东尚批发城招商策划方案.doc

东尚批发城招商策划方案 目录第一部分：前言第二部分：市场分析第三部分：项目定位第四部分：整体规划第五部分：招商总策略第六部分：执行计划 第一部分 前言商业地产的目标是通过招商与运营的成功运作，提升物业价值。如何确立招商策略和后期运营管理模式是重中之重。现马上面临全面招商，如何能有个好的招商策略，并执行下去，关系到是否能成为本次招商成功的关键，策略的主要内容需要结合公司的优惠政策，现有资源，项目优势才能吸引商家入驻。 在本次招商过程中，所遇到的问题、所面临的困难是极大的，先把面临招商的一些主要问题一一阐述，以便能得到更多的理解、信用与支持。城东一期招商情况分析：l 一期招商为了更多更快地吸引投资商户，对投资的商户资格要求宽松，对商户群体没有进行全面、科学、严格的评估，使整个市场没有商业定位，没有经营定位；导致经营品牌档次低导致经营混乱。l 投资商户都希望花小钱赚大钱。有的商户2到3万就想开店，没有经商的思维，主要靠零售为主；有的商户投机取巧，想通过商铺的好位置进行商铺炒做，这样的商户群体就会出现两种现象：1、前者零售的商户不善经营，半途搁浅。2、后者就会不真心做生意，经常关门或没有货源。 l 对于一个定位为尾货、菜市场的市场来说，价格是其竞争力，货源和管理是其生存的重要条件，一旦失去价格竞争力的优势，又没有货源，再加上如果管理的方式不对，没有及时推出更好的措施稳定商户，那么就会成为现在这样的局面，（一下子崩盘）留下一个烂摊子让公司抗，留下一个不好的名声让公司背，让众多的优质商户对公司失去信用，以至以后做什么都举步唯艰。城东二期招商背景分析l 项目定位模糊：很多现有的商户不明确项目的方向，不知道项目是做零售还是要干嘛，超市周围一公里半径固定消费群体必须多于5万这是在县市里面的选址要求，零售市场像一期一样相邻的两个市场绝对又要降低经营档次而且经营会导致不善。那么我么到底该做什么？定位什么类型呢？ l 商户对城东市场信心严重不足：认为位置偏，人流少，生意估计难做起，不愿意做下去，其他地方的商户也因为信心的不足不想入驻。l 招商优惠政策再次实施的无奈：有些商户建议免租金1年，老客户就会过来，有些商户说免租金一年又怎样，租金便宜，没有生意也没有用。l 知名度太低：很多人还以为只是早市和尾货甩货市场。 第二部分：市场分析l 区域位置优势：城东市场位于城东路与一级路交汇处属于崛起的商圈，现周围经营的商业有晋南医院、朝阳一号宾馆、东方幼儿园、城东高端社区等周围的商业氛围刚刚形成。临近一级路货运交通位置比较明显。在商业经营中众所周知女人与儿童的钱是最为好赚，也是最引人流的商业业态。劣势：未临近城区主路边，昭示性和引领性较差，可以说从城区主路看不到市场。地段有点显偏，人流过不来。而整个城东的消费者除了来城东市场买菜遛弯以外，一般也不会特意到城东市场来，基本上没有自然人流，附近的住宅区虽多，但居民的消费能力比较高，追求时尚，喜欢优越的购物环境，一般也不会来这里逛，最多是买点打底的衣服，（可注重尾货百货批发为主，以童装为亮点吸引周边的居民带来一点人流）综上所述，地段偏，没有人流量对城东市场目前来说是非常不利的，如果走零售带动批发路线是行不通的，只有做批发，儿童娱乐、餐饮、专业打造城东目的性消费综合性商业体才有望打开新局面。 第三部分：项目定位 东尚商城 东城商区崛起 引领财富未来l 东尚批发市场，以童装、文体用具、婚庆用品、日化品、尾货为亮点，吸引人气。再配以餐饮、娱乐为次主力商业吸引自然人流。（基于招商的难度，非尾货比如大陆货新货也可以，但比重不能太大，只能占20%，主要是以外贸货品为主后期包装洋货市场。）l 定位原则：本项目的经营定位是按照项目产品适合经营的思路原则，并通过建立在对洪洞目前商业现状经营状况分析以及整个临汾及周遍地区的商业街及批发城参考和市场调查的经营定位，避免与同行业有强烈竞争冲突，保证有自己的竞争优势。 第四部分：整体规划规划思路l 根据建筑物的构造以及项目的特点进行业态组合l 根据市场调查结果进行业态选择l 根据批发客户，散客的行为习惯分析为规划业态基础l 根据项目的开发运营策略进行整体规划l 根据业态规划做战略招商运营布局整体规划经营分区一：业态的整体定位说明：基于开发项目现有的产品组合。