深宏房地产立项报告.doc

南阳海昌房地产开发有限责任公司 海南省、五指山市、南圣镇项目立项申请报告目 录1 申报单位及项目概况31.1 申报单位概况31.2 项目概况51.3 项目定位71.4 规划方案72 发展规划、产业政策准入分析92.1 发展规划分析92.2 产业政策分析103 资源开发及利用分析113.1 资源开发及利用114 建设用地、征地拆迁及移民安置方案114.1 项目选址及用地方案114.2 征地拆迁及移民安置125 生态和环境影响分析125.1 场地环境现状125.2 项目建设对生态环境的影响125.3 生态环境保护措施136 社会影响分析146.1 项目对社会的影响分析146.2 项目所在地区与适性分析156.3 社会风险分析156.4 社会评价结论15附图：海南省、五指山市、南圣镇规划总平面图附件：1 申报单位及项目概况1.1 申报单位概况1.1.1项目申报单位：南阳海昌房地产开发有限责任公司1.1.2申报单位概况：南阳海昌房地产开发有限责任公司成立于2002年4月，法人代表黄宗跃，公司位于南阳市高新路，主要从事房地产开发与经营，具有贰级房地产开发企业资质，注册资金为人民币6000万元。公司实行独立核算，自主经营，实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、财务部、销售部、工程部、开发部等科室，公司现有员工86人，其中专业技术人员48人，具有中级以上职称35人，高级职称15人，具有大专学历65人，本科以上学历35人。基本开户行为工行南阳行政区支行，历年来被工行评为“AAA+”级信用企业，资信状况好。公司自成立以来，一直遵循以“以质量求生存、以产品求发展”的经营策略，大力实施品牌化发展战略，审时度势，稳步发展，真正做到开发一片，成功一片。在开发项目决策上，采取科学严谨的态度，准确定位，适度开发，满足消费需求，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，注重质量、信誉至上，提高产品的品位、档次。经营管理上，坚持“以人为本、科学管理”的企业管理方略，把质量管理、优质服务放在企业经营的首位。公司成立后，开发的项目有：1、2004年开发了位于南阳市白河大道东段南侧“海昌花园”住宅小区项目，占地60亩，开发面积13万平方米，总投资9000万元，该小区2006年已交付使用。2、2006年公司开发的“邓州市古城商业中心”项目，占地50亩，总建筑面积10万平方米，总投资1亿元，2007年8月份已顺利交工。3、2007年4月份开发的“邓州幸福家园”项目，占地45亩，建筑面积9万平方米，总投资1.2亿元，2008年6月份顺利交付使用。4、2007年10月份开发的“南阳书香水岸”项目，位于风光秀丽的白河岸边，该项目占地100亩，总建筑面积18万平方米，总投资3亿元，2009年10月份顺利交付使用。 5、2008年4月份开发的蓝调街区项目位于南阳高新路，地理位置优越，交通便利，是一个时尚、现代的高品质生活特区。占地面积48亩，总建筑面积约9.5万平方米，总投资2亿元，2010年4月交付使用。6、2009年1月份公司在南阳市白河大道开发的“上城水岸”项目，占地面积60亩，建筑总面积12万平方米，总投资2.6亿元，2010年12月即可交付使用。7、2008年我公司开发的城中村改造项目是高新区茹楼社区段庄村，是南阳市城中村改造的第一批试点。该项目位于独山大道东侧，共占地135亩，该项目总建筑面积21万平方米，总投资3.5亿元，目前项目正在实施之中，预计2010年年底即可交付使用。8、2008年我公司开发的经济适用房“祥和乐园”项目位于南阳市北京大道西侧，该项目占地220亩，总建筑面积26万平方米，总投资5亿元，项目已经封顶，预计2010年年底即可交付使用。 在取得以上开发成绩的同时，为实现公司的可持续发展，公司积极储备土地，目前已经储备土地200多亩，为实现公司的更大发展奠定了坚实的基础。几年来，公司开发业绩累计已达到120余万平方米。公司在开发过程中严格按照城市规划要求，做到手续齐全，不违章开发，不坑骗消费者，注重产品质量、注重楼盘设计，努力把每一个项目建设成老百姓买的放心、住的舒心的精品工程，为美化城市环境，提高城市品位，建设生态宜居新南阳做出了积极的贡献，在南阳乃至河南省内树立了良好的品牌形象，取得了良好的经济效益和社会效益。 通过这几年的不断发展，目前我公司在房地产开发经营上，拥有成熟的管理队伍、顺畅的开发流程、良好的人脉资源、精干的专业人员，为公司的大开发、大发展奠定了坚实的基础。在资金运作方面，我们有充足的资金储备、有良好的信用记录、有严格的财务管理制度和资金运作方法，保证项目能够顺利实施。