如何规范房地产市场.doc

论文题目：浅议如何规范房地产中介市场选题背景：一、 房地产中介市场市场的发展 随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。 由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显。二、房地产中介市场存在的必要性1，以职工所在单位为主的住房保障体系要求建立中介市场服务体系房改的目的是建立以职工所在单位为主体，通过劳动分配以向职工提供住房消费资金为主要内容的住房保障体系。这一保障体系通过住房货币化分配，使住房真正成为商品，单位在住房体制中的角色由住房实物分配者转为住房资金供应者，职工转为房屋买卖的自由交易者。但是，由于个人很难及时了解最新市场行情，对大多数消费者来说，要想掌握最新信息，并根据自己的意愿对不同位置，类型，功能，特征，现状，权属的房屋进行选择并商议购买价格是一件非常困难的事情。这就需要中介服务业为他们提供市场信息，消费导向和专业顾问服务，使消费者买到合适的房子，使住房消费资金形成良性循环。2，以开发商为主的住房供给体系要求建立中介市场服务体系开发商逐渐成为住房供应的主力。但是，许多房地产开发公司有专业的建筑队伍而没有专业的市场调查人员及广告策划和宣传人员。在如何销售房屋方面缺乏专业人士，售楼人员大多都是临时雇佣，缺乏应有的素质和专业知识。这就需要中介服务业为其提供市场需求报告，广告策划，楼盘的代理销售及专业的售楼人员等服务。3，以个人为主的住房消费体系要求建立中介市场服务体系随着住房实物分配制度的取消，单位在住房消费方面的作用日渐弱化，城镇居民个人将成为住房消费的主体。然而由于住房是高值耐用商品，消费者在用自己的积累加贷款购房时表现出十分审慎的态度，其对面积、质量、环境、服务等的挑剔，远远高于集团消费。要想建立以有效需求为导向，以有效供应为基础的住房良性发展机制，就需要中介商认真研究不同消费者的不同心理和消费行为，为消费者提供适合各自的市场信息，专业顾问服务等，以满足消费者的不同需求。4，以银行为主的住房金融体系要求建立中介市场服务体系由于住房是一种高值商品，供需双方都需要金融业的支持，必须构建住房金融体系。这一体系应通过建房融资、购房融资、住房信贷、债权证券化、住房公积金等体系支持住房的建设和消费。由于住房信贷属于长期信贷，从而会降低银行资产的流动性，同时还会使银行承担利率风险，影响银行的经营绩效。这就需要中介服务商的介入，作为贷款人的担保人，负责对贷款人的身份、资格和财务状况进行调查，对抵押物的权属状况进行审查。一方面为银行节省了一部分经营费用，另一方面降低了银行的风险。同时为消费者提供金融代理及法律咨询，房产评估等方面的服务。5，以政府为主的住房调控体系要求建立中介市场服务体系由于影响住房供给与需求的因素很多，使得仅靠价格机制的作用难以实现市场均衡。因此需要借助政府政策的干预来影响市场供给和需求的数量及价格。这就需要中介服务商为政府提供充足的市场信息，并且传递政府政策及调控信息，使供需双方有同等的交易地位，加速市场均衡的形成，促进供给市场的竞争。三、 房地产中介市场存在的问题 1，专业化水平低目前，有相当一部分房地产中介机构从业人员的专业知识匮乏，对中介的规范流程不清楚。这些人员主要在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作，他们中的多数人没有房地产经纪人从业资格证书，对中介服务中所涉及到的一些法律条款和规定不了解。有些中介机构管理混乱，随意减少服务内容，降低服务标准，甚至欺骗委托方。比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将房子买下，然后，再以第三者的身份加价将房屋卖给买家。另外，小规模中介机构的从业人员，通常在业务上操作不求精细，不善于总结经验，缺乏一套完善、科学的操作系统，工作效率低下。(二)诚信不足一些不法中介商钻了委托方对房地产相关知识、政策不甚了解的空子，在签订合同时签了一些与中介服务不相对应的服务条款，比如：向客户收取超过物价管理部门所规定的中介费用，利用执业便利收取佣金以外的报酬，等等。这些现象严重影响了房地产中介服务的信誉，而且也不利于房地产市场的健康发展。出现这种情况的原因主要是法制不健全以及多头管理，缺少沟通。(三)入行门槛低目前各地中介服务机构众多，除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛很低。我们很容易在一些城市小区的沿街门面找到几家做房地产中介的，这些“中介公司”通常就是一两个所谓的房地产中介人员坐在那里，再张贴一些周边的房源信息。有关部门虽然出台了一些规定，要求开设中介分支机构至少要1张房地产经纪人从业资格证，总部则需要3张或者5张从业资格证，但由于每年房地产经纪人考取合格的并不多，有些人就借他人的房地产经纪人从业资格证去注册成立中介机构，这就有违政府设立房地产经纪人考试的初衷。