针对以后的经营情况，要做到不分散，有人流，必须结合建筑物特点和经营客的特点，-以集中做为突破点增加人气，提升市场热闹氛围，拉动市场消费。西侧因为是沿街两旁规划为餐饮小吃区南侧门口规划为文体用品以及婚庆用品区东侧日化百货内衣饰品区北侧因为靠里面昭示性不是太好建议自己加盟游乐项目内街一层为床上用品以及服装童装批发区内街二层为洋货一条街全部以外贸服装为主 第五部分：招商总策略1、 快速传播 避开常规广告方式，通过举办一系列活动，打开项目知名度，尽量在短时间内引起轰动效应，重新得到关注l 举办如东尚杯“山西街舞大赛”或其他洪洞甚至整个省内从来没有过并能带来人气和传播目的的大型活动；l 招商大会的召开 活动+软文同时进行，以新闻访谈方式进行炒做，活动前造大声势，形成轰动效应，活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽量地展现在社会大众面前，活动后跟踪报道，扩大论坛或是座谈的影响； l 着重电子商务平台，制定线上媒体发布，嫁接购物平台商城线上线下充分结合打造自己的核心点其它商业无法达到的消费价值。l 创业开店金融扶持计划，联系建设银行有金融政策扶持。l 设计招商画册，以说透生意机会及生意成本为主要内容，做为本次招商的宣传资料，更好更快的传播招商，抓住商户大树底下好乘凉的特点，主要宣传我们的实力以及地段。2、招商策略l 集中一点，四面开花此策略是根据商家喜欢跟风的特点，把洪洞的优质商户、有实力商户集中到一起，对其采取优惠措施，吸引洪洞的商户，横幅广告以“贺槐荫文杰文体部整体转场，抢滩进驻东尚商城），他们这一点活了，其他的商家就带动了，他们的口碑带来的效应，他们的人脉资源能推荐的商户比我们都多。3、 招商优惠政策l 免进场费，合同期签3年l 合同签三年，第一年免租金只需要交3000元保证金，第二年交半年房租，第三年按照正常房租缴纳；（特别情况可按市场行情相应打折回馈商户）；l 订铺定金：3000元，三天内签合同；l 前三年不得转租、转让；l 水电费按月正常结算；l 最高不得超过一个月装修期；大客户于以上条件下另外商谈4、招商方法l 现场招商启用现场招商处，利用招商处、条幅、围墙、招商画册等重现热闹招商气氛；l 定点招商利用各渠道资源，在招商前期阶段采取定人定点的方式，拜访商家，派发宣传资料；l 新闻推广及广告招商在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式进行一定的媒体炒做，来吸引更多的商户关注；l 派单给目标群送宣传画册，不仅建立友谊关系，还能通过洽谈摸清他们对项目定位和本商城的一些想法和看法，采取及时的相应对策；l 布置条幅楼体布置招商条幅，以及庆贺条幅等吸引商户l 报纸广告选择本地有影响力的报纸如生活向导的报纸、车身广告、911广播电台、滨河路路牌、高铁站广告等综合运作； 第六部分：招商政策执行计划1、招商前准备工作l 招商广告设计与推广A、成立活动策划小组负责活动的筹备与计划B、分阶段进行招商推广C、招商的筹备与计划l 招商团队建设S8打造一支业务能力强、能吃苦、思想品质好的招商团队，是招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。P- g6 7 m# s5 Z- R M$ h- t人员架构：c. O$ N/ ; K v1 K0 C! q文案、平面设计：2名 招商经理：1名，工作职责：负责整个团队的工作统筹，培训，大客户的接待招商主管：2名，工作职责：分别负责招商区块的工作招商业务：8名，工作职责：一线招商，寻找商户，与商户洽谈，合作招商客服：2名工作职责：主要负责公司客户的接待，来人洽谈、会务组织工作职责：帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、信息收集等）工作。l 培训u 招商人员素质礼仪和心态训练u 招商政策培训u 招