《贵阳市住房分配货币化改革方案》实施细则.doc

贵阳市住房分配货币化改革方案实施细则根据省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知（黔府发199840号）及贵阳市住房分配货币化改革方案（以下简称方案）的有关规定，为贯彻落实省、市关于住房分配货币化的文件精神，特制定本实施细则。一、建立职工个人住房资金帐户的办法及程序1、建立职工个人住房资金帐户的程序由省、市住房资金管理中心（以下简称“中心”）根据职工住房登记表为职工建立个人住房档案，并按个人住房档案中的身份证号为职工开设个人住房资金帐户，在个人帐户下分设“存量补贴”、“增量补贴”、“公积金”三个分户。2、存量补贴对象、标准、使用范围及记帐办法（1）对经劳动、人事部门认可，1998年12月31日前在全民所有制和集体所有制单位就业的在册职工（含离、退休职工），按照工龄和现任职级计算存量补贴。计算工龄的最高年限为40年。（2）各类人员存量补贴标准如下：现任职级 年存量补贴额（元）一般干部及职工 620副科级干部 730正科级干部 780副处级及中级职称 900正处级及副高级职称 1050副厅级及高级职称 1280正厅级干部 1450（3）集体企业职工的存量补贴职级工龄按其主管部门核定结果执行。（4）企业干部存量补贴职级工龄按组织部门或其主管部门规定，对应上述标准套用。（5）对离休干部给予优惠照顾。1937年7月6日（含7月6日）以前参加革命工作的离休干部，存量补贴加记15%;1937年7月7日以后到1945年9月2日（含9月2日）参加革命工作的离休干部，存量补贴加记10%;1945年9月3日至1949年9月30日（含9月30日）参加革命工作的离休干部，存量补贴加记5%。（6）存量补贴目前只限职工购、建、租房和补交土地收益使用。1998年12月31日前去世的职工，不享受存量补贴。（7）配偶已于1998年12月31日前去世的，本人在1999年6月底前购买原住房或腾空房的，按在世本人同龄人的平均工龄、一般职工的职级标准加记50%的存量补贴。（8）现租住在规定控制标准之内公房的职工，在缴交房租时，原租金的130%必须用现金支付，其余部分可用其公积金、增量补贴和存量补贴逐月抵交;已经购买了公房的职工在补交土地收益时可以用存量补贴、公积金和增量补贴抵扣，存量补贴的兑现需经住房资金管理机构按计划审批安排。（9）存量补贴=现职级年补贴额1998年前实有工龄（含1998年）（10）存量补贴的记帐程序：由单位填报职工存量补贴登记表，经“中心”按照方案核定计算后，将其存量补贴记入个人住房补贴资金帐户中的“存量补贴”分户。存量补贴不计利息。3、增量补贴的对象、办法及标准（l）从1999年1月l日起，凡本市城区全民所有制和集体所有制单位的在职职工，均实行增量补贴。增量补贴采用提高单位住房公积金缴交比例的办法，行政事业单位职工月增量补贴为该职工上年12月份月工资总额的10%（工资总额由劳动或人事部门审定），企业职工月增量补贴按上年平均月工资总额的10%计算。（2）由财政拨款的行政事业单位，增量补贴经各级财政列入预算并拨入“中心”在银行的“增量补贴资金”专户后，由“中心”根据单位填报的职工增量补贴登记表：分别存入职工个人住房补贴资金帐户中的“增量补贴”分户。（3）非财政拨款的企、事业单位，将应发增量补贴总额划缴“中心”的“增量补贴资金”专户。由“中心”根据单位填报的职工增量补贴登记表存入职工个人住房补贴资金帐户中的“增量补贴”分户。（4）如工资总额或补贴人数发生变更，由单位填报职工增量补贴变更登记表，从变更的下月起，由“中心”按变更后的情况记帐。（5）增量补贴自存入职工个人住房补贴资金帐户中的“增量补贴”分户之日起，按住房公积金存款利率计息。4、个人公积金计入办法：（1）由单位根据职工月工资总额的5%按月扣缴，单位补贴的5%按增量补贴办法执行。汇总后存入“中心”的“公积金”专户，由“中心”根据银行进帐单及各单位填报的公积金缴交登记表分别将个人公积金存入个人住房补贴资金帐户中的“公积金”分户。（2）如缴交人数或工资总额发生变更，由单位填报公积金变更登记表，从变更的下月起由“中心”按变更后的情况记帐。