昆山低碳主题公园B2地块办公项目可研报告0427.doc

昆山中节能环保投资有限公司昆山中节能环保投资有限公司 B2B2 地块办公项目地块办公项目 可行性研究报告 建设单位 昆山中节能环保投资有限公司建设单位 昆山中节能环保投资有限公司 咨询单位 江苏建威工程咨询有限公司咨询单位 江苏建威工程咨询有限公司 昆山中节能环保投资有限公司昆山中节能环保投资有限公司 B2B2 地块办公项目地块办公项目 可行性研究报告 咨询单位 咨询单位 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 签章 签章 完成时间 完成时间 20132013 年年 4 4 月月 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 1 项目背景 1 1 2 项目概况 2 1 3 研究结论与建议 5 第二章第二章 项目建设的必要性分析项目建设的必要性分析 6 6 第三章第三章 建设场址与建设条件建设场址与建设条件 1010 3 1 建设场址方案 10 3 2 场址区域建设条件 10 第四章第四章 建设方案建设方案 1616 4 1 总体规划 16 4 2 建筑设计 17 4 3 结构设计 19 4 4 给排水设计 21 4 5 电气方案 23 4 6 空调暖通 27 4 7 消防设计 29 4 8 人防设计 33 4 9 安防设计 36 第五章第五章 投资项目节能方案分析投资项目节能方案分析 3939 5 1 用能标准和节能规范 39 5 2 节能设计指导思想及能耗状况 40 5 3 节能措施 41 5 4 节能效果分析 46 第六章第六章 环境影响评价环境影响评价 4747 6 1 项目周边生态和环境现状 47 6 2 生态环境影响分析 48 6 3 生态环境保护措施 49 第七章第七章 劳动安全卫生消防劳动安全卫生消防 5252 7 1 编制依据及采用的主要标准 52 7 2 工程的主要危害因素及主要防范措施 53 7 3 消防措施 55 第八章第八章 物业管理物业管理 5757 第九章第九章 组织机构与实施进度组织机构与实施进度 5959 9 1 组织机构与管理 59 9 2 项目实施进度 59 第十章第十章 招标管理招标管理 6161 10 1 编制依据 61 10 2 招标基本情况 61 10 3 招标管理 61 第十一章第十一章 建设项目经济分析建设项目经济分析 6363 11 1 投资估算 63 11 2 资金筹措 66 11 3 经济效益分析 66 第十二章第十二章 经济效益及社会影响评价经济效益及社会影响评价 6868 12 1 经济评价 68 12 2 社会影响效果分析 68 12 3 社会风险分析 69 第十三章第十三章 结论与建议结论与建议 7171 13 1 结论 71 13 2 建议 71 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 0 0 页页 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目背景项目背景 1 1 11 1 1 项目名称项目名称 昆山中节能环保投资有限公司 B2 地块办公项目 1 1 21 1 2 项目建设单位概况项目建设单位概况 项目建设单位名称 昆山中节能环保投资有限公司 单位地址 玉山镇玉杨路 777 号 法定代表人 朱叔恒 注册资本 43000 万元人民币 公司类型 有限公司 法人独资 内资 经营范围 许可经营项目 房地产开发 销售 一般经营项目 节能环保产品设备及有关高新技术 开发 咨询 节能环保项目投资 节 能工程承包 节能设备租赁 厂房出 租装饰装潢施工 节能工程所需的设 备及配件 钢材 建筑机械 机电设 备 建筑装饰材料 家用电器 卫生 设备的销售 营业期限 2008 年 3 月 25 日 2058 年 3 月 24 日 项目建设单位资产负债情况 低负债 1 1 31 1 3 建设单位简介建设单位简介 昆山节能环保投资有限公司 系依照 中华人民共和国公司法 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1 1 页页 及有关法律 法规的规定 成立于 2008 年 3 月 2010 年 11 月公司 名称变更为昆山中节能环保投资有限公司 2011 年 6 月增资扩股 注册资本金增资为 43000 万元 1 1 41 1 4 项目可行性研究报告编制依据项目可行性研究报告编制依据 1 昆山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 2 昆山市城市总体规划 2009 2030 3 有关各专业的国家设计规范 4 建设单位提供的各项基础资料 5 经济环境及社会调查 6 与项目业主签订的咨询协议 1 21 2 项目概况项目概况 1 2 11 2 1 拟建地点拟建地点 本项目地处昆山低碳主题公园内部 南侧为检测中心用地 西 侧为陶店河 东北侧为低碳展示馆 东临玉湖 项目规划用地性质 为办公用地 总用地面积为 91455 1 平方米 项目用地位于昆山西 北 属于市中心边缘区域周边属于产业区域 本地块尚处于初步发 展阶段 未来区域规划为新能源及节能产业的科研 生产 展示区 域 地块南侧有近 500 亩的玉湖 天然湖景资源得天独厚 1 2 21 2 2 建设规模与内容建设规模与内容 本项目规划建设总用地面积为 91455 