2019年8月石家庄华鑫商业项目定位与营销策略提报.ppt

华鑫商业项目定位与营销策略提报 2019年8月 第一部份 项目定位探讨 1 北国商圈商业分析 本项目地理位置示意图 北国先天下业态配比 北国商城业态配比 北国东尚Mall业态配比 大洋百货业态配比 勒泰中心业态配比 新源NASA业态配比 调查观点 1 北国商圈作为石家庄影响力最大的商圈 商业氛围良好 消费人群及消费能力最旺盛 2 作为石家庄消费力最旺综合性商业区域 区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所 3 儿童市场呈现出 消费场所少 业态经营单一 市场狭窄的特点 定位方向 1 商圈内百货类商业已趋饱和 且本项目体量不适宜做百货 主题商城成为定位主线2 区域内没有以儿童消费为主导的家庭式消费场所 儿童 青少年 家庭生活配套服务类主题商城成为定位方向3 儿童市场呈现出 消费场所少 业态经营单一 市场狭窄的特点 以儿童 家庭生活服务产业为鲜明主题的商城成为定位要点 2 本案定位探讨 本项目定位遵循原则 A 紧跟当前市场火爆业态 同时结合周边物业进行前瞻性规划 B 补充当前市场空白产业 最大化降低项目入市风险 本项目的定位方向 少儿产业 少儿品牌旗舰 家庭式消费产业 本案定位 华北首家家庭亲子游乐产业高地 定位优势 1 紧跟当前市场主流成熟业态 降低入市风险 2 补充当前市场空白 为商业火爆打下基础 3 与北国 新天地等已成型商业形成错位竞争 最大限度的降低风险 消费力研究 1 直接消费 北国商圈消费力保证 2 转移消费 市场空白带来的潜在附加消费 3 未来商圈潜在消费 勒泰 北国女人世界开业带来的补充消费 形象定位 省会唯一家庭式少儿主题欢乐城唯一儿童主题欢乐城 唯一家庭主题欢乐城 唯一家庭消费全业态商城 3 项目各楼层具体定位 1F 家庭主题餐饮及休闲餐饮 1F 一线品牌旗舰店 2F 少男少女品牌旗舰店 3F 育婴 女人风尚服饰店 4F 儿童玩具自选超市 5F 电玩娱乐城 各楼层具体定位 6F 益智俱乐部 1F 家庭主题餐饮及快餐主要消费人群 家庭 父母带孩子 年轻时尚一族 1F 2F 儿童 青少年服饰 玩具 摄影 教育旗舰店消费人群 家庭 3 18岁少儿及其父母 3F 育婴产品 女人风尚街区消费人群 家庭 1 3岁育婴产业 带孩子逛街的父母 4F 儿童玩具自选超市消费人群 家庭 3 12岁少儿及父母 5F 益智 时尚电玩娱乐城消费人群 6 16岁少儿 家庭 时尚青年一族 6F 益智俱乐部消费人群 6 16岁少儿 家庭 时尚青年一族 8 12F主楼定位 中央总部级写字楼定位由来 A 单层面积482平米 适合企业总部 2 合计5层的可销售面积 城市中心稀缺价值 3 总部级 能够全面提升此类产品价值 理由实现销售溢价 第二部份 项目价格定位 1 销售方式确定 可选择销售方式 A 根据实际使用进行分割 按照单位面积价格进行销售问题 铺位总价较高 对购买者的资金要求较大 销售会较为缓慢 优势 后期经营管理可以直接委托物业管理公司 B 销售分割式产权问题 后期必须统一经营管理优势 购买者资金要求较低 具备广阔的客户群 销售进度相对第一种方式较快 销售方式定位 A 负一层至4层 直接销售产权B 五层至六层 返租销售 2 销售价格定位 负一层至四层销售基价计算 1 4层销售均价计算 市场单位面积年租金 预期12年收回成本期限 35000元 5 6层销售均价计算 市场单位面积年租金 预期12年收回成本期限 15000元 华鑫整体均价计算 约29000元 五层至六层返租销售价格 实行五年返租 每年返租的比例依次为总房款的10 10 12 12 14 合计58 前二年租金一次性返还 直接冲抵总房款 5 6层返租销售价格分别为 39000元 32000元 北裙楼销售价格 根据项目进程 北裙楼销售价格按照南裙楼单价基础增长10 的比例 八层至十二层写字楼销售价格 中央总部写字楼销售价格预期 8500元 平米 3 整体销售额测算 4 运营方式 运营方式 购买客户 开发商 租赁方 自营 委托经营管理公司 第三部份 项目销售执行策略 品牌招商执行策略 1 利用我司所积累的商户品牌资源 同时面向国内一线各类品牌 成人 商务服饰 进行招商 2 商户选择列举 原世贸名品商户 国内一线商务服饰 国内一线成人品牌服饰 四 销售政策及销售步骤销售付款政策 1 一次性付款全款 定金一万 7日内缴清全款 2 分期付款 定金一万