金世兴源农贸市场商住区项目可行性研究报告.doc

金世兴源农贸市场商住区项目第一章第二章 项目总论一、项目概况项目名称：金世兴源农贸市场商住区建设地址：空港经济开发区港口区经三路金世兴源农贸市场南方用地面积：10849.24建设规模：总建筑面积24018.75业主名称：运城市金世兴源农贸市场有限公司业主地址：运城市空港新区经三路（老营房内）项目法人：周建增设计单位：山西中方森特建筑工程设计研究院项目投资：3600万元资金来源：自筹1500万元，银行贷款1100万元，预售资金投入120万元。二、业主简介（含联建单位介绍）（一）公司基本情况简介运城市金世兴源农贸市场有限公司成立于2005年9月，是运城市政府和空港经济开发区政府批准和重点支持的配套产业建设单位。公司具有完全民事行为能力的独立法人资格，经济性质为民营企业。公司占地面积60余亩，已建成和投入使用商铺90000、办公住宅180000。公司位于贯穿空港南北区唯一主干道经三路枢纽，紧靠关公民航机场，属港口经济开发区，周边学校、大中型企业、医院、住宅区林立，拥有得天独厚的地理位置。公司成立以来，始终坚持以空港经济繁荣为主线，经济效益、社会效益、环境效益并重，以“打造新运城、再造一个新山西”为己任，秉承“与时俱进、求实创新、诚信奉献”的经营理念，以“创公司品牌、办一流企业”为目标，经过近十年的奋斗，公司已发展成为总资产2000余万元，从业人员60余人左右，集房地产开发、市场管理、房屋销售、物业管理于一体的中型企业。（二）公司规模简介截止2014年6月（可研前），公司现有资产总额 万元，其中：流动资金 万元；负债总额 万元；所有者权益总额 万元，其中：实收资本 万元，资本公积 万元，累计未分配利润 万元。（三）公司业绩简介根据运城市政府和空港经济开发区总体规划要求，公司成立以来在空港核心位置经三路开发农贸市场，已开发商铺90000、办公住宅180000，目前，公司拥有储备土地21699，公司内部机构管理健全，具有较强的经营、管理能力和房地产开发经验，开发后劲较强。公司目前正建设的金世兴源农贸市场商住区项目位于经三路金世兴源农贸市场南方，地理位置极为重要及优越。项目集商贸、住宅（封闭式）于一体的综合小区，总建筑面积24018.75，其中住宅23538.79，商业门面及商场约479.86，地下建筑面积2658.95，车位150个。该项目总投资 元，于2014年 月正式开工，预计201 年 月完成整个项目建设。项目已投入资金 万元，目前土石方开挖工程已经完成，正在进行基础施工，预计201 年 月全面完工，并于201 年 月完成全部销售，预计可实现收入约 万元，利润约 万元。（四）公司人员及组织结构：公司现有员工 人，其中管理人员 人，具有高级专业技术职称的人员 人，平均年龄 岁，整个公司人才济济，具有良好的技术素质。 技术职称文化程度人数高级工程师大学、大专工程师大学、大专经济师大学、大专会计师大学、大专公司组织结构图董事会总经理行政部财务部研发部项目管理部合同造价部材料设备部营销部营销后勤部物业管理部 （五）公司股东情况：公司注册资本200万元，股东为2个自然人股东构成，其中：周建增出资190万元，占95%；闫对虎出资10万元，占5%。股东名称注册资本总额实际出资情况金额比例（%）货币实物小计周建增19095190190闫对虎1051010合计200100200200三、编制主要依据及范围（一）报告编制主要依据1、北京军区空军司令部和运城市人民政府根据中国人民解放军总参谋部、国家发展计划委员会【2000】参作字394号总参谋部、国家极为关于山西张孝机场扩建工程项目建议书的批复2、运城市工商行政管理局核发的（运市工商）名预核内字【2005】第494号企业名称预先核准通知书。3、建设工程选址意见书运规选201 运字 号。4、运城市空港经济开发区发展和改革委员会签发的运城市空港企业投资项目备案证（备案项目编码： ）。5、运城市金世兴源农贸市场有限公司章程。6、建设用地规划许可证（编号：运空规地证201 运字 号）。7、建设工程规划许可证（编号：运空规建证201 运字 号）。8、 运城市公安局消防局建筑工程设计的审核意见书（运公消（建扩）字【201 】第 号）。9、 运城市建设项目环境保护批准书（运环准【201 】号）。10、运城市建设项目防雷工程设计审核书（201 运气雷审第 号）。11、运城市地震局的建设工程抗震设防标准审批意见书（运震审【201 】 号）12、运城市空港经济开发区建委关于金世兴源农贸市场商住区项目工程初步设计的批复（运空建发【201 】 号）。13、2010年山西省建筑工程综合基价表。14、2010年山西省安装工程单位基价表。15、2010年山西省建筑工程费用定额。16、山西省工程造价信息及有关配套文件。17、同类项目开发的经验和资料。18、有关工程造价分析资料。19、2010年山西省概算定额，省市有关部门制定的相关文件及规定。（二）可行性研究范围本报告通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及对区域资源状况进行分析后，确定建设项目规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。