1 平方米 总建筑面积 99887 31 平方米 主要建设办公及配套用房 项目分两期进行建设 其中一期建筑面积 35723 26 平方米 二期建筑面积 64164 05 平方 米 一期预计在 2013 年 10 月开工建设 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2 2 页页 1 2 31 2 3 主要建设条件主要建设条件 1 政策扶持 本项目位于低碳经济示范园内 属于低碳经济示范园的一部分 低碳经济示范园是国内首个综合性低碳示范园区 采用的是先进的 节能环保设备与环境综合治理系统 项目符合国家对于实现建筑节 能的要求 与昆山市当前改变经济结构和经济增长方式的要求相匹 配 对提升昆山市城市的品位与形象 实现低碳社区到低碳城市再 到低碳社会的升级 具有很好的推进和带动作用 受到昆山市政府 的重视和国家 地方政策的扶持 2 场址条件 拟建工程地理位置优越 交通便利 自然环境和水文地质适宜 建设 公共设施条件能满足需要 符合城市规划 项目各项施工条 件良好 施工环境宽松 选址经过比较论证后 确定最佳方案 1 2 41 2 4 项目投入总资金及资金筹措项目投入总资金及资金筹措 1 项目总投资 估算总投资约 70166 万元 其一期投资约 25094 万元 二期投 资约 45072 万元 资金由建设单位自行筹集 详见第十一章 1 2 51 2 5 主要技术 经济指标一览表主要技术 经济指标一览表 表表 1 11 1 项目主要技术 经济指标一览表项目主要技术 经济指标一览表 综合经济技术指标综合经济技术指标 备注 用地面积 91455 1 容积率 1 00 建筑密度 29 11 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 3 3 页页 绿化率 35 13 总建筑面积 99887 31 计容总建筑面积 91397 12 地下室建筑面积 8490 19 高层小型办公 51918 83 小型办公户数共计 949 户 办公配套 3052 58 其 中 低层花园办公36425 71 低层花园办公户数共计 103户 停车位 915 辆 非机动车停车位 2745 辆 一期经济技术指标一期经济技术指标 备注 用地面积 26000 容积率 1 22 建筑密度 29 31 绿化率 35 03 总建筑面积 35723 26 计容总建筑面积 31784 44 地下室建筑面积 3938 82 其中人防面积 2182 89 高层小型办公 23703 83 小型办公户数共计 389 户 办公配套 3052 58 其 中 低层花园办公 5028 03 低层花园办公户数共计 9户 机动车停车位 318 辆 其中地面停车 184辆 架空停车 34辆 地下停 车100辆 非机动车停车位 954 辆 二期经济技术指标二期经济技术指标 备注 用地面积 65455 1 容积率 0 91 建筑密度 29 03 绿化率 35 16 总建筑面积 64164 05 计容总建筑面积 59612 68 地下室建筑面积 4551 37 其中人防面积 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 4 4 页页 4551 37 高层小型办公 28215 小型办公户数共计 560 户 其 中 低层花园办公 31397 68 低层花园办公户数共计 94户 停车位 597 辆 其中地面停车 196辆 架空停车 198辆 地下 停车203辆 非机动车停车位 1791 辆 1 31 3 研究结论与建议研究结论与建议 1 3 11 3 1 研究结论研究结论 1 本项目属于低碳产业主题公园的一部分 项目的建设符合 昆山市及总体发展规划 2 本项目位于昆山市低碳产业主题公园内部 玉湖西岸 交 通便利 配套设施齐全 项目选址合理 3 建设地点选择及建筑形式符合昆山市总体规划要求 4 本项目工程建设过程中和建成后的生活污水 废气 生活 垃圾等 在设计时已充分考虑了其处理措施 对环境无不良影响 1 3 21 3 2 建议建议 1 本项目是按照绿色星级功能性建筑标准建造 具有良好的 社会效益 建议政府各级相关行政部门给予大力支持 以使项目早 日实施 2 应尽快对场地进行地质勘探 明确场址地区的工程地质情 况 3 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作 特别要搞 好招投标工作和工程质量监理 以保证工程质量和工程进度 4 在工程建设中 要注意公用 环保和生活环境的配套建设 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 5 5 页页 物业管理与施工建设同步进行 5 工程建设中 切实做好节能 节地 节水 节材工作 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 6 6 页页 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性分析分析 2 12 1 是是积极发展低碳经济 实现可持续发展的需要 积极发展低碳经济 实现可持续发展的需要 随着世界工业经济的发展 人口的剧增 人类欲望的无限上升和 生产生活方式的无节制 世界气候面临越来越严重的问题 二氧化碳 排放量愈来愈大 地球臭氧层正遭受前所未有的危机 全球灾难性气 候变化屡屡出现 已经严重危害到人类的生存环境和健康安全 