业 会所 1200平方米 , 2004年 12月 31日签定土地出让协议 , 2004年 11月至 12月项目前期准备 , 2005年 1月至 2月概念规划设计投标 , 2005年 1月至 3月住宅户型研究 , 2005年 3月至 5月规划 ,建筑方案及深化 , 2005年 5至 6月 30日完成典型花园洋房和小高层扩初 ,施工图2005年 6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制 . 从正式拿到土地到单体施工图完成共计 7个月 . 项目简介 中国地产商域网 7个月 ,从拿地到施工图 中国地产商域网 规划设计工作组织 项目取得土地 项目设计启动 施 工 图 设 计 施工图 施工配合 专家 建筑设计 户型研究 户型深化整理 住宅立面，公建方案设计 单体施工图 计 配合 设计 推荐，管理，配合 总 图 概念规划方案竞赛 划设计 规划方案 修建性详规 合 配合 设计 7个月 ,从拿地到施工图 中国地产商域网 设计周期建议 论证阶段 设计管理阶段 75天 概念规划 施工图 拿地时间 策划阶段 95天 55天 (多层 ) 70天 (高层 ) 不做限定 概念规划草案 概念规划方案 方案设计 扩初设计 实施方案 设计周期 225/240天 中国地产商域网 1、提高全员成本意识 （ 1）部门间密切协作 （ 2）各专业工程师尽职尽责 成本控制的 管理 因素 2、加强市场与客户意识 （ 1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。 （ 2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。 3、加强对设计公司的管理与协调 （ 1）做好设计招标 （ 2）做好合同管理 （ 3）实行中期沟通、监督 （ 4）落实奖惩措施 4、建立管理程序与制度 （ 1）完善甲方设计标准 （ 2）坚持全程优化设计 （ 3）专家会议评审制度 （ 4）内部审核制度化 中国地产商域网 最终成本管理控制了什么？ 项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段 项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用 项目建安成本 项目设计费 提高项目销售收入 项目运营成本 减少项目资金时间成本 （提高资金周转率） 最终成本效益最大化体现在哪里？ 提升企业品牌和竞争力 中国地产商域网 美庐锦园 2001年 11月售价： 6300元 /积率： 圳市天蔚实业有限公司 中国地产商域网 世纪村 2001年 11月售价： 7300元 /积率： 河实业股份有限公司 中国地产商域网 五、项目规划阶段的成本优化 中国地产商域网 内容 评分 备注 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 规划结构 规划形态 分期开发 物业管理 卖场安排 交通系统规划 路网规模 停车方式 道路断面 步行系统与配套关系 消防流线 中国地产商域网 内容 评分 备注 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 商业配套 商业布局 商业业态 商业对整体开发的作用 配套公建 会所 市政公建 景观设计 现状景观改造与利用 维护成本 中国地产商域网 中国地产商域网 中国地产商域网 六、建筑设计阶段的成本优化 中国地产商域网 建筑设计阶段成本效益最大化的目标： 建筑专业是建筑形态对客户需求的彻底体现以及具有市场竞争力的产品创新。 结构专业是最优化的结构形式。 设备专业是最优化的部品选择。 中国地产商域网 建筑型态的优化 半山海景别墅 中国地产商域网 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网 41度旋转，是景观的要求，也是个性的体现 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网 建筑型态的创新 中信红树湾 中国地产商域网 建筑形式选择的成本 百仕达 中国地产商域网 建筑形式选择的成本 百仕达 中国地产商域网 建筑形式选择的成本 百仕达 红树 西岸幕 墙 材料 说 明及 造价 ： 1. 幕牆窗 铝 材 选 用 塗）表面 处 理； 2. 幕牆窗玻璃 采 用（ 6 12 6 E） 双钢 化中空玻璃； 3. 幕牆窗五金配件 采 用德 国 原 产 ； 4. 栏 杆 采 用（ 8 6） 双钢 化夾 胶 玻璃、 点 式； 5. 平均造 价 ：窗 约为 1150元 /璃 栏 杆 约为 1350元 /m； 中国地产商域网 百仕达 中国地产商域网 百仕达 中国地产商域网 百仕达 中国地产商域网 2、结构计算数据的审核 结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核 （ 1）输入信息的审核 核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。 （ 2）输出信息的审核 检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。 结 构 成 本 优 化 1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化 （ 1）结构型式的确定 （ 2）桩基型式的确定 中国地产商域网 3、 细部做法的控制与审查 对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。 （ 1） 级钢的应用 由于 级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用 （ 2）合理归并结构构件 结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。 中国地产商域网 1、成本优化与设计合理周期的确定 结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。 