如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。(四)信息不对称现今的房地产中介市场还普遍存在着这样一个现象：房源信息的不对称。在对房地产中介行业投诉的案件中，由于信息不对称而造成的纠纷正在呈上升的趋势。一方面，消费者缺乏自我保护意识，在进行二手房买卖的时候，对所购二手房的产权归属、实际面积的核实等问题不了解，导致日后关于产权和房屋售价的争议频频发生。另一方面，一些不法的中介商故意让房屋买卖双方处于隔绝的状态，使交易在买卖双方不知晓的情况下进行，谎报卖方的挂牌价格，从中捞取超额利润。中介薄弱，从总体上说与中国市场经济的不成熟有关；从房地产业来讲，与“重开发、轻经营”密切相连。研究意义：研究如何规范房地产中介市场，完善了房地产理论体系，为国家制定政策完善房地产市场提供了理论依据。从现实意义哦上房产中介服务行业，给居民住房条件的改善提供了便民服务，为房地产市场的持续活跃和繁荣，发挥了积极作用。房地产市场的健康发展需要房地产中介服务行业的强力支持。因此，研究房地产中介市场存在的问题以及如何规范房地产中介市场，促进房地产中介市场的规范发展，有利于监督和促进房地产业的健康发展，协调房地产市场的信息流通及平衡，促进房地产交易透明化、规范化，为购房者提供有效信息，使购房者的资金得到最有效地利用，寻求最合适的房源。同时，也为开发商提供有效开发的信息，平衡开发结构。规范房地产中介市场，促进信息平衡流通，在一定程度上可以减小空置率。文献综述近年来，房地产中介服务行业发展迅速以广州为例：至2006年末，广州市从事房地产中介服务的法人单位有1549家，比1995年增长10.6倍，比2000年增长2.6倍。在现有的法人单位中，有1119家是在2000年以后开业的，占现有法人单位总数的72.2%，表明房地产中介服务发展迅速。有从业人员1.86万人，企业法人单位1528家，全年营业收入18.9亿元，分别占全市第三产、业从业人员总数的0.9%、企业法人单位总数的2.2%和企业全年营业收入的0.18%。从登记注册类型看，私营企业在单位数量上明显居主导，占82.5%。房地产中介服务法人单位主要集中在中心城区，其中越秀区有533家，占三分之一。 大规模以上企业占了全行业三分之二的营业收入。全市1528户房地产中介服务企业中，有52户全年营业收入超500万元。上述企业占该行业企业总数的3.4%，但全年营业收入总计达14.27亿元，占全行业年营业收入的75.5%，居龙头地位。（中国年鉴资源全文数据库，2007，广州年鉴）房地产中介市场的迅速发展带来了很多问题。由于房地产中介市场门槛较低，因此房地产中介法人单位数量迅速增多，其中包括很多专业知识、技术薄弱的单位。目前，有相当一部分房地产中介机构从业人员的专业知识匮乏，对中介的规范流程不清楚。这些人员主要在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作，他们中的多数人没有房地产经纪人从业资格证书，对中介服务中所涉及到的一些法律条款和规定不了解。有些中介机构管理混乱，随意减少服务内容，降低服务标准，甚至欺骗委托方。这些都为中介行业的发展带来了负面影响。以中介市场的欺诈行为为例，欺诈行为的主要方式有：（1）以包销的名义。隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。（2）无照经营、超越经营范围和非法异地经营。（3）各类房地产中介机构发布虚假广告。（4）滥用优势地位，签订格式合同。（5）房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。消费者如何规避房地产交易行为中的风险：(1)选择有房地产中介资质的机构进行交易。特别是要选择其中信誉较好、管理规范的房地产中介机构。认真查看房地产中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，应当取得复印件并与原件核对，必要时可以到当地工商部门、房地产管理部门验证。(2)签订合同时，认真阅读合同条款。检查合同中是否对双方的权利、义务约定清楚。对合同中不清楚的部分，要及时向房地产中介机构查问，并将其写入合同。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料不可误听误信。认为必要的要将其写入合同之中。对于所谓的”可转换产权房”应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况是否属于规定的可转换的”使用权“与“产权”，并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款，则要质疑该房产的”可转产权”性质，避免上当。