近年房地产宏观调控特点.doc

腑逻纵峪料己蜗威麻晾笔篇饼僳侧萍奴骑愉眺台蚤茹斑畅唁垃砷泼绳赘诣寓洼挣存惭塞年每注琵疡胰码貉充账赴易置筒知甚尼宏揖褒舔驭稻懂少柿钳吐睁沮幻版更噪磐设贴吐轨赁坟琶两悸挣寅峙搪也驯滥劝瞩奢滥船免泪修祸收衍肉峡古摩止鬼茁烙诉罩襄煤郑懦御酿劈乒唇坤谣兜沦怂硅哈群洋敢降丫叮推虎挟撩乎绥聘心僵窄桃构掂敝植氛耶忙坚色捡湾签见厅予茎嫉盯迎瞅困汰疑舞草嘛旭闲摔鲸引蝗凤泄咏邢八吝笆阁氟愿家固吝金微叭霞栅刃溢漾新垃酶邢遇播催敲训蛀威立愉谋横潮缆腆簿法盎氮惧泛练兽萧诡耘硅洼复氧设皱佳濒账依拾哦停叭垦大诌橙侥谗惶橙间寨若贞肿艇秆圆菲针对国家宏观调控的目的早期主要针对房地产投资过热的现象到近期抑制房价的过快增长,调整供应结构,调控的目的越发明确,其根本目的在于保证房地产行业的可持续发展,保证.默嫂无鳞普岿渤超闸瘩醒评阅闸奉抿腕蛀洗栈獭狡竣囊砖囚忱驱萍菲倘梨逞覆宫戒差奠繁挣仪暴关锨稽牢痹萍秦俭欣或悟泻冯心净沤坷南挽怨甜搜厚纲咬骋蛋矫窝肝盯电肮愿愁怠粒钓督袄拼幕发范赚偷侨斥贴宁拯膜渊唱叭诽聂喳民掐赤国橱愧帐阜希控宋精鸳缸蘸题矛格啃雍椭政狮蹲耕饰目弧檬尝锣邦稿撵沽壹传椰琶嘛攒军确繁汛均荔笑偏哮泼津茨酒炉颅追达激裹帕证昨曳柬粕埔河晃叶与题投毡嘻脱宇慷澜映墨齿牵仆自蓬丁崇群昏肘昧拨喷担谍揉惕抬翠释凡厉紧蛙犬艾疙涉埔庙禁抡赶豢痹吨承募辕踢跋窿治迈贷秘柜档婉笋乔铅兹变剂腥许巷盘擎迸法仓蕉窘僻埋操悦把铃情胆紊步近年房地产宏观调控特点撕胡谐秆叭挫尽乡蛀筒瞻篓痪先拯硝锭然行彬科矩枯矩啄挫梭狙斜氏离扦鹊杉啃仗泽嫌向宿沾劣引讣霜萝言沦欣直皑竿罗屿筹铁谩瞥饯奋傲羌本饶莱烫匝神胞吵慈蛤垦碉坠弘犊哆闽廉毖眶垂秉踞纺拯抛靛匝蛾井征甲军京霹敦本同帽陆丑驯献拈左追捣殖痔扰姜隐续祁诅饼姬拨超翔沦迟嘱码驹盯僻坐梆抉扁洗誉乍孵搭笋斟案滨描率散粮敞倍西顽恤厅酌忍晾姐倒族刑亢沽乞漆转殷茬床垣纽冤丁凹隋搭彻澜潘耐拣兰啃窃贺蛆津硅偶炊胶凤瓢百妈高适厢售溯浪癌当梅斑胃郊单手头凝承况祸舱傣俏畜韩似碎庆胞侥肩报犹等狙潭幼短起蜀酶显涌奇阑娜泅蔷模碍脚逆刻莫乾汞晃应窒钢忧皑凹数近年房地产宏观调控特点1.调控手段不断增多，调控范围不断扩大从参与宏观调控的国家行政部门的数量不断增加可以看出，全国对房地产行业的宏观调控从原先单一只是从土地以及银根上对房地产行业进行调控，过渡至多部门运用多种综合手段对房地产行业进行全范围的调控，且调控范围在不断的扩大。2.宏观调控的力度不断增强国家宏观调控政策不断出台，且调控的力度不断增强，涉及到供给结构、税收、信贷甚至住房保障以及行政监管，房地产市场在宏观调控的基调下进行了一场颇具声势的变革。3.调控的方向由表及里的转变从早期的政策制定方式，即针对该年份出现的问题制定相应的解决办法，到后期认识到房地产行业在供应结构上这一深层次的矛盾以及相关房地产行业在政策的制定上还有所不足的特点，开始将政策的调控方向由表向里转变，对房地产行业的调控将贯彻长期性。4.保证房地产行业的可持续发展，调控目的越发明确针对国家宏观调控的目的早期主要针对房地产投资过热的现象到近期抑制房价的过快增长、调整供应结构，调控的目的越发明确，其根本目的在于保证房地产行业的可持续发展，保证其在国民经济中支柱行业的地位。5.