关于项目的市场定位与产品定位35.doc

关于项目的市场定位与产品定位一、项目土地性质调查位置：海口市西海岸，北为一规划200亩左右的地块、滨海大道、琼州海峡；南、东面为未开发地块；西面为宽10米的林带。地块特征：地理位置优越，给人较辟静的感觉，十分适合居住，但是，该地块规模较小，物业管理和小区内部环境的塑造都将是一个抗性较大的问题，如何在这两方面作足文章抵消不良抗性将是本案成功销售的重要课题。占地面积：130亩地形：矩形地块，地质：属填海建筑用地地貌：土地尚未进行平整，目前地块上尚有林木。七通一平现状：七通一平尚未完成。二、地块周边环境调查1）地块周围景观: A、自然景观北面与地块隔路相望的是热带海洋公园、大海，往西隔路有10米宽左右的林带与之平行，可见到热带海洋世界的千年塔。周边视野开阔，远景喜人。 B、人文、历史景观周边为未开发土地，缺乏人文、历史景观。C、环境、污染情况本项目地块周边为林带及未开发的地块，离滨海大道还隔有一住宅用地地块，滨海大道的汽车噪音对本项目影响较小，但项目周边堆放大量建筑垃圾，将对项目近距离环境造成一定的污染，另外周边的建筑用地如果开发将会带来施工噪音污染，但本项目目前暂时没有噪音污染,总体污染状况较轻。D、地块交通条件本项目对外交通均较为便利，沿滨海大道可达火车站及秀英港、新港、海南火车站。10分钟车程距离可达火车站，30分钟抵达珠江广场。E、周边市政配套设施周边生活配套较少，为不成熟区域，离商场、超市、菜市场、学校、医院都较远，生活基础设施只能依靠秀英片区。但本区域的高档休闲、娱乐场所较多，有新国宾馆、美视高尔夫、假日海滩、热带海洋世界、贵族游艇会等娱乐设施。二、SWOT分析1、地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。1）不同住宅项目所应具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表：住宅地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明符合情况对公共交通的依赖性很 强强一般弱不宜闹市区、人员混杂区符合对噪音、环境干扰的适应性强较 强弱很弱不宜紧临交通主（快）干道、高压线、工厂等。符合对小区周边市政配套要求高很 高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑、质量装修要求低一般高很高精品设计可达到容积率、覆盖率要求无一般低低可达到对休闲空间，绿化要求无一般高很高具有品味的专用康乐、商务会所及小区内环境可达到景观要求无一般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合2）西海滩项目地块特征： 地块位于政府大力开发的西海岸旅游度假区内，是适应未来城市住宅发展趋势的优质地块； 地块毗邻琼州海峡，独特的海景资源使得该区域的休闲度假优势较为突出； 地块周边规划为低容积率的高档物业，视野开阔； 地块西边是一条10米宽的绿化林带，可以先投资做绿化整改，即可望成为项目的私家花园。 地块为缓坡地，适宜作住宅建筑用途； 地块周边交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏，目前市内只有28路及1线、2线旅游车可到达。 地块靠市区沿海线3公里内有部分高档娱乐场所，如贵族游艇会、新国宾馆、美视高尔夫、西秀海滩等； 地块北侧约300米处为热带海洋世界； 地块所处为旅游度假区，环境状况良好，；以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块. 2、维也纳森林项目S.W.O.T分析2004年，维也纳森林要海南最具个性特色的姿态面世，这就需要我们对项目现状做到最为清醒和清晰的认知。1.2004年维也纳森林的S.W.O.T分析优势 Strength 地块位于政府大力开发的滨海大道边，可依托区域形成规模效应，因此这一地区的购房潜在需求很大，市场前景看好； 独特的海景资源凸显地块的优势，邻近热带海洋世界、假日海滩。与市区别墅楼盘形成市场区隔； 地形方正，居住环境比较安静，可迎合“居家安静”的客户心理，适合营造一个具较高品质的生活社区； 项目通过海口市景观样板路滨海大道可达市中心金贸区，能远离城市的喧嚣干扰，又可享受城市之便利繁华； 西海岸区域环境较好，空气污染小，地块西边有一块林带，可以作为小区的私家花园来定位。 劣势 Weakness 当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点： 本区域商业不发达，周边缺少生活配套，无大型的购物场所，居家不便主要的生活配套都依靠金贸区。 地理位置偏远，区域壁垒还未打破。道路虽然通畅，但交通目前相对落后，公交车较少，居住于本区域业主需要有私家车。 由于本项目为公司所开发第一个项目，开发商知名度不大，实战经验、品牌号召力均较为薄弱。