即使 人类曾经引以为豪的高速增长或膨胀的 GDP 也因为环境污染 气候变 化而 大打折扣 也因此 各国曾呼唤 绿色 GDP 的发展模式和统 计方式 低碳经济是以低能耗 低污染 低排放为基础的经济模式 是人 类社会继农业文明 工业文明之后的又一次重大进步 低碳经济实质 是高能源利用效率和清洁能源结构问题 核心是能源技术创新 制度 创新和人类生存发展观念的根本性转变 低碳经济的发展模式 为节 能减排 发展循环经济 构建和谐社会提供了操作性诠释 是落实科 学发展观 建设节约型社会的综合创新与实践 完全符合党的十七大 报告提出的发展思路 是实现中国经济可持续发展的必由之路 是不 可逆转的划时代潮流 是一场涉及生产方式 生活方式和价值观念的 全球性革命 著名低碳经济学家 原国家环保局副局长张坤民教授认 为低碳经济是目前最可行的可量化的可持续发展模式 发展低碳经济是解决气候变化和经济发展这一矛盾的根本出路 在 2009 举行的亚太低碳经济论坛中国峰会上 国家发改委副主任 解振华及多位专家学者共同表示 能源和环境问题已成为制约中国经 济快速发展的瓶颈 节能减排和低碳发展将是中国未来发展的必然选 择 中国低碳战略转型路径愈发清晰 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 7 7 页页 低碳选择符合国家利益 发展低碳经济已成为全球共识 同时也 完全符合中国的国家利益 我国要大力发展低碳经济 首先我国石化能源相对贫乏 发展低碳经济 提高能源效率 能 摆脱国家经济发展对石化能源的过度依赖 只有发展低碳经济才能从 根本上提高我们国家能源安全的保障能力 其次 走低碳发展道路 减少温室气体排放是科学发展的基本组 成部分和重要的环节 因此发展低碳经济是我国战略转型的必然选择 第三 我国正处在工业化 城镇化和国际化关键阶段 要实现的 工业化应走出一条依靠低碳经济推动经济发展 同时不断降低温室气 体排放的新型工业化道路 最后 全球共同应对气候变化的行动一旦催生全新技术和新的产 业 必将引起低碳高技术和低碳产业的快速发展 这是全球应对温室 气体增加带来气候变化的共同课题和挑战 本项目建设的 昆山低碳主题公园 B2 地块办公 是 2010 年昆山 中节能环保投资有限公司启动的 中国节能 昆山 低碳经济示范园 配套的相关项目 项目的建设为入驻低碳主题公园的相关企业提供办 公场所 满足和企业对办公场所的需求 满足了国家积极推行经济可 持续发展的需求 对保护环境 节能减排有着积极的作用 2 22 2 是加强节能减排 建设生态城市有力举措 是加强节能减排 建设生态城市有力举措 已通过了国家环境保护部组织的专家组论证的 昆山市生态文明 建设规划 提出 到 2020 年实现昆山经济 社会和生态环境全面协 调发展 构建健康 持续 高效的生态经济社会体系 使昆山生态文 明建设在全国保持领先水平 规划坚持 人与自然和谐 人与社会和 谐 人与人和谐 为核心内涵 紧紧围绕 和谐 主题 探索昆山特 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 8 8 页页 色的生态文明建设模式 坚持 资源节约 环境友好 协调发展 的 规划思路 科学指导昆山生态文明建设进程 为构建和谐社会奠定坚 实基础 本项目的建设符合昆山市建设生态城市的规划精神 2 32 3 是完善昆山低碳主题公园功能 加快当地经济发展步伐的客观需是完善昆山低碳主题公园功能 加快当地经济发展步伐的客观需 求 求 项目拟建地位于昆山市玉山镇 处于昆山低碳主题公园内 昆山 低碳主题公园是中国节能投资公司和昆山市高新区一起在江苏省昆山 市建设世界一流 国内领先的低碳经济示范园区 该低碳经济示范园 占地面积约 114 公顷 项目直接总投资约 30 亿人民币 工程项目整 体统一规划设计 分期实施 与政府分工协作 共同打造 园区主 要建设内容为高端低碳国际人才居住区 高端低碳经济科研总部 高 端低碳经济企业家俱乐部 高端低碳经济研发大楼及相关配套的商业 娱乐购物街的建设 该项目是国内首个综合性昆山低碳主题公园区 并通过采用先进的节能环保设备与环境综合治理系统 在一平方公里 的土地上打造目前中国最为先进的低碳生活示范区 低碳商务示范区 低碳经济聚集区 本项目建成后可配合昆山低碳主题公园项目用地的 办公形态 与未来与东部地块形成良好的联动关系 满足项目整体功 能发挥的需要 2 42 4 是改善当地城市面貌 提高城市形象的需要 是改善当地城市面貌 提高城市形象的需要 近年来 昆山市高度重视城区建设 投入大量资金 大力加快城 区的建设步伐 全面推进城市基本建设 城区规模不断扩大 城区品 位大幅提升 在城市建设过程中 房地产开发的持续繁荣对促进昆山 发展的作用十分明显 中国节能 昆山 低碳经济示范园项目建成后 将成为国内首个综合性昆山低碳主题公园区 符合建设创新型国家战 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 9 9 页页 略的要求 符合国家 节能减排 十二五 规划 对于实现建筑节能 的要求 与昆山市当前改变经济结构和经济增长方式的要求相匹配 对提升昆山市城市的品位与形象 实现低碳社区到低碳城市再到低碳 社会的升级 具有很好的推进和带动作用 本项目属于昆山低碳主题 公园区的一部分 项目的建设对改善当地城市面貌 提高城市形象 有着积极的作用 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1010 