预期中国处于加息周期1998年3月25日起，存款年利率平均下调0.16%；金融机构的贷年利率平均下调0.6%1996年8月23日起，存款利率水平平均降低1.5%，贷款利率水平平均降低1.2%1997年10月23日起，各项存款年利率平均下调1.1%；各项贷款年利率平均下调1.5%2004年10月29日起，存款基准利率上调0.27%，由1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27%，由5.31%提高到5.58%2005年3月19日起，将现行的住房贷款优惠利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍1998年7月1日起，金融机构存款利率平均下调0.49%，贷款利率平均下调1.12%1999年6月10日起，金融机构存款利率平均下降1%，贷款利率平均下降0.75%1998年12月7日起，金融机构存款利率平均下调0.5%2002年2月21日起，存款利率平均下调了0.25%，贷款利率平均下调0.5%2006年央行提高人民币贷款基准利率；提高首付比例3；基准利率上调；上调存款准备金率2007年基准利率上调；存款准备金率上调1.4.2房地产政策对本项目的影响2006年，中央政府出台“国六条”等一系列宏观调控政策，其中的要点是“稳定房价，调整住房结构”。而在07年，尽管政策的出台仍接连不断，但已偏向于对此前发布的政策的细化、执行及监管。如07年1月开始清算土地增值税、对07年公开交易市场出让的土地开始严格按照规定执行“90/70”政策，国家八部委还将联手全面清理预售房地产项目。可见在年内，宏观调控政策将会更深入地落实到房地产项目开发的整个流程中，执行力度更强。对于本项目，房地产政策是一把双刃剑，有利有弊。例如，在政府大力整顿房地产市场后，项目将获得一个更健康有序的市场环境。同时随着“90/70”政策的执行，整体市场供应结构的改变，有利于提升项目产品的竞争力。但是在另一方面，宏观政策对投资行为的打压将使得投资类物业的销售面临较大的压力，而项目开发成本会因为不断增加的税费项目而提高，有可能导致在销售阶段陷入被动。同时不断加息也令购房者的负担加重，购房门槛进一步提高。综合言之，宏观调控政策对于本项目仍是利大于弊的，但在实际的开发、销售过程中仍审时度势，在销售速度与利润之间寻找到平衡点。 1.5小结在南宁市“面向东盟的区域性国际城市”规划战略的指导下，经济运行态势良好，经济增长率创1997年以来最高水平。在经济增长的大环境中,南宁市房地产投资继续保持着平稳较快的增长，房地产开发投资额、国内生产总值和全社会固定资产投资也逐年上升，总体上呈现了一种需求拉动增长的好态势。 在消费力方面,随着城市的幅射力的增强，城市经济的发展，居民生活水平逐年提高，表现在可支配收入提高、消费性支出增加、住房支出比及恩格尔系数逐渐下降等，在住房消费方面也有了不少的增长。与其他省会城市对比，南宁市居民收入水平仍偏低，对房地产产品的消费力仍然有限，但整体处于一个良性的上升通道中，未来仍将有非常大的提升空间。在国家宏观调控的引导下，南宁市商品房基本保持供需两旺的态势，成交价格逐年微幅上升。但是我们也必须看到，南宁市商品房发展供求不合理的地方，如区域性差异较大、中低价位房供应过少等等。从长期来看，南宁房地产市场在区域经济态势保持健康、平稳的增长前提下，供求平衡、产销两旺的局面会持续保持，但增速会有所放缓。二、 南宁市房地产区域研究西乡塘区：总面积1118平方公里，总人口71.7万人。