由于小区总占地面积仅为130亩m2，与该区位的楼盘相比、规模比较小，可做景观的空间不大，小区物业服务项目投资有限，只可能在一定范围内尽量显示小区特色，向精致方向，而非大气方向发展。上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。机会 Opportunity 宏观市场整体向好，别墅类物业正处于升温阶段，有效需求较大；邻近港奥工业区，可吸引工业区的高级管理阶层。随着海南省政府的宣传，越来越多的岛外客户到岛内置业养老，其中蕴涵了大量的住宅消费能力； 区域房产开发尚属初期，只要开发商对项目定位准确；规划、景观、宣传做得到位，将会是很大的市场机会； 火车站的客运开通，市政西海岸带状公园二期的规划将会带动滨海大道沿线的发展，也给本项目带来一定的人气，火车站客运的开通是解决现阶段交通问题最好的一个机会点。随着市政府对西海岸地块的重视，将有更多的开发机会来临，更多的配套设施落成，市政大配套如：海口火车站、滨海大道绿化工程等设施的不断完善以及西海岸二期绿化规划，对西海岸周边环境的成熟更加有利。政府的利好政策对于西海岸的进一步开发也是很好的机会。土地低成本获得和中高档物业开发形成的低出高时效应；西边的林带可以投资为简单的花园，有更广泛的资源和机会可以借用。威胁 Threat 项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，在西海岸区域，集中分布了在多家的别墅楼盘，它们体量大，档次跨度大，如长信海景花园一期的社区环境已日惭成熟，二期开发规模更大，黄金海岸花园以一线海景等项目的发展商品牌效应优势，其品牌效应有利于产品市场推广，阳光西海岸等项目的地理位置都较本项目要佳。而本案是初具规模的别墅住宅小区，发展商没有知名度，在目标客源定位一致的前提下，将对本项目形成直接威胁。更有海口湾以更方便的交通，更完善的周边配套给本项目带来极大的冲击。 政府对区域的开发进度将直接对本项目的销售乃至利润产生影响。随着世纪大桥的开通利好消息，将促进海甸岛西北板快的市政配套完善，已有多家发展商看好该时机开始启动。世纪大桥、金贸区夜景、琼州海峡等更胜一筹的景观和低价格将会分流本区域一定的海景客户。 此次调查我们能发现的是，前期开发的楼盘已经吸纳了来本区域选择中、高档别墅物业的购房者，这部分购房者的需求偏向，通过他们能了解到的是同类客户层可能需要的是怎样的物业产品，而我们却很难估标出这群客户层究竟还有多少及偏好。 必然会有众多外资房地产企业进军海口的房地产市场，他们将带来新的理念。新的规划和新的操作模式，将提升整个海口房地产市场的整体档次，必将对海口楼市构成巨大的冲击，更加深了本案销售的竞争性，如新世界花园、宝安江南城等项目。随着更多新开质优价适的中、高档别墅物业的推出，必将造成客源的分流。这就要求本案在规划及档次上，要高度重视产品的前瞻性。同质楼盘的价格竞争是维也纳森林的一个较大威胁。2.2004年维也纳森林S.W.O.T应对策略 在明确本案的优劣势所在后，针对整体市场的大环境及未来一年出现的市场机会点和威胁点，我们通过对上述四项指标的分段组合，建立了项目S.W.O.T的应对策略模型。这样使明年的整体形势在更加简洁、清晰的同时又具有了大局观。而且也为我们在推广中能够扬长避短指明了方向。具体详见下表：项目S.W.O.T重组分析模型海口维也纳森林优势（Strength）1. 绝佳产品综合质素2. 超常规的营销手段3. 独特的自然环境优势4. 劣势 (Weakness)1.规模小2.地理位置偏远3.区域配套差机会(Opportunity)1.地块景观规划，政策利好2.岛外销售逐渐看好3.火车站客运开通4.生活品味需求不断提高SO 策略继续拔高品牌高度，用品牌效应造就强大的品牌忠诚度；利用外部条件的利好优势结合产品综合质素提升性价比； 引导市场向我们预定的艺术生活的目标转变。WO 策略在宣传与推广中强调大环境独特的自然景观优势，未来区域发展潜力无限；利用海口火车站的启用，未来规划等优势让人们心中对本地区重新定位；威胁(Threat)1.竞争对手到来2.区域壁垒森严3.新开大楼盘来势凶猛ST 策略用产品优势抛离对手，不在同一个高度进行拼杀；利用自身优势创新概念和营销手段，综合所有有利条件打破区域壁垒，扩大市场份额。WT 策略利用对手对区域的热炒再推波助澜，同时又高人一筹，以自身产品冲击力征服人心；采用“多点爆破”的手段缩短项目与中心区的心理距离；扎实做好物业服务的细节。三、 项目定位分析1、说明项目定位是依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析，并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感因素。2、项目市场定位1）地产项目定位之基准 项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能； 市场调研反映的具有有效需求的市场空间； 政府在城市总体规划上的限制。