南宁市工人文化宫整体开发建设项目合作投资分析报告.doc

南宁市工人文化宫开发建设合作投资分析报告南宁市工人文化宫整体开发建设合作投资分析报告一、 项目简介1、 项目概况：该项目位于南宁市民主路20号，处于南宁市繁华路段，商机较好。项目总用地面积23000，总建筑占地面积9500，地上总建筑面积100000，地下停车场面积13000.2、 项目合作方式：甲方以土地使用权出资，乙方（我方）以投入建设资金为合作条件共同开发建设。3、 乙方（我方）负责出资建设内容：（1）、综合楼：占地面积5000，建筑面积70000，其中地下车场面积10000.（2）、职工之家：占地面积2700，建筑面积22800，地下停车场面积3000.（3）、职工体育中心：占地面积1800，建筑面积7200。（4）、职工广场：占地面积5000.（5）、道路、绿化、水电、通讯、消防以及建筑物使用所需要的基础设施建设。4、项目完成后的利益分配：（1）、甲方拥有整个项目的产权，拥有除综合楼以外的使用权。（2）、乙方（我方）不拥有任何产权，只拥有综合楼长达24年时间的经营使用权。二、项目施工单位成本分析（含施工中的各种管理费）1、土建成本（含水电安装）：1300元/.2、基本装修成本：600元/.3、基本使用设施成本（含消防安全、电讯、交通电梯等）：100元/.4、市政设施及园林绿化成本：50元/.5、单位成本合计：2050元/.三、项目施工建设总成本该项目施工建设总成本为2.05亿元，但在实际运作中，特别是建设期第三年末，累计欠银行贷款达到2.61亿元。该成本不包含前期费用，前期费用由甲方负责。四、建设期投入产出分析1、建设期第一年投入产出分析本年度需要投入9000万元进行项目施工建设，建设资金来源于银行贷款，贷款年利率按10计算。本年度产出为零，年终利润9900万元（欠银行总金额）。2、建设期第二年投入产出分析本年度需要投入7000万元进行项目施工建设，建设资金来源于两方面：一是来源于银行贷款，贷款年利率按10计算；二是来源于综合楼首层至第五层的半年预付租金。租金总额1674万元，扣除税金293万元后可投入到项目建设的资金为1381万元，还需向银行贷款7619万元。本年度产出为预付租金1381万元，年终累计利润为19271万元（欠银行总金额）。3、建设期第三年投入产出分析本年度需要投入4500万元进行项目施工建设，建设资金来源于银行贷款，贷款年利率按10计算。本年度产出为零，年终累计利润为26148万元（欠银行总金额）。五、经营使用期利润分析（一）、第一年经营利润分析1、首层半年租金小计：675万元（按90出租率计算）2、二层半年租金小计：405万元（按90出租率计算）3、三五层半年租金小计：594万元（按90出租率计算）4、六十二层全年租金小计：1890万元（按90出租率计算）5、租金合计：3564万元（按90出租率计算）6、租金纳税：624万元（房产税、营业税、城建税、教育附加税合计按17.5计算）7、年度管理费（物业管理、水电费）：713万元（按年租金的20计算）8、年度租金利润：2227万元9、银行贷款累计：28763万元10、累计利润：26536万元（欠银行总金额）（二）、第二年经营利润分析1、首层租金和顶手费小计：8100万元（按90出租率计算）2、二层租金和顶手费小计：3060万元（按90出租率计算）3、三五层租金和顶手费小计：4563万元（按90出租率计算）4、六十二层租金小计：1890万元（按90出租率计算）5、租金和顶手费合计：17613万元（按90出租率计算）6、租金和顶手费纳税：3082万元（房产税、营业税、城建税、教育附加税合计按17.5计算）7、年度管理费（物业管理、水电费）：1048万元（按年租金的20计算）8、年度利润：13483万元9、银行贷款累计：29190万元10、累计利润：15707万元（欠银行总金额）（三）、第三年经营利润分析1、首层租金小计：1350万元（按90出租率计算）2、二层租金小计：810万元（按90出租率计算）3、三五层