某房地产投资可行性研究报告.doc

30 / 30河南恒大置业-健康花苑可行性研究报告.doc河南恒大置业有限公司 健康花苑（一期）房地产投资可行性研究报告总 论 项目名称：健康花苑（一期）小高层白领公寓 建设单位：房屋业开发有限责任公司 建设地点：市北京路豆腐厂，北接桃源北楼，东临健康花苑二期，南为龙宇大厦，西面为桃源广场。 项目研究范围：在对该房地产投资项目的基本概算与成本估算、建筑户型设计、市场价格定位及客户对象分析、项目投资资金运作及相关财务指标分析。对项目的经济可行性进行综合评价。 项目编制依据：（一）中华人民共和国国有土地使用证（No 010643607）（二）中华人民共和国建设工程规划许可证（编号562）（三）关于北京路豆腐厂至荣军鼓楼医院实施旧城改造的申请报告（四）中国健康花苑（黑川纪念建筑.都市设计事务所）（五）国家计委和国家建设部发布的建设项目经济评价与参数（六）国家建设部2000年颁发的房地产经济评价方法（七）关于河南恒大置业有限公司等建设项目可办理有关手续的通知（城规指200323号）。 建设单位概况：屋业开发有限责任公司。屋业开发有限责任公司为健康花苑的房地产项目公司，公司成立于1995年，注册资金500万元。为项目公司，主要业务就是对“健康花苑”商住楼项目进行房地产开发投资开发与经营。 可行性研究结论：经认真的调查研究，对建设开发健康花苑（一期）的必要性进行的分析，对该项目投资后的收支和偿债能力进行了详细的测算。我们认为：建设开发健康花苑（一期）从社会效益方面分析是必要的，项目市场稳定，从经济效益方面分析是可行的。 主要经济技术指标：总占地面积： 3,039平方米建筑占地面积： 1,257平方米容积率： 11.80建筑密度： 41%总建筑面积： 45,092平方米建设总投资： 8,971.74万元 其中：自筹 4,601.74万元 银行贷款 4,370万元投资利润率： 24.44%内部收益率： 54.17%动态投资回收期： 1年零9个月贷款偿还期： 8个月项目总投资为8,971.74万元, 银行贷款总额为4,370.00万元，贷款利率为银行一年期贷款利率5.31%。经测算该投资项目的所需银行贷款的偿还期为：8个月。还本付息能力较好。投资回报率为24.44%，高于银行一年期贷款利率5.31%。项目内部收益率为54.17%，静态投资回收期为1年零10个月。第一章 概 述一、项目实施的背景随着经济的不断发展，人们的经济条件得到了很大改善，开始注重生活品质和家庭投资。人们的生活质量在不断的提高，而住房这一人们生活改善的重要标志，已经成为了市场消费的新热点。今年以来，全国房地产投资速度持续保持3040的增长势头，中国房地产市场经过3年多的高位运行，目前还处在持续发展的热潮中，市场的需求持续旺盛。各地各种新的楼盘不断涌现。人们投资购买住宅，改善生活品质的需求逐渐释放了出来。同时，为改善投资环境，塑造城市形象，积极向小康社会迈进，政府也开始大力促进城市的开发和改造，美化市容环境。 河南路到荣军鼓楼医院片区是为数不多的在市区残留的旧危房。该区域原属桃源村、大厂村农村住宅和部分单位宿舍，区内部分房屋尚为土坯房屋，历史上没有进行过合理的规划、建筑密度大，住房拥挤，无安全防火通道，居民生活安全保障性差，临街面基本是以旧房、危房为主，对市的整体市容环境造成了很不利的影响。为此，房屋开发有限公司配合政府提出的解决“城中村”问题，准备对该片区实施旧城改造，开发建设高层公寓，为美化市容环境，塑造的新型城市形象做出贡献。二、项目建设必要性（一）是云南省省会，位于滇中高原，人口467万，其中城区常住人口超过170万，经济发达，文化丰富，是云南省政府和各省级机关、中央及外地驻滇机构的所在地；是全省的政治、经济、文化中心；同时，处于中国与东南亚国际大通道的起点，区位优势明显，城市发展迅速。因此，需要不断提升城市住宅的建设，以满足未来经济和社会发展的需要。（二）住宅建设是国家建设小康社会中重要的一环，住宅品质是人民生活品质提高的重要标志。对国家而言，小康住宅是否普及直接标志着是否实现小康社会，各地政府皆将住宅建设列为重点。 （三）国家实施西部开发的战略对云南以及经济起到了极大的推动作用，不断改善住宅等基础设施建设，是改善投资环境，扩大对外开放，加快经济发展的重要的环节（四）在现代社会，住宅是标志着个人生活质量改善和提高的重要标志，价格适宜、居住舒适的住宅已经成为了人们首选。（五）市政府高度房地产业的发展，把发展建设住宅等城市基础设施作为本地区的一个长期坚持的建设重点，并希望借此实现的跨越式发展，使房地产业有了强劲的增长势头。（六）目前住宅质量还远不能满足发展的需要，据统计目前城区住宅数共计约500,000户左右，其中绝大部分为普通温饱型住宅。