南京国际友好城项目市场动态调查报告.doc

南京国际友好城项目市场动态调查报告（第一期）第一章：南京市总体市场研判第一节 市场容量分析产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量是南京房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了2003年南京房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计的方法主要从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体容量、已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是房地产市场研究的基础,总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展具有举足轻重的意义。一、南京市房地产市场容量分析房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购房者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经济适用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。公司研究中心数据分析表明，2003年南京全年房地产市场商品房市场容量为850万平方米，存量房市场容量为550万平方米，2003年南京市房地产市场总容量约为1400万平方米。购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住购房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据抉策地产对2003年会员数据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构成如下图所示。图11 2003年全年购房动因构成图（一）2003年的商品房市场容量1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位据统计南京市2003年实施拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米，共拆迁居民2.4万多户，拆迁工企单位1320个。由于2003年三季度拆迁矛盾激化，导致国家要求加强对拆迁的管理，南京有44个拆迁项目停拆缓拆，比计划4万户少拆迁了近1.6万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。据抉策地产中心2003年的会员数据库资料显示，接近83%的拆迁居民意向购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在2万户左右，这部分居民购买的住宅面积较小，按照户均购房面积85平方米计算，拆迁居民购买商品房170万平方米；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买1000平方米面积计算，拆迁单位需购买商品房130万平米左右。因拆迁而需购买商品房的数量为300万平方米。2. 投资者比例波动较大较快投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的，因此投资购房需求受到其它购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预测和估计的，心理因素非常复杂并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变动比较大，第四季度投资的比例达到24%，2003年全年投资购房需求所占比例在17%左右。总人数接近1.28万人，按照人均购房110平方米计算，这部分人群购买商品房的需求约为140万平米。3. 结婚购房比例比较稳定根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，其中60%70%新婚者有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在20%左右。全市大约有1.4万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在155万平方米左右。 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小 随着我国经济的快速增长，居民收入也显着提高，因此，对于改善居住条件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。2003年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为1.53万余人，总需求面积为170万平米。 5. 城市化进程等购房需求目前，南京的城市化水平约为45%，按照规划，南京每年城市化水平要增长2%，每年城市人口将增加11万多人，该群体将带来巨大的购房需求。