页页 第三章第三章 建设场址与建设条件建设场址与建设条件 3 13 1 建设场址方案建设场址方案 3 1 13 1 1 建设地点与地理位置建设地点与地理位置 本项目地处昆山低碳主题公园内部 南侧为检测中心用地 西侧 为陶店河 东北侧为低碳展示馆 东临玉湖 项目规划用地性质为办 公用地 总用地面积为 91455 1 平方米 项目用地位于昆山西北 属 于市中心边缘区域周边属于产业区域 本地块尚处于初步发展阶段 未来区域规划为新能源及节能产业的科研 生产 展示区域 地块南 侧有近 500 亩的玉湖 天然湖景资源得天独厚 3 1 23 1 2 场址占地面积场址占地面积 项目建设用地由昆山市国土资源局出让而来 本项目用地规划性 质为办公用地 总占地面积为 91455 1 平方米 3 23 2 场址区域建设条件场址区域建设条件 3 2 13 2 1 工程地质条件工程地质条件 1 地质地貌 昆山属长江三角洲太湖平原 境内河网密布 地势平坦 自西南 向东北略呈倾斜 自然坡度较小 地面高程多在 2 8 3 7 米之间 基准面 吴淞零点 部分高地达 5 6 米 平均为 3 4 米 北部为 低洼圩区 中部为半高田地区 南部为濒湖高田地区 2 地震烈度 昆山市区抗震设防烈度为 7 度 设计基本地震动加速度值为 0 10g 按有关设计防震的规定执行 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1111 页页 3 地下水与不良地质现象 根据区域水文地质条件和以往勘测结果 区内地下水水位主要受 到大气降水 地表水体及农田灌溉的影响 呈季节性变化 地下水水 质对混凝土结构和钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性 对钢结构具有 弱腐蚀性 建议项目在下一步进行本项目场地的地质勘察工作 并针对具体 情况进行项目设计 3 2 23 2 2 地理气候条件地理气候条件 昆山位于东经 120 48 21 121 09 04 北纬 31 06 34 31 32 36 处江苏省东南部苏州市与上海市之间 北至东 北与常熟市 太仓市两市相连 东至东南与上海嘉定 青浦两区接壤 西与吴江 苏州市交界 南部水乡名镇周庄与浙江相通 东西最大直 线距离 33 公里 南北 48 公里 总面积 927 7 平方公里 其中水域面 积占 23 1 昆山处于长江三角洲太湖平原 境内河网密布 地势平 坦 自西南向东北略呈倾斜 自然坡度较小 地面高程多在 2 8 3 7 米之间 基准面 吴淞零点 部分高地达 5 6 米 平均为 3 4 米 北部为低洼圩区 中部为半高田地区 南部为濒湖高田地区 昆山 属北亚热带南部季风气候区 气候温和湿润 四季分明 光照充足 雨量充沛 年平均气温 16 5 年平均降水量 1097 1 毫米 年平均 日照时间 2085 9 小时 历史极端最高气温 39 7 2008 年 7 月 4 日 历史极端最低气温 11 7 1977 年 1 月 31 日 全年无霜期 239 天 3 2 33 2 3 区域经济条件区域经济条件 昆山地处中国经济最发达的长江三角洲 是上海经济圈中一个重 要的新兴工商城市 历史悠久 物产丰饶 素有 江南鱼米之乡 美 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1212 页页 称 昆山北至东北与常熟 太仓两市相连 南至东南与上海嘉定 青 浦两区接壤 西与吴江 苏州交界 东西最大直线距离 33 公里 南 北 48 公里 总面积 927 68 平方公里 其中水域面积占 23 1 昆山 市户籍总人口 68 万 下辖 1 个国家级开发区 3 个省级开发区和 10 个镇 昆山是中国大陆经济实力最强的县级市 连续多年被国家统计局 评为全国百强县之首 近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中 国最佳县级城市第一名 2010 年昆山地区生产总值超过 2100 亿元 截至目前 全市累计批准 65 个国家和地区投资项目 5000 多个 合同外资 330 亿美元 实际到位 230 亿美元 其中世界 500 强跨国公 司投资项目 63 个 城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化 由于 经济的快速发展 原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的 需要 大润发 卜蜂莲花 乐购 沃尔玛 欧尚 易买得 家乐福 麦德龙 农工商 红星美凯龙 好家居等大超市纷纷进驻 逐步形成 了多个新兴商圈 同时原有的商业中心也继续发展成为集购物 休闲 娱乐为一体的综合性中心商业区 商业的发展和城市化进程的加快也带动了昆山房地产市场的发展 成熟地段商铺的转让和转租率都非常低 而随着新城区的不断完善 商铺的售价和租金的对比基本上遵循了相对理性的回报水平 体现了 本地投资者和发展商较为成熟的投资理念和较为谨慎的市场判断 3 2 33 2 3 公用基础设施条件公用基础设施条件 昆山市基础设施建设已基本实施完毕 市内现有基础设施配套良 好 为本项目的建设提供了良好的基础配套设施 1 1 道路交通 道路交通 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1313 