还远不能满足为住户提供真正高品质住宅的需求。价格适宜的高品质公寓式住宅市场还有很大的市场空间。 鉴于以上原因，在地区选择投资高品质公寓式住宅是十分必要的。第二章 项目编制依据、研究范围及目的一、编制依据（一）中国健康花苑（黑川纪念建筑.都市设计事务所）（二）国家计委和国家建设部发布的建设项目经济评价与参数（三）国家建设部2000年颁发的房地产经济评价方法二、研究范围研究范围为：该房地产投资项目的基本概算与成本估算、建筑户型设计、市场价格定位及客户对象分析、项目投资资金运作及相关财务指标分析等。三、主要目的对该项目的投资决策提供专业化、科学化、规范化的理论依据；优化方案，筛选出投资和技术上可行、经济和财务上有利的最佳方案，减少投资风险、提高投资效益。明细投资成本核算，使投资者有效地控制投资成本第三章 市 场 分 析一、宏观市场分析最近20年来全国建成住宅57亿平方米，相当于80年代前30年的近10倍，我国城市住房状况有了很大改善。然而进入新世纪以后，住房正在从生存型向舒适型转变；房地产业的生产方式，正在从速度、规模型向质量效益型转变。讲品牌、重环境、重质量，成为住宅发展的关键。住房建设的动力机制也发生了变化。过去靠政府的政策支持，从1988年至今近15年来的住房制度改革，使人们在住房体制和住房消费观念产生了较大的变化，住房的商品化已经在全国全面普及，今后购房将主要靠个人的经济承受能力和心理承受能力。人口增加、城市化进程的加快和人们要求改善住房的愿望，成为住房发展的三大动力。 同时，房地产市场日趋规范，企业面临优胜劣汰的严峻挑战。全国2.5万多家房地产开发企业，一级、二级企业不到1/5，一半多经营不规范。国家将强化市场的宏观调控，整顿规范建筑市场，一些不规范的企业将受到整治。为防范金融风险，房地产经营贷款的门槛提高。 这些都对房地产开发提出了新的挑战。另外，随着人们消费意识的成熟，从众心理逐渐改变，人们在生活中越来越追求个性化，表现出比以往更为强烈的个性意识。在对住宅的需求上，也同样如此。为适应这种变化，目前的房地产市场细分也日趋精细，产品往往都是针对某一部分客户量身定做，精心打造。这也是房地产市场日趋成熟的标志之一。以前的房地产市场的产品大都较为粗放，没有针对特定的客户群来细分市场，但近年来随着住房消费主体的转变，房地产市场竞争的加剧，越来越多的开发商也更加关注房地产市场细分方面的情况，也投入了大量的人力、物力进行专项开发研究，并在从中取得了不错的业绩。 小户型的火爆和Townhouse取得成功，实际上就是市场细分取得的成功。以往有的楼盘，从三四十平方米的小户型到两三百平方米的超大豪华户型应有尽有。但从销售的情况来看，往往会留下一些尾盘，使开发商的利润在尾盘中沉淀。作为开发商来说，由于自身的资源有限，也不可能满足所有层面的客户需求。 作为开发商，要满足市场的有效需求就必须进行有效的市场细分，而作为消费者来说，也希望与自己一样的人为邻居，以免居住环境过于混杂从而影响居住质量。以广基鸥翔雅居等为例，就很好地说明了居住消费的同质化需求趋势。广基鸥翔雅居在满足对居住的出、入、住、行、文化等方面的需求方面，进行了大量深入的研究，在现阶段的楼市来说，应该是一种开发理念的创新。对满足居住的同质化要求来说，无疑反映了楼市的一种发展趋势，同时也将促进房地产市场的发展。二、市场基本情况按市的城市规划和房地产的实际现状情况来看，滇池国家旅游度假区以其优美稀缺的自然景观资源和日趋成熟的生活配套无疑将成为今后高端产品的首选成熟片区。这一片区集中了一批包括去年表现较好的阳光海岸、听涛雅苑等早期高端产品盘，另外随着商网、学校、交通等生活配套的完善，加上原来的民族村、红塔体育中心等优势资源，以广基鸥翔雅居为代表的新一代高端房地产产品将进一步加速提升这一成熟高端片区的形成。广基鸥翔雅居吸取了以往高端产品个性不足，缺乏鲜明特色等的经验教训，在产品特色方面，针对高端产品消费者个性需求差异性加大的特点推出了新一代的个性高端产品。从市场的发展情况看，以广基鸥翔雅居为代表的高端产品楼盘，以及这一片区的如彩云水榭、金家大院、滇池卫城等楼盘将共同引领滇池国家旅游度假区这一黄金片区在今年年末、明年年初把房地产市场的高端市场推向新高。 而以市北市区龙泉地产开发的新盘江东花城为代表的城边低价楼盘则在工薪族中拥有较大的号召力。江东花城率先举起了“元平方米起”的特价大旗，随后，位于小虹山的星光之约再出惊人之举，爆出999元的特价房。虽然这两次特价房都有炒作之嫌，真正的价格战没能打起来，但这足以让人感到平静表象下涌动的力量。价格较低、质量可靠的楼盘总是能受到人们的欢迎。与此同时，以位于白塔路的86街公寓U2为代表的市中心区域的高质量小盘依然受到都市白领们的追捧，继2002年5月开盘以来天天人流不断，特别是在二环路内原则上“只拆不建”的政策出来之后，更是受到了购房者的青睐，虽然没有打广告，开发商也很低调，可每天的看房客户仍然不低于五、六十；仅用不到一年的时间就全部销售告磬。