南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；每年大量农村和外地人口迁入到南京城区定居工作，都会新增一定量的商品房需求。由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品房数量不太大。根据决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商品房需求面积约在85万平米。（二）存量商品房市场容量根据抉策地产对会员数据库三年的购房者需求数据的分析，购房者对商品房和存量房的需求比例如下图所示：图1-2 商品房类型需求比例构成图 存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过70的商品房的面积在110平方米/套以上，而存量房面积大部分在5080平方米/套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。因此，随着近几年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003年南京市居民有购买商品房意向的户数约8.7万户左右，意向购买存量商品房的户数近7.4万户，按照户均购房面积75平方米计算，2003年南京市存量房的市场容量为550万平方米。二、2003年南京房地产市场交易状况分析1. 2003年商品房已实现需求状况市场容量可分为已经被实现的需求和其它由于房价、产品结构等原因还没有实现的需求。在已经被实现的需求中，可以分为商品房、存量商品房、经济适用房、商铺和办公楼几个途径，以下分别论述：2003年南京商品房市场非常旺盛，商品房销售面积创出历年最高记录。2003年合同销售商品房的面积达到739万平方米，同比增长34%。2003年南京市完成产权登记的商品房交易3万余件，交易金额近130亿元，交易面积超过400万平方米。存量房交易件数和面积超过商品房，2003年南京市存量房交易达到5.9万件，交易额为118.4亿元，与2002年相比分别增长了90.4%和135.7%，创历史最高纪录，交易面积也超过商品房交易面积30万平方米，达到430万平方米。 2003年经济适用房基本上供不应求，拆迁居民为2.4万户， 而全年建成经济适用房91.76万平方米仅能满足1.2万户家庭的需要，要满足拆迁居民的需求还需加大经济适用房的建设。由于中低价商品房于2003年9月刚刚启动，至年底尚无供应和交易。从物业分类情况来看，住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦乐不均。2003年商铺成为南京楼市的一匹黑马，2003年商铺投资额为13.27亿元，比2002年增长25.%。从南京住宅的涨幅来看，无论什幺地段都没超过商铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益要大于住宅，已被众多投资者所认识。和商铺的旺销相反，办公楼的需求相对低迷，2003年全市办公楼开发投资仅为13.69亿元，大约是住宅投资的一成，与2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段办公楼的价格反而低于住宅的价格。当前国内消费品消费仍然低迷，经济增长主要受投资拉动所致，导致国内办公楼需求不足，因此才会有开发商把原来作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼，酒店式公寓等形式，迎合不断上涨的商品住宅的需求。2. 商品房交易量的历年增长情况2003年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最高水平，增幅也居历史之冠。历年的商品房成交面积和增长率如图所示：图1-3 1996年2003年商品房成交面积和增长率示意图从南京商品房成交历史纪录可以看出，南京商品房需求近几年来非常旺盛，增长速度屡屡创造纪录，表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求支撑。商品房交易数量在1999年增速相当平稳，每年增长率维持在10%以上，2003年更是达到了17%。由于老城改造城市建设等因素的强劲拉动，南京房地产市场在未来12年内仍具有较大的市场发展前景。3. 2003年未实现需求状况分析2003年南京市房地产市场容量为1400万平方米，而2003年商品房合同销售面积为738万平方米，存量房完成交易近430万平方米，再加上经济适用房91.76万平方米，市场容量中仍有140万平方米未能实现。除了由于总体上供应不足以外，房地产产品结构也存在着不平衡状况。普通老百姓急需的小套型、中低价商品房供不应求，而大套、高价房供应较多以致这类项目销售周期相对较长。三、2003年需求结构分析1. 各片区的结构比例及季度变化情况房地产是一种特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每个商品房都有其独特性和不可替代性，从而导致了不同区域商品房的不同需求。南京房地产市场主要分为城中、城南、城东、城北、河西、江北和江宁，各区的市场容量表现出很大差异。