上海鼎基房地产开发有限公司项目可行性研究报告.doc

上海鼎基房地产开发有限公司 浦东新区位于上海市东部，地处中国沿海开放地带的中点和长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚的上海市区、北倚物丰人杰的长江三角洲、面对浩瀚无垠的太平洋，年平均气温16.2，一年四季分明、气候宜人。开发浦东是几代人的夙愿。早在1918年，中国民主革命的先行者孙中山在他的建国方略中就明确提出在上海以浦东为基地建设世界东方大港的构想。1949年上海解放后，陈毅市长也曾经有过开发浦东的设想。后来的历届上海市领导也都曾经一再将浦东开发提到议事日程上来。1990年4月18日，党中央、国务院宣布浦东开发开放。在经济全球化的时代背景下，中国以更加主动的姿态融入了经济全球化的大潮中。随着中国的对外开放，中国政府不失时机地作出了开发开放上海浦东的战略决策，提出了“开发浦东，振兴上海，服务全国，面向世界”的方针。它标志着浦东开发开放从20世纪80年代的上海地方战略构想，上升为20世纪90年代的国家重大发展战略，标志着中国改革开放进入一个新的阶段，也同时表明了中国政府继续毫不动摇地推进对外开放和扩大对外开放的坚定立场。1992年10月11日，国务院批复，设立上海市浦东新区，撤销川沙县，浦东新区的行政区域包括原川沙县，上海县的三林乡，黄浦区、南市区、杨浦区的浦东部分。1993年1月，浦东新区管理委员会成立。2000年8月，浦东新区人民政府成立。2005年6月，国务院正式批准浦东新区进行综合配套改革试点。2009年5月，国务院批复同意原南汇区行政区域划入浦东新区。新浦东雄踞东海之滨、杭州湾畔，内连扬子江，外眺太平洋，面积为1210平方公里，占全市五分之一左右。 浦东是上海重要交通枢纽，在100多公里的江海岸线上布局了洋山深水港、浦东国际机场和外高桥港区等重大功能性枢纽，先进的国际物流港口，航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同建构水、陆、空三位一体的交通体系，使浦东距世界仅“一步之遥”。浦江大桥、海底隧道、磁悬浮列车、地铁线路织成密集的交通网络，将浦东与全国、与世界更紧密地融合为一体。伴随着浦东经济的高速增长，新浦东的生态环境建设得到极大改善，先后获得“国家园林城区”、“国家卫生城区”、“国家环保模范城区”和“中国人居环境范例奖”。浦东坚持经济、社会与环境协调发展，努力建设成为经济发达、生活富裕、环境良好的生态城区。 浦东正日益成长为一个中外文化交流的舞台，一个彰显海派文化的大市场，一个具有文化发展潜力和前景的新城区。19年来，浦东先后兴建了一批有相当知名度的文化设施和旅游景点，东方明珠电视塔、上海科技馆、上海国际会议中心、海洋水族馆、东方艺术中心、临港滴水湖等正成为丰富上海市民文化生活的重要平台，改善了浦东综合发展环境和生活环境，提高了浦东的城市文明程度，各方宾朋纷至沓来。2010年，有着150多年历史的经济文化与科技领域的世界博览会已经在上海举办，浦东是世博会主场馆的所在地。这一全球盛会是浦东服务长三角、服务全国并向世界展示改革开放成果的重要契机，也将给浦东带来千载难逢的发展机遇，必对浦东经济社会发展产生极大的推动作用。世博会将使浦东开发开放又一次站在世界的平台上。 以南汇区划入浦东新区为标志，浦东开发开放进入二次创业新阶段。浦东开发开放二次创业，处处凸显浦东新的使命、新的作为、新的突破、新的跨越。浦东将弘扬只争朝夕、勇立潮头、崇尚科学、开放包容的二次创业精神，围绕建设成为上海国际金融中心和国际航运中心核心功能区的战略定位，在强化国际金融中心、国际航运中心的环境优势、创新优势和枢纽功能、服务功能方面积极探索、大胆实践，努力建设成为科学发展的先行区、“四个中心”的核心区、综合改革的试验区、开放和谐的生态区，用10年左右的努力拼搏，到2020年浦东开发开放30周年之际，在优化结构、提升功能、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，地区生产总值占全市比重超过三分之一，使浦东努力成为联系国内外经济的重要枢纽。 房地产业发展迅猛。全年房地产投资完成15.3亿元，比上年增长34.9%。房地产投资占固定资产投资总额的26.1%，比上年提高4.0个百分点。全年商品房施工面积162.5万平方米，增长16.6% ；竣工面积45.5万平方米，增长25.9%。全年商品房销售面积46.5万平方米，比上年增长28.6%。商品房屋销售额12.2亿元，增长52.6%。房屋质量档次不断提高，房地产开发投资呈现投资、销售良性循环的态势。相对上海中心城区，南汇地广人少，位置偏僻，房地产业更多的具有乡镇特征。2013年惠南镇人均居住面积为16平方米，约合建筑面积32平方米；农民人均住宅建筑面积为47平方米。比较市中心九个区人均住宅建筑面积16平方米，全上海人均住宅建筑面积24平方米的标准，在面积上，南汇的住房水平几乎是上海普通标准的两倍。