2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目的地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块的规划限制，该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率0.8。该地块具有建造中高档住宅所需的充分的地产因子； 海口市商品住宅市场调研表明，以低容积率、低建筑密度为其显著特点的别墅类物业在经历了前几年的低迷后，正走向全面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已有不少数量的中高档别墅类物业供应，但大部分别墅楼盘规划设计不佳，真正高品质的住宅的市场有效供给不足，他们的目标客户群大部分都处于观望的状态或在众多的项目中选择最优秀的物业，在这种环境下，维也纳森林必须在这一层面上提升物业档次和形象，才见有更强的竞争力去占据市场。 针对部分潜在客户群调查表明，随着“5+2”生活模式的盛行，原来居住在市区中高收入阶层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，本区位是最佳的选择，使市场购买力随之日趋健旺，再加上于海南置业的岛外客户增多，有效需求旺盛。类似本案这样的海景住宅小区将是他们的首选。 维也纳森林现状处于开发初期阶段，项目的推广手法应根据市场竞争情况将项目优势最大化表达出，所以项目推广手法必须通过前面对海口市房地产市场的调查及对该项目的详细分析，走一条行之有效的营销道路。因此，本项目地块具备定位为“宽TOWNHOUSE音乐艺术社区”的充要条件。该项目将定位于以下概念：海口市西海岸旅游度假区的高尚生活圈概念； 成功人士“5+2”崭新生活模式的概念； 利用地块内的林带资源、海景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视海口的海景住宅和生态住宅的概念； 低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的别墅群的概念； 音乐主题艺术社区概念 纯正美式乡村别墅建筑风格的概念。 宽TOWNHOUSE概念 诚信概念将诚信写在楼书中，放在广告里，摆在新闻上，无时无刻将诚信的品牌传达给客户，引导他们只选择西海滩。但这一概念也是双刃剑，应妥善处理好这一概念的发挥过程。 以上概念成为海口市其他小区模仿的样板概念。1. 塑造“西海岸旅游度假区 首个宽TOWNHOUSE音乐艺术家园”的主题形象“首个音乐区”的主题提法，是一种与众不同的概念，能够从众多楼盘引用的主题中脱颖而出，更重要的是带来一个全新的生活方式，一种高品位的生活方式。（二）西海岸市场形象定位由于项目的目标客户为有艺术品味的置业者，所以项目的形象定位将围绕这一客户群体的特性，营造一个符合这一群体需求的概念化社区，这样方能被他们所认同。何况概念的提法实际上是提出一种全新的生活方式，成功人士追求生活品质，懂得享受生活，赋予了项目一种生命力。与其它楼盘所诉求的建筑风格、智能化社区等的楼盘最基本元素（或者可以说一种泛滥的主题）提升到一种更高层次，在市场上塑造一种新的品牌概念，具有极大的竞争力。也正因为维也纳森林产品是“适度超前”的产品，所以，我们的市场形象定位也应该是“适度超前”的定位。西海岸旅游度假区首个宽TOWNHOUSE音乐艺术别墅 维也纳森林音乐艺术别墅西海岸旅游度假区首个宽TOWNHOUSE音乐艺术别墅位置优越楼宇质素建筑风格园林设计品味物管社区文化生态建筑位于最具升值潜力的西海岸旅游度假区版块生态建筑，与自然和谐共相融采用清新明朗主义建筑风格采用中西合璧，跳跃性音符移步换景。参照ISO9002物管服务体系进行小区管理。以休闲格调艺术生活状态作为描述点自然生态，社会生态 1.项目市场形象定位高度分析图:艺术特色鲜明的音乐生活圈科学管理的生态文化圈艺术文化与生态的交流融合圈维也纳森林的精神归属圈精神境界艺术特色健康需求文化浸染20052004图解：对于海口西海岸花园来说，不应该只满足于适应市场，还要引领市场、造就市场。有鉴于此，海口西海岸花园的市场形象定位也应该从更高的起点立足，随着时间的变化而不断深化和升华。以强硬的居住产品优势作基础，从产品满足业主对艺术品味的需求，到通过生态社区的营造和健康管理达到满足业主身心全面健康的需求，再到通过维也纳森林文化的熏陶满足业主对生活品味和艺术格调的需求，通过以上种种最后到达维也纳森林精神笼罩的精神境界。这是维也纳森林占领市场、占领买家心灵阵地的市场形象定位深化层次。综上所述，海口西海岸花园的市场形象定位可以概述为： “音乐艺术生活一步到位”的音乐主题社区 融会“音乐、体育、健康”的品牌艺术生活社区 2.定位语细化分析：健康生活科学运动是手段，健康生活是最终目标，维也纳森林2004年诠释健康生活的内涵一方面用的是科学的运动手段、科学的运动管理、科学的运动检测；另一方面用的是健康的环保材料、健康的生活心态、健康的邻里气氛。