四、项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一项目概况1总用地面积10849.24平方米2居住户（套）数套3总建筑面积24018.75平方米100%4按功能性质划分4.1住宅建筑面积23538.79平方米98%4.2商业面积479.86平方米1.99%4.3地下车库及其他面积2658.95平方米11.08%4.4配套设施5按地上地下划分5.1地上建筑面积21359.8平方米5.2地下车库建筑面积2658.95平方米6停车泊位150个100%6.11）地面6.22）地下7容积率1.97%8建筑密度28.92%9绿地率33.5%二投资数据1总投资1.1固定资产投资1.1.1静态投资1.1.2建设期利息三筹资数据1、总筹资1.1业主筹资1.2银行贷款1.3滚动开发资金四经济指标1销售收入2财务净现值Ic=10%3投资利润率全部投资4静态投资回收期全部投资5动态投资回收期全部投资6投资利润率自有资金7财务内部收益率自有资金8财务净现值Ic=10%静态投资回收期自有资金9动态投资回收期自有资金10投资净利润自有资金五、简要结论目前，运城市正处于中西部大开发、中部崛起、三省四市“晋陕豫黄河金三角区域合作示范区”【 国务院关于晋陕豫黄河金三角区域合作规划的批复（国函201440号）】的机遇期，能否抓住这个难得的历史机遇，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。商住地产作为一项新型的快速发展行业必然成为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展起着至关重要的作用。金世兴源农贸市场商住区开发项目位于运城市空港经济开发区北区，地理位置十分优越处于连接空港南北区唯一主干道经三路枢纽。项目往关公机场1分钟路程、距大运高速、运三高速、运城客运东站仅5分钟路程。周边云集了商业、企业、医院、学校等：华北地区最大的商品集散地义乌小商品批发城、华北最大的重卡基地大运汽车城；亚洲最大的精纺纱基地华雄纺织；驰名学府康杰中学；学校、医院、大中型企业林立，处于朝阳期的人气聚集地为项目的开发奠定了良好的基础。项目规划用地地形平整，占地面积10849.24.项目规划布局遵循以人为本，追求自然，最大限度的提升环境品质，充分发挥黄金地段优势，巩固强化商业氛围，规划设计高起点、高标准的商住社区一体化形象工程。项目拥有得天独厚的自然位置、优美的景观环境、完善的基础设施、方便快捷的交通条件使得它具有某些先天的、无可比拟的巨大优势。同时，随着家长们对教育的重视程度不断提高，拥有“名企”“名校”“名商场”概念的物业已成为商住地产市场热点。项目所在地已拥有全国名校“康杰中学”、运城名校“康杰初中”“实验小学”“义乌商品”“机场”“大运汽车城”等先决条件，同时，作为空港经济开发区港口区，这里已是商贸、物流、制造业和教育的中心区，这些优势将推动项目“金世兴源农贸市场商住区”楼盘成为该地区的市场销售热点。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）2014年以来国家对房地产领域的相关政策、法规 房地产宏观调控指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。 2012年11月，在十八大报告中，胡锦涛同志表示，要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，坚持房地产市场调控政策不放松。1月：四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 其中全面推进保证性住房建设和促进房地产市场健康稳定发展，这两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化。4月：住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。5月：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税手法律，行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自6月1日起施行。根据规程，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。研究开征物业税5月：发改委公布了关于2009年深化经济体制改革工作的意见，提出2009将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。5月：国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6月：查处“小产权房”国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。6月：国土资源部45号令公布土地调查条例实施办法，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对土地调查条例的相关制度进行了细化。7月：加强贷款资金监管银监局发布固定资产贷款管理暂行办法与项目融资业务指引，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。9月：要求地方政府要加强建设用地批后监管关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤集土地行为。