但是，在这种宽裕的住房条件下惠南的房地产市场还会持续供销两旺的好形势，理由如下：首先，他同整个上海房地产市场的发展是相互联系的。当上海市场的别墅销售高峰时，别墅地块开始紧俏，开发商就把目光集中到地价相对便宜；自然环境优美；交通快捷；同时又距离浦东机场较近的南汇康桥地区。从康桥半岛花园开始，带动了整个南汇别墅房产的发展，吸引了大量的城市人口入住南汇。其次，惠南新城科教新区的发展，使上海水产大学、上海电力学院等4所高校以入驻到园区内，并规划建设1所高级中学，南汇县中学达到实验性、示范性标准。全面推进中小学达标工程建设，启动16所，完成19所。强化师资队伍建设，年内培训外语教师250名。同时建成托普集团东部软件园一期工程。这为加大农村人口导入，吸纳高技术、高素质人才，进一步集聚人气奠定了基础，也使一大批农转非人口在本地有了更多更好的就业机会，减缓了本地人口的导出速度。同时带动了房地产、商贸、服务业等第三产业的发展。最后，浦东新区 政策扶持方向：确立了第三产业的发展要以房地产业和旅游业为龙头，积极向多种领域拓展。房地产业要在进一步规范房地产开发行为，促进二、三级市场联动的基础上，以两港开发为契机，高起点、高标准地发展海港新城、惠南新城和周康中心镇的房地产业，以此来带动全区房地产业的发展。可见，在今后的几年中惠南的房地产产业必会有较快的发展。一、市场状况1、目前惠南镇的地产迎来良好的机遇，虽然受国家政策宏观调控，但惠南镇有浦东国际航空港、洋山深水港，同时又具有南汇工业园区，大学城，使之在上海众多的郊县中脱颖而出。 目前在南汇686平方公里的土地上， 除规划建设中的临港新城，惠南房地产市场发展最快的地区，已形成周康、南六、惠南、航头四大住宅、别墅板块。这四大房地产板块，也正好与浦东经济发展的四条产业带相吻合，伴随着“空港、深水港、信息港”三港建设的实质性启动，惠南房地产开发局面将更添活力。 上海高速公路网、轨道交通网全部投入使用，惠南镇与市区的距离将大大拉近，上海人“居住在郊区，工作在市区”的生活方式将更为普通，使惠南住宅更具吸引力。2、“港城效应”将显现 从惠南千载难逢的机遇和发展态势看，“临港新城”以及“临港产业区”的规划定位对该区域及周边地区的推进作用将不容小视。上海临港新城产业区已经正式形成，在2014年，第五主导产业装备制造业的崛起必将使惠南人口聚集，为房地产的大发展提供基础。3、当前惠南楼市格局 目前，凭借康桥工业区的居住功能定位以及周浦成熟配套商业设施的支持，周康地区成为住宅房产的热点区域，惠南镇以其承南启北，连东接西的枢纽位置，以及科技园区和南汇工业园区的支持，楼市也在节节攀升。南六公路则以旅游度假、休闲业为主导，通过深厚的人文沉积，形成别具特色的别墅市场。二、市场动态 在惠南2005年以前，改善居住条件的城镇居民是第一客源层，农转非的住房需求是第二客源层，外来导入人口是第三客源层，这期间周康地区是人口增长的集中区域，除了本区人口的迁入外，外来人口将占相当多的比例。近年以来，海港地区城镇人口势必将呈几何级数增加，并以外来技术性人口为主导特征，外来导入人口将成为第一客源层，而其他城镇农转非则将是人口增加的主角。1、惠南新城介绍本案丽景苑所处区域，正好是惠南新城的规划所在区域，惠南新城开发区位于浦东国际航空港、洋山深水港之间，是上海市政府规划确定的11个新城之一，规划面积3000公顷，人口约30万，新城以教育、科技、房地产为主要产业，作为临港新城的直接后方，惠南镇受到沿海经济辐射作用的影响很大，未来将有广阔的发展空间。2、惠南土地价格的上扬 随着惠南镇近年来的高速发展，土地价格也在以乘数效应递增。2012下半年土地价格平均在800万元上下，而现在惠南镇上地价一般在1500万元左右，一些核心的区域，价格上涨得更快，江南清漪园一期工地价格150万/亩左右，开发第二期的时候，土地价格已经涨到900万/亩，2006年上海鼎基房地产开发有限公司开发的乐购大型超市及住宅区地块价为250万元/亩，而现在市场的土地综合成本已达到1500万元每亩左右。3、惠南镇的发展 查阅有关南汇区的资料报告，从南汇区的专题调研报告规范合理有效利用我区土地资源的几点思考中，有关惠南镇的发展提及到“推进惠南镇的城市化进程，做大惠南” 所谓做“大”，一是指规模，二是指起点和境界，规划要体现高起点和新境界，重新整合惠南新城区、惠南镇、祝桥镇部分地区以及南汇工业园区、南汇科教园区、南汇现代农业园区的土地资源，立足于建设|“大惠南”的构想，现在关键是在“做大”的基础上如何“做好”惠南新城区。 切合本项目的实际情况，丽景苑的商业及住宅设计规划正是可以切合惠南镇的有关发展方向。三、区域市场分析 项目市场分析1、本地区社会经济整体情况： 浦东新区位于上海市东部，地处中国沿海开放地带的中点和长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚的上海市区、北倚物丰人杰的长江三角洲、面对浩瀚无垠的太平洋，年平均气温16.2，一年四季分明、气候宜人。开发浦东是几代人的夙愿。