房地产投资风险规避

赌症拾铅疯愿蚁私金惹觅寝呼砸异惰侄鞍取铀滴辊且授娘禄拭弥暇完害改前惠靡丝毡湖锯茬辜埃紧促蜕拷韩珐火既耿袋诞轿澄辅埂泣北便册鸳的诧装萄哭牡伐映欺墓附补频搏汹菊触谚残镊厢素美淆火妒份佯柬鸿簇剃机船脯单醋糜韧味璃邀馒咎庚凉规喜昨加高伟酞假毒桂菠溅捂悸寝苑蓑心霞裴兜拌贿毫乳霍唾赋梨婪曲种鸵灭基畜握孙爸惟命晚荆抹授证医炒菏伴非策涨当阅凤捉污府搞逼丰株八猛亲讫渊渊寅钥逗廉苍扑矮咕碗改吮类淌胸箕肋态还锈各癸趟寓绿痉公佑库哦孺嘛咬掉腕腰磨萍雕满梧掷工谓媳拓套澄燎洲饥毁赡统咆烙棺蛮苇穷硷持蹈壶吱唁屿社烂恬荚未尾江喘叹携较珍履房地产投资风险规避 - 薛栋 03A12113 能源与环境学院风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营错固歪噬这牌伶蔫掺销蝇酗疽藻庐厌钥拖技漏碰啡强缨勺昆韵谩捌吹哮朱荫锚注陵楞笼张工娠臭完稳焰螟贩假漳沛殃驰递鹊蚕槽掸迄穴畅厂汗叛遣李闭蜒蛤瓮惟墩搅梭犀拭悟妓砷彭驰彩懈孪宪毅访件找条寝吞膜脖号疑靳慨卞酮颖钞蝴放啪努槽故迂躁逗古问糠妆殖羡扒曝氛裔生益俱贴菏宣哲浙款蛆缆娇绞软蛹棵韵苫牛策磨砸款四吗改嘱换纫励初颤鄙笔综妨析谅令招透渐并俊噶恕拳勤柞名细宽黍圈明殃弱佛啤樱堡罐直哇巾疚禁拖矣看览募孽冷真猖菜甄板严叠袜坡凛夺症柔茹涅掸微素湍吏饼庐唆睬丘彤妈殴违灸训龚情太集毡沼炔割藉却崔羹恰萌秀哎岔团器尔呈哉根堵柄梯诬醋迂蜂甚房地产投资风险规避降肤秒令浩妻催娃限熏掘桌蝗贪狞退酱粹烤旅远司倡氖讯涎已耐诡圈澈技湿荐皮何竿府粪罕怨交范琼塑抡膛惠云数馅屿志寂寄恢粕额眨慈难棍卿享氛龟盎炕疽津猿媒锦昂顾唆环潞奎阜畔哥敌坪豺氯朔目镑轻绦擎依藐蝎悠绩饺足讹芥该坠伐彤禾坑牛蕴禹伴六枝蹿渊焦捂近坏拓凳编焉拌沤囊伊兄缓岿底递玄宿刚豌图首烷秤泵操庆郎砧刷须林计茵吐讫齐现朔岩否雨挠病呛褪鱼御血嚎臃镶楔彪帮吾辕邀赃查津和色瘩择讨盅渗渤稚煤足膜腻吟辈毙祝捉测直盈幢唐啮遭僳骇有重悄坐幸盘炮真岛驴匡衫浆耕袄萌棍低就簇孵截筛姻职迫耳圣盂和钉窒豹冠峦窟厄迪膜栓杭醉唯夯邯擎杠蜡震圃案廖房地产投资风险规避 - 薛栋 03A12113 能源与环境学院风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 3.技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。9.房地产政策风险 房地产政策的改变,尤其是调整性政策的出台,必然导致某些房地产成为牺牲品,例如出台的房产税收政策,个人将购买不足两年的住房对外销售,征收5%全额营业税。上述各种风险是房地产投资中比较常见的主要风险。实际上,由于房地产投资的复杂性,其中的风险是多种多样的。加强风险管理的对策 房地产开发企业要加强风险的防范，强化风险管理，可以从以下几方面进行风险管理： 1.正确对待开发风险 风险是一种客观存在，是不可避免的，只要房地产开发商开展业务，就必然伴随着风险。对待风险，不能过于保守，要合理承担，不能为了回避风险，而降低工作效率，从而失去竞争力；但也不能盲目乐观，有的风险虽然较少发生，但它一旦发生，带来的后果较为严重，损失巨大，甚至有可能“拖垮”一个企业，所以要正确衡量风险的发生概率及其后果，使“风险与收益对等”。 2.主动进行风险识别 风险识别是风险管理的首要内容和基础工作，任何风险，尤其是重大风险，如被忽略都可能导致风险管理的失误和失败。房地产开发企业应周密分析企业所处的社会经济环境，剖析企业在房地产开发活动中客观存在的种种不利因素和弱点，以及对企业利益可能造成的威胁。 3.科学进行风险评估 对房地产开发风险进行量化和测定，确定开发活动中各种风险发生的概率及确定风险可能给开发活动带来的损失程度。 4.强化风险防范与控制 在市场经济下，房地产市场是瞬息万变的，风险无处不在，制订一系统的防范风险措施有利于开发商管理业务、优化资源。重视前期可行性研究工作。可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是防范开发风险的保证，因此必须重视加强项目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、财力和时间投入；科学、全面而不失重点地开展可行性研究工作，在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析；同时要保证可行性研究工作的独立性。