广西贵港西江房地产项目调查印象及初步建议方案.doc

广西贵港西江房地产项目调查印象及初步建议方案广西贵港市天鸿房地产开发有限公司：感谢贵公司对本公司的信任，我公司能有机会参与贵公司项目的竞标感到非常荣幸。2007年4月11日下午，我公司相关人员对贵港房地产市场进行了一次初略的考察，并对贵公司贵港项目地块进行了现场踏勘。因时间非常有限，所作市场考察及所提交的报告均为初步的方案及建议，在取证及观点论证方面难免错漏，敬请指正。本报告仅为双方沟通需要提报的一个对贵港考察的印象报告及对本案的一个初步建议，为非正式文本。谢谢！怀化大唐地产顾问有限公司二OO六年四月十二日目 录一、 贵港市概况1、 贵港市的历史及人文2、 贵港市地理及交通3、 贵港市的经济及人口4、 贵港市辖区分布二、 贵港市房地产概况1、 贵港市房地产市场起源与发展2、 贵港市房地产市场现状综合分析三、 本案地块用地条件分析1、地块区位条件2、四至及场地条件3、周边配套4、地块环境条件5、本案交通条件四、 贵港市在建房地产项目（住宅）调查五、 贵港市房地产版块分布特征1、 贵港市房地产版块分布特征2、 本案地块版块属性及辐射力分析六、 项目SWOT分析七、 项目定位初案八、 案名初步建议一、 贵港市概况1、 贵港市的历史与人文贵港是一座具有两千多年历史的古郡新城，是新兴的内河港口城市，位于广西东南部，珠江上游西江的中游。1995年10月经国务院批准升格为地级市贵港市是一座新兴的内河港口城市，位于广西东南 ，西江流域的中游，浔郁平原的中部，是大西南出海通道的重要门户。贵港是一个古老而富饶的地方。秦统一岭南，在这里设桂林郡，郡治首府在布山县（即贵县）。布山作为历代郡治、州治地方政权的政治中心长达1600多年之久。明洪武二年降贵州为县，始称贵县。1988年12月撤县改市，1995年10月经国务院批准升格为地级市。贵港市地理位置得天独厚。西江黄金水道流经市境，上溯南宁、百色下达广州及港澳。贵港市人杰地灵，英才辈出。在中国近代史曾发生过惊天动地的太平天国金田起义，著名的太平天国起义领导人石达开、杨秀清、肖朝贵、韦昌辉等出自贵港。贵港市山川秀丽，资源丰富。北回归线横贯中部，属南亚热带地区。农业资源、水力资源、矿产资源、旅游资源十分丰富。是广西重要的商品粮、糖、果、肉桂和禽畜水产基地，素有广西“鱼米之乡”“中国第一糖城”美喻。自然景观和人文景观众多，别具特色，是广西重要的旅游胜地和重点发展的桂东历史文化宗教名胜旅游的中心。 2、贵港的地理及交通贵港市区位优势明显。地处广西东南部的浔郁平原，位于广西重要城市南宁、柳州、梧州、北海的几何中心，处在华南地区与西南地区的结合部，面向粤港澳，背靠大西南。1993年被国务院批准为国家一类对外开放口岸。交通十分便利，黎湛铁路、324和209国道、南(宁)梧(州)高级公路、广（州）南（宁）高速公路、西江航道交汇贯通全境，拥有华南地区最大的内河港口，千吨船只可沿江直达港澳出海。贵港已成为华南地区重要的水陆交通枢纽，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁和纽带，是大西南出海最便捷的通道之一。 目前，贵港港拥有码头泊位165个，其中1000吨级泊位11个，集装箱装卸泊位1个，年通过能力已达到1300万吨和4000标准箱。 十年来贵港港货物吞吐量完成8646万吨，年均增长21.3%，占广西内河吞吐总量的51%，成为广西内河物流中心。其中，2005年完成2002.2万吨，为1996年的5.35倍，跻身全国内河大港13强。全市省际、港澳货船运力突破100万吨，占广西省际、港澳货船运力总量的57%。 