早在1918年，中国民主革命的先行者孙中山在他的建国方略中就明确提出在上海以浦东为基地建设世界东方大港的构想。1949年上海解放后，陈毅市长也曾经有过开发浦东的设想。后来的历届上海市领导也都曾经一再将浦东开发提到议事日程上来。1990年4月18日，党中央、国务院宣布浦东开发开放。在经济全球化的时代背景下，中国以更加主动的姿态融入了经济全球化的大潮中。随着中国的对外开放，中国政府不失时机地作出了开发开放上海浦东的战略决策，提出了“开发浦东，振兴上海，服务全国，面向世界”的方针。它标志着浦东开发开放从20世纪80年代的上海地方战略构想，上升为20世纪90年代的国家重大发展战略，标志着中国改革开放进入一个新的阶段，也同时表明了中国政府继续毫不动摇地推进对外开放和扩大对外开放的坚定立场。 浦东是上海重要交通枢纽，在100多公里的江海岸线上布局了洋山深水港、浦东国际机场和外高桥港区等重大功能性枢纽，先进的国际物流港口，航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同建构水、陆、空三位一体的交通体系，使浦东距世界仅“一步之遥”。浦江大桥、海底隧道、磁悬浮列车、地铁线路织成密集的交通网络，将浦东与全国、与世界更紧密地融合为一体。伴随着浦东经济的高速增长，新浦东的生态环境建设得到极大改善，先后获得“国家园林城区”、“国家卫生城区”、“国家环保模范城区”和“中国人居环境范例奖”。浦东坚持经济、社会与环境协调发展，努力建设成为经济发达、生活富裕、环境良好的生态城区。 以南汇区划入浦东新区为标志，浦东开发开放进入二次创业新阶段。浦东开发开放二次创业，处处凸显浦东新的使命、新的作为、新的突破、新的跨越。浦东将弘扬只争朝夕、勇立潮头、崇尚科学、开放包容的二次创业精神，围绕建设成为上海国际金融中心和国际航运中心核心功能区的战略定位，在强化国际金融中心、国际航运中心的环境优势、创新优势和枢纽功能、服务功能方面积极探索、大胆实践，努力建设成为科学发展的先行区、“四个中心”的核心区、综合改革的试验区、开放和谐的生态区，用10年左右的努力拼搏，到2020年浦东开发开放30周年之际，在优化结构、提升功能、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，地区生产总值占全市比重超过三分之一，使浦东努力成为联系国内外经济的重要枢纽。 2012浦东新区国民经济和社会发展计划主要指标完成情况类别指标名称属 性目标完成值经济增长地区生产总值预期性实现4500亿元左右增长12%左右4707.52亿元增长12.4% 工业总产值预期性增长67%8488.02亿元增长21.1%全社会固定资产投资预期性保持上年规模和水平1432.30亿元增长0.8%区级财力投资规模*预期性344亿元215亿元社会消费品零售总额预期性突破1000亿元力争增长20%左右1036.88亿元增长20.6% 外贸进出口总额预期性增长10%左右1865.62亿美元增长34.2% 合同外资预期性力争与上年持平56.25亿美元增长1.7%外商直接投资实际到位金额预期性38亿美元38.56亿美元与上年基本持平第三产业增加值占生产总值比重预期性56%以上56.1% 高技术产业占工业总产值比重预期性26%左右26.6% 全社会研发经费支出相当于生产总值比例预期性3%以上3.1%以上金融机构数预期性640家以上649家集装箱吞吐量预期性实现一定增长2509.50万标箱增长17.3% 洋山港国际集装箱中转比例预期性进一步提高8.27%跨国公司地区总部预期性 140家左右150家地方财政收入预期性增长10% 425.40亿元，增长12.0%工业增加值率预期性进一步提高22.37% 区属单位增加值综合能耗下降约束性下降4%以上下降4%以上以民生改善为重点的社会建设投入增长约束性两位数增长增长16.0%保障性住房开工面积约束性390万平方米390万平方米其中：动迁安置房约束性 300万平方米300万平方米经济适用房约束性50万平方米50万平方米公共租赁房约束性40万平方米40万平方米新增廉租住房受益家庭户数约束性1200户1210户新增养老床位数约束性1800张1838张新增就业岗位约束性9.98万个14.21万个城镇登记失业人数约束性控制在48140人以内46882人城镇居民家庭人均可支配收入预期性增长10%左右32330元，增长11.0%农村民家庭人均可支配收入13898元，增长12.1% 城镇污水集中处理率约束性82%85.1%空气质量优良率约束性93%以上92.6%二氧化硫、化学需氧量等主要污染物排放量约束性 削减2%削减2%每万人刑事案件发生数约束性60件以内50件以内 城乡居民家庭收入稳步增长。城镇和农村居民家庭人均可支配收入分别达到32330元和13898元，分别增长11.0%和12.1%。其中，农村居民转移性收入增长较快，在各项增收政策特别是在农保养老金标准提高的拉动下增幅超过四成，同时工资性收入、财产性收入增幅较上年也有所提高，经营性收入与上年基本持平。