12月：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月14日：地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨12月17日：进一步加强土地出让收支管理12月：发布营业税减免细则财政部、国税总局发布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12月：督办处理房地产开发闲置土地国土资源部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土资源部透露目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。市场反应:短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复上涨。2010年1月：国十一条国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价，同时要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等。省级政府负总责是该政策的重要关注点。市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。9月：史上最严厉房产调控政策 ：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。 ：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。 ：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。 ：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2011年 1月14日：中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 1月25日：住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。 1月26日：国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。具体内容如下： 一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。 三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。 六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。 七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。 八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。2012年 1月27日：财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。 1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 2月：2月8日：中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 2月9日：住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，调至4.50%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，调至4.00%。 2月18日：中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 4月17日：中国人民银行决定，自2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 4月19日：国土部资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春4月19日在国新办举行的新闻发布会上表示，国土部要适当扩大增加普通商品住宅用地的供应量，加大对闲置房地产用地的清理力度，防止圈地、囤地发生，同时要继续完善招拍挂制度。 5月1日：根据国家发改委于2011年3月16日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。 5月10日：住建部下发了关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知，要求各地在下发文件后的20个工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。 5月12日：中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 5月19日：住建部与各省、自治区、直辖市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。 6月14日：中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 7月6日：中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 7月14日：国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。 8月17日：住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。 11月30日：中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。而此前有媒体证实，住建部已知会地方政府，对于限购政策将于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后对限购政策进行延续。 12月9日：胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；保证物价总水平基本稳定。2012年 2月22日土地监管新政策出炉，国土部严打小产权房。国土资源部执法监察局巡视员王宗亚重申小产权房不予确权登记，不受法律保护的规定。 4月17日国土部：警惕一些地方放松调控。国土资源部表示，2012年房地产用地管理和调控的中心任务是，以保障性安居工程用地落实为重点做好住房用地供应工作，努力保持土地市场平稳运行；以促进形成住房有效供应为重点做好已供住房用地的监管工作，加强住房用地供应和开发利用的动态监测监管。 5月4日禁墅令拖住别墅入市脚步，销售策略改变。商品市场历来是物以稀为贵，这对9年中被5次提及禁令的别墅类住宅产品十分恰当。2012年2月国土部第5次发出禁墅令，致使别墅住宅市场再度成为市场关注的热点。而事隔不过两、三个月，禁墅令效力已显现。 5月10日住建部：国务院明确今年扩大房产税试点。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃，这就需要保护好刚性需求。秦虹称，“支持首次置业的需求是没有政策风险的。” 5月15日国土部：对房价上涨过快地区将督导。据国土资源部消息，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，是前五年年均实际供应量(8.73万公顷)的近两倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占79.3%。国土部也发布了相关公告，与去年的实际落实量相比，2012年全国住房用地计划供应增加21.3%。能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。 5月16日住建部部署督察全国住房公积金。住建部党组书记、部长姜伟新针对此项工作进行了部署，并将其列为2012年住建部开展的八项重点工作之一。姜伟新还特别强调，住房公积金领域的专项督察工作，是“认真抓好住房城乡建设领域立法执法工作”的重要组成部分，并要求要查办一批典型案件。 5月18日住建部关键期定调：决不让调控反复。地方政府小动作不断，各方声音此起彼伏 房地产调控关键时刻，住建部终于发出声音：明确调控方向不改，回调仍是主基调，并称“决不让调控出现反复。” 6月18日多部委密集表态：房地产调控不动摇。 6月18日住房和城乡建设部发文，强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这已经是2012年该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。 7月26日财政部：下半年严格实施差别化住房税收政策。财政部部长谢旭人7月26日部署2012年下半年财政工作重点时提出，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时要落实和完善结构性减税政策。加快和扩大营业税改征增值税试点，促进服务业发展。 11月29日国务院修改土地法征地补偿可能提高10倍。在国务院常务会议上，讨论通过中华人民共和国土地管理法修正案(草案)，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。 12月18日国土部：坚持楼市调控不动摇。国土资源部表示，将认真贯彻落实中央经济工作会议精神，继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧调控基调。 12月25日住建部：明年继续限购，房价过快上涨问责。全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，2013年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。2013年 2月20日，“新国五条”具体内容如下： 1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 2013年3月初，国务院发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，被称为此次新政的最大亮点。2014年 房地产市场严重分化的背后是供求关系的不平衡。“一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快。而三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。