生态生活生态不是紧跟潮流，生态的真谛是回归自然的纯朴与洒脱，与自然和平共处，维也纳森林诠释音乐艺术生活的内涵靠的是艺术调剂生活的真色彩，靠的是生态家居时代的自然情调，强调的是与国际居住潮流同步的精神领域文化生活文化不是华丽外衣，文化是渗透于社区内部的一种氛围、一种感悟。文化生活的内涵要在社区内部音乐文化的“物化”上有新的举措。而且，教育氛围的营造也是显现文化生活的一个最直接渠道。西海岸高尚生活社区高尚生活出自道德标准下的自觉意识。2003年西海岸诠释高尚生活的内涵需要以维也纳森林精神中“和谐、团结、友爱、尊重、理解”等一系列高尚情操为出发点，举行高尚活动、制造精神境界，让维也纳森林在更纯粹的“纯净生活”中成为艺术与友谊的象征，成为三大生活的交流平台。为此，海口维也纳森林不但是要制定标准，还要制定游戏规则。 3.2004年项目形象定位：健康、音乐、品味3、主力客户群定位维也纳森林首期不可能仅靠当地客户进行消化，所以，维也纳森林的客户群需要从全省范围内进行挖掘，并且要吸纳来海南置业的岛外人士。我们将以哪些客户为最终“猎取”目标呢？1）目标客源定位从本案的市场定位来看，本案在目标人群的定位上也有别于别墅类项目，它不完全以经济总量来对目标人群进行区隔，其考虑的复杂程度，涵盖内容将更为广泛，也更为细致，简单的说就是要在有可能购买别墅项目的人群中，再进行甄选，方可成为本案的有效目标客源。地域来源：在“稳海口、辐射全岛、开拓岛外”的基础上进一步扩大岛外客户地域层面，特别是东北地区和江淅地区的客户要大力发掘。3)家庭收入 经济型（100-130m） 月收入：40006000元；年收入：57 万元 实用型（130-160m）： 月收入：60008000元；年收入：810万元 成熟型（160-230m）： 年收入：15-20万元；豪华型（230m以上）：年收入：20万元以上；2）目标客源特征描述A. 主要心理特征：目标客户为明显聚集于“金字塔”结构中部偏上的对应客户层，生活富裕且心理需求满足自我实现，注重健康投资，讲究生活品味，生活内容丰富充实，较关注自身环境的改善。消费行为主观趋向性极强，价格不是其考虑购买与否的第一要素； B. 生活形态：尤其重视楼盘小区的环境建设及小区的物业服务；C. 居住环境期望：有一些人原居住在金贸区市中心，对原来的居住条件不满意，希望居住环境高绿化率，具有花园、草坪、亲子乐园、老年交谊活动区，晨练步道、亭台楼阁等绿意景观，没有繁嚣和污染，只有水和绿的悠闲享受，能使身心有所益处，以满足其生活质量的要求。另外一些喜欢海是岛外人士，更希望推窗见海，信步到海边散步的生活、度假场所。D. 购买决策动因：原则上以男女主人公的个性倾向与需求来决定，听取朋友们及专家的建议，项目的人性设计与广告形象会在一定程度上影响购买决策动因，但关键是对项目的实质的内容的认同，是满足主人在生活上的心理需求。E. 购买动机：改善居住环境与质量是其购买的理由与需求，而通过社区的良好环境来实现自身的生活质量的提高，对住房的需求重点在于较合理的房型、合理的价格，要有小区环境及一定会所设施，便捷交通，教育设施及生活设施的完善以及火车站交通开通所带来的本地区物业的升值潜力。F. 消费特征：家庭购买，80%以上为二次置业，部分为二次以上置业，以改善居住生活为主要目的，部分考虑老人居住；不拘泥于地域概念，观念较为超前，看重并追求品牌，或者对产品的认同感已弱化了区域的不足；大部分家庭拥有私家车或拥有使用方便的汽车；3）目标人群构成描述主力客户群体职业特征家庭结构可能购楼类型私营企业主各行业满巢阶段或空巢阶段，一般有保姆处理家务。追求人生功成名就后的高品质生活享受。成熟型及豪华型企业高级管理人员外企、合资企业及效益较好的国内企业初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型个体工商户以商贸为主初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。实用型及成熟型灰色收入者行政单位满巢阶段或空巢阶段。成熟型及豪华型律师、会计师事务所等部分高收入者有名气的律师、会计师等初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型证券投资行业、IT行业及部分自由职业者工作场所、时间相对自由初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。经济型及实用型文艺界知名人士歌、画、文等文艺娱乐界初巢、满巢和空巢阶段，需要家庭工作空间，追求品位和格调。豪华型及成熟型海外人士海外华侨、外资企业投资者多为家人购置或自购度假养老实用型及成熟型通俗点说，买得起维也纳森林住房的绝大部分是35岁以上，50岁以下的客户。总的来说主流消费层为：中年成熟家庭。西海岸的环境很适宜老年人居住和养生。