就业形势持续稳定。社会保障制度不断完善，保障水平逐步提高。可见其雄厚的经济基础，区域内部消费潜力巨大。（1） 所在区域市场分析： 全区户籍总人口约为504.44万常住人口,登记外来人口137万人，经济总量占全市四分之一以上。外来人口的比例明显较高。2011年，浦东新区经济和社会发展的指导思想和总体思路是坚持在发展中调结构，以保持经济持续快速发展、加快社会建设和民生改善为目标，以综合配套改革试点为动力，进一步聚焦创新驱动、发展转型，坚持功能优先、产城融合，着力加快“四个中心”核心功能建设，发展服务经济；着力推进高新技术产业化和战略新兴产业发展，增强创新驱动力；积极配合世博区域开发建设，加快迪士尼乐园、商用飞机等重大功能性项目以及临港（南汇）新城、新市镇建设，加快城市化进程。进一步聚焦民生改善，坚持以改善民生为政府工作的重中之重，继续加大社会民生投入，把城市公共安全管理放在更加突出的位置，继续加强就业和社会保障工作，积极办好与人民群众生活密切相关的实事项目。进一步加强统筹发展，加大对南片地区和农村薄弱地区的投资建设力度，在重大项目建设安排、财力保障上形成有力支持，加快缩小南北和城乡发展差距，统筹推进经济社会领域的协调发展。进一步发挥世博后效应，着力把世博科技转化为推动新区经济增长和产业发展的动力，着力把世博管理经验转化为城市管理、社会管理的长效机制，着力通过世博区域的文化功能开发促进文化大发展。努力当好推动科学发展、促进社会和谐的排头兵，在经济社会发展各方面取得新突破、新进展，为新区“十二五”发展打下坚实基础。这样的发展也为房地产市场提供了大量有效客源，产业联动发展带来的人口导入效应十分明显。随着城镇居民人均可支配收入的提高,加上本区长期积累的雄厚经济基础，区域内部消费潜力十分巨大。随着经济形势的趋好，人均收入每年以近14%左右的收入增长。近几年浦东新区商品房竣工面积和销售面积均保持比较稳定的增长态势，浦东的商品房平均销售价格增长迅猛，反映出市场具有较强的购买力。（2） 所在区域和市场定位：自2003年上海鼎基房地产开发有限公司在开发上海南汇“丽景苑”的多年的时间里，虽然老区改造时间比较长，但也已取得了良好的社会效益及经济效益，南汇市民正切身体验着“乐购”带来生活的魅力。这一切都得益于浦东新区城市现代化发展的快速推进，整个城区的市政配套及各方优势资源的日趋完善。“上海鼎城丽景苑”项目位于原南汇区区政府所在地的惠南镇中心区域，交通优势明显，各项配套设施较完善，本项目近20万平方米的楼盘将成为惠南镇城市中部最大规模综合型商业及高档住宅社区。从目前房地产市场情况来看，由于受到政府宏观调控政策影响，房地产市场已进入了盘整阶段，但具备完善的社区环境、齐全的配套设施及优秀的工程质量的住宅还是具有较大的需求市场，加之本项目超大型的居住社区及我司的品牌优势，相信该项目会取得良好的销售业绩。本项目所在区域东南西北在售项目：楼盘销售时间销售均价 （元/平方米）销售类型其他华钜新苑2009.1.1-至今18000高层在丽景苑东面，拱北路靖海路口，靠近南汇大学城，楼盘共65000平方米，是上海颐和置业有限公司开发，一期高层二期联排前两年一开盘已全部售罄，三期20000平房米高层已全部销售。于区域位置偏远，对本项目没什么冲突。人生港湾南欧城2009.8.12-至今18000高层在丽景苑东南城南路，上海港房地产经营开发公司开发，总建筑面积135260平方米，虽然离本项目最近，但该项目一半是拆迁还一为主，故价格相对偏高，现已经处于尾盘的状态，对丽景苑上市时冲突不大。绿地布鲁斯小镇2010.2.28-至今17000高层在丽景苑正南南团公路，惠南镇边缘，上海良伟置业有限公司开发，体量为目前惠南镇住宅商品房的老大，总建筑面积307860平方米，由于和丽景苑是同类型的高层，故目前是丽景苑的最大竞争对手，但该项目地处城乡结合部，生活设施不是太全，是其他各乡镇改善和动拆迁后首选的房子，所以只能以价格来吸引市场，这样更加特出丽景苑地段优势高品位高档次，对丽景苑也形成不了很大冲突，反而有一定的促进作用。2013年开盘第四期35000平方米，已售罄。康敏苑二期2009.11.16-至今16000高层在丽景苑的西南的康锦路，靠近工业园区，上海润景置业有限公司开发，总量45000平方米，和丽景苑开发的房子不属同一档次。 一方新城2008.07.2313000高层和联排在丽景苑的西面听潮南路上，由上海浦东富成房地产开发有限公司开发，总建筑面积10万平房米，已经开盘二期和部分联排，后期尚剩联排可卖，以丽景苑的销售周期来看形成不了冲突。桃源艺筑2011.3.1818000别墅、住宅在丽景苑的北面，城北公极路，总量80000平方米，已经销售一期部分别墅，该楼盘和通车的16号线地铁站和丽景苑距离相当，所以目前是丽景苑的竞争对手，但丽景苑一二期入住后，口碑和品质是市场客户一直期待丽景苑三期理由，加上小区旁的乐购超市，而桃源艺筑附近没有成熟的商业和其他设施，故影响不大。