（3）1998年12月31日前职工公积金帐上的余额划入个人住房资金帐户中的“公积金”分户，原公积金帐户取消。二、补交土地收益的办法及程序1、 土地收益的计算办法（1）为加快培育住房市场，允许和鼓励已按房改价购房的职工提前补交土地收益，即补交包含土地收益的房价与原实付购房款之间的差额。为体现早改早受益的精神，在计算差额时对已购房职工给予适当政策优惠。该差额按届时相应地段微利住房价格减去职工已购房款及其投资收益，再减去职工存量补贴所得的数值核定。（2）差额=各地段住房价格（1一年折旧率折旧年限）住房建筑面积一原购房款(1+I)n+夫妻双方存量补贴（3）购房职工补足土地收益后，到省、市房改机构办理“房地产交易市场准入许可证”，在进行房地产交易时不再缴纳土地收益。差额为零或负数，按已补足土地收益处理。（4）为简化操作，差额在1998年底一次核定，以后每年参考银行同期利率加算利息。（5）如职工在方案颁布后6个月内一次性补足差额的，可享受应补款10%的优惠折扣。在方案颁布后一年内一次性补足差额的，可享受应补款5%的优惠折扣。（6）各地段住房价格为该地段微利价住房平均价格，近期选用经济适用房价格。考虑不同地段的土地收益差额，共分为五档。基准地段为四级地段，其1999年经济适用住房价为1200元/平方米。各地段房价标准如下：地 段 经济适用房价 市场房价（元/平方米） （元/平方米）一、二级 1400 1680三级 1300 1430四级 1200 1320五级 1050 1100六级 950 960微利住房价格和土地收益，按有关法规和政策定期调整，届时由市人民政府公布。（7）砖混结构住房年折旧率为2%，其它结构住房按建设部规定执行。折旧年限从房屋竣工次年计算至1999年止。竣工后超过30年的房屋，折旧统一按30年处理。（8）i为投资收益率，1992-1998年期间为15%。（9）n指购房年限，从购房当年的月份算至1998年12月31日止，按年计息到月，一个月为0.0833年。（10）投资收益率以及分期付款或以换房抵扣办法购房时，按其交款时间分段计算。2、补交土地收益的程序（1）已办理“房屋所有权证”的职工，在方案规定的6个月内补交土地收益差额的，由职工个人提出申请并持“房屋所有权证”到“中心”核定补交土地收益款差额。（2）经“中心”核定后应补款的职工，持“中心”开具的“交款通知书”将所补房款存入“中心”在银行开设的“存量补贴资金”专户，持银行进帐单回单到省、市房改办办理“房地产交易市场准入许可证”。（3）经“中心”核定后不需补款的职工，其存量补贴余额仍存在其个人帐户上，由省、市房改办直接发给“房也产交易市场准入许可证”。（4）已办理“房屋所有权证”的职工，如不能一次性补土地收益的，由“中心”根据其住房档案资料核定土地收益差额后，用其今后的增最补贴逐月抵交。由“中心”将其个人帐户上的增量补贴直接划转到“中心”的“存量补贴资金”帐户上，用增量补贴抵交完土地收益或抵交不足用现金补足后到省、市房改机构办理“房地产交易市场准入许可证”。（5）来办理“房屋所有权证”的职工，愿在6个月内补交土地收益的，可提前办理“房屋所有权证”，由职工持个人交款收据，经房屋产权监理机构核实面积，“中心”核定土地收益差额后（缴款办法同上），由房改办、房屋产权监理机构发给“房屋所有权证”及“房地产交易市场准入许可证”。（6）未办理“房屋所有权证”的职工，如不能一次性补交土地收益的，在办理“房屋所有权证”的同时，由“中心”核定土地收益基数，用其今后的增量补贴逐月抵交（抵交办法同上），抵交完土地收益差额或抵交不足用现金补足后，发放“房地产交易市场准入许可证”。（7）购直管公房的职工，经“中心”核定土地收益并按上述办法处理并补交差价后，由省、市房改办发给“房地产交易市场准入证”。（8）土地级差根据居住环境质量划分，定期调整，由市人民政府公布。三、售房和上市交易办法1、售房办法（1）继续鼓励职工购买现公有住房。1999年1月1日以后，职工购买现住房按届时经济适用住房价格购买。其夫妻双方个人帐户上的存量补贴余额可用于抵交购房款。对在方案公布后6个月内购买自住房或腾空房的职工，给予实交房款10%的一次性付款优惠折扣。（2）机关、学校大院内住房，分隔为独立住宅区后可以出售。对居住按规定不宜出售的住房的职工，应优先安排他们先购经济适用住房或其他腾空的旧住房。