拿出一生积蓄购买西海岸的良好环境以安享晚年生活；在人口老龄化不断严重的海口，如果很好的注意到老年人身上的商机，搭上“银发列车”，也可以促进销售。消化维也纳森林主力户型的客户家庭月收入在30006000元之间，属海口中等或中高等收入阶层，随着西海岸产品的不断成熟，价格也将随之上涨，西海岸的门槛抬高会使家庭收入在3000元以下的客户将逐渐退出购买行列，所以，在现阶段海口经济发展水平条件下，随着价格的逐步拉升客户层面将越窄。挖掘其它岛个的目标客户是开盘前蓄客工作的当务之急。目前市场上有种说法：购买西海岸别墅的很多人都是海南当地的一些暴发户，也就是说与维也纳森林高文化层次的客户定位有一些偏差，这种现象不是没有，但却无伤大雅。维也纳森林正是要用社区文化熏陶和教化一些文化程度虽然不高但一样喜欢艺术、热爱生活的普通人。所以，维也纳森林没有必要走入“非文化人不嫁”的狭窄客户层定位，反而要以“虚怀若谷”的心态接纳任何希望靠拢西海岸文化的海口广大市民。部分二、三次置业者不为自住，作为投资或度假之用； 海口市周边县市地区客户以及岛外公司驻岛办事外，往来海口商务频繁，作临时住宅及接待客户度假。 4）心理权重比预测及分析4、户型比定位考虑到本项目体量较大，实行分期开发，一期户型比须兼顾以下几个因素：A、 首期单位的市场反应对后期信心的影响；B、 首期户型对整体户型比的包容性；C、 首期组团在规划和景观实现上同整体规划和景观效果的差异；D、 突出同附近楼盘的差异，体现本楼盘的品质感。 实用型和成熟型户型为楼盘整体定位，其合理的户型面积易形成销售热点。 若开发经济型的户型和豪华型户型，情况就会截然不同。因为经济型的消费者在选择物业时将特别看重周边公共交通环境及其小区周边的生活机能设施，销售单价平均约4500元左右/平方米，假如按经济型产品来定位，单价偏高而形成的市场销售抗性是显而易见的。 而豪华型户型对物业的自然环境要求比较高，从这一点上看，与所在区域的其它楼盘比较，非但没有优势而言，甚至可以说远远达不到令这群消费者满意的标准。 建议首期户型比加大实用型和成熟型此两种户型比例，亦可随未来市场情况的变化而相应作出及时调整。1）、经济型l 户型：4房2厅3卫1厨l 面积：230250平米l 比例：占10。2）、实用型l 户型：4房2厅3卫1工1厨l 面积：250280平米l 比例：占20。3）、成熟型户型：A） 4房2厅（客厅挑高）3卫1工1厨， B）4房、5房3厅（或2厅客厅挑高）3卫1工1厨面积：A） 280320平米，B） 320350平米比例：A） 30， B）30；4）、豪华型户型：5房3厅（或2厅客厅挑高）4卫1工1厨面积：350平米以上。比例：10。5）、价格定位本案获得的土地成本相对而言是比较低，在这样的地块上，若能开发中、高档别墅物业，销售单价一般都达到4000元/平方米以上，而且这类物业的价值还在不断的提升之中，其形成的市场也正在悄悄地在升温，对此形成的市场机会点。其关键在于在价格性能比许可的条件下，如何规划和设计出适应市场需求的“中、高档别墅”物业。建议独立别墅销售单价设定在均价5000元左右/平方米，其单栋总价控制在100万150万元之间；建议双拼联体别墅的销售单价，以均价4000元左右/平方米入市，其单套总价控制在70万110万元之间。四、项目建议根据前述市场调查及分析的市场机会和问题点，本报告对西海滩项目规划特提出如下的建议，供有关方面参考。 1、项目定位在规划思想中的体现本部份将依据项目的市场定位，提出我们对本项目规划设计上的一些倾向性建议，以供参考。1)可持续的居住（Sustainable housing）理念可持续居住概念的核心是强调生态化生存，它追求居住环境的健康价值，人与环境间的协调和交流价值，它能满足、更能兼顾后代人的福利。从整体上来说，充足和良好的空间环境搞好一个现代别墅区首先必须具备的条件。它包括了在室内外提供必要的布置居住房屋的空间、教育儿童、购物、主题活动、医疗、交往休闲、绿地、道路、车库等。居住的生存空间将大为扩展，快节奏高效率的现代生活观念将渗入居住生活的领域。本案除了要必要的居住空间以外必须提供尽可能完善的功能并将使用空间分区，更要在空间的布局上赋予创新性：单体建筑设计时就突传统的集中式布局方式，采取灵活空间组合方式，以走廊穿插和联系每一功能空间，并能围合形成一个“内庭”甚至“后花园”的私家花园。由于基地面积较大，可考虑部分组团景观做起伏地面处理，以丰富景观的层次性和增强住户的私密性。双拼别墅的设计应表现其个性化，可将双拼式别墅的外观形态看上去象独立别墅一样是一个整体建筑，并且内部空间的处理也能有其个性化的品位。将绿化引入室内，形成内外融合的生态居住环境2）居住空间私密性适当围合的半私密空间，有利于产生归属和领域感。3)组团中介空间的营造所谓中介空间，是一种介于室内与室外的第三种空间，籍由这种空间，人们得以享受室内与室外双重空间的特质。4）亲水环境柔性空间利用小区内部设计人工水景体系，采用水体景观廊带构成居住区的一条柔性“边界”，可接近的亲水空间沿此边界生长的“绿地”深入到小区内部，使河面景观向小区每一幢楼敞开。