4、所在区域市场分析在国家对房地产业的严格宏观调控政策频出的情形下，浦东地区有两港中心、金融中心及大飞机项目以及迪士尼乐园项目等影响下，市场不论在成交量还是价格方面，都未出现特大幅度的下滑，特别是成交价格仍呈现逆势微涨的态势。可见上海浦东整体房地产市场以在前几轮的宏观调控后日趋成熟和平稳。虽后期仍有房产税等政策调控压力，但从2010年市场表现来看，对于2011甚至后期的上海市场仍然充满信心。作为为数不多的外环以内板块，惠南板块是浦东区内距离市区较近的区域。11号、16号线更加弥补了该区域通往市中心的交通。目前该板块坐享外环线内的优越区位，以房源的高性价比成为南汇炙手可热的地产板块。 该板块整体均价远远低于同样处于南汇区外环内的周康板块和航头板块均价，整体板块价格具有一定挖掘潜力。板块楼盘普遍热销，目前可售房源较少，后续供应量仍较大；客户主要来源于本区域。从竞争项目来看，虽然目前区域中在售项目较多，但在物理距离上来看，各项目相隔较远，直面竞争不大。而且，从另一方面来看，项目惠南镇周边为主，与镇中心位置的丽景苑后期的销售起到相辅相成托高板块档次的作用。因此，后期板块内竞争情况相对比较乐观。从项目本身的条件来看，项目优势明显，板块内存在一定市场机会点，直面竞争相对较小，市场环境相对宽松。虽存在一定劣势，但通过规划设计可以加以完善和规避。总的来说，整个项目不论从宏观大环境还是区域小环境，及项目本身环境来看，优势大于劣势，机会点多于危险。四、产品所处市场优劣势分析 优势u 地处惠南镇的中心位置门户位置、配套成熟，位置显要u 交通便捷，沪南公路连通，远东大道及南六公路，出行方便u 乐购超市的配套，将大大方便楼盘的住户生活，同时提升楼盘形象。u 纯小高层社区，现代主流立面，档次提升。u 户型设计合理，控制小面积为主体，降低客户入住门槛 劣势u 总量将近20万M2的体量，开发运作存在一定的不确定性u 一、二、三期的衔接具有不可预测性、周期较长。u 价格相对较高，可能会产生抗性 机会u 整个惠南镇的房产市场走好u 新移民的入迁高潮即将来临u 惠南镇购房热情高涨u 具有普遍的预期升值性 威胁u 周边竞争对手挤占市场份额u 2014惠南镇市场供应量巨大u 2015临港新城的开幕将抢占客户u 周边低价位楼盘的竞争 （四）、本项目市场竞争力的分析一、本案的地理位置本案位于南汇区的区中心惠南镇，惠南镇作为南汇区大力改造的新城之一，具有特优的地理优势。西面为城北桃源民族村，北面为上海野生动物园，南临南汇工业园区，东面为南汇科教园区和现代农业园区。 上海南汇桃源民族村和上海野生动物园，作为上海的一个旅游观光景点，每年吸引上百万中外游客前来旅游度假。南汇工业园区系南汇区重点开发区，在园区内投资的中外企业，可享受与浦东新区相同的优惠政策。随着洋山深水港的建设，南汇工业园区更加具有吸引力，以它的地理优势和优惠的投资条件，将吸引更多的中外投资，也将导入更多的外来人口。 南汇惠南新城科教园区总规划面积6.23平方公里，近期修编规划范围将增加至1300公顷。按教育园、高科技产业园、房地产住宅区3个功能区分期实施。二、本地块概况综述本地块于惠南镇南面，东临川南奉公路，南临沪南公路，北临惠南镇南门大街，北临惠新河。东西向长约680米，南北面宽190米，东宽90米，商业及住宅总面积约181660平方米，实际规划用地面积81589。呈东西走向，采光面充足，有利于排布。 主要商业和文化设施：人民西路图书馆、县法院、农业银行支行、建设支行；人民东路县中心医院、妇幼保健所、县防疫站；北门大街东方电影院、邮电局、电信局、农业银行支行；南门大街鼓楼商场、振兴商场、少年宫、南园宾馆、工商银行支行；东门大街农业银行、惠南镇小学、精品商厦、观海商场、光明中医院、教师进修学校；川南奉公路惠南娱乐城、创新商场；卫星东路南汇中学；卫星西路古钟园；沿河泾南路县二中；沪南公路衡山度假村、汇苑宾馆；（四）结论 通过对惠南镇经济发展形势的了解和房地产市场发展动态的分析，我们可以清楚的看到惠南是一个极具发展潜力的区域。 随着“两港”开发建设的不断深入，交通网络的逐渐完善，将会有更多的企业投资和入驻惠南。而惠南镇作为浦东新区开发的桥头堡，良好的城市基础设施和完善的生活配套设施，是这些企业投资和入驻的最理想区域，加之，惠南镇城市化进程的快速发展，原区居民的收入不断增加，新概念住房模式正逐步进入南汇区居民的生活中，迫切需要改善现有住房原件，这就有利地激活了惠南商业及住房消费市场。 本项目选择在这个时机开发，正能满足这两部分客户群体的需要。因此，此项目的开发是符合目前整个惠南经济发展趋势的，也是符合惠南镇房地产市场发展需要的，是老镇改造项目，有理由相信一定能成功。第二部分 开发项目分析（一）、开发项目概况1、建设项目名称 南汇丽景苑住宅楼三期2、开发商：上海鼎基房地产开发有限公司3、企业性质：有限责任公司 开发商上海鼎基房地产开发有限公司是较具开发实力和开发经验的房地产企业。该项目的管理团队由高级工程师2名、工程师4名、会计师1名、统计师1名、经济师2名、助理工程师6名组成。 