供不应求使得一线城市价格上涨压力较大，北京、上海、广州、深圳等一线城市的住宅价格同比涨幅要远远高于二线和三四线城市。”任兴洲表示。 在非热点的二线、以及相当数量的三四线城市，当前房地产市场却面临着持续增大的去库存压力。 任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要特别注意避免在房地产投资增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。 事实上，今年年初，住建部在安排全年房地产调控工作时，就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市，要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。对此，业界纷纷评论认为，2014年的房地产调控思路更符合不同城市严重分化的现实。 除了针对不同地区采取不同的调控政策，房地产调控其他方面似乎也在发生变化。继万科B转H股、绿地借壳金丰投资之后，中茵股份、天保基建再融资预案也于日前获批，受到市场高度关注。人们纷纷猜测，管理层对房地产行业的调控思路正从抑制开发商资金向增加供应进行全面切换， 党的十八届三中全会提出“要使市场在资源配置中起决定性作用”。显然，在未来的房地产市场调控中，市场手段的作用将越来越突出。 国泰君安证券近日发布的一份研究报告就指出，房地产调控方式逐渐向市场化方向转变，强制性行政手段调控可能逐渐淡化。一方面，通过增加住宅土地供应、优质房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力；另一方面在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的行政调控手段可能逐渐淡化。（二）空港经济开发区港口区投资环境分析图2-1空港经济开发区地形图运城空港新区位于运城市东端，总规划面积约60平方公里。目前已有285家企业，其中有山西最大的年产值100亿元的重卡汽车城；亚洲最大的纺纱集团、中国最大的纺纱基地，由香港标威集团投资1.38亿美元；华北地区最大的钢材市场，年交易额达几十亿；中国最大的速食生产企业全国500强的华龙集团；晋南最大的烟草物流中心；着力集团、中鑫洋麻、康师傅等大型支柱产业。教育配套完善，康杰学府城、幼儿师专、实验中学和人民路小学。150亩晋南最大的市政花园广场，3200亩华北最大的生态森林公园。空港新区从一开始就以经营城市的理念开发新区，确立了以城市建设带动园区开发、以开发过程促进城市建设的观念，把空港新区定位为运城的浦东、运城的卫星城，所以园区的基础建设设施从设计到实施，都是高起点、高标准。北区有60米宽、2000米长的3条水泥大道，南区有80米宽的三纵一横四条主干街道，交通网络极为发达。现代化城市的优良设施一应俱全，为客商入园提供了良好的条件。极速、高度完善的基础设施建设，助推经济的飞速发展，为居民提供便捷、高速的舒适生活。空港经济开发区作为运城市重点开发区，承接着运城东部开发及三省四市黄河金三角经济综合改革试验区的重任。近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，空港房地产市场稳健发展，态势良好。目前，空港开发区正处于跨越式发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已完成“半小时运城”的基础设施建设。运城市城市总体规划规划城市空间布局结构为：“一城四片区两组团”。“一城”即运城老城区；“四片区”即城北片区、城东片区、城西片区、盐湖生态区。“两组团”即空港组团和盐湖组团。中心城区工业用地主要集中在盐湖工业区、空港-安邑工业区、城西工业区。盐湖工业区以生物制药、农副产品加工业、纺织服装、食品加工、装备制造等产业为主，规划用地面积约5平方公里。空港-安邑工业区：空港以汽车装备制造、轻纺、精细化工、新能源、新材料等高新技术产业为主；安邑以商贸物流业、总部经济以及研发中心、高科技工业和文化产业为主，规划用地面积约11.8平方公里。城西工业区以农副产品加工业、机械制造业为主，远景预留备用地12平方公里。运城市城市总体规划图（三）国民经济持续快速增长2013年是运城转型跨越发展踏上新起点的一年。面对复杂的宏观经济形势，全市人民深入贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神，紧紧围绕“五大战略重点”和建设“美丽河东、大美运城”的美好愿景，创新发展理念，拓宽转型路径，点燃工作激情，狠抓工作落实，全市经济发展活力增强，社会保持和谐稳定。 全市地区生产总值完成1140.1亿元，增长9.2%；规模以上工业增加值完成406.3亿元，增长13.1%；固定资产投资完成1008.9亿元，增长22%；社会消费品零售总额完成552.1亿元，增长14.3%；外贸进出口总额完成17.5亿美元，增长64%；财政总收入完成91.2亿元，增长13.9%；公共财政预算收入完成45.4亿元，增长9.3%；城镇居民人均可支配收入完成20718元，增长10.6%；农民人均纯收入完成7198元，增长12.8%。省政府考核的9项主要经济指标中，我市8项指标增速前移在2-10个位次之间，其中财政总收入、规模以上工业增加值、外贸进出口总额3项指标增速全省第一，固定资产投资虽然没有进位，但超额完成目标程度在全省排名第一。