使得小户型的神话得以继续延续。 从“阳光A版”到“86街公寓”，从“春天映象”到“澳霖公寓”可以毫不夸张地说，前两年的楼市小户型独步天下。这种总价10万出头，首付1万左右的小户型，成为人们购房首选的产品。透过现象看本质，究其小户型热销的原因，我们不难发现：其一、目前在股市震荡，银行个人存款利率较低的情况下，部分持资者（中产阶级）则把投资方向转向住宅投资。其二、在这种经济并不很发达的西部城市，居民收入、消费需求相对沿海较低，因此愿选择经济型的小户型。从长远看，小户型不会一直受到市场的追捧。但对特殊的消费群体而言，它依然具有较强的吸引力。小户型产品永远不会“寿终正寝”。从总体来看，目前楼市缺少亮点和热点。一是供求关系导致市场上再也没有了火爆的购房场面，局部价格有所下调；二是由于市场上缺乏好盘、靓盘，没有激发出购房者的有效需求；三是房地产开发的政策面导致楼市大环境正在发生转变，开发环境的转变在一定程度上造成了当前市场的沉寂。对楼市造成重大影响的两大政策一是市以后房地产开发用地由土地交易中心招标竞拍，协议出让终止；二是市二环路内原则上只拆不建，有90个左右的房地产项目因此而被撤消。对于第一项政策意味着今后楼市竞争将升级，房地产市场将重新洗牌，很多无资金实力的中小开发商将出局，土地储备、资金实力、人才、品牌等都成为了房地产开发企业竞争中不可或缺的重要因素。对于第二项政策的实施，除了会使的整体城市环境有所改观外；还将会使二环路内在建在售项目的价值提升而变得炙手可热；同时将加速楼市郊区化的发展趋势。所以，可以说政策因素左右着当前楼市的风云变换。土地政策在初始执行中的一些变化因素也是造成当前一些大盘迟迟没有动工的重要原因。前两年房地产的开发，竞争焦点主要集中在概念、环境之类的战术性层面上，经过近几年的发展后，房地产业已上升到了一个更高的竞争平台。照抄照搬外地经验，通过概念炒作卖楼的营销方式对老百姓来说已没有什么效果了。今年在市场沉寂的环境下，务实的方式逐渐成为主流。户型格局重新受到购房者和业界重视。三、市场细分根据“购房欢乐节”对房地产的市场调查，按不同消费人群分类及其对住房的选择，根据被访者的现有住房面积、购买商品房次数、打算购买住宅的单价、面积、房款总价、户型、年龄、婚姻状况、学历、家庭人口等指标进行了几类分析，我们可以发现, 的房地产市场可分为四类相对独立的消费群体。 第一类：为年龄较大且学历较低的消费人群。他们40岁以上，已婚，有52.6%的人是高中以下学历，他们中有86.8%是三口以上的家庭，其中有34.2%是四口或四口以上的家庭。他们有76.3%的人居住面积在80平方米以下；第一次购买商品房的占78.9%；他们中有94.8%的人选择单价在2100元/平方米的住宅，其中50%选择单价在1700元/平方米以下的住宅；他们中有73.7%的人选择的住房面积在120平方米以下，其中34.2%选择住房面积在100平方米以下；对于房款总价，他们中有78.9%的人选择25万以下，其中63.1%的人选择20万以下的住房；他们中有39.5%的人选择三室二厅二卫的住房，有29%的人选择三室一厅一卫或二室二厅。 第二类为年龄较大且学历较高的消费人群。他们基本上是4660岁，已婚，83.4%的人具备大专以上文化，他们的家庭人口基本上为24人。他们现居住面积在80平方米以下的占83.3%；基本上是第一次打算购买商品房；他们中83.4%的人选择单价为17002300元/平方米的住房，也有一部分能接受单价为2900元/平方米以上的住房；他们选择的住房面积在120平方米以下；他们能接受的房款总价多为1025万，其中有66.7%的人能接受1620万的房款总价；他们中有50%选择三室二厅二卫，也有50%选择二室二厅或二室一厅。 第三类为年龄较小且家庭人口较多为两人的消费人群。他们有86%年龄在35岁以下，已婚的占57.8%，未婚的占39.1%，有87.4%的人学历在大专以上，他们中78.2%的家庭人口在三人以下，其中的26.6%为二人以下。他们现居住面积在80平方米以下的占85.9%；第一次购买商品房的占76.6%；有90.7%人选择2100元/平方米的住房，其中68.8%选择1700元/平方米以下的住房；他们选择住房面积在120平方米以下的占82.9%，其中54.7%的人选择80100平方米；他们中有95.3%人能接受总价在25万以下的住房，其中62.5%的人选择总价在20万以下的住房；他们中有32.8%选择的户型为三室二厅二卫，有42.2%的人选择三室一厅一卫或二室二厅。 第四类为年龄较小且家庭人口较多为三人以上的消费人群。