4、与开发投资项目概况 土地开发投资概况 本案基地位于南门大街沪南公路路口的重要地理位置，东近川南奉公路，南接沪南公路，西临南门大街，北依卫星河，是属于惠南镇的黄金地段，地段优势相当明显。土地坐落：上海市南汇区沪南公路北侧与南门大街交叉口（一期商场、二期住宅东）土地性质：国有出让，批租70年土地用途：住宅用房土地面积：26531平方米 开发投资项目概况南汇丽景滨江苑位于南汇区的南门大街与沪南公路路口的重要地理位置，总建筑面积180000平方米。住宅规划总用地面积58460平方米，建筑面积128600平方米；一期和二期都已开发完毕；本期开发为第三期。该场址北临卫星港，地域优势明显，作为南汇区闹市的门户，环境得天独厚；它的建设对于改善本区的生态环境、提升环境品质、树立良好的区位形象具有重要的作用。在景观上，该场址将成为南汇区形象的重要标志。（二）、建设方案一、规划设计宗旨 营造贴近都市生活情趣的，为居住者提供方便生活、交往、休闲的中高档生活住区，确定“以人为本”的规划设计指导思想，处处考虑居民生活特点及要求。突出外部空间及环境的整体设计及安排。空间及景观序列丰富生动，错落有政，体现景观空间的层次性，建立动态景观和静态景观相结合的立体景观层面。并且通过总体布局和建筑个体的处理，使整个小区对自然的阳光、风、绿化等具备更强的亲和力，远离噪声和污染，为居民提供一个宁静的世外桃源。小区内道路系统构架清楚，道路通达顺畅，区内车行、人行、自行车的流向组织合理，减少人车相互干扰，必须保证交通安全并满足消防救护要求。 住宅设计要以满足居住生活行为为依据，要求明厅，明卧，明卫，明厨，套型具有良活性多样性和适应性，应满足多层次的面积标准和性能标准。二、规划设计原则1.“以人为本”的原则设计以体现为居住者提供舒适宜人的居住生活环境、休闲自然的景观感受为原则。满足居民的多方面、多层次的需要，综合组织好居民的社区生活。2 “环境至上”的原则注重整体环境高质量，充分利用水景资源，以崇尚自然、健康的人性化生活居住空间为主导理念，创造舒适、方便、卫生、美观的居住环境。同时注意均好性，每户均有良好的景观。3 配套化原则 一方面，使生活基础设施配套，提高加强居住区的住房的供电、供水、供气、交通、邮电通讯、文化娱乐等项内容的建设，满足居民日益增长的需求。另一方面，居住区的组织管理和服务结构亦应配套。4 社区化原则 (1) 和睦的邻里关系：人们关系密切，表现出浓厚的生活气息。 (2) 认同感和归属感：即人和人的认同感，人对环境的认同感和人对居住地域的归属感。 (3) 方便感和安全感：各类生活服务设施和辅助设施齐，并且形成一个可供共同监视的 “可防卫系统”。 (4) 良好的组织管理系统，在居住区内建立各种组织，管理和服务机构，以此维持居住区的社会稳定。5 网络化原则 居住区的网络化，突出强调建立居住区生活网络，形成物质结构基础上的物质精神世界的统一体，包括社区、邻里家庭、个人三个层次，并与居住区外的城市中心相衔接。 休闲化原则 重点强调开敞空间的设计与建设。这一开敞性包含两个含义：一是指比较开阔的，较少封闭和稳定要素，较少的地域空间；二是指向大众开放的为多数居民服务的空间。在开敞空间的设计与建设中，通过形体环境与人文环境的统一，使之与居住区的建筑场相结合。二、总体布局及规划布局手法 (1) 平面及空间布局 结合基地尺度及日照影响，将各建筑物舒展排列，点线结合，形成围合空间和大面积的绿地，并以绿地为主线，联系各栋建筑物。 整体平面布局采用单元拼接，利用其长短组合与对比，利用单位的转折连接，限定出一系列丰富自然，而又易于进入的趣味空间。 营造良好的城市景观，形成丰富的沿街空间层次，我们在满足容积率的前提下，并未简单地将单体一字排开，而是利用单体的拼接形成沿街立面新的韵律，避免形成单调而封闭的长城。 建筑通过使用弧线与直线结合及转折，使平面布局优雅流畅，充满活泼和流动感，引导和围合性强，空间态势更人性化，充满亲切温馨之家的感觉。从庭院内部随视点转移逐步展开不同空间序列，使人心理上产生和谐中的一系列叹奇，形成一种舒畅高尚的总体印象。 建筑围合成边界自由的中心绿地，延伸至各幢建筑之间，边界清晰而不僵硬。建筑的错落使各块绿地得以流通，前后庭园可观可及，增强了空间的层次和延伸感。在中心绿地前设置阳光草坡，形成此景观序列的高潮，从而增强了小区的空间的戏剧性。（2） 立体空间布局 中心绿地相呼应，以上手法不仅巧妙地满足了日照的要求，同时也形成了小区内部丰富的空间对比和变化，高低相间，错落有致，城市天际线进一步得到优化。（3）环境设计 环境是整个小区的灵魂，良好的且极具亲和力的环境设计能切实改善该地区居民的生活质量和提高整个小区的品味同时也能给开发商带来可观的经济效益和社会效益，这是设计者和业主在设计中共同追求的目标所在。 小区以新人文中心为依托，总体气势宛如一幅清丽的水彩画，气韵流淌，内部设计又匠心独具一草一木，皆清新婉约，别具风韵。在灌木和乔木围合的自然流畅的绿带中，在行至中央水池时嗄然而止，小区造园和环境设计充分尊重和发掘人性对美和自然的渴求，在组团和道路布置上也极利于行人的进入和参与其中，避免通常小区内将绿地仅作为景，而不可参与人的活动的弊病。 