(3)达成协议后，对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理，因为只有到房产登记部门过户时其房产权潜在的风如何规范房地产中介行业管理：目前，房地产中介市场中行政监管不严格。行业管理不规范的现象比较突出。要真正解决房地产中介市场中的欺诈行为，加强行政监督、检查的力度，规范行业管理是关键。(1)加强行政监管。首先，完善房地产中介市场的法律法规。其次，严格房地产中介机构的市场准入。再次，加强房地产中介机构的日常监管。第四，加大对房地产中介机构违法行为的查处力度。值得注意的是，查处并不应限于罚款了事，对于消费者的投诉应该及时、有效地解决。第五，加强对房地产中介市场的引导。(2)健全行业监管。房地产中介市场的秩序还需要全体房地产中介机构及其从业人员来维护。这就需要健全房地产中介市场的行业规范，加强行业监管的力度，形成具有核心竞争力的品牌。清除不法房地产中介机构，大力表彰优秀，努力提升中介行业形象。同时，加强对房地产中介机构从业人员的管理，加强责任观念、团队意识的培养，对于从业人员的违规行为坚决予以查处。只有这样，才能从整体上提高我国房地产中介机构的水平，从而真正完善我国的房地产中介市场。房地产中介市场存在发展不规则问题的一个重要原因就是信息不对称 (一)逆向选择问题消费者与房地产中介服务机构达成协议，其委托一代理关系就已经产生。在这种契约下，中介服务机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用。然而，出于自身利益的考虑房地产中介机构可能基于消费者并不了解中介机构的实力、经验和信誉通过蒙蔽或是假意降低中介费用等手段来促使消费者进行逆向选择。(二)道德风险问题房地产中介机构对所售房地产信息、中介服务流程和中介服务法规方面的了解程度要高于消费者，这就造成了房地产中介机构与消费者之间的信息不对称，房地产中介在追求利益最大化的驱动下，就产生了传递虚假信息以求短期表面信誉良好的内在动力，可能利用自身拥有的信息优势欺骗消费者获取短期最大利益，从而向消费者提供低质量的服务或是房屋这就带来了中介机构的道德风险问题。解决信息不对称的建议 (一)解决逆向选择的措施1建立房地产中介机构资质管理制度。在我国目前市场体系发育尚不完全的情况下，必须以资质管理为手段要求中介服务机构具备相应的资金、人员等条件，特别要强调房地产中介服务机构的法定代表人必须是房产经纪人或者评估师，以提高机构的市场风险抵御能力和赔付能力，从而保护消费者的合法利益，维护房地产中介服务市场健康发展。2打造行业网络信息共享平台。源于美国的MLs“多重卜市服务”系统，是一种互联网上的房源数据库解决方案提供经纪人专业管理运营工具及社区服务网络，是房地产业内房屋销售及行销的信息共享。在几个国家或一个冈家不同区域的房产中介可利用MLS这样一套专业软件以及WEB形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLs系统的数据库。我们可以借鉴美国的经验，加强中介服务机构的信息化建设，规范中介市场服务秩序，提高工作效率，促进住宅交易市场的繁荣。3建立房地产中介机构信用管理体系。信用管理不是空喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。因此应该组建信用管理机构，对房地产中介机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的代理人中介机构。4推动房地产中介市场评级。房地产管理局应该综合考察各中介机构的资本量、专业人员数、交易量、投诉垦等指标，对其进行市场评级。对达不到一定级别的企业进行停业整顿：对评级优秀的企业加以宣传，并鼓励中介企业以连锁、加盟等方式快速发展扩大企业的品牌效应。(二)解决道德风险的措施1建立房地产中介服务质量担保机制。为了确保房地产中介公司诚信、规范操作，为消费者提供优质的服务，可以让中介公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式可降低委托人的风险，提高代理人房地产中介机构的危机意识。2培养高素质专业人才队伍。房地产中介服务工作涉及面广具有综合性、广泛性的特点是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧同时还要具备公关能力和敬业精神。有了从业人员整体素质的提高方可推动房地产中介行业的健全发展。 参 从整体方面分析我国房地产中介市场现状房地产中介市场从房地产使用权交换的90年代初发展到通过互联网销售的现今，历经近10年的发展，已具备一定的规模。自我国加入wT0后，海外中介机构的介入使我国房地产中介市场受到强烈的冲击，与之相比，我国房地产中介市场的缺陷表现在：1、政企不分，政府监管不力2、准入清出制度不严格3、法律法规不健全4、行业间恶性竞争5、行业信誉度低6、房地产中介机构问题多对于这些缺陷规范房地产中介市场的对策有：