他们40岁以下，已婚占80%，未婚占20%，均为大专以上学历，其中大学本科以上占66.7%，80%为三口之家。他们现居住面积基本在80平方米以上，其中有60%的人能接受2500元/平方米以上单价；他们选择面积在140平方米以上的住房；接受的房款总价在36万以上的住房；他们选择的户型为四室二厅二卫或跃复式甚至别墅。 从消费者选择的物业类型与其年龄、学历和家庭人口的关系来看，也呈现一定的相关关系。见下表：表1：物业类型的选择与消费者年龄的关系年龄多层小高层高层花园式多层别墅23岁以下 3.10%4.50%2.40%7.70%2325岁 7.80%18.20%33.30%9.50%2630岁 17.20%31.80%16.70%33.30%7.70%3135岁 12.50%4.50%16.70%11.90%30.80%3640岁 4.70%4.50%16.70%11.90%7.70%4145岁 6.30%4.50%16.70%4650岁 12.50%2.40%15.40%5155岁 9.40%13.60%14.30%7.70%5660岁 14.10%13.60%11.90%7.70%60岁以上 12.50%4.50%2.40%15.40%从表1可以看出，30岁以下人群对小高层和高层的接受比例较高，特别是2325岁这一年龄段的人群，住房层数越高，他们的接受比例也随着提高。而年龄较大的消费者还是比较喜欢层数较低的住宅。此外，部分5060岁的老年人也比较喜欢带电梯的小高层住宅。从表中还可以看到，多层住房的消费群体的年龄一般为2635岁、4650岁以及56岁以上的消费者。小高层的消费群体一般为2330岁以及5160岁的消费者。高层的消费者一般为35岁以下人群。花园式多层的消费群体一般为30岁左右以及55岁左右的消费者。而别墅的消费群体为3135岁、4650岁和60岁以上。表2：物业类型的选择与消费者学历的关系学 历多层小高层高层花园式多层别墅高中以下10.90%7.30%2.40%7.70%高中/中专/技校25.00%22.70%16.70%12.20%35.70%大专 45.30%45.50%33.30%31.70%28.60%大本18.80%27.30%50.00%46.30%35.70%研究生及以上4.50%2.40%从表2中可以看出，消费者的学历与选择物业类型的层高也有一定的相关关系，如选择小高层和高层的消费者比例，大专以上学历的消费者比例就高于大专以下学历的消费者，特别是高层物业的消费者，随着学历的提高，接受的比例也随着提高。对花园式多层住宅的接受比例也有类似的趋势。表3：物业类型的选择与家庭人口的关系家庭人口多层小高层高层花园式多层别墅一人3.20%16.70%5.00%7.10%二人 25.40%9.10%33.30%15.00% 9.50%28.60%三人50.80%40.90%16.70%60.00%35.70%四人 14.30%45.50%16.70%10.00%7.10%五人6.30%16.70%10.00%14.30%六人或以上4.50%7.10%从表3可以看出，选择多层、花园式多层和别墅等物业类型的消费者以三口之家居多，选择小高层物业的以四口或三口之家多，而选择高层物业的则以两口之家居多。 四、健康花苑（一期）的市场定位 考虑到项目地块处于市中心一环路以内，土地价值较高，面积较小（仅为4.56亩），为获得较好收益，只有选择建设高层住宅。 从上面的分析可以看到，比较能够接受高层住宅的人群主要集中在年龄35岁以下，学历在大专以上，家庭人口在23人的人群中；也就是所谓都市年轻白领。这也就是本项目的目标市场。 而从消费承受能力分析来看，目前大多数人（60%以上）能够接受的住宅价位在2520万元以内。因此，考虑到该地段的成本及类似楼盘的售价；项目在户型选择上应该以7080平方米/户左右为主力户型。第四章 项目建设规模和建设目标一、 项目现状项目用地原为屋业开发有限公司豆腐厂3号地块，面积为2567.6平方米。河南恒大置业有限公司已经办理完所有有关手续，付清了有关款项；取得了土地使用证（编号No 010643607，见附件）。完全具备开发条件。项目于一九九八年正式开始启动，原规划是两栋八层的多层建筑。后由于企业和市场变动的原因，在完成建筑用地手续以及居民撤迁后停工。后经过方案调整、再次报批后，于二零零二年一月再次动工，在完成部分基础工作后（完成80%的桩基工程），由于政策原因（政府决定二环路以内只撤不建）再次停建至今。经过市规划规划委员会的再次论证、批复后，复工条件已经具备。现已经可以开始建设。由于种种原因，项目拖延了较长时间，期间方案也做了多次修改。市场情况已经发生了较大的变化。目前，由于市二环路内原则上只拆不建的政策，有多个市内房地产项目因此而被撤消。