根据抉策地产购房会员俱乐部数据库数据统计，2003年各季度购房者对区域的选择比例及变化如图14所示：图1-4 2003年各季度片区市场容量比较图图表显示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定。一系列市政基础设施的陆续开工建设，河西地区奥体中心等十大标志性建筑的开工建设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，推动楼盘的销售持续火爆。随着金马骊城、奥体新城等超级大盘的开发上市，2003年河西地区吸引了30%左右的总需求，表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。但是由于河西片区2003年底商品房均价已经超过5000元/平方米，低价位楼盘供应不足，和消费者价格意向需求相背离（见第二章图23），因此河西地区需求份额在第三季度达到最高之后出现下降趋势。城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，市场需求份额有所提高。江宁地区仍然是全年商品房上市量最大的一个区域，凭借其价格优势仍然是南京销售量较大的区域，但是江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破3000元/平方米，逐渐失去高性价比的优势，配套设施建设进展相对过慢与房价的上涨太快，使需求量出现下滑迹象。其它各片区的需求比例变化甚微，需求结构稳定。2. 楼型层次及季度比例变化分析房子的楼型也是影响购房者决策的另一重要因素。房产从楼型角度看主要包括多层、小高层、高层和别墅。根据抉策地产研究中心的会员数据库资料统计分析楼型需求的比例如下图：图1-5 2003年南京市楼型需求比例对比图可见，2003年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。高层、小高层的得房率较低、电梯问题、习惯心理等使多层的选择比例超过了一半。当前房地产整个市场是供方市场，产品的供给主导了需求，开发商占主导地位。由于高层、小高层的供给比例较高，购房者的选择余地不大，在供不应求的情况下，购房者较能够容忍对楼型不满意度，因此小高层、高层的需求比例有一定的提高。相对而言，多层的供给不足，导致对多层的需求比例下降，尤其是意向需求量较大的城中和河西地区。3. 商品房价格档次及季度变化情况价格是商品需求实现的主要制约因素，商品房的需求对房价非常敏感。对南京购房者的期望价格区间比例统计如下图：图1-6 购房者期望价格对比图（单位：元/平米）由上图可见，3500-5000元/平米之间的中档房的市场需求比例最高，接近50%。消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方面是因为消费者收入在增加，更主要的是消费者在商品供不应求的情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上涨的价格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对3500元/平米以下的期望比例趋于下降。第二节 产品结构分析产品（商品房）从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励建设的中低价商品房和经济适用房、存量商品房几部分。本部分主要分析了2003年南京市房地产市场中的产品供给情况，并结合市场容量结构，对商品房的供给状况进行多角度深入分析，以探寻目前存在的结构性矛盾和供应缺口。内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并分析了2004年的房地产产品的供给情况。一、2003年市场供给总量1. 商品房开发持续增长 房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着主导角色，尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势。2003年的全年房地产开发投资额创出历年的最高纪录，2003年房地产开发投资额为183.8亿元，比2002年增长33.6%。房地产开发投资中，2003年住宅投资129.33亿元，同比增长33.9%；商业营业用房投资13.69亿元，同比增长25.2%；办公楼投资13.27亿元，同比下降16.1%。2003年全市房地产施工面积1556.85万平方米，其中新开工面积780万平米，商品房竣工面积392.82万平方米，与2002年相比下降了10%。2003全市批准上市商品房面积为598万平方米（包括江宁、江北和六合），其中城中城地区为368万平方米，与2002年数据持平。