一个工程可行性研究报告.doc

XXX工程可行性研究报告一、项目概况（一）项目建设单位情况北京XXX建设工程由北京西鲁置业有限公司开发建设。北京西鲁置业有限公司成立于2011年2月14日，注册资本金为3.3亿元，该公司是由西鲁集团、西鲁房地产有限责任公司共同投资组建的房地产开发有限公司，出资比例为各占50%股份，注册地在 北京 xxx路870号，法定代表人苟加军。（二）项目基本状况该项目位于 北京瑞海北路17号，距离北京市火车北站不足2公里，毗邻XX大道。该项目总规划用地面积55418平方米，总建筑面积147039平方米，其中地上116380平方米，地下30659平方米，框架剪力墙结构。共分二期建设。我公司洽谈工程情况如下：1、工程名称：北京XXX建设工程；2、建设地点：后海欢乐城内；3、工程情况：7号楼3层、5#、8#楼6层，1-3#楼11层，4#、9#楼14层，6#、10#楼18层，11#、12#楼27、28层，地下车库一层。4、工程承包范围：施工图纸内的全部土建以及安装工程（发包人另行发包的除外）；5、合同价款：暂定2.2亿元（含甲供材），最终以双方认可的竣工结算价款为准。二、承揽项目的基本条件(一)本工程采用可调价格合同，即执行现行有关定额标准及配套文件据实结算，具体结算方式如下：1、结算依据：施工图纸、图纸答疑纪要、设计变更、联络单、工程签证、施工合同、施工合同补充协议及其他洽商文件等资料，依照现行的 省建筑、安装工程消耗量定额（2003年）及相应配套的定额解释及补充定额， 省建筑、安装工程量计算规则， 省建设工程费用项目组成及计算规则（2011年）， 省建筑工程价目表（2011年），北京市建筑、安装工程价目表（2011年），机械单价执行 省建设工程价目表材料机械单价（2011年），建筑面积按GB/T50353-2005建筑工程建筑面积计算规范计算；北京市工程结算资料汇编（2011年）。2、结算方式：按实结算。在计取税金前，所有需下浮的项目先下浮5%，然后与不需下浮的项目（发包人供材、发包人确定综合单价项目、发包人定价材料及总包协调、配合、保护费不下浮）合并计取税金作为工程结算价款（即承包人需开据发票的数额），工程决算价款扣除发包人供应材料、设备价款后的余额作为承包人应得含税工程价款。3、人工单价土建、安装：56元/工日，装饰：60元/工。4、工程类别的确定：全部车库土建工程为类工程，其他工程类别按定额规定执行。5、承包人结算范围：土建工程至残疾人坡道、台阶 、花池、散水；安装工程至建筑物外墙皮1.5m处，但紧邻建筑物外墙有台阶、花池、坡道等构筑物的，应出构筑物外沿1.5m。6、发包人分包项目：土石方、桩基础、塑钢门窗、防火门、消防门、入户门、栏杆（楼梯栏杆除外）、电梯及电梯安装工程、楼宇对讲系统(含单元防盗门)、弱电系统、智能化系统、自动喷淋系统、火灾报警及消防连动系统、通风排烟系统。但楼宇对讲系统、弱电系统和智能化系统的埋设穿线管及嵌入墙内的接线盒、空箱体安装工程计入单体楼承包人结算中。自动喷淋、火灾报警及消防连动、通风排烟等系统的穿墙、穿楼板预留洞及穿外墙预埋套管均由单体楼承包人施工，计入单体楼承包人结算中。7、承包人应发包人的要求配合好上述全部分包工程的施工，发包人按建筑面积5元/m为承包人计取保护、配合、服务费。8、费用计取：社会保障费、工程排污费由发包人交纳，承包人不计取；已完工程保护费、总承包服务费按23.2（4）条约定计取；住房公积金、环境保护费、二次搬运费、夜间施工费、冬雨季施工增加费、危险作业意外伤害费按定额规定计取，与实体工程同等下浮；文明施工费、安全施工费、临时设施费按定额规定计取，内容涵盖省发布的安全防护、文明施工措施项目清单中的所有内容，其中文明施工费、临时设施费与实体工程一同下浮，安全施工费不再下浮。9、商品砼泵送：本项目混凝土工程均采用商品混凝土。商品混凝土优先采用汽车泵泵送，采用汽车泵泵送时，不再套用泵送配合子目，但相关配合工作仍由承包人负责，汽车泵泵送费用按发包人定价，由发包人承担；在无法采用汽车泵泵送的情况下方可采用地泵泵送（现场根据实际情况办理签证），泵送费用按定额套用，与单体楼工程一同下浮。10、水电费：水、电由发包方提供并先行代缴费用，承包人必须装表计量。工程竣工时，发包方、承包方共同认可确定总水、电表用量(考虑线路的损耗)，结算时按以下两种情况办理：若表的计量总水、电用量小于结算中的定额水、电用量，按表的计量水、电用量乘以政府有关部门规定收取的水、电价格计入税前，扣除结算中的定额水、电费数额，再将结算中的定额水、电费数额与表的计量水、电费数额的差额80%计入税前。若表的计量总水、电用量大于定额结算水、电用量，则按结算中的定额水、电用量及政府有关部门规定收取的价格据实调差。 11、合同签订以后，合同执行期间出现的工程定额及费用的政策性调整和人工、材料、机械台班价格的变化一律不再调整。12、本工程如发生零星用工100元/工日计取，数量根据现场实际签证(二)、材料设备采购、供应1、发包人供应材料设备1.1、发包人供应材料范围：钢筋、水泥、设备、开关、插座、电线电缆、桥架、配电箱、弱电箱、水暖管材(含雨水、冷凝水管材，不含钢制管件及地暖管材、管件)、暖气片、消防箱。1.2承包人按发包人供应价格计入结算中，除设备外，可按结算中发包人供材料价款的2.5%的40%计取采保费，除此之外不再计取其他费用（因发包人供材价格为落地价，如发生发包人委托承包人卸车时，另按实计取卸车费），并在税后扣除发包人供材料价款。若发包人供材料量大于承包人实际结算量，按实际结算量找差价，若发包人供材料量小于承包人实际结算量，按发包人供材料量找差价。