页页 昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部 东距上海 50 公里 西邻苏州 37 公里 航空 距离上海虹桥机场 42 公里 距上海浦东机场 92 公里 港口 上海港 中国最大港口 距离 60 公里 张家港 距 100 公里 太仓浏家港 距 35 公里 货物经区内水道运达以上各港口 可直接出口 铁路 京沪铁路以及即将兴建的京沪高铁穿城而过 乘坐动车组 列车从昆山至上海仅需 18 分钟 公路 区域内公路网健全 境内有沪宁高速 苏州绕城高速 苏 沪高速 苏昆太高速 常昆高速 312 国道等穿越 2 2 供电 供电 2009 年昆山地区最高供电负荷 239 84 万千瓦 全年共新扩建 110 千伏及以上变电站 7 座 新增主变容量 112 7 万千伏安 昆山电 网全年供电形势总体平稳 供需基本平衡 至 2009 年底 昆山电网 已拥有 35 千伏及以上变电站 67 座 供电容量 732 65 万千伏安 输 电线路 1376 公里 配电线路 4493 公里 供电情况完全能够满足本项 目的需求 3 3 供水 供水 昆山市日供水能力已达 150 万立方米 超前建设的供水基础设施 能够确保城市用水保障有力 饮用水水源充足 水质优良 4 4 通信 通信 昆山市邮电通信业平稳发展 2009 年全年完成邮电业务总量 28 47 亿元 移动业务迅速发展 全市年末电话用户 60 78 万户 移 动电话用户 196 22 万户 比上年增加 17 99 万户 年末 互联网宽 带接入用户达 28 38 万户 比上年增长 24 8 5 5 防洪 防洪 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1414 页页 多年来 昆山市玉山镇高度重视防洪工程建设 兴建了 8 个联圩 分别为吴淞 城南 江浦 庙泾 民营 新江 更娄 同心联圩 其中江浦 庙泾 民营 新江 更娄 同心联圩属阳澄低洼圩区 吴 淞 城南联圩属淀泖区半高田圩区 修筑防洪圩堤 113 43 公里 目 前建造三闸 71 座 排涝站 66 座 装机容量 8618 千瓦 排涝流量 211 89 立方米每秒 基本形成了防洪 排涝 降渍 引进等四大水利 工程体系 6 6 公共服务 公共服务 自 2003 年起 昆山市就已启动了城乡社区公共服务体系建设 通过不断完善并提升行政审批服务中心功能 同时 在各镇建起便民 服务中心 村建起便民服务室 实行统一办公用房面积 实施农村文 化设施 五个一 和体育设施 三个一 工程等 构建起了富有昆山 特色的覆盖城乡 惠及全民的公共服务体系 通过资源共享 如今 无论居住在农村还是城市社区的老百姓 出门 15 分钟 就能获得各 类公共服务 3 2 43 2 4 城市规划与区域性规划要求城市规划与区域性规划要求 本项目用地性质为办公用地 符合昆山市总体城市规划要求 3 2 53 2 5 社会环境条件社会环境条件 低碳经济的发展模式 为节能减排 发展循环经济 构建和谐社 会提供了操作性诠释 是落实科学发展观 建设节约型社会的综合创 新与实践 完全符合党的十七大报告提出的发展思路 是实现中国经 济可持续发展的必由之路 符合国家与地区的整体利益 因此各利益 团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度 电力 供水 通信等 相关部门都积极支持和配合项目建设 当地民众对项目同样持积极支 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1515 页页 持的态度 3 2 63 2 6 政策支持条件政策支持条件 1 由昆山市规划局组织编制的 2007 2030 昆山市城市总体规 划成果草案 2 昆山市土地利用总体规划 3 昆山市 十二五 住房建设规划纲要 3 2 73 2 7 征地拆迁条件征地拆迁条件 本项目用地由昆山市国土资源局挂牌出让而来 建设法人获得的 是净地 拆迁安置工作由当地政府负责 建设单位已无拆迁安置问题 3 2 83 2 8 施工条件施工条件 拟建项目水 电 路条件充足 施工的前期工作较少 整体看 该项目施工条件好 利于建设 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1616 页页 第四章第四章 建设方案建设方案 4 14 1 总体规划总体规划 4 1 14 1 1 总平面布置总平面布置 本方案设计旨在以现代化的表达方式营造一种蕴藏传统东方美学 的生态办公模式 将地方性 时代性和创造性加以完美的结合 在设 计中体现江南水乡的人文和历史风貌特征 反映现代的生活方式 探 索水乡的空间模式和建筑形态 园区通过入口花园分成二期建造 产品以低层花园式办公结合中 高层小面积办公单元组合 根据景观价值的高低 采用了面积段不同 的办公产品 园区采用开放式管理 组团绿地与玉湖水景结合 构成 景观的主要特征 物业管理用房设于一期中高层办公架空层内 车库设置为地下车 库结合地面架空停车 车库屋面覆土种植绿化 非人防车库屋顶结合 绿化设置采光天窗 形成自然采光通风 达到 阳光车库 的目的 4 1 24 1 2 总平面交通组织设计总平面交通组织设计 根据对现状外围交通以及规划设计条件的分析 将园区主要出入 口安排在西侧的园区规划道路上 结合分期在东北侧和南侧设置了两 个车行出入口 便于分期管理和满足消防使用 园区道路设置限速障碍 