20150708-途家运营模式分析(简述).docx

途家模式解读一、途家成功的市场基础1、 中国的空置房已经达到数千万套，有一说法是5000万套途家把空置的原因分为四种：（1）房东购房的目的就是为了季节性的旅游，买的时候就知道它会长期空在那里；（2）房东购置房屋的目的是为了投资，把房子囤积在手里等房价上涨；（3）房东已经将房子用于出租，但每年会有几个月的寻租期空置；（4）开发商制造后因为种种原因还没有卖出去的房子。2、中国潜在的度假租赁市场可能高达数百亿3、中国的人均GDP超过6000美金，已经到了度假需求爆发式增长的阶段4、中国的中高端酒店相对缺失途家做过调查：中国的三星级及以下连锁酒店和五星级酒店模式已相对成熟，但四星级酒店等中间市场相对空白。因此途家定位在中高端，其房价高于同一区域的经济型连锁酒店，低于五星酒店。5、中国的非酒店住宿行业档次有极大提升空间二、途家经营模式1、途家运营模式2、多方合作互利：途家VS业主：1、 途家从业主手中免费获取房源，与业主平分租金收益；2、 业主选择途家托管服务，实现闲置房屋的租金收益，并可以通过提前预约，以托管房屋的租金收益兑换享受异地房屋使用权，3、 业主选择途家管家服务，将房屋的闲置时间按照一定比例兑换成异地房屋使用权，提高房屋的利用价值；而途家处置该房屋的时间段，交给业主的只是异地房屋使用权，没有金钱；途家VS开发商：1、 途家与开发商合作，获取更多房源，扩大市场规模；2、 开发商通过途家有管家、带租约、可交换的成功品牌效应，实现项目快速销售；3、 如果是清水交付的房源，需要开发商、业主和途家三房约定由谁来完成房屋的装修，以达到途家的出租要求标准；4、 途家承诺业主一定的租金回报，剩余收入全部归途家。途家VS租赁者：1、 中国四星级酒店等中间市场相对空白，因此途家定位在中高端，其房价高于同一区域的经济型连锁酒店，低于五星酒店，市场需求空间大；2、 租赁者看中途家打造的高品质个性化居住环境，享受出游地家庭式、个性化的居住体验。三、途家与房企合作的“芯片”效应与途家合作的房企，大多都会努力宣传这种合作，而且讲法各有不同。比如奥园宣传：“买一套公寓，全世界免费住业主在一个城市购买的奥园物业，将可以获得途家管理的任一城市度假房屋居住权利。”而蓝光的“蓝途公寓”则这样宣传“线上途家网可以预定房源，住户拥有蓝途专属的社交平台、社区电子商务平台，而线下小区内还有咖啡厅、会客室等公共空间，因此蓝途公寓时真正意义上的的O2O服务式公寓。”途家模式就类似于一个“Intel inside”芯片，房企类似于造PC的厂家，拿过去后可以根据自己的特点做不同宣传。有的房企拿过去以后，主推的是“交换”；有的房企主推的是售后服务；有的房企主推的是经营回报。还有的房企会在周边自己再拓展一些别的服务。针对不同的客群和不同的地域，不同的房企会有不同的宣传，这类似于一种化学变化。四、途家如何选择和改造合作房源1、选择房源的2个维度和多种标准（1）区域维度选择A、选择交通方便的地方：机场、高铁是优选区域；B、选择有旅游特色的地方；C、看该区域住宿业的饱和度。（2）合作对象维度选择A、与开发商的两种合作模式： 尾盘经营。如果开发商做了4栋楼，3栋销售出去，第四栋剩下300套卖不出去，又舍不得降价。考虑到成本大部已经收回不急卖，占用成本又很厉害，于是就找到途家经营。途家会对房屋进行 “相对标准化”改造后统一管理； 前期介入设计。开放商在设计之初就想到了去化难，和途家商量合作问题。比如27平和32平的公寓，购买成本有差异而租金无差异，途家会建议做27平的。途家参与设计后，产业链被打通。途家参与设计并保障出租，投资者因为有途家兜底而愿意投资，该楼盘的去化会加快。B、小规模业主合作：选择熟悉的区域，入住率太高的高端小区不接，不方便管理。C、与已有经营方合作：在北京等区域，房源获取很有难度，已经有经营方在经营了，途家的选择的合作方式一般是：经营方把房源放在途家平台上，途家给它带订单。2、 改造房源：相对标准化标准化房源管理与个性化居住体验之间的平衡，途家的策略是：相对标准化。（1）硬件角度：城市里相对标准化、旅游地产品则可以新奇特；（2）品质标准化：装修标准与房价挂钩