3、贵港的经济与人口“九五”期间，贵港市依托港口优势，进一步扩大对外开放，突出发展工业和城市建设，着力推进农业产业化经营，加快发展第三产业，全市国内生产总值和财政收入年均增长，全市经济持续快速发展.目,贵港市已形成以制糖、造纸、建材为主的支柱产业及以冶金、机械、食品、医药为特色的地方工业体系，贵糖（集团）股份有限公司是全国最大的制糖综合企业；全市特色农业已初具规模，“三高”农业蓬勃发展，农业产业化经营步伐加快；第三产业增加值逐年提高,贵港已成为广西重要的物资集散地和商贸中心.近年来，贵港城镇化率以每年的速度增长。目前，贵港市中心城区面积已由年前的平方公里扩大到平方公里，人口由年前的万增加到万。据调查，2006年，全市城镇居民人均收入为9432.09元，同比增长16.95%；人均消费支出5795元，同比增长9.2%。4、贵港市辖区分布1995年10月，贵港经国务院批准升格为地级市，辖桂平市、平南县、港北区、港南区和覃塘区，总面积10595平方公里，总人口460万。港北区是地级贵港市成立后于1996年4月设立的新区。全区总面积1092平方米，总人口59.8万人，其中城区人口30万人。港北区地处贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。港北交通极为便捷，国道324级、南梧公路、西江黄金水道、黎湛铁路复张交汇于此，华南最大内河港口猫儿港座落在城东，多元化的交通要素在此集结成网，互相通连，使港北成为广西重的交通本世纪和大西南物资出口港澳的重要通道。港南区是地级贵港市成立后于1996年设立的县级区，港南区政府设在桥圩镇，2001年，区政府由桥圩迁回到江南，江南区的区位优势得以体现，并开创了招商引资工作的新局面。港南区位于贵港市南部，辖6镇5乡。行政区域总面积1026平方公里。总人口50.25万人，二、贵港市房地产概况 1、贵港市房地产市场起源与发展广西贵港市房地产业是从2001年开始真正发展起来的。1996年贵港市升格为地级市，建市之初，贵港只有屈指可数的7间房地产开发公司进行小规模零散的开发经营，而全市房地开发投资只有5296万元。由于受住房观念和消费习惯的影响，这种局面一直保持到2000年，期间五年的房地产开发投资额都只徘徊在5000-6000万之间，到了2000年，全市房地产开发投资也只完成了5798万元。然而，随着贵港城市基础设施的完善，城市规划的日趋合理，投资环境的逐步改善，招商引资力度的不断加大及市民住房信贷消费观念的转变，从2001年起，贵港市房地产开发掀起新的热潮，投资得到了快速发展，2001年房地产开发完成17834万元，2002年完成30193万元，2003年完成47384万元，与同期相比分别增长207.6%、69.3%和56.9%，实现了贵港房地产开发的新跨越。继2001至2003年房地产高速发展之后，2004年贵港又迎来一个投资高峰年.2004年，全市房地产企业发展到31间，1-8月房地产完成投资57587万元，比上年同期增长247.64%，房地产投资增长速度居广西十四个城市首位。2、贵港市房地产市场现状综合分析 房地产开发已由小规模零星开发过渡为大规模花园式高档住宅小区开发模式随着国内区外实力雄厚的房地产企业的加盟，带来了先进的管理开发理念，更新了人们的住房观念，带出了贵港的住房消费新潮流，再加上本地房地产企业的崛起，更使贵港房地产开发进入了一个全新的阶段，人们对“占天占地”的购房模式开始转变。 市场土地储备保有量大幅增加，取得土地的成本逐步加大根据2004年1-8月份的统计数据，全市房地产土地购置面积47.92万平方米，比上年同期增长236.28%，土地购置费16914万元，比上年同期增长244.48%，平均每平方米土地的购置成本352.96元，比上年同期每平方米增加8.96元，市场土地储备保有量大幅增加。 