2、结构含钢量限额 由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。 含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。 建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。 关 注 事 项 中国地产商域网 七、材料设备选用的成本优化 中国地产商域网 首先设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置； 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板； 概念设计 规划设计 初步设计 单体设计 部品设计 施工图 功能平面 结构体系 立面设计 中国地产商域网 南昌四季花城标准化部品一览表 序 分类 材料、构配件 序 分类 材料、构配件 1 结构材料 屋面保温板 3 室内材料 楼梯间栏杆 地漏 成品烟道 楼梯踏步砖 排水管 新三级钢 入户门 电表箱 玻璃砖 入户门门石 室内配电箱 2 外立面材料 空调百页 铝合金冲孔板 门铃 弱点配电箱 单元门 阳台、露台栏杆 楼层门牌号 冷热给水管 屋面瓦 晒衣架 开关插座 檐沟 阳台、露台地砖 楼梯间内墙涂料 铝合金门窗 玻璃雨蓬 楼梯间入口雨蓬下内墙涂料 外墙涂料 院墙及院门 4 其他材料 单元入口墙边栏杆 文化石 空调孔洞配件 单元入口楼梯铺地材料 分格条 窗护栏 室外配电房门 告示栏 外墙砖 热水器扣帽 楼栋门牌 信奶箱 单元门牌 保洁箱 5 灯具 楼梯间灯具 6 智能化 对讲系统 阳台、露台 室内安防 单元入口灯 单元入口门牌灯 中国地产商域网 标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量， 为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件 大型房地产开发企业可与设备、材料供应商形成战略伙伴合作关系，达到双赢。 规模化生产模式 中国地产商域网 八、景观方案的成本优化 中国地产商域网 案例 丽阳广场 叠翠公园 谷地公园 示范区 景观总平图 N 中国地产商域网 前提条件 建造成本要求 a. 环境目标成本： 元） 营销要求 a. 主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。 b. 项目部要求 a. 材质选择的本地化和施工工艺的可行性 物业公司要求 a. 安全、便于管理，后期使用、养护成本低 中国地产商域网 成本控制计划 400元 /平米 350元 /平米 330元 /平米 290元 /平米 200元 /平米 160元 /平米 165元 /平米 造价分布图 中国地产商域网 成本控制计划 项 目 面 积 （万平米） 目标单价（元 /平米） 方案单价（ 元 /平米） 总建筑面积 观用地面积 约 目 面 积（万平米 ） 总价 （万元） 方案单价（元 /平米） 总绿化面积 275 硬质景观面积 413 （不含部品、水景设备、排水） 范区 （已完成） 68 （不含会所建筑） 本拆分表 单方造价列表 中国地产商域网 主要材质部品 第一部分 主要材料部品列表 第二部分 硬地景观材料 第三部分 植物 第四部分 室外部品 中国地产商域网 第一部分 主要材料部品列表 主要材料部品列表（一） 序 号 项目名称 单 位 数 量 单 价（元） 总 价 （万元） 产地 备 注 一、主要硬地铺装材质 1 黄木纹 平米 2 洗石米 平米 3 花岗石（紫罗红 +黄色） 平米 4 手打锈石 平米 5 黄石英蘑菇板 平米 6 木地板（暂定铁杉木） 平米 7 雨花石 平米 8 印花地面（彩色混凝土 平米 9 红砂岩 平米 10 青砂石板 平米 11 花钵 个 12 垃圾筒 组 13 休闲椅（成品） 组 14 健身及儿童游戏玩具 组 中国地产商域网 第一部分 主要材料部品列表 序 号 项目名称 规格 单 位 数 量 单 价（元） 总 价 （万元） 备 注 三、植物 15 桂花 16 天竺桂 17 红叶李 18 红枫 19 杜英 20 蒲葵 21 银杏 22 小叶楠木 23 广玉兰 24 斑竹 25 棕竹 26 珊瑚（法国冬青） 27 南天竹 主要材料部品列表（二） 中国地产商域网 材料名称： 洗石米 使用部位： 宅间道路 材料描述及价格： 1、 浅褐 、 深褐色 。 2、 价格 130元 /平米 ， 垫层制作费 77元 /平米 3、 使用面积： 约 3500平米 浅褐 深褐 第二部分 硬地景观材料 工 程 实 景 中国地产商域网 第三部分 植 物 杜 英 蒲 葵 银 杏 骨干树种 胸径 8厘米，价格 80元 辅助树种 高度 3米，价格 1100元 骨干树种 胸径 14厘米，价格 1800元 中国地产商域网 宅间背靠座椅 第四部分 室外家具 座椅 A 座椅 B 桌椅组 垃圾筒 A 垃圾筒 B 中国地产商域网 玩具 游戏玩具 第四部分 中国地产商域网 成本控制计划 方案核算得出成本差异 a. 目标成本 ： 元） b. 现成本总价 ： 元） c. 超过目标成本 ： 元） 中国地产商域网 成本控制计划 成本控制计划 1、植物成本控制 根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板区植物 85元 /平米，宅间参照一、二期的 60元 /平米，这样可调减成本约 20万。 2、灯具成本控制 实施方案中灯具布置过密，若按 5瓦 /平米的标准，可减少 1/3，此处可调减成本约 30万。（该部分总造价为 134万，其中灯具 98万，可减少灯具将其总价控制在 70万以内） 中国地产商域网 3、硬质景观成本控制 取消宅间广场 4处，简化宅间道路（减少硬地面积约 1100平米，调减 20万），用其他景观元素替代了构筑物 3处（调减约 7万），取消和简化了部分地面铺装图案（调减约 5万），更换了部分材质（调减约 10万），合计调减 42万。 成本控制计划 4、绿化用水成本控制 结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约 15万。（设计中自动灌溉喷头 162处，价格约 1000元 /处） 5、小品成本控制