2、承包人供应材料设备 2.1、承包供应不含施工费用的发包人定价材料：商品砼、直螺纹套筒、砖、瓦、竹（木）胶板、内墙腻子、内墙乳胶漆、外墙防水保护板、屋面保温板、屋面地砖、地面砖、花岗岩板、加气砼砌块、排烟道、钢丝网、电气配管、接线盒、灯具、镀锌扁钢、安装工程中的保温材料等。2.2、发包人确定综合单价项目：外墙保温、地下室顶板保温、外墙涂料、外墙石材、外墙面砖、内墙面保温颗粒、防水工程、内墙界面剂、内墙抹灰抗裂网、地暖、吊顶等。 2.3、其他主要材料（含地材价格）：模板材、砂、石、珍珠岩按施工期间北京工程造价-北京材价上的北京市区价格作为完全预算价格调差。(三)、 工程款的支付1、 多层工程工程进度款拨付控制点分为：1.1 主体完工付至已完工程量基准价款的75%；1.2 其他建筑工程和安装工程完成总工程量的50%付至已完工程量基准价款的70%；1.3 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83%。2、11、12#高层住宅工程款拨付控制点分为：2.1 首次付款为主体工程完成9层（含地下车库）、其余主体工程每5层一次均付至已完工程量基准价款的70%；2.2 主体结构（不含砌筑）完工付至已完工程量基准价款的75%；2.3 其他建筑工程和安装工程每完成三分之一，付至已完工程量基准价款的70%；2.4 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83%。3、其他小高层、高层住宅工程款拨付控制点分为：3.1 首次付款为主体结构达到0.00，付至已完工程量基准价款的70%；3.2 其余主体工程每5层一次均付至已完工程量基准价款的70%；3.3 主体结构（不含砌筑）完工付至已完工程量基准价款的75%；3.4 其他建筑工程和安装工程每完成三分之一，付至已完工程量基准价款的70%；3.5 由质监站参与的竣前检查完成后付至已完工程量基准价款的83%；4、备案验收完成且工程结算完毕10日内拨付至承包人应得工程结算价款的95%，余款为工程质量保修金。5、自保修期起算满两年后，付清除防水和外墙保温外质保金；保修期满付清质保金。三、成本测算及分析（一）土建工程测算1、实体部分成本测算1）在分包班组价格的基础上计取10%的分包管理费组成分包劳务价格。2）分包班组价格 钢筋650元/t 砼25元/m3 砌筑190元/m2抹灰16元/m2 楼地面细石水泥砂浆13元/m2钢筋砼地面25元/m2 屋面找平找坡保温9元/每层3）根据分包劳务价格、定额含量材料费、定额含量机械费组成人材机，在人材机的基础上计取10%的管理费及利润。4）大临及安全文明根据工期及进度，临时设施摊销及维护、安全文明投入测算。（二）安装工程测算根据同类工程，按常规考虑16%毛率预计。(三)、测算结果1、11#楼27层、12#楼28层，檐口高度为80.5米，工程类别为一类，建筑面积35713.95m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5378.9万元，成本测算4868.57万元，净利率9.49%，毛利率12.81%；2、6#楼18层、10#楼18层，檐口高度为52.2米，工程类别为二类，建筑面积36342.18m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5281.33万元，成本测算4961.48万元，净利率6.06%，毛利率8.20%；3、4#楼14层、9#楼14层，檐口高度为40.6米，工程类别为二类，建筑面积25192.19m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入3631.02万元，成本测算3437.73万元，净利率5.32%，毛利率7.46%；4、1#楼11层、2#楼11层、3#楼11层，檐口高度为31.9米，工程类别为二类，建筑面积37183.52m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入5306.57万元，成本测算5072.97万元，净利率4.4%，毛利率6.52%；5、5#楼6层、8#楼6层、7#楼3层，檐口高度为17.4米，工程类别为三类，建筑面积12607.06m2,根据同类结构形式反测本工程测算合同收入1413.0万元，成本测算1390.4万元，净利率1.6%，毛利率4.96%；6、综上各楼座测算结果，XXX项目整体合同收入测算为21010.92万元，成本测算为19731.16万元，净利率6.09%，毛利率9.57%；四、项目经营状况的分析1、营业收入的分析：该项目按定额计算预计营业收入21010.92万元。2、效益的预测：预计营业总成本支出19731.16万元，其中材料费11415.23万元、机械使用费1900.02万元、其他直接费570.76万元、间接费用380.51万元，人工费（包括劳务分包成本）4752.37万元，税金712.27万元。预计毛利：2010.75（万元）预计毛利率：9.57%预计纯利润：1279.57（万元）五、现金流的分析：1、项目本身现金流情况：该项目合同工期628天，预计2013年4月开工， 2014年10月完工。预计2013年9月前可收回826.74万元，现金流出1113.26万元。2014年2月前可收回2795.78万元，现金流出2779.01万元。2014年5月前可收回2228.24万元，现金流出1855.3万元。2014年11月前可收回1889.67万元，现金流出3066.52万元。2014年12月至2015年2月之间收回3885.61万元，现金流出1699.