胶囊房创业计划书.docx

创业计划书创业团队： 090105010001 宋树岩 090105010003 孙涛 090105010020 陈建南 090105010021 代院超 090105010022 李文涛一、 企业概述1企业简介易居胶囊房有限责任公司于2012年在北京成立，注册资本30万，主营项目为“胶囊房”的开发设计及租赁。顾名思义，胶囊房是面积很小，经济适用的专门针对低收入人群所设计开发的房屋项目，易居以“跻身胶囊房市场综合实力第一”为愿景，以小面积，经济类房屋开发及租赁为业务主线，坚定不移的走“为低收入群体服务”的路线，大大减轻民众住房压力，为客户减轻生活压力。2 战略计划易居胶囊房由于刚刚成立不久，资金实力有限，无法同时开发多个项目。所以，公司集中所有优势资源包括人力和资金资源在商业区附近租一套房屋，改造内部结构，将总空间均分为以3到5平米为单位的独立空间，向那些刚刚步入职场的低收入人群开展租赁业务，从而实现盈利。同时，公司将招募风投融资，将胶囊房这一项目产业化运作，引领商业潮流。3 竞争优势经调查了解，北京现在目前有以下几类租赁房源：1， 地下室2，高密度插间（注：这类插间面积和胶囊房面积差不多）3，正常插间 4，独立居室胶囊房相对以上几类房源的优势在于：1， 相对地下室来说，空气新鲜畅通，光线明亮。2， 相对高密度插间，胶囊房有独立的生活空间，不嘈杂喧闹。3， 相对正常插间来说，胶囊房虽然面积较小，但是价格会便宜很多。4， 而对于独立居室，租金对于低收入人群更是望尘莫及。4 前景预测由于居高不下的房价对于每位刚刚走向职场的工作者来说很难承担，即使是高昂的租金也让很多低收入群体形成很大的压力，而这些低收入群体并未受到大型房产租赁企业的重视。那么，基于这一现象，胶囊房的出现已经势在必然，可是这一行业并未产业化运作，我们相信其中会有很大的商机，我们团队会携手努力打造出胶囊房产业巨头，引领“胶囊房”商业潮流。二、产品介绍1、产品的名称、特征及性能用途“胶囊公寓”就是在保证住客睡眠、休息舒适度的前提下，将私人空间做到合理的最小化，并把节约出来的有效空间供多人共享，从而来达到有效旅宿环境的最大化。“胶囊公寓”绝不是简单的群租房。由于他的相对高密度及配套服务的多样化，必须是在专业旅店服务模式管理的条件下才可正常的运营。“胶囊公寓”有宽大、私密、安全、卫生的胶囊床来保证睡眠休息品质，又有休闲活动区、桑拿洗浴区、公共卫生间、投币洗衣机、经济简餐等设施配套。这些就都是胶囊寝室的延伸。具备这样的专业设施，才可能做到安全、舒适的高密度生活空间，符合政府的相关政策法规。国内一些有远识的商家也非常看好这块潜在的大市场，西安、上海已经有了专业厂家的产品配套，推出了多款“胶囊卧房床”。如果再加上政府的规范化管理，相信这种低碳、环保、节能的“胶囊公寓”一定能丰富市场供给，利国、利民、利商家，必将掀起一场“胶囊公寓”投资热潮。 2、形体特征矩形立方大概尺寸为（户型1#：310cm*140cm*210cm+210 cm*140cm*140cm；户型2# ：312cm*140cm*210cm+210 cm*140cm*120cm）3室内设施床铺（1张）、可折叠桌（1张）、平板电视（1台）、配室内灯控制开关的梳妆台（1组）、15cm*15cm*10cm嵌入式贵重物品阁（1个）、手提微型灭火器。4室外配套设施 手提式灭火器（1 台）、监控设备（2组）、服务台（2个）5配套空间 男女公共浴室（各1间）、男女公共卫生间（各1间）、公共储物间（2间）以及餐厅、棋牌室（1间）、读书室（1间）、健身房（1间）6.适宜人群农民工、毕业大学生等低收入群体，也可面向用工单位或园区就业人员出租，或旅行者以及其他短期住宿人员等。7、服务阶段上世纪八十年代初，在日本为了解决加班晚了赶不上末班车及酒后不能开车的人临时住宿过夜产生了一种快节奏地旅宿形式，经过三十多年的发展逐步完善，胶囊公寓只有在繁华的都市地区才有，由于它的高度节省空间及运营成本，低碳、环保形式的先进模式，现已逐渐被许多国家的商家及人们所接受，是大多低收入人群及游客的经济旅宿场所。 在我国，由于房价和房租较高，使相当一部分低收入工作者或是大学生无力承担高价的房租，因而从2008年起，出现了一批自行研发的适合我国国情的“胶囊公寓”，主要是为了找到一种解决刚毕业大学生以及外地打工人员过渡房问题的办法。8、市场前景针对普通民众的问卷调查，内容主要涉及对胶囊公寓的相关了解。通过调查我们发现，目前社会上有约50%的人听说过或较少了解“胶囊公寓”。以下是调查人群对“胶囊公寓”一些方面的关注程度见图1，同时也希望能够体验一下该住宿模式，对胶囊公寓的选择地点调查表见图2图1 普通民众对于“胶囊公寓”关注的问题图2 胶囊公寓的选建地点调查三 管理团队和管理组织情况1 管理组织的构成公司下设四大部门，财务部，市场部，项目开发部，综合管理部及总裁办公室，各部门主管分别由孙涛，代院超，李文涛，宋树岩及陈建南担任。