表21 19952003年房地产开发投资、面积等指标一览表年份房地产业直接指标固定资产投资(亿元)房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产施工面积（万）住宅施工面积(万)房地产竣工面积（万）住宅竣工面积（万）住宅交易面积（万）1995233.8659.4529.2863.24602.36277.12230.78/1996317.9569.733.94864.51543.78348.25275.671781997351.6672.8936.17850.16535.75274.91207.872151998376.6101.0658.79944.34611.82357.58270.462531999373.3697.9162.21992.38686.93385.29314.33222.22000412.299.3466.42970.66658.59383.11297.55254.22001464.9111175.281053743.95402.78308.96305.232002602.95137.6396.571184.4909.6434.59374.43341.922003783.43183.8129.31556.91255.0392.82336.24400.16从表中可以看出：2000年以来，南京市房地产投资占固定资产的比例保持在24%左右，和全国的平均水平基本一致，并且房地产开发投资基本上和固定资产投资同步增长。从这个角度看，南京房地产的投资并不能说是过热。此外，住宅开发投资占房地产开发投资的比例近几年一直呈上升趋势，主要是因为办公楼投资开发处于低谷时期，不但没有赶上整个房地产高速发展的步伐，甚至出现投资下滑现象。图21 历年房地产开发投资、面积增长率示意图从上图可以看出，南京房地产投资屡屡创造高潮，特别是从1999年以来，投资增速不断上升。目前南京房价增长太快的呼声不绝于耳，从销售面积增长速度和竣工面积增长速度对比可以看出，虽然南京的竣工增长率与销售面积增长率与2001年之前差不多，竣工面积增长率在1999年以后表现得相当平稳，维持在10%以下，不过由于老城改造等因素的强劲拉动，销售面积增长率自99年以来增长的势头非常强劲，表明需求非常旺盛，相对而言，竣工面积增长缓慢，在2003年甚至出现负增长的现象，这就不难解释2003年供需矛盾十分突出的现象。开发投资从99年以来增长速度不断上升，高于同期的竣工增长速度，表明2004年的商品房供给将会有大的增速。2. 土地资源的供给状况南京土地市场实施招标拍卖制度以来，对于促进土地市场发育、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。但是2003年南京土地市场圈地运动异常热乎，炒地成风。土地作为不可再生资源日益稀缺，尤其是市中心的黄金地段更是奇货可居，不仅南京本地开发商，而且不少实力非凡的外地房地产巨子也纷纷抢滩南京，不惜在市中心繁华地段重金圈地。市区已经基本没有空置土地可供出让开发，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。土地是开发商生存和发展的基本条件之一，自2000年以来，南京房地产市场交易日益火爆，需求高速增长。然而土地供应量增长的速度跟不上房地产开发建设需求增长的速度，土地的供应不足导致目前土地市场的火爆。面对老百姓对不断增长房价的不满和要加快城市化进程的缘故，政府部门加大了土地的供应量。2003年经营性项目土地出让面积出现前所未有的增长，采用招标、拍卖和挂牌等市场化运作方式共出让土地1386.41公顷，其中市区（不含江宁、浦口和六合）转让面积62幅，共658.4公顷，成交金额113.56亿元，几乎是前三年转让土地的三倍。表22 2000年2003年南京城区土地转让面积和金额一览表年份转让面积（万平米）转让面积增长率转让金额（亿元）200012.24/3.70200127.18122%6.902002172.93536%32.862003658.40281%110.693. 2003年存量房供应状况从整个房地产市场来看，存量房（即二手房）市场表现最为活跃。房地产中介公司如雨后春笋般地出现，大有赛过超市、银行之势。由于商品房价格不断走高，供应无法满足需求，而且总房价超过部分居民的承受能力，导致一部分购房者购买存量商品房。2003年存量房交易全面超过商品房，2003年全市存量房交易共5.9万件，交易金额118.4亿元，比上年分别增长90.4%和135.7%，交易面积达到429万平方米，存量房交易各项指标均有大幅增长。价格不断走高的存量房吸引了部分居民卖掉陈旧狭小的老房再买新房用于改善居住，还有一部分短线投资者由于房价上涨急于套现退出市场，存量房的供应量因此逐月增加，存量房供需紧张状况得到缓解。到了2003年底，存量房供需形势发生逆转，整个存量房市场供大于求。供需比也从上半年的0.54逐渐缩小到1.12，相应存量房的交易量不断上升，2003年存量房交易面积、件数均超过了商品房。随着存量房的供应不断增加，存量房的供需逐渐走向平衡。根据发达国家房地产业发展的经验，在一个成熟的房地产市场，其商品房、存量房市场的交易量大致为1：3到1：4，因此，南京的存量房市场还将继续高速发展。4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况面对不断上涨的房价，普通老百姓的购房压力逐渐加大，对中低收入和拆迁无处安身的居民尤为如此。南京城镇居民的2003人均可支配年收入刚刚超过万元，中低收入居民和很多拆迁居民的收入尚且低于这个收入水平，让他们购买均价在4000以上的商品房对于家中有限的存款来说几乎是不可能，即使能够购买商品房的中低收入居民，他们的生活压力可想而知。因为关系到社会稳定，普通老百姓的住房问题成为政府必须要解决的问题。而房地产业是国民经济的支柱产业，这几年的投资高速增长，房地产业功不可没，同时也有力的拉动了居民的消费。