开、竣工面积急剧增加根据2004年前三季度的统计数据显示，施工面积方面， 1-8月住宅施工面积49.34万平方米，比上年同期增长132.19%，商业营业用房施工面积22万平方米，比上年同期增长21倍。投资方面，住宅投资完成26823万元，比上年同期增长175.39%，商业营业用房投资完成11570万元，比上年同期增长10倍。 从卖方市场逐步转化为买方市场，市场风险开始显现至2006年底，“盛世名门”全面推出；新推的“普罗期旺”规划总用地面积超过500亩，第一期规划用地面积便达到110亩之众；“阳光城”、“江南小镇”等楼盘的新推，消化了大量需要购房的潜在客户，加剧了市场从卖方市场向买方市场转化的格局。“凤凰城”、“世纪经典”、“广场明珠”等项目的大面积空置便已充分体现这一现象及趋势，其中港南版块中的“江南小镇”销售形势也并不乐观，市场风险开始显现。 多层住宅销售状况明显优于电梯房，电梯房出现不同程度的滞销现象根据调查显示，贵港房地产市场中多层住宅的销售明显优于电梯房的销售，目前空置的住宅物业中，绝大多数为高层或小高层物业，如“凤凰城”、“世纪经典”、“广场明珠”、“阳光都市”等。造成这一局面的主要原因：其一为电梯房销售价格高于多层住宅销售价格约400500元/平方米；其二为电梯房的公用部位分摊面积较大，造成得房率降低，变相增加了购房成本；其三为电梯房的物业管理费较多层住宅高，日常居住成本加大。其中小户型物业的供应也出现滞销局面，“世纪经典”项目地理位置优越，在已成现房的情况下，依然有不少的小数型物业未完成销售。 房地产价格上涨较快，但住宅售价相对健康，有望保持稳中有升的趋势贵港市1996年的房地产平均售价约为600元/平方米，到了2004年，平均售价达到了1300元/平方米，至2006年，平均售价已达到约1500元/平方米。房价上涨原因主要是成本推动型，一方面是土地成本加大，另一方面是规划品质提高，配套成本加大，再者是建材等成本急剧涨升，各方因素导致房地产价格上升。贵港房地产市场价格形成过程中受投机性资本影响很小，价格相对比较健康，并有望保持稳中有升的趋势。 市场竞争有进一步加骤、竞争层面进一步提升的趋势贵港房地产市场由卖方市场向买方市场转化，与此同时，市场供应进一步加大，为了争夺有限客户，市场竞争将进一步加骤。为赢得市场，从项目规划设计、楼盘品质到营销推广等各环节均要求步步为营。具体体现在各项目户型方案、单体设计、规划理念、建筑细部处理、 小区配套与绿化、专业的营销团队介入等方面均已今非昔比。三、 本案地块用地条件分析1、 地块区位状况本案地块位于港南区，总面积约196亩，过郁江大桥江南桥头西面（岭尾），呈较规则的梯型。2、 项目四至及场地条件 四至状况东面：与郁江大桥江南桥头路基相邻南面：与港南区行政中心到何其屋的规划道路（暂未命名）为邻西面：与港南区交通局与港南区人民法院之间的区间规划道路为邻，隔200米与港南区行政中心为邻北面：与江南沿河路（暂命名）为邻，江南沿河路以北依次为河岸公园、郁江 场地条件本案场地势平坦、地形规整，便于规划设计，场地标高低于防洪堤约2.5米，低于郁江大桥桥面约1218米。3、 周边配套本案地块周边配套较为完善，与贵港江南中学、木松岭市场、贵港市人民医院等均在10分钟步程内，银行、移动营业厅、小学、幼儿园等环布周边，地块四周环路，东面与中山南路为邻，交通便捷。4、 地块环境条件本地场北面临江，与郁江之间有一条规划中的沿河风光带，环境条件得天独厚。西面为待开发地块，南面与私房片区接近，稍显不足。5、 本案交通条件本案地块交通件非常优越，有5条公交线路贯通港北，私家车辆更是通过中山路畅通无阻。5条公交线路可通达港北与港南几乎全部城区。