杨浦区写字楼市场调研情况报告.doc

杨浦区写字楼市场调研情况报告2009年8月2000020000175001500015000125001000010000【全市办公上市、成交情况】750050005000量价分析250000第一阶段第二阶段第三阶段20042005200620072008成交套数（套）691511953134731744011458成交均价（元）1380713562135591474417995?从全市成交套数上看，04-08年可分为三个阶段，第一阶段为04-05年，全市成交套数由7000套/年激增至11000套/年，第二阶段为06-07年，由于06-07年全国股票普涨，民间资本充足，07年办公市场成交套数突破17000套/年，第三阶段为08年，主要受全球经济衰退，成交套数跌至05年水平；?从全市成交均价上看，04-06年成交价格比较平稳，维持在13000元/平方米之间，07年办公市场火爆，成交均价随之小幅增长。而08年虽然成交量有所下降，而北外滩国际客运中心年底集中成交，大幅拉动全市均价。2500350003000020002500015002000015000100010000500500000【全市办公市场分析】08.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.6量价分析成交套数（套）108774160460055578412459828461309177921521763成交均价（元/m2）1692714231183541664330545273201748918824119811294219695124481396908年1-6月份市场量价稳定，自7月起受金融危机影响，全市成交量大幅缩减，10月份上海港国际客运中心集中成交大幅拉动成交均价。目前办公楼市场成交大幅放大的主要原因是九亭的上海青年城每月保持了一个较为稳定的去化速度。【全市办公市场分析】各面积段成交分析成交面积段（平方米）套数所占比例0-402484%40-60338956%60-8081714%80-1005289%100-1204077%120-1401763%140-1601132%160-180841%180-200701%200-220411%220以上1543%合计6027100%数据：2009.1.1-2009.5.22全市目前主要热销的面积段主要集中在40-120平方米，其中40-80平方米区间内，作为住宅销售的南汇的周浦万达广场成交1039套，九亭的上海青年城成交677套。【全市办公市场分析】各总价段成交分析成交总价段（万元）套数所占比例0-20420.7%20-405409.0%40-60250541.6%60-80114519.0%80-1004657.7%100-1202383.9%120-1401502.5%140-1601252.1%160-1801011.7%180-200951.6%200-2201031.7%220-240731.2%240-260520.9%260-280550.9%280-300340.6%300-320420.7%320-340340.6%340-360170.3%360-380300.5%380-400210.3%400-420310.5%420-440170.3%440以上1121.9%合计6027100%数据：2009.1.1-2009.5.22除去20-80万元区间内周浦万达广场与上海青年城的成交套数，纯办公产品依然占全市较大的比重，全市另外一个主要成交区间集中在80-120万元。市场部观点从全市范围来看，出售型办公楼市场呈现出两个特点：?40-80平方小户型的小户型是市场销售的绝对主力，占交易量的70%；?40-80万的低总价占据市场交易量的60.5?根据对主力销售区域的分析，主要是九亭、周浦等城市边缘区域。从这些数据分析本项目A区上半部分的功能定位，除了面积区间可达性、无论是区域、总价都不符合上述热销产品的市场特征。该方案提供数据及观点仅供公司内部参考2009年4月-2009年5月全市办公产品区域成交面积表区域4月成交面积（）5月成交面积()同比增长（%）环比增长（%）宝山733011716109.7859.84长宁9041500-19.5165.92崇明/奉贤78794965105.69-36.98虹口93706198335.52-33.86黄浦13107440-66.19-96.64嘉定61141324293.32116.59金山1123/静安3141838-89.55-73.33卢湾/闵行30724413-33.7743.64南汇17423322561326.6385.14浦东4328819576-15.32-54.78普陀716023857-41.92233.21青浦308327-78.156.26松江1632329691438.3681.89徐汇29805071-21.8970.18杨浦100478516-15.85-15.24闸北28492623-64.79-7.922009年4月-2009年5月全市办公产品区域成交均价表区域4月成交均价（）5月成交均价()同比增长（%）环比增长（%）宝山9518 8654 -24-9长宁23116 18084 -16-22崇明/奉贤10044 9505 50-5虹口20368 19061 2-6黄浦21791 31128 1443嘉定12013 9969 18-17金山4543 /静安21117 18687 -9-12卢湾/闵行17127 18717 -29南汇9950 10268 493浦东33003 14824 -11-55普陀18035 14839 -28-18青浦9200 9950 28松江9747 8675 4-11徐汇28833 26485 39-8杨浦20092 16335 -9-19闸北16714 19977 -220市场部观点从上述数据来看，目前及短期内对杨浦及周边区域的销售型办公楼产品市场消化程度不甚理想。该方案提供数据及观点仅供公司内部参考305254203152101500【杨浦办公上市、成交情况】2004年2005年2006年2007年2008年供求分析上市面积（万平方米）25.125.19.612.2成交面积（万平方米）1.4810.39.119.87.1供求比0.742.020.362.060.5804-05年杨浦区办公市场处于起步阶段，市场供应量有限，成交在05年放大。06年大批新建项目在下半年上市，导致06年供过于求；而07年整体商品房市场成交大幅放量，供不应求；08年市场受金融危机影响，成交量回落。