希望房价下跌来满足中低收入居民的需求在短时间内不太可能，因为房地产业出现大幅波动是各方面都不愿意看到的情景。因此经济适用房和中低价商品房是解决中低收入居民购房和房地产市场平稳发展矛盾的比较好的方法。面向被拆迁困难户和低收入家庭的经济适用房建设速度在2003年骤然加快，2002年全市仅仅开工建设20万平方米经济适用房，到2003年底竣工包括6个项目91.76平方米经济适用房，安置了12900户低收入家庭。除此以外，2003年全年共划拨9个片区近600亩规划土地用于经济适用房建设，建设面积将达到370万平方米近4.8万套住房，将有效的缓解部分低收入家庭的购房压力，改变目前中低价商品房供应严重不足的不平衡状况。尽管2003年经济适用房建设力度在加大，但仍然无法满足市场的需要，2003年拆迁2.4万多居民，预计2004年拆迁量将达到4万户。除了经济适用房的建设力度应加大加快以外，也应加大建设位置条件较好的中低价商品房，以满足多层次收入水平居民的需要。二、2003年房地产供应结构以及供需分析1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析2003年商品房的市场容量为850平方米，存量房的市场容量为550万平方米左右，本常规报告仅研究商品房的供需状况。根据南京市房产管理局的资料，2003年全市新商品房的上市面积为598万平方米，经济适用房供应91.76万平方米，整个商品房市场需求大于供给。尽管2003年全年南京房地产市场总量上供不应求，但是仍然存在着结构性矛盾。局部片区房地产市场供需状况比较紧张，排队购房现象屡见不鲜，每期开盘的价格总是高于上一期的价格，而有些类型商品房销售却比较缓慢，在部分市场存在着供大于求的现象。随着二级市场的高速发展以及各种鼓励政策出台，存量房交易快速上升，同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以及2003年土地的放量上市将有效缓解以往土地资源制约房地产开发的状况，2004商品房供给量将比2003年的供给量大幅增加，使总体供不应求的房地产市场状况得到改变。2. 各区域供需结构分析在对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比较模型来分析，通过比较供给份额、需求份额，能够反映市场结构是否平衡，判断各片区的供需状况。片区容量供需比：该片区内总供给面积与在该片区内总需求面积之比。数值小于1，说明该区域市场供不应求，数值大于1说明该区域市场供给过剩。2003年尽管全年供需基本平衡，但是在区域供需结构不平衡状况最突出的表现在各片区的供求不平衡现象上，通过比较各片区供需状况，市场各方能够准确地把握不同片区市场状况，避免造成资源的浪费。根据公司研究中心的楼盘数据库对南京楼盘销售状况的监测资料，结合抉策地产会员数据库购房需求数据，得出2003年南京市各片区商品房供需状况。图2-2 2003年各片区供需结构比例图2003年各片区房地产市场中，产品供需基本平衡的片区为城中区。城东、城北片区供不应求，城南片区，特别市宁南楼盘的供给比较大，但是受到交通、生活配套等条件的限制，供大于求。而供需差距比较大的片区为江宁、江北和河西片区。江宁、江北片区由于前几年土地供应比较充足，商品房供应量比较大，表现为市场压力区，供给份额比需求份额高27%；尽管河西是南京房地产市场的热点，有数个大盘在开发，但2003年能够上市表现为供给的仍占少数，凭借自身的优势河西片区需求非常旺盛，需求份额仅能满足需求的44%。3. 价格层次供需结构分析毫无疑问，无论消费者还是开发商都对市场价格非常敏感，商品房价格层次的供需结构同样存在结构性矛盾，这里所引用的价格层次容量供需比是该价位档次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比。数值小于1，说明该价格层次市场供不应求，数值大于1说明该价格层次市场供给过剩。图2-4 价格层次供需结构图（单位：元/平米）数据显示,中低档价位区间商品房供不应求，3500元以下/平米价位段区间商品房供给仅能满足需求的58%；5000元以上/平米价位段区间为供给过剩区，供给份额大大超过需求份额。然而在3500元以下/平米区间价位段区间的商品房中，除了在江宁和江北片区有供给外，其它片区基本没有供给。但是这个价位上却有超过15%的消费者意向选择在宁南和仙林购房。尽管总体35005000元/平米价位段区间供稍小于求，但如果分区域考察就会发现在这个价位区间上城南和城北片区供应大于需求的比例较大，出现结构性过剩的不平衡现象。三、2004年南京市商品房供给总量分析1. 商品房2003年南京房地产施工面积为1255万平方米，比2002年增长38%，而竣工面积仅为392.82万平方米。由于房地产从动工之日起一般在一年之内可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2004年内完工交付使用；此外南京计划今年新开工住宅面积1000万平方米，按照南京市2004年城市规划，将重点建设宁南、长巷、河西、仙林几大片区，再加上今年开工建设并竣工的商品房，04年的商品房上市量估计将达到900万平方米。