未来的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影声色，能真正倾听自然的声音，呼吸自然的气息。居住区西南缘圈合形成尽端空间，东北向海面敝开，符合生态设计的“微气候”原理，亦与中国风水理论相合，东向敞开，有利于引入东风，此格局能有效调节环境的微气候。5）空间的可识别性和文化性组团以主题设定，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。6）环艺设计细部小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以区分，同时区间所有的硬道路都做色彩处理，同外部城市道路有明显的区分，使小区空间有明显的归属感，同时也丰富了小区的道路网。散步道上可布置、摆放一些原创性的主题园艺小品，可提高小区的艺术内涵。功能艺术小品的导示牌、垃圾桶、座椅等的独立设计、精心选材。照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日的装饰灯、庆典用灯等，营造多层次的光环境。2、产品市场定位本案不论从小区规划设计，建筑形态设计和组合，园艺设计，倡导的生活理念方面，包括提供的物业管理服务等诸多方面，均有别于一般的别墅项目，本案将先进的概念、合理的规划设计、完善的配套设施、良好的管理结合起来，形成中高档的别墅住宅小区。1）、产品描述主要经济指标本案占地面积130亩，总建筑面积70000平方米左右，容积率0.8的容积率，建筑密度16%左右，绿化率50%左右。 物业形态为了实现0.8的容积率，以双拼复式型联体别墅和多层洋房为主，适当配以有限量的独立式别墅。独立别墅为二层，单栋建面在250-350平方米之间，主要分250平方米、300平方米、350平方米三种规格；双拼复式型联体别墅为三层，单套建面在200-230平方米之间。其中联体别墅面积在200平方米的所占比例为最高，约控制在50%左右，230平方米所占比例约控制在20%左右，其余视适当情形分摊于独立别墅和多层洋房，并以散落式分布整个小区内。2）、使用功能住宅最原始的功能毕竟是能遮风挡雨让人安身的地方。漫长的人进化过程也是居所不断完善的过程。生活住宅区无论是在空间上、生态上、文化上还是智能化上的开发，其主题都是为了诗意的“居住”，因此上述各项功能只有在使用过程中才能不断体现出价值。本案的住宅在满足人们居住生活的要求上，不外乎五大功能区域，下面按不同单套建议如下：1）、礼仪区别墅的礼仪区包括客厅、起居室、入口（门厅），也是别墅的多功能空间。客厅是别墅空间中最公共的区域之一，是给人第一印象和感受的场所，主要用于接待客人而不涉及主人及主人家庭私密生活。现在大多数客厅用平铺直叙的方式展示空间已为人们接受，但是对本案建议大面积户型的客厅可设计成由几个小凹室构成的敞开的大空间，以便不同来访者的谈话不受互相干扰。小面积户型的客厅和餐厅可直接联系，需要综合使用的时候可以提供足够的空间和适应不同使用者的多功能性。这里的起居室和客厅不同，它是家庭活动的舞台，有些别墅把客厅和起室合二为一称为“起居室“，使家庭活动与外界社交共用一个空间，这固然可以说是满足了交际少或少于社交主人，但就大多数中高档别墅的住户而言，他们需要工作后尽情的放松、愉快地与家人谈天、看电视、嬉闹，而不必担心影响别人，有客人来也互不干扰。这一空间实际上成为融合家庭关系和享受天伦之乐的空间。本案不同建面的礼仪区具体列表如下：礼仪区具体说明350平米独立别墅300平米独立别墅250平米独立别墅200-230平米双拼别墅客厅28-35m225-30 m225-30 m220-28 m2起居室25-30 m220-25 m220-25 m218-25 m2门厅有单独门厅及入口门廊有单独门厅及门廊有门厅可设门厅2）、交往区传统上主要包：早餐厅、餐厅和厨房（带早餐室）。便餐厅在国外作为别墅的一部分是家庭正式进餐的处所，它通过厨房与餐厅隔开，面积较少，装饰简洁，和海口人平时从简的生活方式很符合。本案不同建面的“交接区”具体列表如下：交往区350平米300平米250平米200-230平米餐厅15-20 m212-18 m212-18 m212-15 m2厨房（带早餐室）20-30 m215-25 m212-18 m212-18 m23）、私密区私密区是指卧室、卫生、盥洗和书房主人房及共卫生间的面积较大，便是如何在主人房这个重头戏上作出自已的特色是我们应当考虑的。建议增加一间衣帽间用来贮藏和更换衣服，使卧室的功能更加单纯，又可将化装室独立出来，整个主人房因引更具私密性。大面积的别墅，建议划出两个主卧（双主卧）以体现主人的气派。