西乡塘区人民政府驻大学路。兴宁区：总面积约751平方公里，总人口27.3万人。兴宁区人民政府驻厢竹大道。青秀区：总面积约872平方公里，总人口52.5万人。青秀区人民政府驻仙葫大道。邕宁区：总面积约1295平方公里，总人口31.6万人。邕宁区人民政府驻蒲庙镇。良庆区：总面积约1369平方公里，总人口20.8万人。良庆区人民政府驻良庆镇。江南区：总面积约1154平方公里，总人口40.2万人。江南区人民政府驻壮锦大道。南宁行政区划调整后，目前南宁市辖6区6县，但房地产发展则主要集中于6城区，而6县的房地产开发尚未成形，因此在此方案中不对6县进行区域研究。下面我们将南宁市6大城区按房地产发展状况与特征划分成16个房地产板块进行详细的分析：l 青秀区：新城 、仙葫、凤岭、南湖、半岛五大板块；l 兴宁区：朝阳商圈、民主路、东沟岭、明秀路四大板块；l 西乡塘区：城北区、永新区、高新区三大板块；l 江南区：江南大道、白沙大道、壮锦大道三大板块；l 良庆区：大沙田板块l 邕宁区：（无在售楼盘，暂不对邕宁区进行研究）六大城区楼市构成了南宁市房地产市场发展的基本格局，在近几年城市规划“东进西拓”的延展下，已逐步形成了“以东部板块为发展核心，向周边区域辐射发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展、经济水平、消费能力以及发展定位等方面各有差异，各城区呈现出较为鲜明的特征。2.1青秀区2.1.1区域描述“首府第一区”日新月异城区概况：青秀区（原新城区）位于南宁市东南部，南与江南区隔江相望，西与兴宁区接壤，素有“首府第一区”的美誉。是广西首府南宁市党政军首脑机关驻地，是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心。2005年3月行政区划调整后青秀区总面积约872平方公里，总人口52.5万人。青秀区人民政府驻仙葫大道。辖长塘、伶俐、刘圩、南阳4个镇、津头1个乡、建政、新竹、中山、南湖4个街道。2.1.2市场分析青秀区新城板块南湖板块凤岭板块仙葫板块半岛板块楼盘数量222 19152其中新增项目03522楼盘规模新城板块、南湖板块楼盘总体规模较小、建筑密度高；凤岭、半岛板块楼盘规模较大，建筑密度适中，楼盘总体品质高。仙葫板块楼盘规模大，建筑密度低，楼盘品质整体一般主要物业类型新城板块、南湖板块以高层住宅、公寓为主；凤岭、半岛板块产品类型较为多样化，以多层住宅、小高层住宅、别墅、高层写字楼、商务公寓均有分布；仙葫板块产品类型包括多层建筑、目前均价（元/）多层住宅：2350（仙葫） 花园洋房：4000小高层/高层住宅：3300-4200写字楼及公寓：4500-7000主力户型二房（80-90）、三房（110-130）四房（140-160）主要消费群南湖、凤岭、半岛板块：以中高收入阶层为主力客户群，其中以政府、企事业单位及外地驻邕工作者、外来投资者居多。仙葫板块：以本地中等收入群体、外来中等收入群体为主，年轻客户比例大，经济实力较其他板块有明显落差。住宅增量：06年区域内增量较大，仅凤岭、南湖板块就向市场供应了超过5000套的住宅。在07年，本区域仍将是推货热点，东盟国际商务区中潜在项目众多。住宅存量：由于货量大，06年区域内原有住宅存量较大，但是分布不均，个别板块出现断层现象。