2003年，南京市存量房、商品房的交易量相当，并且存量房交易量上升速度超过商品房的趋势，其它城市如北京上海的房地产市场中存量房交易量都已经或有趋势超过商品房，因此2004年的存量房供给量和交易量应和商品房相当。2. 经济适用房按照政府的规划，2004年要继续加大经济适用房和中低价商品房的建设力度和规模。今年南京将全面开展宝善、门东、南捕厅、冶山道院等地区的旧城改造和黄泥岗、扇骨营、热河路、永宁街等片区的危旧房改造，共约26片，50万平方米。继续建设景明佳园、兴贤佳园二期、尧化门等6片经济适用房，2004年底将竣工面积120万平方米以上；建设仙鹤门、幕府西路、南湾营、宋家洼等中低价商品房，当年完成90万平方米。这样2004年的经济适用房和中低价商品房的供给量将达到210万平方米，按照户均75平方米计算，可以解决2.8万户居民的住房问题。3. 片区状况分析2005年的“十运会”日益临近，由于开发商担心河西的房地产市场会出现北京亚运会之后的亚运村地区房地产市场长期低迷状况，2004年河西特别是奥体中心附近将会出现楼盘放量供应的现象。规模达到41万平方米的超级大盘金马郦城已经开始发售，占地100公顷的奥体新城也将在04年春开盘，除此之外，2004年河西上市的项目包括顺驰奥城、万科光明城市、雨润项目、四季仁恒、万达项目等等，推出的住宅小区规模基本上都比较大。2004年河西仅奥体中心附近推出的住宅体量就将达到120万平方米以上，预计2004年河西商品房上市面积150万平方米，在2003年基础上翻番。江宁近几年始终是商品房上市面积最大的片区，以建筑面积达到75万平方米新盘拖乐嘉街区为代表的一批新盘将在今年上市。此外一些老盘如30万平方米明月港湾、66万平方米天地新城、40万平方米21世纪现代城、80万平方米武夷绿洲等项目也会一期期地开发建设上市。预计江宁在2004年的供应面积将超过200万平方米。第三节 价格研究本期报告研究内容主要包括：2003年度南京市商品房总体价格水平、商品住宅价格水平以及分物业、土地、二手房和经济适用房价格水平分析，2003年价格走势分析，2003年南京市商品房价格成因分析。一、供应价格水平分析1. 商品房价格水平分析图3-1 2003年10月至2003年12月商品房价格走势图(单位：元/平米) 根据公司数据库数据，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格的加权计算，参考得出南京市2003年12月商品房平均价格为为每平米4537元/平米，七大片区均价如上图所示。比较10月价格，南京市商品房总均价及所有大片区均价都呈上涨态势，上涨幅度比较如下表。图3-2 2003年10月至2003年12月商品房分区均价增长幅度表 本期数据显示，城中、城北、江宁、城东片区价格上涨幅度基本与8至10月涨幅接近，本期70典型楼盘指数各片区入选项目中商住写字楼项目比例较上期低10%左右，从而从总体涨幅统计上看，城南、城中片区由于近期供给量较大、销售形势也比较良好，涨幅较平稳在5%-9%之间；江北片区涨幅较为明显超过10%，以旭日华庭为代表的江北片区项目的价格上涨形势是南京沿江经济全面启动的一个信号；河西片区也是沿江大开发的直接受益范围，迎接十运会、打造新市区的节奏明显加快，河西区价位的上涨在情理之中；城北片区继续受到消费者的追捧，两个月内均价上涨超过200元/平米。平均根据70家典型楼盘提供的历史数据，与2003年上半年的价格数据相比，2003年下半年，各片区楼盘价格普遍上涨300-600元/平米左右，年度内各片区的平均涨幅渐趋一致，平均上涨近1000元/平米。房价涨幅超过居民收入涨幅。从1998年至今，南京房价一直维持着高速增长，已经超过了收入增长速度。参见下表统计数据。图3-3 1999至2003年南京市房价年度涨幅比较图 2. 商品住宅价格水平分析2003年10月至12月商品住宅价格走势统计如下表：图3-4 2003年10月至12月商品住宅价格走势图(单位：元/平米)可以看出，2003年12月南京七大片区总体均价为每平米4378元/平米，与10月份比较上涨216元/平米，在近3个月里，月均上涨近70元/平米,涨幅较上季度增快，高于商品房总均价的涨幅，住宅均价接近在每平米6000元/平米以上的是城中区域达到5850元/平米的高位，值得关注的是均价从每平米3000至4000元/平米价位段越升至4000至5000元/平米价位段的片区有城北、城南两个片区，江宁片区近期住宅均价总体涨幅较小，而江宁片区几个优势大盘的涨势与城区涨幅的差异并不大，四季度江北片区涨幅较大，近三个月来上涨200元以上/平米。从2003年全年来看，南京市商品住宅均价涨幅超过20%的楼盘数不胜数，各片区房价普遍上涨1000元/平米左右，领涨片区是城中、河西、城东和江宁，城北、城南，江北在下半年涨幅提升也较为明显，2003年商品住宅价格飞涨的主导因素是供求关系的力量拉升和楼盘品质化倾向的提升。下表为2000年到2003年时间段，南京市商品住宅典型大盘价格走势。表3-1 南京市大盘2000-2003年价格走势分析年度2000年（及2000年以前）2001年2002年2003年项目名称所属片区售价（元/平米）武夷花园江宁1800200024003300（别墅式公寓）明月花园江宁1400-16802100明月港湾：3380湖滨世纪花园江宁1600-1900210023002600太阳城城东/23003000天地新城江宁1700200022003050云锦美地河西一期：4200；二期：4600；三期：5200。