财务部主要负责公司融资，财务计划，风险控制等；市场部主要负责公司胶囊房这一项目的宣传，帮助公司树立品牌；项目开发部主要负责胶囊房项目的实施，控制；综合管理部主要负责公司人力资源，企业文化建设，规章制度的建立等方面的工作。2股权分配公司股权根据公司成立之初合伙人所募集资金份额进行分配，创业合伙人共占有公司75%的股权，启动资金30万，各合伙人平均筹集6万，每人各占15%的股权，余下25%的股权将用来吸引优秀人才，以及作为员工福利。各股东所持有的股权应依照相关法律法规合法处理，不得擅自转让，出售。3 企业文化 “团结一致，关爱他人”是易居全体员工的基本要求；“诚实守信，有责任感”是易居全体员工的基本素质；“永不服输，乐观向上”是易居全体员工的伟大精神。在工作中，我们将员工视为公司最大的财富，努力为员工提供职业发展通道，为员工谋福利，让员工伴随着公司一起成长。同时，我们将客户作为我们发展最大的动力，努力让客户享受到价格低廉，环境优雅的住所，让客户因为我们的存在生活更加快乐。四、服务行业、市场与竞争分析1、目标市场;1.1 细分市场1.1.1依据需求确定市场范围。 依据价格这个分辨度较高的需求因素，分为高端市场，主要为星级酒店，出租别墅等；中端市场，主要为快捷酒店，家庭旅馆等；低端市场，主要为家庭旅馆，集体宿舍等；胶囊房则是定位在低端市场，主要的潜在客户包括：“刚毕业的大学生其经济实习不足，只是需要短暂的过渡时期；在市区内打工的比收入群体作为居住地；以及因工作或者生活的需要，临时居住的人群。同样包含对新鲜事物的好奇心，而体验胶囊房的群体。1.1.2确定潜在客户的需求。胶囊房属于住宅出租业务，由头脑风暴，和相关市场调研可知，基本需求包括：“居住空间合理，安全，遮风挡雨，私密性，干净卫生，存放个人用品，内部设计合理，合理的价格，适宜的地理位置，各种必需设施如厕所，厨房，公寓的管理和维护。因此，其市场范围包含短期居住，临时休息，体验产品。1.1.3分析顾客的不同需求。依据居住人口数量的多少做抽样调查，分析包含：“单人居住，夫妻居住，家庭居住”三个市场。2、行业分析2.1行业发展程度胶囊房市场现在属于萌芽阶段，只有在国内的一线城市存在，如北京，上海，武汉，广州。2.1.1行业发展动态市场属于待开发阶段，暂时没有相关的成熟的案例可供借鉴，因此都属于摸石头过河的状态。由于中国经济的发展，房地产的价格居高不下，人们需要高额的居住成本，而且在大城市人口密集，因此胶囊房的市场前景较好，有较大的市场需求。2.1.2经济发展对该行业的影响程度通过大量的调研，我们发现经济越发达的地区，对胶囊房的需求越迫切，需求量越大。而经济不发达的地区，因为住房价格不高，对胶囊房的需求也就越小。2.1.3 政府对行业的影响在中国，中国政府的宏观调控机制，对行业影响相当重要，政府对房地产价格，及物价的控制直接影响了胶囊房的需求量，而且政府在逐渐退出和胶囊房的相关法律条例，加大对胶囊房的相关控制2.1.4发展的决定因素中国房地产价格与国民收入是影响胶囊房需求量的决定性因素。2.1.5 行业门槛由于该行业处于萌芽阶段，且主要面对低端市场，所以相对来说，进入门槛较低，只需要一个场地，以及胶囊房的设施即可，。不过随着胶囊房的不断升级换代，投入比逐渐增大，以及政府的相关条例，门槛不断增高。3、竞争分析3.1 主要竞争对手（价格方面）1，家庭旅馆，2，偏远地区的旅馆3，出租的集体宿舍3.2 产品的价格、性能、质量的市场竞争优势1对于家庭旅馆而言，其安全度明显不高，隐私容易泄漏2.对于偏远地区的旅馆，地理位置不行，交通不发达，需要较多的时间成本3，对于集体宿舍，其安全性，和隐私得不大好的保障因此，胶囊房有安全，卫生，隐私吗，地理位置优越的竞争优势。五、营销策略通过市场分析，发现目前我国“胶囊公寓”市场有很大的空白，目前仅有北京、上海有相关产业链（还未运行），西安具有生产厂家，研发技术都已经逐步成熟，而且材料生产已出具规模。但是，在市场运作率方面却是空白，因此，定义好我们创业的营销计划也成了必不可少的一步。（一）、价格策略1、选定定价目标当前秦皇岛还没有胶囊房市场，因此，我们定价很有可能成为未来行业标准。同时，因为是空白市场，我们决定以销售增长率最大值，也称“市场渗透定价”来定价。适当降低价格，提高知名度和市场占有率，从而降低成本增加长期利润。2、测定需求测定需求实际上是为了了解本地市场胶囊房的价格上限。采用实验室方法：发布调查问卷等，询问潜在顾客在不同价格下的入住的可能性及天数。经调查，当前需求价格弹性较大，因此可以考虑适当降价。3、估算成本具体成本估算值在后面有详细数据。4、分析竞争对手成本现在没有竞争对手，但可能存在潜在竞争对手，并且竞争对手很可能会采用更低的价格策略。