该政策的实施，除了会使的整理城市环境有所改观外；最为重要的是将会使二环路内在建在售项目的价值提升而变得炙手可热。由于上述政策的实施，使二环路内的屋业资源将变得越来越紧缺，长远看具有较大升值的潜力。因此，市中心区域的住宅楼盘对消费人群的吸引力将有所增加。从这个角度来看，由于拟建项目位于一环路以内，地处市中心区域，交通、购物等居家条件优越，具有较好的发展条件。二、 项目建设规模项目原总占地面积为2567.6平方米，经过总体规划设计，增加少部分二期用地后，一期实际建筑用地为3039平方米，建设直接投资为8,971.74万元万元。总建筑面积45,092平方米，建筑占地面积1,257平方米，地下三层，地上27层。其中：一、二层及地下一层为商铺，面积3,073平方米；地下二、三为停车场，建筑面积6,146米；其余为住宅。整个建筑共256户住宅，车位为105个。三、项目建设目标的确定考虑到项目地块处于市中心一环路以内，土地价值较高，面积较小（仅为4.56亩），为获得较好收益，项目选择了建设高层住宅楼的基本方案。 从该项目的市场分析定位可以看到，比较能够接受高层住宅的人群主要集中在年龄35岁以下，学历在大专以上，家庭人口在23人的人群中；也就是所谓都市年轻白领。因此项目的目标市场就是的都市年轻白领。 而从消费承受能力分析来看，目前大多数人（60%以上）能够接受的住宅价位在2520万元以内。因此，考虑到该地段的成本及类似楼盘的售价；项目在户型选择上以6080平方米/户左右为主力户型。市场定位为满足都市年轻白领的特定需求，以区位极佳、质量上乘、价位适中和个性化的生活方式为主要诉求。整个方案突出都市白领公寓的理念，力求避免以往产品个性不足，缺乏鲜明特色等的缺点，生态环境差等的缺点，在产品特色方面，针对都市白领消费者个性需求差异性，以环境幽雅、区位极佳、质量上乘、价位适中和个性化的生活方式为主要特点，通过与东面二期即将建设的大面积的生态空中花园和区内高大树木形成的城市森林连接，充分考虑住户追求户外空间享受，真正考虑到人的感受。推出了健康花苑一期这一新一代的个性产品。二期五千多平方米的区内绿化面积将以高大树木和草坪形成市内北京路沿线除东风广场外最大的城市森林广场。北京路中段为商务中心区，是城市最繁华的地段之一。这种城市中的花园、花园中的城市的设计，提供给每户业主一个随意与户外接触的机会，可以满足其运动、观赏植物以及散步等休闲的需要。整个项目建成后，区域绿化覆盖率将达到44.6。 项目将凭借生态化的自然环境，使得该区域成为了“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中”的现代化生态小区为。使健康花苑一期成为市市区内以“生态商住楼”为主题的优秀商住小区。四、项目设计方案项目规划设计方案由屋业开发有限公司委托日本黑川纪念建筑.都市设计事务所设计。项目总占地面积为3039平方米，范围呈方形。整个项目建筑呈圆柱型结构。建筑方案为地下三层，地上二十七层，总建筑面积45092平方米，建筑占地面积1,257平方米，商铺总面积3,073平方米；停车场建筑面积6,146米。整个建筑共256户住宅，建筑面积为56平方米的有206户，建筑面积为102平方米的有48户，主力户型为56平方米。地下室车位为105个。第五章 项目开发建设地址及内容一、 项目建设地址健康花苑一期项目具体地址位于市北京路豆腐厂，北接桃源北楼，东临健康花苑二期，南为龙宇大厦，西面为桃源广场；该区域原属桃源村、大厂村农村住宅和部分单位宿舍，区内部分房屋尚为土坯房屋，历史上没有进行过合理的规划、建筑密度大，住房拥挤，无安全防火通道，居民生活安全保障性差，临街面基本是以旧房、危房为主。目前已经拆除。二、项目建设内容项目内容为：总占地面积为3039平方米，圆柱型结构；地下三层，地上二十七层，总建筑面积45092平方米，建筑占地面积1,257平方米，商铺总面积3,073平方米；停车场建筑面积6,146米。整个建筑共256户住宅，建筑面积为56平方米的有206户，建筑面积为102平方米的有48户；地下室车位为105个。平面布局为圆型，层高2.6米-4.5米，总高100米；结构种类和使用材料为： 地上：中心筒框架结构（在建筑物中央布置核心筒作为剪力墙）地下：中心筒框架结构（在地下外周部分设置连续的墙作为剪力墙）住宅部分： 中央的筒部分作为墙体结构； 以中央布置核心筒部分放射状延伸的粱和连接外围的粱所构成； 楼板为中空结构的250毫米厚的楼板，不设次粱。这样可以避免顶棚出现粱的情况，又可以保证大面积楼板的刚性。停车场：和二期的地下部分不设变形缝，作成一体结构； 为减少挖掘量、作成无粱板结构，尽量降低层高； 使柱子之间的间距尽量均等、在大跨度之间设柱子。第六章 项目建设的组织管理一、工程建设组织管理该投资项目为河南恒大置业有限公司自建。