本案不同建面的“私密区”具体列表如下：私密区具体说明350平米300平米250平米200-230平米书房15 m210-15 m28-12 m210 m2卧室（1）15 m2 212-25 m2 210-12 m2 210 m2主卧25-30 m225 m220-25 m220 m2主卫10 m210 m28-10 m28 m24）、功能区包括洗衣房、储藏室、工人房（佣人房）、车库、卫生间以本案的建筑面积在200-350平方米，正常应配置三个卫生间加上厨房和洗衣间，洗衣间面积建议略大，除洗衣外也可以晾晒衣物和整理衣服。由于多余空间通常会用来堆放杂物，建议增设储藏室。车库最常见设置在房子的一侧后面，本案建议采取底层架空2.2米的方式设置车库。本案不同建面“功能区”具体列表如下功能区具体说明350平米300平米250平米200-230平米洗衣房4-5 m24-5 m24 m23-4 m2佣人房7 m25-7 m25 m25 m2车库单车室内单车室内室外停车室外停车5）、室外区主要包括私家阳台、平台、墙植被与花园部分（包括前院、后院、屋顶花园）共相呼应，光合作用和人体的呼吸作用使人与植物的O2和CO2得到互相吐纳的交流，形成良好的生态循环和生物气候调节条件，创造田园般舒适怡人的生活环境。本案不同建面的“室外区”像平台回廊与花园部分可根据不同房型，不同体量及其所处的景观适当布置：。3、环境规划1）、生态环境生态环境是提供给予人们的生活的自然环境。生态这个大内涵包括我们生活方方面面：房屋采光、日照、保暖、节能、通风、外墙遮阳、绿径、人工水系等等为在这片土地上的人们提供清新的空气、怡然的视野、干净的路径和祥和的家居气氛超然于城市的喧嚣嘈杂。微观的环境组成了宏观的生态系统，绿化功能是美化微观环境、改善居住条件的关键要素，它构成了绿树成荫、花果满园、的美丽景象、又能净化空气、减弱噪音、调节气温、湿度和风速、改善小气候。为此我们提出下列建议仅供参考： 小区道路选择树干高大、树冠浓密生长快抗灾性强的树种；例如细叶榕等； 草地上种植无刺、无毒花木；并且颜色丰富有层次； 水边的树种宜选用灌木或垂柳等； 近建筑物用规划式绿化即低矮灌木、花草或间种少量乔木，远高建筑物则结合组团主题设置不同种类植被。2）、小区景观一个好的别墅住宅区必须具有一个良好的视觉环境，使人们对环境产生舒适的心理感受。为此我们建议 围绕“水”作为景观的重头戏，根据物业布局，重点规划在小区中开挖一条贯穿小区的人工河，以此划分出不同区域、不同景观、不同类别的户型； 在河边设置特色景观，以人工河为中心（或为轴）向外辐射将河边的开阔地区如集中绿地与小区各组团特色景观连接起来，使每一户都非常接近各特色景观，从而把河面与景观贯穿起来成为小区居民活动的重要场所； 在小区主入口处建造别具一格、景色怡人特色景观，获得丰富多变的空间和突显别墅住宅区的高雅特色； 道路走向应符合进出人流去向，道路设计应有排除雨水，建筑物与车行道保持一定距离一般少于3米并中间用以高大树木遮挡噪声。4、配套设施会所功能要求充分体现和支持项目的市场定位及形象定位，成为项目个性形象的有力支撑点。配套设施内的公建配套相对落后，目前尚无服务设施可言。但本案别墅住宅的定位在中高档次，这要求本案在规划上力求做到配套齐全、功能完善。安全保卫、托儿所、幼儿园、诊所、银行、餐厅、美容美发院、洗衣店、健身房、游泳池、网球场、健康步道、乒乓室、桌球室、歌舞厅、儿童乐园、酒吧、咖啡馆、高尔夫（推杆）练习场、小区超市等，配备的这些设施为小区住户提供良好的娱乐休闲环境、更大程度上提高本案的物业附加值。5、物业管理如果说规划设计是物业各种功能能否完整、日后使用和管理是否便利的先天制约因素，物业管理则创造成了安全舒适文明和谐的生活环境和气氛，它不仅可以使物业及其设备处于完好状态和正常运行，延长使用年限，而且可以增加其使用价值和价值，树立发展商的良好形象，增加住户对发展商的信心，促进后销售工作顺利进行。物业的价值很大一部分体现在物业的保值和升值上，而高水准的物业管理水平是关键所在。建议项目引入箸名的物业管理公司做顾问，建立智能化高标准的物业管理架构，提供星级的酒店管理服务。目前好的物业管理基本组成要素为： 著名物业管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴维斯公司等，特别是港式物业管理公司）或者是著名的大发展商自组的获ISO9002认证的物业管理公司。 专业化保安队伍（如退役军人或退役武警组成的保安队）。 酒店式贴身服务。 智能化管理：高科技保安、防火、防盗、管理系统等。 智能化目前已日益成为现代化住宅的必备功能之一，根据项目自身条件出发，建议有选择地介入智能化系统，可有可无，化而不实又增加成本的部份放弃不做；对项目确有素质档次提升，对业主切身利益有帮助的项目予以介入。现建议如下：1. 建立网络平台 设立网络中心（WEB）站点，提供互联网接入、网络教学、多媒体完全娱乐系统（VOD），网上商城，证券及时交易、各大城市电子地图、小区公共服务信息等；住户可在家中通过电脑连上网络平台，可以实现家庭教育、娱乐、信息咨询、IP电话、内联网内监控、远程教育等多项功能，还有网上购物、送餐、洗衣、点播、甚至网上医院、物业管理咨询等。2. 物业管理方面，可以实现： 物业管理实现计算机化、部门管理自动化、建立物业管理信息系统。 