无论在管理方面、资金方面和人员等方面我们都具有很强的优势，有能力、有信心、有决心开发好一切项目。1.2 项目概况1.2.1建设地点：海南省、五指山市、南圣镇1.2.2项目开发背景：南圣镇位于海南省五指山市，距海榆中线6公里，距离五指山市区10公里，是五指山市至保亭七仙岭温泉度假村的必经之地，也是典型的黎苗聚居乡镇，全镇土地面积152.8平方公里，森林覆盖率75%。现在在五指山市区和南圣镇之间的“五指山居”温泉度假小区占地110亩,这一群山环绕、富有自然田园风光的小区,实现温泉入户,提升了小区的品位和档次。 同时“三亚后院”精品别墅卖到全国各地 ，在这样有利的条件下，为了更好的体现其价值，故对南圣镇进行新的规划设计。规划立足本地区的实际建设条件，以谨慎前瞻的态度，考量项目在整个片区中的定位，借鉴类似项目经验启示，研究分析影响城镇规划的动态要素，系统组织与优化该区的开发结构、用地功能、交通组织、景观环境等内容,最终促进该区开发效益的增长。1.2.3规划内容及规模：该项目为镇区概念规划，总规划用地面积为647258平方米，总规划建筑面积为229236平方米。其中：别墅建筑面积为25500平方米， 多层住宅建筑面积为121656平方米，拆迁还建住宅建筑面积为31236平方米（约300户），同时为整个规划配套建设的行政及商业中心面积为32559.9平方米，酒店建筑面积为7872平方米及中小学建筑面积为10439.1平方米。 1.3 项目定位1.3.1规划方案主体定位南圣镇的主体定位是五指山市的旅游服务区、全国旅游度假的目的地及外来人口的集聚地。1.3.2规划目标通过对南圣镇的开发建设，改变南圣镇镇区规划混乱，建筑破旧道路及卫生等条件相对较差的局面，带动整个南圣镇经济和社会发展，确定南圣镇的功能定位、规模和发展方向，合理安排土地利用和相关建筑，协调各项建设，确定道路交通，构筑环境景观，配置有关市政配套设施等内容，编制本规划，指导下一步的修建性详细规划、城市设计以及有关的开发建设。 1.3.3规划原则生态优先性原则界定生态绿化廊道，界定城市开敞空间功能系统性原则延续既有规划格局，强化公共配套功能空间集约性原则 尊重土地价值属性，提倡密度分区开发特色多样性原则基于本地特色风貌，融入现代文化元素1.4 规划方案1.4.1规划结构规划尊重自然山水格局，规划形成“一脊，一轴，三区”的规划结构。一脊：是指紧靠南圣河，保留最好的景观视线一轴：是指城市主干道串联三个区三区：南圣镇原有保留区 外来人口居住区 地产开发居住区1.4.2功能分区按照项目要求将基地所需具备的多种功能分区高度整合，把规划用地由西向东分为七个功能分区：多层住宅区、别墅区、配套服务区、行政及中心商业区、教育教学区、还建多层住宅区及酒店商业区。 规划主要以多层住宅区为主，同时沿河景观较好的位置布置了别墅区，进而满足不同消费层次人群的需要。在住宅区的中心布置配套商业及服务设施，来满足日常生活需要。根据现状情况，在原有的镇政府位置，完善现有的功能布置成行政及商业中心，同时保留现有的中小学，为了满足拆迁户的住房需要，在小学旁边布置了还建住宅区。1.4.3规划交通体系规划区域内的交通主要依据自西向东穿越整个镇区的主要道路进行对外的交通组织，同时次要的镇区道路进行镇区内部各功能分区的交通联系。在各个功能区域中，以小区道路来组织内部的主要交通，以宅间路来联系每栋住宅。1.4.4规划景观绿化体系南圣镇风景优美，山水环绕，自然环境资源丰富，景观规划设计以道路和沿河水景为主线，形成贯穿南圣镇三片地块的纽带。使每一个景点相互、相互衬托，同时又各具特色，相辅相成、相得益彰，让整个南圣镇的景观形成一个有机的整体。同时，规划南圣镇绿化系统分为绿化带和绿化点两个层次，绿化带利用沿河曲线与河水编织成两条平行的纽带。绿化点结合景观铺地，以草坪和适当的造景树种、小品组成丰富的面状和点状绿化 。整个南圣镇绿化系统点、线、面相互结合，形成错落有致的绿化系统。2 发展规划、产业政策准入分析2.1 发展规划分析目前，我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。五指山市、南圣镇充分抓住“城市东扩”以及第二组团的有利时机，紧紧围绕增加农民收入这个目标，依托独特资源优势，通过企业进入，项目带动，市场引导，产业支撑和信息服务等大力发展地方特色经济，积极培育新的经济增长点。几年来，南圣镇多次被国家、省、市评为“全国群众体育先进集体”，“文明乡镇”，“双拥模范镇”，“千里环岛文化长廊建设达标单位”，“海南岛创建无毒社区先进单位”，“海南省开展农村三个代表学教活动先进基层党委”等称号。党中央国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。