5、选择定价方法采用成本定价法，确定初始价格。6、选定最终价格现秦皇岛一般房屋租赁价格为4001000元/月之间，我们胶囊房暂定300元/月。定价之后，要根据实际情况和季节进行调整定价。（二）、广告策略根据实际情况，我们采用引导性广告和开拓性广告。用以改变传统的租房的生活习惯和生活方式。并以地方性广告为主，逐步影响并改变周边地区租房消费习惯。以招贴、路牌等低成本方式发布，以留住回头客为服务宗旨。（三）、网络策略当前网络高速发展，并且越来越深入人们的日常生活。因此，善用网络营销成了各行业的必要手段。开拓网络市场，在各大服务信息平台公布胶囊房连接。同时，依附手机平台，支持一键订房等。（四）、市场开拓预计两年之内在秦皇岛开办至少3家胶囊房旅馆。五年内，在河北省内开到10家以上。十年开拓全国市场，并占据市场老大地位。六、融资与财务融资计划：合伙人出资100000，向银行借贷长期贷款200000资产负债表 会企01表 编制单位： 0.00 单位：元 资 产 年初余额 期末余额 负债和所有者权益（或股东权益） 年初余额 期末余额 流动资产：流动负债：货币资金200000短期借款交易性金融资产交易性金融负债应收票据应付票据应收账款36000应付账款10000预付款项32000预收款项5000应收利息应付职工薪酬12000应收股利应交税费35000其他应收款应付利息存货应付股利一年内到期的非流动资产其他应付款其他流动资产一年内到期的非流动负债其他流动负债流动资产合计 - 268000- 流动负债合计 - 62000- 非流动资产：非流动负债：可供出售金融资产长期借款200000持有至到期投资应付债券长期应收款长期应付款长期股权投资专项应付款投资性房地产预计负债固定资产300000递延所得税负债减：累计折旧50000其他非流动负债固定资产净值 - 250000- 非流动负债合计 - 200000- 减：固定资产减值准备20000负债合计 - 262000- 固定资产净额 - 230000 - 在建工程所有者权益（或股东权益）：工程物资实收资本（或股本）100000固定资产清理资本公积生产性生物资产减：库存股无形资产专项储备无形资产盈余公积28000商誉未分配利润108000长期待摊费用所有者权益（或股东权益）合计 - 236000- 递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计 - 230000- 资产总计 - 498000- 负债和所有者权益（或股东权益）合计 - 498000- 利 润 表会计02表编制单位：0.00单位：元项 目本月数本年数一、营业收入48000512000减：营业成本20000250000营业税金及附加180019200销售费用管理费用200022800财务费用100020000资产减值损失20000加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）投资收益（损失以“-”号填列）其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以“-”号填列） - - 加：营业外收入减：营业外支出2005000其中：非流动资产处置损失三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 24000- 175000- 减：所得税费用480035000四、净利润（净亏损以“-”号填列） 19200- 140000- 五、每股收益：（一）基本每股收益（二）稀释每股收益六、其他综合收益七、综合收益总额 - - 现 金 流 量 表 会企03表 编制单位： 单位：元 项 目 金 额 补 充 资 料 金 额 一、经营活动产生的现金流量：1、将净利润调节为经营活动现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 - 512000 净利润 - 140000 收到的税费返还 - 加：计提的资产减值准备 - 20000 收到的其他与经营活动有关的现金 - 固定资产折旧 - 50000现金流入小计 - 512000 无形资产摊销 - 购买商品、接受劳务支付的现金 - 200000 长期待摊费用摊销 - 支付给职工以及为职工支付的现金 - 144000 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益） - 支付的各项税费 19200 - 固定资产报废损失 - 支付的其他与经营活动有关的现金 - 5000 公允价值变动损失（收益以“-”号填列）现金流出小计 - 368200 财务费用 - 20000 经营活动产生的现金流量净额 - 143800 投资损失（减：收益） - 二