以保证园区的出行安全及避免与地面停 车发生冲突 园区主要道路路宽 7M 车辆可通过主要道路到达各幢庭 院或组团庭院的停车位 充分保证办公的使用品质 中高层小面积办 公单元可集中使用地库停车 4 1 34 1 3 总平面竖向设计总平面竖向设计 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1717 页页 本地块原地面高程在 1 5 米 黄海高程 左右变化 地势平坦 地块北侧规划道路标高为 2 45 米 依据雨水污水排放合理以及与城 市竖向规划相协调的原则 充分利用架空层 本地块场地标高设计结 合现有地形 建筑标高采用抬高架空设计 4 1 44 1 4 总平面景观设计总平面景观设计 以层次分明的多重庭院空间为精髓 简约洗练的现代设计语言 充分利用中国传统造园的隔 抑 曲等手法 创造出一个有 起 承 转 合 的完整而富有变化的空间序列 4 1 54 1 5 总平面消防设计总平面消防设计 区域内 7 米宽的主干道为消防主干道 另沿建筑长边结合外广场 设若干隐形消防车道 与外围环状道路共同组成消防道路网 保证道 路中心距不大于 160 米 以满足规范要求 同时在高层的长边沿道路 设置不小于 15m 8m 的消防扑救场地 确保建筑的安全补救 4 24 2 建筑建筑设计设计 4 2 14 2 1 设计依据设计依据 江苏省城市规划管理技术规定 2004 年版 江苏省城市规划管理技术规定 苏州市实施细则之一 指标核 定规则 2008 年版 办公建筑设计规范 JGJ 67 2006 年版 城市道路和建筑障碍设计规范 JGJ 50 2001 民用建筑设计通则 GB50352 2005 国家相关防火及人防规范 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1818 页页 4 2 24 2 2 设计理念设计理念 结合总体规划的思想 在不同位置结合其具体功能要求和其特定 的景观环境 分别设计了中高层办公 低层花园办公等多种类型产品 通过疏密相间的空间组合 错落有致的建筑形体 丰富了整个园区的 景观 将 中式情怀 生态办公 低碳技术 的设计理念贯彻到设计 的每一个环节中 4 2 34 2 3 设计方案设计方案 1 本设计方案结合昆山当地气候特点以及办公模式 将庭院 的概念引入设计 使低层 中高层办公业态都能享受到不同的院落空 间 2 低层建筑体型方整 围绕庭院布置办公空间 形成内外景 观交流的良好办公环境和场所 中高层小单元办公则以玉湖的景观资 源为准则 最大限度的利用玉湖视野 3 结合中高层底层架空布置了半开放的活动空间 为办公人 群提供多样的生活工作场所 实现轻松自由的工作模式和氛围 4 低层花园式办公立面设计旨在通过现代的建筑设计语言来 诠释传统中式建筑的意境 具体表现为比例 材料 符号 将传统中 式建筑的比例关系融入到建筑造型中 运用现代手法进行提炼 营造 出富有现代中式的建筑意象 将传统的建筑材料 青砖 白墙 黛瓦 引申为灰色石材 浅色石材 石板瓦或金属瓦 打造现代中式的意向 给人以亲和的外观形象 中高层办公以大气的手法 融汇传统窗棂的 构图元素 形成大方的公共建筑形象 整体也与园区的现代中式的风 格相呼应 6 为提高产品品质 在设计中采用一些高科技 节能技术和 成套产品 如屋面和东西山墙均采用保温隔热措施 落地窗采用节能 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 1919 页页 型夹层玻璃 即保温隔热 又丰富立面造型 且使室内有良好的视野 及采光通风条件 4 2 44 2 4 配套设计配套设计 1 办公配套 在地块北侧沿规划道路设计了约 4000 平米的办公配套用房 可 满足地块未来办公人群的使用 同时也能提供 A1 地块住宅项目的部 分需求 2 车库 园区车库为地下车库 车库分期设置 车辆通过园区入口后直接 进入地下层 可方便到达高层办公 车库屋面覆土种植绿化 车库屋 顶结合绿化设置日光照明系统 形成自然采光 达到 阳光车库 的 目的 4 34 3 结构设计结构设计 4 3 14 3 1 设计依据设计依据 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 建筑结构荷载规范 GB50009 2001 2006 年版 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 建筑地基基础设计规范 GB50007 2002 建筑桩基技术规范 JGJ 94 2008 混凝土结构设计规范 GB50010 2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2002 J186 2002 砌体结构设计规范 GB50003 2001 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2020 页页 地下工程防水技术规范 GB50108 2001 4 3 24 3 2 设计参数设计参数 本工程结构安全等级为二级 对应结构的重要性系数 r0 1 0 地 基基础设计等级为乙级 结构设计使用年限为 50 年 本工程抗震设防烈度为 7 度 设计基本地震加速度为 0 1g 设计 地震分组为第一组 建筑抗震设防类别为丙类 4 3 34 3 3 上部结构形式上部结构形式 高层 9 层 为现浇异形柱框架 抗震墙结构 框架抗震等级为三 级 