1、工业经济平稳增长全市规模以上工业增加值增长13.1%，增幅比全国、全省分别高3.4个和2.6个百分点，实现利税98.6亿元，增长48%；中小企业完成总产值1296.8亿元，增长13.7%。2、投资增长逐步回升固定资产投资完成1008.9亿元，增长22%；全市新增外商投资企业7家，新增对外贸易经营企业30家，进出口国别或地区达到121个。合同利用外资7715万美元。3、消费市场依旧旺盛社会消费品零售总额完成552.1亿元，增长14.3%；消费对经济增长的稳定性贡献逐步增强4、对外开放继续扩大外贸进出口总额完成17.5亿美元，增长64%；5、财政收支快速增长财政总收入完成91.2亿元，增长13.9%；公共财政预算收入完成45.4亿元，增长9.3%6、金融运行总体平稳金融业实现税收3.5亿元，增长57%。“运城信贷融资服务平台”顺利开通。荣获“中国金融生态示范城市”称号。（四）“三农工作”全面提升，人民生活水平日益提高全年粮食产量31亿公斤，水果总产量53亿公斤，双双再创历史新高。水果出口7000万公斤，增长133%。肉类和禽蛋总产量分别增长5.5%、5.9%。农村土地流转力度加大。在全省率先出台了关于积极引导农村土地流转促进农业现代化发展的若干意见。市财政列支2740多万元对农村土地流转进行奖补，列支500万元作为土地流转市级风险储备基金。新绛、盐湖土地流转的经验得到省委、省政府的充分肯定。全市土地流转面积达到123万亩，位居全省第一。农产品加工业增势强劲。农产品加工销售收入达到205.4亿元，增长18.7%，已占到全省的1/5。农村基础设施建设不断加强。完成农村公路建设改造873公里。小浪底引水、禹门口灌区东扩、北赵引黄二期等重点水利项目开工建设。新建和改造末级渠道1621.3公里，新增水地面积25.6万亩。“一村一品”专业村累计达到949个，占行政村总数近30%。专业村主导产业人均收入达到4530元，占到农民人均纯收入的65%。新增农民合作社1920家，累计达到8755家。现代农业示范区建设力度加大。7个省级现代农业示范县累计建设各类示范园区235个，完成投资77.9亿元。山西运城2012年城镇居民人均可支配收入同比增长14.5%2012年城镇居民人均可支配收入为18248.3元，同比增长14.5%，人均消费性支出为10804.8元，同比增长3.8%。一、四大收入构成“三升一降” 1.人均工资性收入为13225.4元，同比增长13.0%； 2.人均经营净收入为1329.4元，同比下降12.2%； 3.人均财产性收入为424.2元，同比增长5.3%； 4.人均转移性收入为4496.3元，同比增长35.1%。 二、八大消费支出“五升三降” 1.人均食品支出为3339.5元，同比增长10.6%； 2.人均衣着支出为1503.2元，同比下降11.5%； 3.人均家庭设备用品及服务支出为785.9元，同比增长29.3%； 4.人均医疗保健支出为629.0元，同比增长9.2%； 5.人均交通和通讯支出为1655.0元，同比增长11.6%； 6.人均教育文化娱乐服务支出为1231.3元，同比下降0.9%； 7.人均居住支出为1177.1元，同比下降9.9%； 8.人均其它商品和服务支出为483.8元，同比增长0.8%。（五）城镇化进程加速发展城镇化步伐不断加快。强化规划引领，挖掘城市价值。编制完成了10余项城市专项规划、12个县（市）总规、6个重点镇近期建设规划和20个乡镇总体规划，中心城区控规覆盖率达到53%。对东部新区、高铁商务区等重点片区重新进行功能定位与城市设计。中心城市、大县城、小城镇、新农村四位一体统筹推进。实施城镇化项目215项，完成投资103.9亿元，城市建设力度是近年来最大的一年。中心城市坚持路、水、林、产四管齐下，统筹推进“八区联动”，辐射带动能力得到新提升。禹都公园、高铁站前广场、工农街跨解放路高架桥等54项重点工程顺利推进，完成投资57.7亿元。新修道路74.2公里，11条城市主干道全部打通。运城经济开发区、空港经济开发区区域主干路网、配套设施进一步完善，产业集聚步伐加快。大县城实施城镇化项目161个，完成投资46.3亿元。5+15工业园区和开发区在新一轮规划中，全部设计了城市社区，有的同步开展了社区建设，成为通过产业集聚带动人口集聚，推动城镇化的重地。15个重点镇“五建设两整治”共完成投资8.6亿元。乡镇商贸中心和农村物流配送中心规模化发展，农民消费更加便捷、实惠、安全。330个新农村重点村“四化四改”和“五个一工程”全面完成。大力实施13个连片示范区建设，完成投资8.2亿元。生态智慧城加快建设。绿坡、治湖、兴业全面展开，完成了生态智慧城概念规划和盐湖生态文化旅游风景区概念规划，进一步明确了产业定位。盐湖周边环境整治、绿化造林和湖面扩大等工作积极推进。盐湖生态文化旅游景区、碧桂园商业街及高端居住社区等一批重大项目达成投资意向。城市管理水平不断提升。扎实推进“四城联创”，集中开展交通秩序、非法营运三轮车及环境卫生综合整治，市容市貌明显改观。二、项目建设必要性（一）空港经济开发区城市化进程的需要根据运城市运城市总体规划的要求，运城城市的发展方向概括为“东拓北跃”。向东拓展,重点建设完善城东片区和空港组团；向北近期重点建设城北片区,远期跨跃大运高速公路重点建设盐湖组团。运城市城乡发展战略为“三个立足、四个战略”。三个立足分别为：立足于提升能级重点发展支柱产业和产业集群,推动产业转型升级。立足于彰显文化,树立鲜明的城市文化品牌,实现社会经济与文化繁荣的和谐发展。