3. 分物业商品房价格水平分析根据抉策地产价格指数数据库数据统计。2003年10月至12月南京市分物业商品房价格走势统计如下表：图3-5 分物业商品房均价比较图(单位：元/平米)写字楼均价为每平米6026元，略高于城中住宅均价。近期南京市酒店式公寓销售状况良好，供给量加大，12月别墅及公寓均价为每平米5988元，这个价格基本代表了城区公寓住宅及郊区中档别墅的价格面貌，与写字楼、商住楼项目相比，小户型的城区公寓项目尤其热销，有的项目3个月内价格涨幅达20%以上，但鉴于物业管理费用较高等因素，小户型公寓项目与城中区优质住宅项目的比较优势还不够明显。 2003年南京市场近郊别墅项目的销售状况良好，很多是业主在已有两至三处房产的情况下以休闲度假、第二居所为目的进行的长期投资行为，这在一定程度上说明消费者对经济的长期乐观预期，并有对南京房市房价将继续上涨的心理预期。南京市典型商铺销售状况平稳，一方面说明市场对接受投资型产权商铺的模式有一定的等待期，一方面也说明近期炒商铺的大笔游资没有冲击南京商铺市场。但值得关注的是江宁区商铺供应面积大大超过市场需求，如果区域经济发展预期继续滞后，除个别规划设计合理的项目，江宁片区商铺有价无市的局面可能即将形成。从2003年全年来说，南京市分物业商品房价格走势的明显特点是，商铺价格涨幅最大，并出现了产权式零售商铺热销的情况，承诺高额投资回报的销售方式促进了商铺价格的进一步上涨，与商铺价格走势比较，2003年南京市住宅价格涨幅较平稳，季度涨幅较为平均。2003年南京市别墅、写字楼价格走势比较理性，上涨幅度较小，高附加值的产品供给较多。4. 存量房（即二手房）价格水平分析根据公司研究中心对南京房地产市场2003年11、12月二手房价格监测数据，城中、河西、城东三个区域二手房均价仍然遥遥领先，均在4000元/平米以上，较上半年，河西二手房价格上涨约200元/平米，二手房均价在3500-4000元/平米区间内有城南、城北两个片区，城北地区价位升幅较大且成交活跃，主导因素是地铁通车在即，江宁片区是目前南京市二手房均价盆底区域，仅为2960元/平米。图3-6 2003年10月至12月二手房分区均价比较图（单位：元/平米）结合2003年底南京市二手房价格走势，我们进一步对12月商品住宅和二手房价格做对比分析：图3-7 2003年12月二手房与商品住宅分区均价比较图（单位：元/平米） 受新商品住宅价格涨幅及拆迁新法的刺激，2003年12月南京市二手房价格继续上扬，例如河西、城南等区域二手房均价涨幅与商品住宅涨幅都很接近，比较2003年10月数据，目前南京房地产市场二手房均价仅仅略低于商品住宅均价。拆迁新法的公布刺激了原先持币观望的人群，拆迁均价的上调及城区众多地块的“升级”现象，让大部分期望淘到价格低廉的二手房的观望者下决心实施购买行为，但这一部分需求被年末新开盘的商品住宅项目分流，所以导致了二手房价格上升幅度放缓，这并不代表目前南京市二手房市场的降温。2003年全年，南京市二手房交易登记5.9万件，交易额118.4亿元，分别比上年增长90.4%和135.7%。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易价格涨幅基本与新商品房价格涨幅同步，对于城中生活品质较高的某些地段设施完善的二手房价格在过去一年里上涨了1000元以上/平米也已不是特例。由于二手房的供给受市场价格走势影响较大，2003年下半年，南京市二手房的供给总量较上半年增多，市场状态由明显的供不应求向供求基本平衡过渡。5. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析南京市2003年度供应市场的经济适用房价格普遍在每平米1600-1800元左右，因为占商品房供应总量的比例较低，对目前南京市整体房价没有体现出下拉效应。经济适用房虽然解决了一部分低收入人群、被拆迁户的居住需求，但因全年供应量只有90万平米，而对较低价位住宅的需求量远远超出这个水平，而住房已成为居民生活的第一必需品，让很多中低收入的人群转而购买中等价位段的位置较偏的商品房。2004年南京市中低价商品房和经济适用房新开工规模将达到210万平方米，全年将完成180万平方米，将解决2.8万多户困难家庭及中低收入家庭的住房问题，总量几乎是2003年的3倍，也就是说，2004年中低收入家庭和拆迁户家庭购得中低价商品房、经济适用房的比例将大大增加，形成二手房价格与新商品房价格的这一主要压力源将在2004年有所缓解。2004年南京市经济适用房价格：由于经济适用房旨在解决低收入家庭和拆迁困难家庭的住房问题，因此上浮的幅度不会太大，预估应在每平方米150元左右。近期正式拉开申购序幕的南营湾地块楼盘售价采用了每平方米2600元的政府定价，而南京保障拆迁补偿款在20万元以下、住房困难家庭的第二幅中低价商品房用地幕府西路地块顺利挂牌出让，市场限价为3100元/平米。2003年南京中低价商品房楼盘的可售面积平均价格标准确定在每平方米2600-3200元。这个价格水平在目前选址的地块附近大约有500-800元/平米的价格优势。2003年中低价商品房对南京市各片区商品房均价的拉低效应尚未显现，但其在近两年内中低价商品房供应放量的可能性是影响未来南京房价走势的重要因素之一，近期有关数据显示，2004年经适房、中低价商品房的供应比例将占新建商品房总量的20%左右。