抗震墙抗震等级为三级 多层花园住宅为现浇异形柱框架结构 抗震等级为三级 单层地下车库为框架结构 抗震等级为四级 4 3 44 3 4 地下室地下室 地下机动车道顶板采用无梁楼盖 其它地下室顶板均采用梁板式 结构 4 3 54 3 5 设计荷载设计荷载 1 活荷载 办公2 0KN m2 消防楼梯3 5KN m2 卫生间2 0KN m2 阳台2 5KN m2 上人屋面2 0KN m2 不上人屋面0 7KN m2 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2121 页页 电梯机房7 0KN m2 地下车库4 0KN m2 2 楼屋面的恒载按实际考虑 3 地下室顶板施工活荷载 室内 5 0KN m2 室外 10 0KN m2 4 消防车荷载 车总重 300KN 等效均布荷载标准值 20KN m2 5 风荷载 基本风压 0 5KN m2 按 50 年一遇风压 地 面粗糙度为 B 类 4 3 64 3 6 地下室地下室 1 砼 地下室底板及侧墙壁采用 C30 抗渗砼 抗渗等级 S6 其余砼采用 C3 5C25 2 钢材 采用 HPB235 HPB335 级钢筋 3 墙体 非承重墙 井壁 围护墙 隔墙底层采用 M5 水泥砂浆砌 MU10 烧 结多孔砖 轻质隔墙采用 M5 混合砂浆砌 MU5 烧结空心砖 0 000 以 下采用 M10 水泥砂浆 0 000 以上采用 M10 0 M5 0 混合砂浆 4 3 74 3 7 消防消防 本工程主体结构均为现浇 砌体采用加气砼砌块 均符合 II 级 消防要求 4 3 84 3 8 地基基础地基基础 本工程拟采用桩基 待详细地质报告出来之后再定 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2222 页页 4 44 4 给排水设计给排水设计 4 4 14 4 1 设计依据设计依据 建筑给排水设计规范 GB50015 2003 建筑设计防火规范 GB50016 2006 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 2005 年版 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 建筑专业提供的图纸 其它现行的有关设计规范或规定 4 4 24 4 2 给水系统给水系统 1 供水水源及生活给水 本工程供水水源为市政自来水 用水定额 250L 人 d 时变化系数 2 5 用水时间 24 小时 2 生活给水系统 小区内生活供水分高 低三个分区 低区 一 二层 采用市政 管网直接供水 高区 三至九层 采用生活水池及变频水泵加供水 3 生活热水系统 办公考虑用电开水器 部分考虑太阳能热水器 4 4 34 4 3 排水系统排水系统 1 室内污 废水系统 本小区室内采用污 废水分流 高层生活污 废水采用专用通气 立管排水系统 多层生活污 废水采用伸顶通气管系统 重力流排除 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2323 页页 一层生活污 废水单独排出 地下一层排水经排水沟汇集至集水坑内 由潜污泵提升排出 2 室外排水系统 室外排水部分遵循雨 污水分流制 按重力流排除 各区块生活 污水经化粪池处理 含油废水经隔油池处理后与生活废水合并排入市 政污水管网 4 4 44 4 4 雨水系统雨水系统 小区雨水暴雨重现期按 2 年计 屋面雨水按暴雨重现期按 1 0 年 屋面雨水排水管道设计降雨历时按 5min 设计 暴雨强度公式 778 0 265 13 lg7677 0 1 5 3023 t P q t 降雨历时 min P 设计重现期 a q 设计暴雨强度 L S ha 建筑单体的雨水与道路雨水经有组织收集并及时排入小区雨水管 网 各区块雨水最终合并排入市政雨水管网 4 4 54 4 5 管材管材 1 室外给水管采用球墨铸铁管 承插连接 2 室内给水支管采用 PP R 给水塑料管 热熔连接 生活给水 立管 主干管及生活水泵出水管采用钢塑复合管 螺纹连接或沟槽式 连接 3 室内污 废 雨水管采用 UPVC 管 承插连接 外露排水管 采用抗紫外线 PVC U 管 承插粘接 4 室外排水管采用 HDPE 管 承插连接 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2424 页页 4 54 5 电气方案电气方案 4 5 14 5 1 设计依据设计依据 1 本工程采用的主要标准及规范 高层建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 建筑设计防火规范 GB50016 2006 民用建筑电气设计规范 JGJ T 16 2008 住宅建筑规范 GB50368 2005 供配电系统设计规范 GB50052 95 低压配电设计规范 GB50054 95 建筑照明设计标准 GB50034 2004 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2000 年版 智能建筑设计标准 GB T50314 2006 有线电视系统工程技术规范 GB50200 94 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343 2004 