立足于保护生态,加强水资源和区域生态环境的保护,推进生态文明建设。四个战略分别为：区域联动发展战略,积极推进晋陕豫黄河金三角区域协调发展综合试验区建设,加强与临汾、三门峡和渭南的合作。极化带动发展战略,实现中心城区与临猗、夏县的一体化发展,加快临猗和夏县撤县设区,构建“大运城”城镇群。产业集群发展战略,整合产业资源,推进产业优化升级和转型发展。本次规划期限为2011-2030年,规划至2015年,中心城区人口58万人,建设用地75.6平方公里,人均建设用地指标按130.3平方米控制 ；至2020年,中心城区人口70万人,建设用地85.0平方公里,人均建设用地指标按121.4平方米控制；至2030年,中心城区人口96万人,建设用地110.5平方公里,人均建设用地指标按115.0平方米控制。空港经济开发区作为晋南重要的工业基地，在迈向现代化都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任，主城周边区县的建设和发展是必不可少的重要环节。加快开发区港口建设是运城市农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，启动农村市场，促进经济和社会发展的重大战略。“金世兴源农贸市场商住区”项目的建成，是运城市东部发展战略的有益补充，对空港经济开发区城市化进程起到至关中的作用。“金世兴源农贸市场商住区”项目的成功实施，将大大加快运城的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地空港经济开发区和运城市带来巨大的经济效益和社会效益。（二）空港经济开发区功能完善的需要由于经济稳健高速发展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因，建设新城以分流老城、减少环境压力、促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济高速增长，传统城市内部结构和土地利用现状日渐构成了发展的约束，这种结构性门槛对于城市整体发展的副作用显而易见：一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。空港经济开发区的建设无疑为运城市的良性、稳健发展和缓解城市压力起到了积极作用。为此，完善城市功能，改善城市环境，成为空港经济开发区建设的关键。空港距运城市8KM，经济以轻工业、物流、高科技为主，远离城市污染、喧嚣，现代化的城市基础设施建设、3200亩山西最大的森林公园，完善的地上、地下交通网络，中适的房价、良好的文化沉淀、温和的气候等使得这里成为全国宜居城市。据此，公司从商品房的适应性、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能进行综合分析，开发位于空港经济开发区港口区的“金世兴源农贸市场商住区”项目。该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，缓解空港发展压力，创建良好生态环境、打造生态居住小区、完备各项配套设施，促进空港市政建设和经济繁荣。综上所述，“金世兴源农贸市场商住区”项目的推进实施，对于加快中部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会、提升地方政府形象，拉动主城东部经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有具有较大的必要性。第三章 市场预测2013年，房地产业全国整体调控的基调贯彻始终。作为市域城镇化、城乡现代化的重要关联行业，运城市房地产业仍继续保持了平稳较快增长势头。房地产开发投资较快增长拉动全市固定资产投资平稳较快增长，保障性安居工程项目的大力度建设进一步提升了社会保障水平，商品房充分供给客观上改善了居民居住条件，提高了居民生活水平。具体情况浅析如下。一、房地产开发企业和完成投资均较快增长2013年，全市统计范围的房地产开发企业共304个，比2012年净增14个。全年房地产开发企业完成投资93.0亿元，同比增长37.3%。按用途划分，住宅投资71.3亿元，同比增长36.5%，占房地产开发投资比重的76.7%；办公楼投资0.5亿元，同比增长19.7%，占房地产开发投资比重的0.6%；商业营业用房投资14.5亿元，同比增长67.8%，占房地产开发投资比重的15.6%；其他投资6.7亿元，同比增长4.1%，占房地产开发投资比重的7.1%。住宅和商业营业用房投资高速增长拉动性明显。房地产开发投资增速超出固定资产投资增速（22.0%）17.3个百分点，对固定资产投资增长的贡献率达到13.8%，拉动固定资产投资增长3.0个百分点。二、在建房屋面积明显增大2013年，全市房地产开发商品房施工面积1362.9万平方米，同比增长22.7%。住宅施工面积1081.1万平方米，同比增长23.2%，其中90平方米以下户型207.5万平方米，同比下降4.5%；144平方米以上户型104.1万平方米，同比增长23%。办公楼施工面积10.9万平方米，同比增长22.7%。商业营业用房施工面积193.4万平方米，同比增长17.8%。全年全市商品房竣工面积316.1万平方米，同比下降11%。住宅竣工面积262.8万平方米，同比下降7.7%，其中90平方米以下户型40.0万平方米，