4554533522515150-508.108.108.108.108.208.308.408.508.608.708.808.909.109.209.309.409.509.6【杨浦办公市场分析】012供求分析杨浦办公上市（万平方米）1.600.12.702.73.92.400.200.011.300.80.103.8杨浦办公成交（万平方米）0.50.21.20.61.521.21.70.550.20.30.50.10.40.810.850.82供求比0.310120.2200.740.310.71010500.08011000.2208年杨浦办公市场上市与成交主要集中在4-8月份。主要成交的楼盘均集中在五角场板块与黄兴路板块。08年第四季度至今区域内上市量极少，09年区域内成交主要集中在五角场板块的绿地汇创国际广场与财富国际广场。财富国际广场六月上市529套，共计3.8万平方米，09年至今区域内最大上市量。2500200001750020001500015001250010000【杨浦办公上市、成交情况】100075005000量价分析50025000020042005200620072008成交套数（套）1364387801975478成交均价（元）72431437112375138161696505年开始杨浦办公市场开始升温，05-06年期间全国股市普涨，大量民间闲散资金进入办公市场，造成07年办公市场井喷。08年主要是受到国内外经济形势影响，成交量大幅萎缩。从均价上看，04-05年价格提升最快，05-07年价格处于一个波动期，08年价格达到5年来最高值。120300001002500080200006015000401000020500000【杨浦办公市场分析】08.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.6量价分析成交套数（套）42941585967496426182124102653699771成交均价（元/m2）162881714714464168931827918927177931592916004178761811816093179142401516353205811637118711杨浦市场08年1-8月量价较为平稳，月成交量维持在50套左右。9月起市场成交锐减，08年9月-09年2月区域内月均去化仅20套左右，但价格趋于平稳。09年3、4月起作为五角场板块标杆项目的绿地汇创国际大厦集中成交68套，带动区域市场回暖。【杨浦办公市场分析】各面积段成交分析成交面积段（平方米）套数所占比例缺乏上市0-4011%量支持40-602212%60-8053%80-10042%100-1203117%120-1405933%市场上上140-160127%市量充足160-180148%180-2002514%200-22021%220以上42%合计179100%数据：2009.1.1-2009.5.22从杨浦区区域市场热销面积段来看，40-60平方米为一个较为热销的面积段，但区域内缺乏上市量支持，导致成交所占比重较小。而100-200平方米目前为区域内成交主力区间段。【杨浦办公市场分析】五角场区域办公项目上市分析华美达酒店绿地汇创国际广场海上硕和城沪东财富国际广场创智天地坊东上海怡富商务广场面积（）套数面积（）套数面积（）套数面积（）套数面积（）套数面积（）套数65-79253-7317759-604107-119113725668-7322107-1199496674-79235125-1291252-59128931120-137166161-1679080-9451131-1392582-8314104-11526185-19993198-21060114-1273141-158892-9528132-13924238-366613721130-148181801103-10828143-14420/150-16827/11814157-15820/170-18916/172-18221/200-26812/11112/合计361/334/368/57/468/134数据截止：2009年5月22日杨浦的项目多为06-08年上市，绿地创汇国际、创智天地坊、怡富商务广场和海上硕和城，均规划100-200平方米不等。而财富国际广场以及海上硕和城均规划65-79平方米的小户型产品。区域内，小户型产品多为06年上市，目前基本脱销。目前主要在售产品为100-200平方米产品。【周边办公项目分析】杨浦区5-7月份办公销售（面积）排名绿地汇创国际广场新纪元国际广场沪东财富国际广场创智天地坊东上海怡富商务广场日期套数均价元/套数均价元/套数均价元/套数均价元/套数均价元/套数均价元/08.72917165/08.81118095/624701/719424/08.9418111/220083121014/08.101617634/122044/08.111418163/120465218609/08.12918727/120567616689/09.1318052/222154217973/09.2717349/1527202121192218080161993209.33815726/819687118011/09.43016828/2232000219895817516/09.522167413019283/1875671728811589109.63217279271729762000031952111800011579009.721190182722244/918829/?绿地汇创国际广场，区域内指标个案，近6个月来去化速度较好，均价也随之上扬，目前均价稳定在20000元/平方米左右。?新纪元国际广场，5月开盘以来保持了一个较快的去化速度，均价也有一定程度上涨。目前均价已经突破22000元/平方米。?沪东财富国际广场，6月份上市529套，目前去化情况较差。【杨浦办公市场分析】各总价段成交分析成交总价段（万元）套数所占比例0-2000.0%20-4000.0%40-6010.6%60-8063.4%80-100179.5%100-12042.2%120-14010.6%140-16084.5%160-18095.0%180-2001810.1%200-2202111.7%220-240137.3%240-260137.3%260-280168.9%280-30052.8%300-32021.1%320-34042.2%340-36021.1%360-