车库自动化管理。 各项设施的远程管理。 一卡通收费： 以IC卡代替钥匙、以IC卡计算停车收费、IC卡缴交水电费、以IC卡在区内购物或消费实现“电子钱包”的功用。 设备管理： 目标是监控小区设备运行状况，包括各种公共设施、供配电设备、发电机组、供水设施和电梯等实现集中监控。自动化水、电、气三表自动抄报系统。（三表抄报可纳入物业管理系统内。） 门、窗的红外监控、报警，室内安全监控（烟感探头、防盗控头）紧急报警铃。A、 3. 安全管理采用集中监控手段。在安全防护方面，配备有： 红外线电子监控系统 可视门铃对讲系统 闭路电视及保安防盗系统 巡更系统 智能消防报警系统实际上，住宅物业管理在遵循以上的基本原则下，在智能化方面预留发展空间，并选取比较有特色的几个跟客户切身需要有关的方面配置相应的系统，即可有超出一般水准的表现。(1) 原则 并不要包罗万有，重要的是匹配项目的档次和风格，更理想的是填补周边住宅社区配套的空白，使项目附加值提升；功能项目设置要求“小而精”，规模不用太大；因此我们不可忽视物业管理对物业的服务功能，主要可分三大类： 公共服务方面：清洁卫生、治安保卫、维护环境、代缴水、电、煤费等等； 专业设备维护保养功能； 特约服务方面：代收洗衣、上门清扫、代订车、船、机票、代请保姆等等。(2) 详细建议如下：1. 家政服务中心含洗衣中心干洗店（除提供干洗服务外，还提供自助式洗衣服务，住户可自行租用洗衣机清洗衣物）。2. 网吧： 除提供网上游戏、网上交友、网上购物等服务外，还可于网上查询股票行情、收看最新的电影，并提供酒水、饮料、餐点。3. 视听阅览室： 除提供中西名著、小说外，还提供中西音乐、著名电影欣赏。4. 棋牌室： 内设棋艺室、桥牌室及麻将房。5. 老人俱乐部： 让老人们享受天伦之乐。6. 中餐厅、西式酒廊： 以特色服务为经营之本。(七) 项目有关提高附加值的建议1. 直饮净水系统 引入净水自动过滤装置，每户皆有管道优质水接入，为小区业主提供直饮水服务。2. 提供高气纯净水 建议设高氧纯净水系统，让住户不但每天能呼吸到最清新的空气的同时，品尝到能增强新陈代谢，促进身体健康的高氧纯净水。3. 节能设备与节材的建议 虽然节能材的设计在售楼期间往往没有太显著的效果，许多优点需要住户在今后的生活中体会，但仍值得推介，以求利人利己；此外，从长远的目光看，节能节材设计虽然见效慢，但同样对于树立企业形象有积极作用，而且其长远的作用可作宣传推广，令其减低更多的费用，亦符合发展商的环保意识，有利于提升项目的公益玩形象。(1) 节水：采用低水量、高效能的环保型洁具，如节水型抽水马桶。采用无渗漏的节水龙头等。(2) 节电：采用低能、高效能的节电灯具。(3) 垃圾处理：垃圾分类收集。设废料粉碎装置。(4) 墙体：采用环保型内隔墙体材料。采用高封闭性能外窗，减少噪音。(5) 选材：选用具有一定再生能力的材料，如选用再生铝材和塑料制品做娱乐设施。B、 4. 环保设计引入“零噪音”设计、建筑物的所有门窗采用进口塑钢框料加双层中空玻璃、抽走空气再注入惰性气体，室内隔音安静，冬暖、夏凉，防太阳辐射。在香港的启德机场和新机场附近的物业均是采用这种隔音玻璃，可说是具有零分贝的功能。 “非创新无以知整合，非整合无以出创新”。西海滩要走的是复合型地产之路，需要不断的进行资源的整合，才能使西海岸花园永远走在时代的前沿，能让其它的邯郸学步者望尘莫及，永远不能复制到西海滩的真正精髓，也只能永远在西海滩的航迹上跟随！楼盘总体新产品定位策略是：以“音乐休闲概念为主。体育休闲概念为辅“，全方位演绎”5+2“的生活模式，其中，户型为精巧的”现代新独院住宅“（联排别墅为主），不求最大但求最好。房地产+音乐+体育+教育+健康海口西海滩=命名：“维也纳森林”（其英文译名为SYMPHONY VILLA）1、维也纳森林的故事（TALES FROM VIENNA WOODS）奥地利著名作曲家约翰。斯特劳斯的名曲，它是一首欢快的圆舞曲，描绘了人们与大自然和谐相处、生活富足安康而产生的难以掩饰的快乐之情。2、维也纳世界音乐之都，世界人民向往与崇敬的地方，象征着文明、富庶与和平；3、森林大自然之宝藏，人们休闲、探奇、回归大自然的地方；而本楼盘所在地相邻都为树林，西侧也有一林带，这与该主题相吻合； 维也纳森林西海岸旅游度假区 海南首个音乐艺术别墅区 高山流水诗情雅筑古典建筑,中国文化品味带着浓厚的小资情调，淡淡的优雅与时尚划分居住氛围整合音乐资源的支持点为什么要导入“音乐主题别墅区”的概念作为本楼盘的市场战略定位呢？理由主要有以下几点：2. 据调查了解，在我国众多的房地产项目中，别墅项目是较缺乏个性的一类。其产品附加的文化内涵相对贫乏，更缺乏鲜明的主题；建造“主题式别墅区”是大势所趋；3. 所谓复合音乐资源只是向市场抛出一些新东西，复合的力度和投入资金与体育资源以及教育资源相比是不可同日而语的。但是，古典音乐以及流行音乐是高端客户和青年群体非常喜爱而且深有感情的，这对西海滩整体生活品味的提高也有一定的帮助