公交线路设置：4路：东山建材厂江南水泥厂6路：广场南站7路：火车站汽车南站8路：南山盛世名门12路：港北区政府港南区政府四、贵港市在建主要房地产项目初步调查项目名称：盛世名门开发商：小龙房地产区位：中山北路市中级人民法院旁边规模：预测约40万平方米销售价格：多层约1800元/平方米，小高层约2200元/平方米主广告语：盛世之都 名门之选销售电话：07754202998 4202999销售评价：已基本售完相关评价：规模宏大，目前贵港市品质最高的楼盘，在规划阶段便用心雕琢，绿化与配套方面大手笔投入，得到了市场的高度认可。项目名称：世纪经典开发商：区位：金港大道与中山北路交汇处规模：占地面积22950平方米，总建筑面积100318平方米销售价格：均价约2200元/平方米（22层电梯房）主广告语：住世纪经典 品尊贵生活 广场中心区 生态顶级豪宅销售电话：07754555908销售评价：销售率约55%相关评价：地理位置非常优越，推出六维生活空间、空中生态花园、弧形豪华观景电梯、入户花园、空中阳光浴室，采用皇家顶级酒店式物业管理模式等卖点，并引入 “一卡通”智能化服务系统、楼宇可视对讲系统、户户对讲系统、红外线监控系统、闭路电视监控系统等，但市场反映不尽如人意，目前已成现房。项目名称：广场明珠开发商：贵港天源房地产开发有限公司区位：新世纪广场电信大楼西侧规模：两栋22层电梯房销售价格：均价均2100元/平方米主广告语：销售电话：07754555418 4555458销售评价：销售率约70%相关评价：是贵港市开发得较早的高层电梯房，地理位置优越，建筑设计形态流于一般，16层以下销售状况较好，说明购房客户对价格较为敏感。项目名称：普罗旺斯开发商：中强置业区位：荷城路与仙衣路交汇处西北向规模：用地约500亩，总建筑面积约45万平方米销售价格：一期多层均价约1900元/平方米，联排别墅价格未定主广告语：普罗旺斯 45万平米欧洲风情城邦 普罗旺斯 每个人心中的浪漫原乡销售电话：07754555888销售评价：尚未开盘相关评价：规模浩大，是继盛世名门之后的又一家大规模、高品质楼盘。在贵港首家采用坡屋面设，在规划上段望通过导引“马尾溪”之水用于小区水系。户型设计方案比较考究。项目名称：阳光城开发商：贵港市万家居房地产开发有限公司区位：与“普罗旺斯”隔路相对规模：约15万平方米销售价格：一期首推三栋多层，均价1750元/平方米主广告语：阳光 凝聚爱销售电话：07754561818 4561858销售评价：4月14日开盘相关评价：与“普罗斯旺”形成直接竟争，但在项目总体规模，规划方案等方面均不及“普罗斯旺”。两个项目对比可以当作是一个典型的规划产生竞争力的案例。项目名称：吉祥花苑 开发商：贵港市吉田房地产开发有限公司区位：与“盛世名门”隔路相望（城北大道与城四路交汇处）规模：总建筑面积82000平方米销售价格：均价约1680元/平方米主广告语：品味吉祥情怀 坐拥精致生活 销售电话：07755906666 5908888 销售评价：较好相关评价：本项目规模较小，之所以将其列入对比调查范围，一方面是为本案价格定位提供更多可供参考的信息，另一方面是将其与同等地段的“盛世名门”相比较，观察两个品质完全不同的楼盘的价差现象。项目名称；江南小镇开发商：贵港市金隆房地产开发有限公司区位：江南大道与中山路交汇处东南向规模：约10万平方米销售价格：均价约1350元/平方米主广告语：江南小镇 大型生态住宅区销售电话：07754322888销售评价：销售率约50%相关评价：销售价格相对于港北而言价格低很多，项目区位在港南而言很好，前方有一个较大型的市政广场，但销售状况并不理想，设计缺乏风格。