具体建设拟采用专业化合同分包方式进行开发建设，具体方式是：1、工程施工建设由云南省建五公司按建设工程施工合同负责进行；2、整个工程由云南省交通工程监理公司负责工程监理；3、销售拟选定一家由经验和实力的房地产经纪公司，采用委托承包方式完成。项目在管理采取的是准备采取一种类似于矩阵式管理结构的工作小组制度，在投资者（股东）的领导下，从集团各职能部门或社会资源中抽调或聘请各类专业人员，组成项目领导小组，同时聘请有经验、有能力的中介机构作为项目的财务顾问，统一协调、领导项目的实施。对不同的问题，充分利用外部的专业机构来解决。具体分工为：工程建设由专门的建筑公司负责实施，工程监理由专业的工程监理公司来负责监理，项目的财务由专门的财务顾问提供支持，地产营销由专业的地产经纪公司来进行。这种管理模式的优点在于，工作小组由不同部门、行业的专业人员组成，加强了各种资源的横向联系，所需各类专业人员、专用设备随用随调，机动灵活；能够有效利用各种资源，使各种资源优化组合，增强了对整个项目管理的灵活性和应变能力。但可能的弊端在于由于工作小组具有临时性，不容易建立责任心。同时，组织中可能存在双重领导关系，若出现具体问题，可能难以分清楚责任。二、 建设工期和进度计划项目建设准备从2004年1月开始，项目建设期十二个月。时间计划为2004年1月-2004年12月。其中：1 2004年1-2月完成打桩等基础建设；2 2004年3-4月完成地面基础建设；3 2004年5-2004年8月完成主体工程建设，二月底建筑工程断水，开始安装工程。取得售房许可，开始发售。4 2004年9月- 12月完成安装工程；12月底交房，入住。详见附件：健康花苑（一期）建设进度计划表。三、项目的销售管理项目的销售准备委托专业的地产经纪公司来进行，采取承包销售，按销售额提成的方式进行。初步拟定为以销售额的2%左右作为委托销售的成本支付。这种方式能有效降低销售成本，与销售业绩密切挂钩（详细资料由销售代理公司提供，在此略）。第七章 投资估算与资金筹措一、 投资估算根据委托方提供的项目建筑设计方案，经专业的中国注册工程造价师详细测算，按照有关房地产项目估价的编制办法以及市房地产开发投资的实际水平，健康花苑一期的总建筑面积位45,092m2，开发建安工程投资估算为8,971.74万元。具体项目建设内容、估算指标及投资额见下表：健康花苑一期投资估算序号项目及费用名称建筑面积估算价值单位指标备 注()(万元)(元/)一土地使用费450921,380.00 306.04 1土地征用费4.561,380.00 302.63302.63万元/亩二建筑安装费450925,819.65 1,290.62 (一)主体工程部份450925,793.00 1,284.71 1土建工程450924,155.49 921.56 地下部份92191,106.28 1,200.00 地上部份358733,049.21 850.00 2给排水工程45092202.91 45.00 不含洁具3消防及喷淋工程45092135.28 30.00 4通风排烟工程4509267.64 15.00 5电气照明电力工程45092216.44 48.00 不含二次装饰灯具6变配电工程4509258.62 13.00 7火灾自动报警工程4509281.17 18.00 8弱电工程45092112.73 25.00 避雷、广播、保安此表为上表之续表9电梯工程45092650.00 10综合布线45092112.73 25.00 (二)室外总图部份26.65 1土建工程1451.74 120.00 2安装工程20.00 水电、灯光3绿化16374.91 30.00 三工程建设其他费用450921,123.87 249.24 1建设单位管理费 221.15 建设单位开办经费104.75 建安费1.8%建设单位临时设施费58.20 建安费1.0%工程监理费58.20 建安费1.0%2城市基础设施建设费674.10 市政设施配套费45092135.28 30.00 自来水开户、开口施工费4509240.58 9.00 排污开户、开口施工费4509236.07 8.00 煤气开户、开口施工费45092112.73 25.00 电话初装费14.63 475部*308元/部电视入网费22.33 475户*470元/户施工用电设计、设备、安拆费4509258.62 13.00 供电局实际收费永久性搭火、防雷设施开口安装费45092144.29 32.00 通讯干线/光缆及入网费4509254.11 12.00 电视干线、放大器、电源4509215.47 3.43 市政供水、排水管 4509240.00 8.87 红线区域外市政管线3规划管理费450926.76 1.50 1.5元/M2建筑面积4勘察设计费213.13 设计费116.39 建安费2%此表为上表之续表方案费11.64 设计费10%勘察费4509267.64 15.00 15元/M2建筑面积施工图预算编制费17.46 建安费35工程定额编制管理费8.73 建安费1.5四预备费416.18 (一+二+三)5%五建设期利息232.04 六一+二+三+四+五450928,971.74 1,989.65 二、资金筹措（融资）及资金使用计划根据投资估算表，本项目建设直接投资成本为8,971.74万元。