根据十一五规划要求，南圣镇切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。2.2 产业政策分析建设发展南圣镇，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化镇容镇貌。该项目的建设符合中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国建筑法、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例等国家相关法律法规。房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。3 资源开发及利用分析3.1 资源开发及利用该项目利用的自然资源主要为土地和水。该项目的规划用地为镇区的居民居住用地和待开发的土地，南阳海昌房地产开发有限责任公司对该地块的开发建设，提高了土地利用率，有效的改善了土地使用状况。充分挖掘土地资源潜力，提高了土地集约利用程度，有利于促进土地资源经济共给和可持续利用。 该建设项目使南圣镇的各项设施的得到了充实和完善，不仅可以带来经济效益，而且也带来一定的环境效益和社会效益。因此，该项目土地利用是合理的、可行的。水资源按需要可以通过自来水公司供水管网解决。4 建设用地、征地拆迁及移民安置方案4.1 项目选址及用地方案（1）土地利用现状及占地面积；土地使用性质有居住用地、公共设施用地、农业用地、教育用地及其他用地。项目占地面积647258平方米。（2）相关规划要求本次规划建设以居住建筑为主，适当设置配套公建。以优化生态环境为约束条件，增加绿地面积，减少污染排放，创造一流的人居环境和生态环境。发挥区域特色和优势，发展循环经济，促使区域的可持续发展，为适应市场需要，对土地利用在功能分区明确的基础上有一定的弹性和灵活性。道路系统、土地利用、市政设施等方面与城市总体规划相衔接、相协调。尽量利用现有的条件和资源，充分利用项目规划区现有的土地、水资源、地形地貌、交通条件、配套服务条件和劳动力资源，降低建设成本。4.2 征地拆迁及移民安置在整个规划区域内要拆除一些居民的住宅，因此在设计中也考虑布置了还建住宅区，设计的还建住宅面积大概三万多方，还建住宅约300户。合理的安排了移民的拆迁和安置工作，既方便了项目的合理有序的推进，改变镇区面貌，同时也不为政府增加负担。5 生态和环境影响分析5.1 场地环境现状该项目位于五指山市南圣镇，地理位置优越，具有较好的基础设施条件，环境幽雅，空气新鲜，场址环境现状良好。5.2 项目建设对生态环境的影响（1）噪声污染本项目噪声主要来源于施工设备和运输车辆作业。施工过程中动用的挖掘机、搅拌机、振动器、铲车、钢筋间断机等机械，这些机械设备的噪声值在77-101Db，对周围环境将产生一定影响。（2）大气污染施工扬尘和施工车辆产生的尾气对大气产生一定的污染。施工工地因做饭而排放的油烟和燃用液化气石油气产生的二氧化碳。（3）水污染施工期的水污染主要是基础施工和清洗搅拌设备排放的含泥浆废水，虽然排放量较小，但泥浆含量高，流入环境会造成一定污染。（4）固体废弃物施工期间产生的固体废弃物主要为建筑残土和建筑垃圾。5.3 生态环境保护措施（1）尽量使用较为先进的、噪声较小的施工设备。（2）合理安排施工计划，避免高噪声设备同时开启。（3）建筑场地周边按规定设置标准围栏，实行封闭施工。（4）按规定适用预搅混凝土，在施工起尘区要洒水，场地内施工道路要硬化。（5）建筑工地的粉状材料应采取有效的抑尘措施，对可能产生的扬尘的建筑材料应禁止露天堆放。（6）建筑工地道路铺设渣石路面，工地出入口处要设置清除车辆泥土的设施，严禁车辆夹带泥土驶入主要交通干线。（7）运输残土等固体废物和建筑材料的车辆要遮盖毡布，经过居民区和进入施工现场是要限速行驶，尽量减少二次扬尘。（8）工程防水材料应采用国家推广的新型建筑防水材料。（9）对于运输车辆、施工机械产的废气应控制其为其达标排放。此外，施工工地做饭的不使用煤，应使用清洁能源，避免对周围环境造成污染。（10）避免在雨季进行基础施工。（11）生活污水和施工排水不得随意排放，不得流入施工场地外。施工排水不能直流入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。（12）加强对施工场地雨水的排除。（13）项目的填土应尽量采用施工过程中所产生的土方，以减少剩余残土量。（14）建筑残土及建筑垃圾按照市政部门的有关规定送至指定地点统一处理。（15）项目建成后，应搞好绿化建设，加强绿化管理，提高绿化水平，可有效的吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量，努力创造一个好的生态环境。6 社会影响分析6.1 项目对社会