项目名称：南湖商业广场开发商：广西万冠房地产开发有限公司区位：中山南路南百超市旁规模：用地81亩，总建筑面积约10万平方米销售价格：均价约1350元/平方米销售电话：07754331888 4326788销售评价：两栋住宅未开盘相关评价：该项目为商业项目，之所以且来作比较的样板，是因为港南区项目太少，将该项目中的两栋住宅价格作为本案价格定位的一个参考。 五、贵港市房地产版块分布特征1、贵港市房地产版分布特征经过调查发现，目前贵港市房地产开发项目几乎全部集中在金港大道以北市政府与港北区行政中心之间的地带。这一带集中了目前贵港市住宅房地产市场供应量的80%以上。除此之外，港南区主要是江南小镇一个项目提供住宅物业的市场供应。这一现象的形成主要有三个主要原因： 贵港市的重心在港北 港南区经济总量、人口总量等远不及港北区 贵港市民有在城市北向居住的习理，不太愿去南向居住 贵港市政府原计划迁住港南，改迁现地段后，周边的房地产开发随之火热根据贵港市房地产分布的现状，我们将贵港房地产市场按区域分为港北和港南两个版块。3、 本案地块的版块属性及辐射力分析版块属性：按照行政版图及地域特征进行划分，本案无疑属于港南版块。港南版块主要受到港南区人口总量、经济总量的影响，房地产销售价格及销售量将受此制约。超越版块约束的特别地段属性：仔细分析本案可以发现，如果按照直线距离或按照交通距离的远近来圈定项目可以影响的地域范围，并假设以此为标准划定与港北版块的“三八线”，则本案地块可以影响到江北路以南的城区人口。根据贵港市的形成发展历史，江北路以南的港北区是贵港市人口密度最大的地区，如果有效加以引导，将为本案带来大量客流。六、项目SWOT分析1、项目优势S景观资源优势与江景及沿河公园为邻，独享郁江一线江景对港南及港北区双重辐射能力区位独特，可对港北区客户形成有效吸引在项目启动前开发商已寻求专业公司的协助配合，将非常有利于本项目降低开发风险沿河风光带的规划，将极大地提振本案地块的环境价值核心优势：独享郁江一线江景，天赋优越，景观价值无与伦比2、项目劣势W位处港南版块，该版块房地产相对低价形象将对提升销售价格形成阻力开发商为外地开发公司，取得当地消费者信任有一定的难度郁江桥面标高高于地块室外地面标高，历史上有洪水淹过防洪堤的记录，可能会导致客户顾虑核心劣势：室处地面标高较低，并有洪水洪没有历史记录，将会导致客户顾虑3、项目机会O目前贵港项目宣传手法较少，媒体推广组合恰当，相对容易达到目标港南版块区域价值通过有效运作，可望得到重新提塑目前贵港市唯一的江景楼盘，市场处于空白点机会江南中学是贵港市较好的中学之一，其位处港南将对本案形成帮助本案地块交通便捷，有利于集聚周边客户核心机会：专业公司运作，提振地块价值，重塑港南版块价值4、项目威胁T本案西边地块的推出，将对本案客户形成分流“江南小镇”大量的土地储备及其相对较低的销售价格，将对本案构成一定的比价效应开发商运作房地产开发项目经验相对较少港北区楼盘供应量大，贵港市民存在向北向面寻求居住的心理上（风水上的心理暗示）核心威胁：卖方市场的客户分流效应，开发商运作开发项目经验相对较少七、项目发展总战略1、本项目综合评价本项目拥有独一无二的良好江景资源，其北向沿河风光带的规划将对提升本案地块价值并配合提升本案品质将起到极大帮助，但也存在着小患忧虑、低势低洼，港南版块房地产整体形象不佳等问题。如何做到扬长避短，因势利导，建立项目鲜明的市场个性化形象与特征，成为本项目成败的关键！2、发展总战略充分发挥本案独特的江景优势建立区别于竞争性项目的核心竞争力综合本案地块版块属性、全面评估江科学预见优势劣特征，对项目进行科学准确的市场定位关键指引：1、 核心优势的提炼及扩展充分利用本案独享郁江一线江景的特别优势，建立区别于竞争项目的核心竞争力，并在规划、定位、推广过程中将该优势予以无限扩大A、 以“私家”水岸休闲风光带，建立项目唯一性特色B、 以细腻的产品打造获得直接竞争优势C、 以专业、科学的市场操作，