屋业开发有限责任公司计划投入自筹资金4,601.74万元；银行贷款4,370.00万元。项目建设期为1年，银行1年期贷款利率为5.31%。贷款利息按全年平均计算，即每年应计利息（年初借款累计本年借款使用2）年利率，建设期利息约为232.04万元。按房地产行业财务计算常规，在此将建设期利息纳入开发成本，本项目建成当年，销售收入即可偿还银行贷款投资使用计划与资金筹措表 金额单位：万元序号年份合计第1年第2年第3年项目1总投资 8,971.748,971.741.1建设投资8,739.708,739.70 1.2建设期利息 232.04232.04此表为上表之续表 1.3流动资金 2资金筹措 8,971.748,971.742.1自有资金 4,601.744,601.742.1.1自筹项目资金4,601.744,601.74其中：用于建设投资4,601.744,601.74 用于流动资金 2.2借款 4,370.004,370.002.2.1短期借款4,370.004,370.00第八章 项目收入及成本估算一、收入估算（一）销售单价确定1、住宅销售单价确定根据健康花苑（一期）拟开发建设的白领公寓的市场定位，即针对都市白领的高层小户型住宅，我们收集了阳光A版、86街U2等高层小户型住宅的近期交易案例，经分析测算，市一环路以内高层小户型住宅的销售单价为2,6002,700元/，故我们考虑按2,650元/作为健康花苑（一期）公寓的平均销售单价。2、车库销售单价确定 根据市房地产的市场销售情况，车库的销售考虑按50,000元/个进行估算。3、商铺销售单价确定 根据市房地产的市场销售情况，商铺的平均销售单价考虑按7,500元/进行估算。（二）销售计划确定项目计划开工当年完工，住宅预计当年销售55%，第二年销售35%，第三年销售10%；车库及商铺预计当年完毕。（三）销售收入的估算综上所述，在确保上述销售计划得以实现时，则第1年、第2年、第3年的销售收入分别为：8,058.24万元、3,327.22万元、950.63万元。二、成本费用估算（一）营业成本估算房地产开发投资不同于一般工业项目投资，其投资兼具资本投资和流动资产投资的双重性质。故在本项目中，项目的总营业成本等于其总投资额，即8,971.74万元。根据收入与成本相配比的原则，我们以项目总投资额为基数，按销售计划的实现估算每年的营业成本。 （二）经营税金及附加估算房地产开发企业在运营过程中涉及到以下税种：营业税率（5%）、城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）。营业税按销售收入的5%计缴，城市建设维护税及教育费附加分别按营业税的7%、3%计缴，税（费）率合计5.5%。（三）期间费用估算期间费用包括销售费用、管理费用及财务费用。销售费用：本项目中，所有产品的销售均委托第三方进行，即全部委托房屋销售公司进行销售，并按实现销售收入的一定百分比支付房屋销售公司佣金。根据市场行情，销售费用按销售收入的2%计算。管理费用：取房地产行业平均值，按销售收入的2%计算。另销售中需缴纳印花税0.03%，计算时已将其包含在管理费用内。财务费用：项目建成当年完成的销售收入即可偿还银行贷款，而当年的利息计入开发成本，因此不需计算财务费用。（四）所得税估算所得税估算按企业所得税法规定的33%进行测算。三、损益状况根据本项目拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关计算分析，项目累计税后净利润为1,468.92万元。第九章 项目财务分析一、动态指标分析动态指标分析中很重要的是对项目的现金流量进行分析。项目的维持取决于是否有足够的现金用于各种支付。（一）内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的重要动态指标。内部收益率高于投资者预期收益率，该项目即是可行的；反之，则不可行。内部收益率的表达式为：式中：CI现金流入量；CO现金流出量；（CI-CO）t第t年的净现金流量；IRR计算得出的全部投资内部受益率；根据健康花苑（二期）现金流量估算表计算得出该项目的内部收益率为54.17%，高于银行一年期贷款利息5.31%。