（3）在1999年6月30日前补购住房全产权的，按1998年房改成本价用现金缴交购房款，在此之后补购全产权的，按当时的经济适用房价用现金缴交购房款。（4）在补交土地收益或补足房款时可以采取分期付款方式，分期付款利率按同期银行贷款利率计算。（5）购买现住房计算公式：应交房款=各地段住房价格（1一年折旧率折旧年限）住房建筑面积实交房款=应交房款一夫妻双方存量补贴2、售房程序（1）由住户向所在单位的房改机构和“省、市房改办”提出购买自住房的申请。（2）经产权监理机构和房改办核实面积、实地查勘并根据方案规定的土地级别按当年住房价格核定房价后，由住户将购房款存入“中心”在银行的资金帐户。再办理房屋所有权证及“房地产市场准入许可证”。3、上市交易办法（1）获得部分产权或全产权并已按本方案补交了土地收益获“房地产交易市场准入许可证”的，按有关规定可以自由上市交易，不需再补交土地收益金。（2）获得部分产权或全产权，但未获“房地产交易市场准入许可证”的在补交了土地收益后，也可以上市，或者在上市后，从售房款中扣缴土地收益。（3）为简便手续，对营业税、城建税、土地增值税、个人所得税和教育附加等项税费实行综合税，其税收综合征收率暂按交易金额的（低于评估价的按评估价）5%计收，由卖方缴纳。（4）职工出售其房改房后，又以改善居住条件为目的，在一年内以市场价新购进住房的，其所缴纳的税款可以返还。若新购住房款大子或等于原房改房售款的，税款按全额返还；低于原房改售房款的，按新购住房款占售房款的比例退还税款。同时应按新购住房款高于原房改房售款时是额缴纳新购住房契税，并缴纳签证过户费。（5）某些特殊部门的住房上市交易须事先征得该部门的同意。（6）房改房上市交易具体操作办法按贵阳市房改房上市交易试行办法执行。四、职工支取存量补贴购、租住房的程序（1）职工支取存量补贴购、租商品性住房时，须先向单位提出申请，单位审核后向“中心”报批，“中心”根据存量补贴资金总量情况分年度按计划安排兑现。如在年度计划内可以安排兑付的，由“中心”将其存量补贴划转到售房单位的银行帐户上，差额部份须由个人用现金或银行贷款支付。（2）兑现存量补贴近期重点照顾无房户、等房结婚的大龄青年、住房困难的老职工和先进工作者。（3）无房职工使用其帐户上的存量补贴余额购房或租位私房时，须首先向“中心”提出申请，由“中心”对其附（租）住房情况进行调查核定后，如在年度计算内可以安排使用的，需持购（租）房合同到“中心”办理使用手续，由“中心”将其存量补贴划转到售房单位或个人的银行帐户上。购房差额部分须由个人用现金或银行贷款支付。（4）对购房时现金支付比重大、银行贷款数额大的职工，优先安排兑现其存量补贴。近期控制标准为，购房支付价款中现金和银行贷款超过50%以上的兑现双职工全部存量补贴。（5）困难企、事业单位和职工申请支用存量补贴，在总量计划内，“中心”可定向安排。（6）已购房职工其存量补贴首先用于补缴土地收益差价，有余额的，在其调整或新购住房时，可按上述办法申请使用。（7）租位公房且面积在规定控制标准内的，其存量补贴可按月抵交超过原房租标准130%部份的房租，由“由心”从其个人帐户中的“存量补贴”分户上划转。（8）存量补贴暂时仅限于职工本人和配偶使用，以后视总的现金流量情况逐步放宽使用限制。已离退休职工再婚重组家庭者，存量补贴有结余的，可给直系亲属调剂使用。五、住房租金标准和缴交办法及程序1、公有住房租金标准（1）公有住房租金标准，按照租、售比价超于合理的原则实行政府定价。（2）1999年1月1日起我市实行住房分配货币化后，砖混结构标准套房基准成本租金水平确定为每平方米使用面积8.00元，各级地段租金标准如下：地 段 租金标准（元/平方米月）一、二级 10三级 9四级 8五级 7六级 6（3）各类、各等级住房实际租金在此标准的基础上按贵阳市公有住房出租租金暂行办法执行。2、住房租金缴交办法（1）职工住房面积在规定控制标准之内的，其原租金的130%必须用现金支付，其余部分可用其公积金、增量补贴和存量补贴抵交。存量补贴用完以后，只能用现金、公积金和增量补贴支付，确有困难的，可以向有关部门申请减免。住房面积超过控制标准的部分，租金不能免交也不能用存量补贴抵交。