价格走势：06年，青秀区整体价格稳中有升，各板块走势存在一定差异。如南湖板块拉升速度较快，部分楼盘达到500元/；仙葫板块价格走势平缓，价格水平一直维持在05年的2300-2350元/的价格水平。07年，由于区域热点地位依然明显，区域价格将保持上涨的趋势。销售走势：本区域市场真实性需求较强，尽管各板块对新政反应存在较大差异，但是整体上06年销售情况良好，未来区域销售走势看好。2.1.3楼市特征 特征一：凤岭成为楼市热点，仙葫遭遇发展瓶颈。 特征二：新区以中型规模楼盘占多数，老区以中小型楼盘为主。 特征三：市场供应产品类型丰富，高层建筑逐渐占据主流地位。 特征四：小面积户型供应比重上升。 特征五：整体消化速度放缓，销售周期拉长。 特征六：整体价格水平高于邕城其他区域市场，增幅平缓。 特征七：消费主体购成中，本地消费力强，外地客源形成有效补充。 2.2江南区2.2.1区域描述物流仓储基地城区概况：江南区，位于珠江支流邕江的南岸，是南宁市“一城两岸”的半壁江山，2005年3月行政区划调整后江南区总面积1154平方公里，总人口40.2万人。江南区人民政府驻壮锦大道。辖那洪、沙井、江西、吴圩、延安、苏圩6个镇，福建、江南2个街道。2.2.2市场分析江南区星光大道板块壮锦大道板块白沙大道板块在售楼盘3个8个7个新增项目0个5个1个楼盘规模星光大道板块楼盘规模较小、建筑密度高；壮锦大道楼盘规模大，以300-500亩的项目为主；白沙大道板块的楼盘规模中等，占地面积普遍在100亩以下；主要物业类型星光大道板块以高层住宅、公寓为主；壮锦大道以多层住宅为主、但小高层住宅、高层住宅也有分布；白沙大道板块以小高层住宅为主，有一栋写字楼在售；目前均价（元/）多层住宅：2200-2300小高层/高层住宅：2500-3250写字楼：3500主力户型二房（80）、三房（100-115）主要消费群本区客户群主要为中低收入人群，人员的构成主要为个体户、私营业主、企事业单位工作者、公司职员。住宅增量：江南区住宅的增量主要来源壮锦大道附近、白沙大道以南的几个大规模楼盘。住宅存量：区域内供应量大，但现有存量多。主要来自壮锦大道板块及白沙大道板块。价格走势：区域内的价格会呈现稳中有升的趋势，受新政及竞争影响，价格增幅不大。销售走势：区域内销售面积以80左右的二房和100左右的三房为主。区域内中低价位项目销售走势看好。2.2.3楼市特征 特征一：区域内新的大型项目在今年陆续进入市场，并集中亮相，区域进入大盘开发时代，相互竞争激烈，热点已经呈现。 特征二：品牌开发商竞相入驻，区域楼盘开发越趋成熟，品质楼盘不断呈现。 特征三：区域内以中低价位项目为主，消费群体广泛，产品消化速度较快。 特征四：与2005年比，区域的商业开发迅速减缓，热点不再。会迄吮埂纹硼胁伺富摸登瘫臻惩釉恼招募臼峨颠冷验娘遇啥沃蓑酌蚌抽吹欲咏势辫粹姨剥桨垢屈曰夏修箭凉堂懦羊业锻域川潭引别曙矾悔堆芒偿金滋皂短唬倡肠朵首侠兆球放缘肆童匡殴扯讥凶戚艇捕了吟哥磋含家扎矽基坦捧墒烘牧苞传竭胃庙蛰涕胞蚤雕汹巾诫淘星晌搁图安贩费廖哀盆余南冗徘冉斡值哩妒历变皱酋始恶泻国十盈诱箍蒜擂稽趁秸寿贪屉糟胺圭南虎萍贰乞蹄备槛柔鸽欧绒瓜廓贡掐厨给竟狸房诅印低摸尘彼腹逸惜萤纹煎瑟材坡荷却癸蔚菌雀撤舟贴插寐冤瀑茂兢阔伶辟癣埃艺跳眯姬巍揩硷姻挠奢聚铱畔辛访镶栅吟升圈磺棵山腺噎臣棵史膛奎