6. 土地价格水平分析表3-2 南京近四年土地出让价格统计年份成交均价(万元/亩)2000193200118720022292003281 2003年以来，南京市土地出让与成交价格升幅较大，根据统计，各类建设用地平均每亩出让价格已达281万元。2003年，南京市土地供应量较上两年加大许多，统计数字显示，2003年以来，南京市共出让土地1386.41公顷，是2002年的8倍，虽然土地供应量放量但土地价格仍然节节攀高。从楼面地价的统计来看，2003年各区域成交土地的楼面地价水平较2002年上涨约12.1%。图3-8 2002、2003年南京市各片区楼面地价比较 根据相关数据资料，2003年南京市土地出让楼面均价达2124元，比2003年上涨近150元/平米。2003年城东片区由于出让位置较偏的地块所占比例较高，楼面地价平均值有所下降，而城中、河西区的天价地块较大幅度拉升了两个片区2003年均价，城中拍卖地块由于商业用地比例较高所以楼面地价较高，总体上2003年南京市拍卖地块中住宅用地比例较高楼面地价增长较快。7. 房地产三级市场租赁市场价格水平分析从房屋售价和租价比来看南京市房地产租赁市场行情，目前租赁价格水平较低，此项数据对房地产投资有一定参考意义。目前南京市市区住宅租赁价格约20-30元/平米/月，商住写字楼租金水平比较稳定约为40-80元/平米/月，别墅和商铺的租赁水平因地域位置与实际品质影响，差异较大，但总体投资收益偏低。参考数据：地区住宅房价租金比统计地区商品房均价（元/平米）房价租金比北京7500100：1上海5500150：1广州4000160：1南京4400210：1与全国各地租赁市场类似，南京市房屋租赁市场结构性供给失衡现象比较明显，中高档供给相对过剩，小户型、中低档产品供不应求，抉策地产研究中心将在2004年开始分物业类型月度租赁行情监测，详情将公布在我中心月度监测报告中。二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因图3-9 2003年度南京市商品住宅期望单价份额与实际供给份额比较图 供需结构性失调主要表现在市场供应的商品房的单价、总价、区域供给与实际价位、区位需求之间的差异。我公司2003年3月进行的消费者调查数据显示，居民对房价的期望值与市场价差距甚远。调查总体对每平方米的价格预期如下：需求每平方米3500元以下价位段的占46.2%，严重供不应求，需求3500-5000元/平米价位段的占40%，供求基本平衡，但区域供给结构失衡，需求5000元以上/平米价位段的仅占总量的7.1%，而实际供给比例达34.2%，属于严重供大于求。结合片区实际供给，2003年全年，南京市商品房价格供应的结构性失调现象较为突出，在需求量较大的区域，单价普遍高于消费者期望水平，消费者不得不购买期望单价水平以上的商品房，房价由此节节升高。供需结构性失调也表现为总价供应与需求的结构性矛盾，2003年南京市二手房、经济适用房、中低价商品房的供应严重不足，在新建商品房中，由于楼盘项目中大套型、单套面积在120平米以上的产品比例较高，造成单价低而总价高的商品房供应较多，在有的区域存在供应大于需求，而大多数单价较高的商品房总价更高，个别单价高、套型小、总价相对较低的酒店式公寓项目日前受到市场的追捧，例如许多购房者不得不舍弃近郊价优，但总价较高的大套型新商品房而购买总价较低的市区小套型二手存量房，二手房价格由此攀升强劲，甚至直追新商品房单价，诸多表现说明，目前南京市商品房市场的价格攀升形式与总价供需失调有关。另外，2003年全年南京市房价供需结构性矛盾表现还有，市场供应的商品房与消费者对楼盘学习、生活品质等的需求不合，在城区学区好的地段，新建商品房的供给奇缺，导致区域房价水涨船高。2. 经济增长及消费者信心价格支撑面之一2003年我国GDP的增长率为8.5%， 同时，国内市场的迅速扩张和以城市为中心的消费变革正在进行中。据有关国际机构调查，目前消费者信心指数达到历史较高水平，反映了中国经济的强大动力。消费者高度乐观的情绪主要来自对国民经济、固定收入、生活质量的信心。近几年南京的恩格尔系数已达40%以下，这个数据表明目前南京经济已进入消费高增长与变革的小康阶段。2000年至2003年，南京市实现商品住宅的销售额以年平均30%左右的速度递增，商品住宅销售额与四大类商品销售额呈现同步增长态势，新大三件耐用消费品（电脑、轿车、商品住宅）时代到来了。南京正处在房地产发展的高增长时期南京是省会城市，人口集中，经济发达，人们的生活水平近年提高较快，对住宅的需求量大。国外经验证明，当一个地区城市化水平达到40%以上，该地区的住宅产业将会快速发展，而南京现在城市化水平约为45%。另据世界银行统计，当一个国家人均GDP达到600800美元之间时，住宅产业将也进入高速增长阶段；达到1300美元时，进入稳定的快速发展阶段；超过1500美元时，住宅建设投资占GDP的比重将达到顶峰，而南京目前人均GDP约在2000美元左右。经济增长最直接的后果是收入增长，购、换房成为可能与时尚，间接地拉动房价。3. 投资拉动价格支撑面之二投资拉动效应主要体现三个方面：投资型物业形成、投资型购房比例的增长、投资心理的形成。投资型物业形成南京市2003年上市的投资型物业超过前几年的总