（2）经劳动部门认定的困难企业职工和下岗职工，经批准后可在一定时间内免交所增租金需用增量补贴缴交的部分。（3）经民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象及人均生活费收入低于民政部门确定的我市最低生活标准的居民，租金标准仍按市人民政府对市房改领导小组的批复（筑府通9838号）文件规定的租金标准执行。（4）为照顾低收入职工，除劳动部门认定的困难职工和民政部门认定的优抚、救济居民之外，1999年省市房改部门可以对确有困难并提出申请的职工给予减免新增租金优惠。数量控制在全部住房的千分之一以内。（5）离休干部用现金缴纳租金的减免办法仍按原房改政策执行。（6）夫妻双方均无工作单位的住房，应用现金向房管机构或物业管理公司交付按方案规定标准核定的房租，如交付房租有困难且属本细则确定的“双困难户”，可向政府申请廉租住房。如以后收入水平提高，须搬出廉租住房或提高租金标准。（7）已按房改政策购买部分产权的，住房产权单位所有权部分须按省房改办关于我省房改中出售公有住房（含集资建房）有关问题的通知（黔房改字199764号）文件规定有偿使用，按方案确定的房租标准缴交房租。（8）对下列按规定不宜出售的住房，可在方案规定的租金标准基础上优惠10%。（9）以下房屋不宜出售：临街宜改为营业房的；近、中期要改造的或已列入旧城改造区内的；未经产权登记和产权有争议的、委托代管的；有历史、文物保护价值的；花园、别墅式住宅；校园内与教学区不能分隔的住房；区以上人民政府认为其它不宜出售的；三层（含三层）以下住房。3、住房租金缴交程序（1）由“中心”委托物业管理公司代收房租，物业管理公司根据住房情况按本细则中各级地段的租金标准核定每户每月应缴房租。职工住房面积在规定控制标准之内的部分，职工须将其原租金的130%用现金交付给物业管理公司，有条件的可以由银行代收，其余部分可用其夫妇双方的月增量补贴和存量补贴抵交。超标准面积部分不能免交，也不能用存量补贴抵交。（2）物业管理公司按月将所收房租存入“中心”在银行开设的“租金”专户上，并向“中心”报送“银行进帐单”及房屋租金收交情况表。由“中心”按月将每户租金中应用月增量补贴及月存量补贴抵交的部分从职工个人帐户中的相应分户上划转到“中心”的“存量补贴资金”专户上。（）已购部分产权的住房，由物业管理公司按其产权比例核定应交房租，按上述办法缴交。六、物业管理办法（）实行住房分配货币化后，各单位应将自管住房清理后，移交“中心”进行资产管理，由“中心”将我市住房分片区委托房地产管理局的物业管理公司或大、中型企业组建的物业管理公司进行管理，也可以招标形式选择物业管理公司进行管理。（）各物业管理公司按照上述租金缴交办法及程序代“中心”向住房收取房租，存入“中心”在银行开设的“租金”专户，由“中心”按所收房租的一定比例向物业管理公司支付手续费。维修住房由物业管理公司提出维修计划及预算，经“中心”审核后，从“中心”的“租金”专户拨户。（）各物业管理公司须按照“贵阳市物业管理办法”搞好社会服务，实现住房的社会化管理。（）各单位在建的1999年12月前可竣工的集资建房，允许职工按已核定的房改成本价购买，并给予全产权。（5）2000年1月1日以后竣工的集资建房项目必须转作经济适用房项目处理。（6）1999年以后各单位在自用土地中建设职工住房的必须纳入经济适用住房计划，并由资金管理中心进行资金监控。（7）从1999年1月开始，按建设部和财政部关于印发“住宅共用部位设施设备维修基金管理”的通知（建住房1998213号文）的要求，建立已出售住房的共用部位、设施、设备维修基金。维修基金按微利房款的2-3%划转。七、其他规定（1）集体所有制单位填报本实施细则中规定的各种登记表格时，须到其主管部门进行审核认定，报省、市房改办按本实施细则规定的办法及程序执行。（2）花溪、小河、乌当、白云的公有住房的租售价格按6级地段减10%计算，存量补贴标准按各类人员补贴额减10%计算。其他的按改革方案和本实施细则执行。房价收入比（即一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以下的企事业单位，由单位提出报告经房改部门批准，可以减发或不发增量补贴。（3）困难企事业职工个人工