（二）净现值财务净现值是指按设定的折现率计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。其计算公式为：式中：Ic为设定的折现率，本项目中折现率按1年期贷款利率5.31%设定，经分析计算得到净现值为1,183万元。净现值是评价项目盈利能力的绝对指标，它反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外获得的超额盈利的现值。此项目的净现值为1,183万元大于零，表明项目的盈利能力超过按设定的折现率5.31%计算的盈利水平。（三）动态投资回收期投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间。动态投资回收期的计算中考虑了资金的时间价值。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。经分析计算，得到所得税后、包含建设期的投资回收期为1.77年，表明项目从建设开始1年零9个月后能收回投资。二、静态指标分析（一）静态投资回收期静态投资回收期的计算不考虑资金的时间价值。此项目的静态投资回收期为1.81年，表明项目从建设开始1年零10月后能收回投资。（二）开发商成本利润率开发商成本利润率是指项目总开发价值减去总投资后的差额，除以总投资额得到的比例。它是用来初步判断房地产开发项目财务可行性的一个技术经济指标。若项目全部用于出售时，项目总开发价值等于扣除销售税金后的净销售收入。 =29.93%（三）投资利润率投资利润率是评价项目的静态指标，反映每一元投资带来的税前利润的多少。计算公式为： 投资利润率=利润总额/项目总投资100% =24.44%即每100元投资可形成利润24.44元。（四）自有资本金的投资利润率 自有资本金的投资利润率反映每一天自有资本投入可带来的净利润的多少，计算公式为： 自有资本金的投资利润率=净利润总额/自有资本金100% =31.92%即每100元自有资本金投入可形成净利润31.92元。以上分析可以说明此项目在目前预计的投资总额及销售单价、销售方式下，获利能力尚可。三、偿债能力分析由于房地产行业的特殊性，可以在项目建设尚未全部完成时进行预售。同时房地产销售几乎全部为现金销售，销售收入可全部视同为现金流入。故本项目我们预计建设当年即可完成住宅的55%及全部车位和商铺的销售，当年取得销售收入8,058.24万元，可以在取得销售收入时陆续安排偿还银行借款4,670万元及其利息。此项目的借款偿还期较短，偿债风险较小。只要销售管理工作到位，能够完成上述销售业绩，按期偿还借款几乎不存在风险。第十章 投资不确定性分析一、盈亏平衡分析盈亏平衡分析实际上是一种特殊形式的临界点分析，一般将销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的销售量。盈亏平衡点越低，表示项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强；反之则弱。常规的盈亏平衡点计算公式为：BEP（%）固定成本/（销售收入-可变成本）。本项目属房地产开发行业，与一般工业项目一次性建设后数年生产的情况不同，也无必要区分固定成本与可变成本。所以我们无法计算常规的盈亏平衡点，而是考虑计算销售量盈亏平衡点，即销售额达到已发生的成本费用总额时的保本点。在此盈亏平衡点以后的销售收入均为盈利。由于销售总额由住宅、车位、商铺三部分收入组成，三项商品销售单价差异较大，我们以住宅为代表计算该项目的保本销售量及比例，计算方法为： 住宅保本点销售量=住宅总销售面积单方造价住宅销售单价=358731,989.652,650=26,933.85 住宅保本点销售比例=住宅保本点销售量住宅总销售量100%=26,933.8535873100%=75.08%即住宅销售到76.35%以上可认为保本。二、敏感性分析敏感性分析是指在财务分析中通过分析、预测项目主要不确定因素变化对项目评价指标的影响，找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。本项目中我们通过分析各因素在一定幅度内变化而引起的内部收益率相应的变化幅度，从而找出对内部收益率指标影响较大的因素。一般应分析内部收益率对投资总额、成本、销售单价三个变量的敏感程度，由于本项目的投资总额即为总成本，故我们就销售价格和建设投资两个因素对内部收益率的影响进行分析。我们分别计算了销售收入上下波动5%、10%和总投资上下波动5%、10%时，对经济评价指标的影响，计算结果见表91、92。表91销售收入变动敏感分析表经济指标基准