小区内的绿化以自然为主，乔灌结合。主要树种如下：(一)常绿针叶树 1. 乔木类：雪松，龙柏，桧柏 2. 灌木类：罗汉松，匐地柏，日本柳杉，五针松(二)落叶针叶树(三)常绿阔叶树 1. 乔木类：香樟，广玉兰，女贞 2. 灌木类：大叶黄杨，瓜子黄杨，枸骨，海桐， 桂花，迎春，洒金珊瑚，南天竹，小叶女贞，山茶，苏铁，十大功劳，冬青，蒲葵(四)落叶阔叶树(1) 乔木类：悬铃木，银杏，枫香，垂杨柳(2) 灌木类：樱花，白玉兰，桃花，腊梅，槭树，帖梗海棠，木芙蓉(五) 藤木：紫藤，络厂，地锦(六) 花卉：太阳花，长生菊，一串红，甘兰，美人蕉(七) 草坪：天鹅绒草，纷缕草(4) 公共服务设施沿南门大街和沪南公路结合广场绿化布置部分商业公建用房，结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用,做到配套完善，布局合理。公共商业建筑与住宅建筑风格既协调又有变化，通过建筑的入口、连廓、空间的收放变化及外立面材料、色彩的变化达到公共空间的开放性与趣味性，力求成为其市镇亮丽的都市景观。(5)基地出入口 根据规划要求及基地现状，主入口设于沪南公路上。在入口的设计上希望能有所创新，我们精心设计主入口大门及入口广场，首先将大门景观设计成一个入口“空间”，改变以往大门仅以立面的形式限定的单薄，因此入口向内退出一个集散广场，沿街商业籍此延伸到小区内部，营造热闹的城镇生活气氛。整体以简洁明快、朴实亲切又不乏现代感为宗旨，展示中心区物业的基本形象。沿小区支路等建筑山墙的美化改造以墙面的垂直绿化为主要手段，适当体现中心区的规划理念和符号。墙面绿化的优点是占地少而绿化面积大，养护方便，使用年限长，减少外墙吸热，更重要的是美化单调的山墙面，使其形成丰富的景观，并和住宅区中亲和自然的气氛协调。三、道路与交通1道路交通组织 规划区道路交通系统规划以加强内部功能组织和便利内外交通联系为原则。同时，又将道路设计与住区内城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景移的空间变化，共同创造良好的内外部空间景观。小区主干道呈线状布置，利用入口广场地下设置停车场，地下停泊，步行系统随建筑形态婉转而通畅地连接起来，形成了小区景观的有机串联带。结合地形特点与空间布局，在加强各地块相互贯连并便利内外交通的同时，强调城市空间整体性与景观性的和谐下，使各住宅院落内部交通组织相对独立。各地块内交通自成体系，考虑各户便利的可达性。同时，将小区出入口交通组织与小区入口对景效果营造相结合，将道路设计与广场空间、绿地空间与建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。2 停车组织 静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车场地的安排。地块内道路结合地下停车库，尽可能减少对中心绿化环境与步行系统的影响，为了保证小区的环境特色，本案将机动车除沿机动车干道设路边临时停车，固定停车位设置在地下车库。本案另一特色是基本做到主体住宅楼里的每户住户可直达地下车库，使得本小区的生活品质又提高了一个层次。四、消防 整个小区严格按照国家高层民用建筑防火规范进行设计，并严格按上海市有关部门的要求进行消防组织。1高层住宅均设消防楼梯，前室大于4.5M2，合用前室大于6M2，均有直接采光，排烟。2基地内消防车能达到每一单元，高层住宅有足够登高面宽及场地。各楼满足规定的消防间距。三、建筑单体设计根据业主要求，对市场的分析及对该单位在总图上位置与景观及日照影响等因素，我们精心设计了五种房型，一梯两户和一梯三户。1、所有房间做到全明，餐厅也拥有景观面，制造穿堂风。楼梯及电梯厅也全明布局，餐厅和客厅各自的独立性。居住空间（卧室），日常活动空间（客厅），生活用空间（厨房，卫生间），交通空间尽量集中及缩短，客厅避免对角穿越，尽量考虑家具布置的合理性。2、局部顶层采用跃层的设计手法，所有房型至少主卧室和客厅都为南朝向，单独设置洗衣房，储藏空间。3、立面特色：靠近主入口交叉处的处理，形成优美的室内外融合的环境和通透的视线感，尽端单元均作凹凸处理。立面建筑单体主要部位均采用大玻璃窗。顶部设计简练而幽雅，屋顶亦在整体上作退台处理。此形式的处理不但使小区整体天际线更加丰富，亦为各建筑单体在不同视觉景观点带来更多的效果和变化。四、组团形式:设计中兼顾不同组团建筑所形成的外部空间效果和内部空间形式，在外部和内部都成为有机的构成部分，在建筑组团内部形成内向但又封闭的空间形式。在设计中，无论是中央绿带还是住宅都注重整体的构图和空间效果，其中的每一栋建筑都不是独立的存在，不仅是所在组团的构成部分，也是整体结构乃至城市中不可或缺的因素。不同的建筑、建筑群组 ，在整体的环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。