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 2 其他专业提供的设计资料 3 建设单位的设计要求 4 5 24 5 2 设计范围设计范围 1 变 配电系统 2 照明系统 3 防雷 接地及安全措施 4 火灾自动报警与消防联动控制系统 5 其他弱电系统 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2525 页页 4 5 34 5 3 变配电系统变配电系统 1 负荷等级 本工程九层高层办公属于二类高层建筑 其消 防负荷 电梯 生活泵 应急照明 楼梯间及地下室照明等公共用电 设备应为二级负荷 其余均为三级负荷 其他低层住宅的用电设备均为三级负荷 安装负荷指标为 办公按面积 80W m2 计 三相供电 公建配套 按 60W m2 计 地下车库按 15W m2 计 2 电能计量采用高供高计的计量方式 计量到每个办公 3 本设计采用低压侧集中补偿的方式 电容补偿装置放置在 变电所 补偿容量应满足电力部门对功率因数的要求 4 本设计低压配电系统采用放射式与树干式供电相结合的方 式 电源电压等级为 220 380V 电缆自变电所引出后至各配电间 再经垂直与水平的管路或桥架引至各用电设备 二级负荷采用双回路 电源供电 5 本设计中消防负荷用电缆选用耐火电缆 电线 其他负荷 采用阻燃型电缆 电线或普通电缆 电线 电力电缆敷设主要为沿桥 架敷设 局部穿钢管沿墙或顶敷设 导线敷设采用线槽敷设或穿钢管 阻燃硬质塑料管敷设 6 高压环网开关柜 变压器柜和低压配电柜落地安装 动力 配电箱落地安装或者挂墙安装 在楼层配电间的设备全部明装 其余 场所均暗装 7 对目前不能提供确切用电负荷的场所仅预留动力配电箱 4 5 44 5 4 照明系统照明系统 办公不考虑做二次装修 故照明设计仅每个房间预留灯位 照明 电源线敷设到位 其他场所照明主要采用高效 节能荧光灯 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2626 页页 本工程除设置一般照明外 某些场所还需设置火灾应急照明 应急照明包括疏散照明 备用照明 在餐厅 疏散走道 楼梯间 等处设置疏散照明 重要场所如变电所 水泵房 消防控制室 电信 机房及餐厅等处设置备用照明 景观照明预留电源 具体实现由专业公司进行 主要场所照度如下 办公 商店营业厅300Lx 泵房 风机房100Lx 车库 75Lx 变电所 消防控制室等 200Lx 电信机房 500Lx 4 5 54 5 5 防雷 接地及安全防雷 接地及安全 1 防雷设计 本工程限高 30 米 建筑按三类防雷设置防雷设施 屋面敷设热 镀锌圆钢作为接闪器 利用建筑物柱内钢筋作为引下线 利用建筑物 基础作为接地装置 作为引下线用的钢筋应上下贯通 上端与接闪器 可靠连接 下端与沿基础梁内主钢筋可靠焊接 接闪器 引下线和接 地体之间必须保证可靠的电气连接通路 凡突出屋面的所有金属构件 金属屋架等均与避雷带可靠连接 进出建筑物的所有金属管道应就近 和防雷接地装置相连 本工程考虑防雷击电磁脉冲 在高压侧设置金属氧化物避雷器 在变压器低压侧设置浪涌保护器 在各住宅楼电度表箱及其他公共建 筑总配电箱及各层配电箱设置浪涌保护器 弱电系统设备的浪涌保护 器随设备成套提供 2 接地及安全 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2727 页页 本工程均采用联合接地装置 接地电阻值不大于 1 欧姆 若接地 电阻不能达到要求 必须增加人工接地体 在变电所 高层住宅及其他公共建筑总配电间 多层住宅单元电 度表箱附近设置总等电位联结箱 各楼层配电间等设置接地端子板 弱电系统设置专用的接地端子板 直接与联合接地体连通 带有淋浴的卫生间等潮湿场所应进行局部等电位联结 本工程接地制式采用 TN C S 制式 低压电源进户处做重复接地 并做总等电位联结 对所有插座回路采取漏电保护的措施以防止人身 被电击 4 5 64 5 6 其他弱电系统其他弱电系统 其他弱电系统包括公共广播系统 电话及网络系统 有线电视系 统 楼宇访客对讲及安全防范系统 表具数据远传系统及停车库管理 系统 根据系统的基本配置 完成工程施工线路敷设的路由 有关其 他功能的弱电系统工程设计待业主提出具体要求后设计 1 公共广播系统 该系统设备与消防报警控制设备配套集成 在正常情况下作为背景音乐 在火灾情况下切换至火灾紧急广播 2 电话和数据网络系统 在物业用房首层设置一电信机房 各栋高层住宅底层设一电信交接间 3 楼宇访客及安全防范系统 见安防专篇 4 表具数据远传系统 本工程表具数据远传系统包括给水表 燃气表及电表的计量远传设计 实现计费系统的智能化 5 车库管理系统 为保障车辆安全 方便公众使用 提高车 库管理质量 效益和安全性 设置停车库管理系统 4 64 6 空调暖通空调暖通 昆山低碳主题公园 B2 地块办公项目可行性研究报告 江苏建威工程咨询有限公司江苏建威工程咨询有限公司 第第 2828 页页 4 6 14 6 1 设计依据设计依据 采暖通风与空气调节设计规范 GB50019 2003 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 建筑设计防火规范 GB50016 2006 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 建设单位提供的批准文件及要求 4 6