租金小计：1188万元（按90出租率计算）4、六十二层租金小计：1890万元（按90出租率计算）5、租金合计：5238万元（按90出租率计算）6、租金纳税：917万元（房产税、营业税、城建税、教育附加税合计按17.5计算）7、年度管理费（物业管理、水电费）：1048万元（按年租金的20计算）8、年度租金利润：3273万元9、银行贷款累计：17278万元10、累计利润：14005万元（欠银行总金额）（四）、第四年经营利润分析1、租金合计：5238万元（按90出租率计算）2、租金纳税：917万元（房产税、营业税、城建税、教育附加税合计按17.5计算）3、年度管理费（物业管理、水电费）：1048万元（按年租金的20计算）4、年度租金利润：3273万元5、银行贷款累计：15405万元6、累计利润：12133万元（欠银行总金额）（五）、第五年经营利润分析1、年度租金利润：3273万元2、银行贷款累计：13346万元3、累计利润：10073万元（欠银行总金额）（六）、第六年经营利润分析1、年度租金利润：3273万元2、银行贷款累计：11080万元3、累计利润：7807万元（欠银行总金额）（七）、第七年经营利润分析1、年度租金利润：3273万元2、银行贷款累计：8588万元3、累计利润：5315万元（欠银行总金额）（八）、第八年经营利润分析1、年度租金利润：3273万元2、银行贷款累计：5847万元3、累计利润：2574万元（欠银行总金额）（九）、第九年经营利润分析1、年度租金利润：3273万元2、银行贷款累计：2831万元3、累计利润：442万元（实现盈利）（十）、第十年经营利润分析1、年度租金利润：3273万元2、上年累计利润投资收入：486万元（按10投资纯利润计算）3、累计利润：3759万元（十一）、第十一年经营利润分析1、年度租金利润：3273万元2、上年累计利润投资收入：4135万元（按10投资纯利润计算）3、累计利润：7408万元（二十四）、第二十四年经营利润分析设： 第十年年度租金利润为A3273万元第十年末累计利润为B3759万元那么有：第二十四年经营年末累计利润为 P=A（1+1.1+1.12+1.13+1.113）+1.114B =A（11.114）/（11.1）+1.114B =27.9750A+3.7975B 27.9750*3273+3.7975*3759 105837万元 10.58亿元六、投资风险分析本项目投资存在三个风险因素：1、在甲方没有财产抵押的情况下进行投资，会存在因甲方违约造成我们投资重大损失的风险。建议在签订合作合同时进行防范。2、综合楼存在前期出租率低的风险。若前期出租率过低会造成前期还银行贷款能力差，导致贷款利息累计巨大及还款期延长。纯利润获得时间和用获得利润再投资时间相应延后，总收益会出现极端减少的风险。建议在施工建设期间就想方设法打开租路，可委托物业管理公司提前介入促租或借助媒体广告宣传进行促租。3、由于投资回收时间跨度太大，达27年（3年建设期+24年经营期）之久，在此期间的政策变动风险也必须考虑。七、结论从上述综合分析可知：该项目投资风险与暴利同存，最大投入为26148万元，在建设期第三年末达到最大。在经营期第九年末可实现纯利润442万元，从投资到获益时间跨度为12年。在以后的收益和再投资过程中，利润不断增长，以几何级数的方式增加，到第24个经营年末，纯利润可达到10.58亿元。因此，建议公司在充分考虑和解决风险因素后，可进行投资运作。报告单位：广东振海路桥工程有限公司报告日期：2011年8月9日星期三附件：计算条件：1、 首层单位租金：250元/月，一年按12个月计租。2、 二层单位租金：150元/月，一年按12个月计租。3、 三层单位租金：100元/月，一年按12个月计租。4、 四层单位租金：70元/月，一年按12个月计租。5、 五层单位租金：50元/月，一年按12个月计租。6、 六十二层单位租金：50元/月，一年按12个月计租。7、 首层顶手位：250个，单位顶手费：300000元/个。8