整体、默契、密切、关联的人性化建筑空间将为形成充满人情味、生态化的家园社区增添一笔重彩。五、住宅小区地块工程概括1. 住宅：小高层住宅及高层住宅上部结构拟采用剪力墙结构体系，根据上海地区一般的地质条件，基础拟采用桩筏基础，桩拟采用预制钢筋混凝土管桩，楼屋面均为全现浇结构。2. 会所：多层会所上部结构拟采用框架结构，根据上海地区一般的地质条件，基础拟采用柱下独立承台桩基础，桩拟采用预制钢筋混凝土管桩，楼屋面均为全现浇结构。3. 商铺：多层商铺上部结构拟采用框架结构，根据上海地区一般的地质条件，基础拟采用柱下独立承台桩基础，桩拟采用预制钢筋混凝土管桩，楼屋面均为全现浇结构。4. 地下停车库：单层地下停车库拟采用无梁楼盖结构，基础拟采用筏板加抗拔桩，桩拟采用预制钢筋混凝土管桩，楼屋面均为全现浇结构。六本工程采用的设计荷载：1. 基本风压：0.55KN/M2。（50年一遇风压）2. 基本雪压：0.40KN/M2。（50年一遇雪压）3. 结构设计使用年限为50年。4. 建筑类别为丙类。5. 建筑物安全等级为二级。6. 场地类别为IV类。7. 施工质量控制等级为B级8. 抗震设防烈度为7度,设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。9. 楼屋面使用活荷载（有关设备用房按各专业要求设计）(1) 住宅通常值：2.0KN/M2(2) 厨房（住宅）：2.0KN/M2(3) 浴室厕所盥洗室（住宅）：2.0KN/M2(4) 走廊门厅楼梯（住宅）：2.0KN/M2(5) 阳台（住宅）：2.5KN/M2(6) 商铺通常值：3.5KN/M2(7) 会所通常值：2.5KN/M2 (8) 办公通常值：2.0KN/M2(9) 浴室厕所盥洗室（会所）：2.5KN/M2(10) 走廊门厅楼梯（会所）：2.5KN/M2所有屋面及楼面采用现浇结构。基础形式由于本工程均为住宅，按上海市地基基础有关规范及该地区工程地质一般情况，小高层住宅均采用桩基。基础埋置深度取建筑物总高度的1/15，基础埋置深度兼顾半地下室的使用功能。二层会所及商铺考虑天然地基，柱下独立基础加设基础拉梁。材料砼：基础垫层C10，基础C25，预制桩C30，上部结构C25，水箱C20抗渗等级S6。汽车库：基础垫层C10，基础C25，上部结构C25.钢筋：采用（），（）级钢，对应分别采用E43及E50焊条；砌体和砂浆：0.000以下MU10普通粘土砖，M10水泥砂浆，0.000以上MU10小型混凝土空心砌块，M5混合砂浆砌筑。七、给排水设计给水设计一、 生活给水1 水源本工程给水水源由市政给水管网引入两路DN200自来水管供水：水压暂以0.20Mpa考虑。2 水质应符合生活饮用水卫生规程的要求。3 供水方式暂定小高层采用变频供水系统，不设屋顶水箱，在小区内设一个给水泵房和地下水池。高层由市政给水合屋顶水箱联合供水。4 室外消防室外消防用水量为30L/s。由市政给水管网引入DN200给水管，在区域内形成环网。配备地上式室外消火栓数座。5 室内消防地下车库内设自动喷淋灭火系统，住宅设消火栓。其中消火栓消防用水量为15L/s，自动喷淋消防用水量为21L/s；系统另设消防泵接合器数套。二、 排水设计1 室内排水系统室内生活污水和生活废水合流。2 室外排水系统结合市政排水体制采用雨污分流制。污废水合流排至市政污水管网。3 雨水排水系统雨重现期P选用1年，t选用10分钟。排至市政雨水管网。四、自动喷淋灭火系统1 喷淋用水量：21L/s；火灾延续时间1小时。2 自动喷淋系统：由喷淋给水泵（2台，一用一备）、屋顶水箱、湿式报警阀、水流指示器、喷淋水泵接合器及消防管网组成。3 危险等级：按中危险级级设计。4 压力分区：室内喷淋给水为一个压力区供水。五、消防水池当市政给水管网不能保证二路供水时，在地下层设260T室内消防水池。六、门厅、走道、裙房、车库等处均设有手提式灭火器。七、电气设计住宅小区地块 设计范围地块内所有单体及总体的照明及电力系统设计和各项弱电系统设计。 变、配电系统1本设计范围内的消防设备用电、保安系统电源属于一级负荷。各单体内客梯、护梯及生活泵电力等为二级负荷。其余属于三级负荷。2负荷估算 2.1小区地块负荷估算（用单位指标法）。分 项建筑面积（平方米）用电指标（W/平方米）小计（KW）备注住 宅49382.958KW/套6920KW6920KW*0.4=2768KW地下室8304.8650135商 铺6476.1601314其 它 695.89200小 计64859.8 4417 4417KW*Kp=4417KW*0.85=3755KWSj=3755KW/0.9=4172KVA变压器容量：4172KVA/0.7=5960KVA3、电源根据负荷性质和负荷计算结果，在小区地块内要求引入两路10KV级市电电源，每路容量为3000KVA，共6000KVA。 4变配电所 在小区地块左右两区各设一个变电所，其中一个变电所内设两台1000KVA变压器，另一个变电所内设四台1000KVA