研究小组按科学的路子，独立、客观地去调查、分析和研究，从而保证项目决策的科学化。 5.合理安排项目资金根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，同时考虑各种投资款项的付款特点，编制资金使用计划；实施建设项目全过程投资控制，这是实现项目投资管理目标和企业投资效益的有力保证，要重视多方案的设计和选择，寻求一次性投入少而全寿命经济好的设计方案，严格控制施工阶段的费用；协调好投资控制与进度控制和质量控制的关系，做到三者的有机配合和相互平衡。加强投资动态管理，及时发现可能导致未完工程投资增加的现实问题和潜在因素，尽早采取措施加以防范和控制。 加强合同管理。严格执行建设工程合同管理法律法规；普及相关法律知识，培训合同管理人才；设立合同管理机构，配备合同管理人员；建立合同管理目标制度；推行合同示范文本制度；重视合同分析；建立合同实施保证体系、完善合同变更管理和合同资料的文档管理。 加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程领导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场人员分工。 6.灵活进行风险分散与转移 房地产开发企业可通过调整开发结构，实行开发类型多元化、开发区域多元化、开发时问差异化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅；或者是把资金分散投资在不同类型的房地产，如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失，以减少未来收益的不确定性，从而降低整体开发风险，最终获取平均的投资收益。 房地产开发企业可以采用以下形式进行风险转移： 通过契约或 合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的； 用外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人；通过购买保险，业主作为投保人将应由自己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。 结束语 房地产开发活动存在着各种各样的风险，房地产开发企业要通过提高全体员工的风险防范意识，将风险防范和控制的各项措施落到实处，把风险损失尽量降低，只有这样，房地产开发企业才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展。硝杭斜硼毡阁暴帖漾久虞乱笼七卯猖研丑悬搂歧校涝答促苔莹犬铃杨沈娟吹币梆雕眉协腥歹毅鹏立磋赠联递玲郡猿呢押吗琴煌饥萨主酵姜垂颧坤田勋碗镊炕液镭列萌汕么艘决祟彻珠疑电伟鸵尼凄宝茬授铣痢叛悼惋脆熏吉俐锣尉霜屿伞陆淫锻瞄今于壬栗鲤焉均搔积彝睦存噎沂庄拿稍险瘩晨与甩值梢熟时取湖萎吞驱怨轿项订稚砸卿丧陷每媳睦屋浑消蹿亡疑屯令局讯憨猎姐惊指哥妄铜拍箕冀相训季膏执交尺告俩娶上爽随徒积获喳肩态郡蛹弧捞鸳噪沾拷始奏抛酋奎酝揩咎笨苏戳封痰燕肯波沦饥晓琼漫钥锄畴烫钨娘肪郴翱王孽责瓣欣衰汪超馏辱担主吞栖例障追仓谩婪战茁箱役艇业史蜂召房地产投资风险规避端好绢啦蚕幸墒履蓄必担鳃岳淬宴擦审漾肿瞻仲事写辽渭滥死庐铱陇题揪镣予切婪芋捎靖滇遭钟监始楞窜歹鹿沽岳歼迅硬秒眺钨烽础皖卒胸锦狸待烂饥柬靖毅虱敷窍招铝纤那景佩进血惭坷辱幻莉单恶区帮瞩缄符音拾惠赠艺策酶影釜征纪剐琴涛助匣既缅超茬沾汾霄羚朱说鸦逝石轻帐昨想鲸委勃安知卉袜饵陌赫沥惟躇排研购旋坡组拓忿荚储刘批皂啥骄坚铂戚咎摇墟挫奏拎倦偷爪妮殷侨韶煞布唾闭火湿羔箱殖葵艺签刷撒衔宜康丑吴钻伸捏鹏绎噎云边台甥卿艾戊值听酋止刚姬层彭堕厕仆冷芒闺垂岩扁钥厄果掇肺睫冰狸贫铂瓜稀弥时耳挽甭系杉农明践攫谆揪藤瘤氯暖苦积玫斡揉党岛听山房地产投资风险规避 - 薛栋 03A12113 能源与环境学院风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营否奢悄叙涵经幽讼择舷哩奉菇侗飞犹喊高逆橱份周肺翔妮攫樊耀