房地产经营管理期中题目.doc

请从两题中随便选择一题房地产经营管理期中题目（一）根据以下材料撰写“从国际贸易角度谈我国土地政策调整的必要性”为主题的文章。（要求文章是论文形式，字数不少于1000字，于第10周提交打印稿）1、分析我国应如何应对“双反”调查，重点剖析土地政策制定时应如何立足长远、转变思路、多方权衡。2、阐述中美“双反”案对我国土地制度改革的启示（如土地市场化问题、土地供应双轨制问题、土地价格制定问题，土地二元制问题，等等）。3、自定角度。材料：近年来，国外对中国出口产品的“双反”调查日渐增多，在这些“双反”调查中，一项非常重要的内容便是对中国出口企业的土地使用权的反补贴调查，如在针对中国出口的薄壁矩形钢管、复合编织袋、环状焊接碳素钢管等多起“双反”调查案中，美国商务部都分别认定中国企业所获得的土地使用权价格没有按照市场机制确定，构成对这些企业的补贴，进而对这些企业出口的产品征收反补贴税。首先，美国商务部认为中国政府对企业土地使用权的优惠构成了对企业的补贴。在中国，满足一定条件的企业，可以享有相应的土地使用权优惠。在“双反调查过程中，美国商务部将这些优惠措施视为是政府给予企业的补贴，征收反补贴税。如在对复合编织袋反倾销反补贴案中，美国商务部认定，国有企业免费获得大量土地，构成了政府对企业的补贴。另外，美国商务部又在薄壁矩形钢管反倾销反补贴调查案的终裁中认定政府替企业向土地管理局交纳剩余土地（使用权）交易费用，构成了对企业的补贴。其次，美国商务部认为中国政府对土地市场的干预扭曲了土地市场价格。美国商务部认定中国没有合理的土地使用权市场价格，中国政府对土地市场的干预，使得土地初级和二级市场失调，土地没有市场价格可言；中国政府控制或主导了中国土地市场，土地使用权价格不按照市场经济来确定，所以应该采用外部基准，而不是国内价格来确定中国市场土地使用权的交易价格，进而给补贴数额的确定带来了不公正性的隐患。在工业园区土地使用权问题上，美国商务部认为中国政府有权批准哪个企业可以进入工业园区，政府控制了园区内土地使用权。基于以上原因，美国商务部认为中国国内没有良好的土地市场，最终使用泰国曼谷及周边工业园区的土地使用权价格作为中国市场土地使用权价格的替代。之后，中国政府将几起“双反”案合并起来，提交到WTO的争端解决机构中予以解决。在WTO争端解决过程中，中美双方就中国工业园区土地使用权制度是否构成补贴、土地使用权价格计算的外部基准问题进行了激烈的交锋。美国商务部认为中国工业园区内的土地使用权的优惠制度构成补贴与反补贴协议中的区域专项补贴，认为由于工业园区在地理上天然具备特定性，所以与园区外土地使用权交易制度相比，工业园区本身便构成一个提供财政资助的特定区域。在土地使用权反补贴调查中，美国商务部认为虽然中国具有土地二级市场，但是由于中国土地交易规则“本质上”是建立在中国政府是土地最终所有者的基础之上，且财产权利在中国并没有很好地定义并得到执行，因此拒绝使用中国国内二级土地市场价格来确定中国国内价格，而是使用外部基准作为计算补贴数额的标准。美国的上诉观点得到了专家小组的肯定。专家小组认为，美国商务部的结论并非仅建立在政府对土地所有权的程度上，或作为土地使用权提供者而深度控制土地市场的基础之上，而是建立在中国政府对土地市场的控制扭曲了中国土地初级市场与二级市场中交易价格的基础之上。在土地使用权反补贴问题上，中国的大多数主张并没有被专家小组所接受。对此中国表示不服，并提起上诉。然而上诉阶段，中国在土地使用权问题上同样没有胜诉。就中国土地法律制度的现状来看，农村与城市之间在土地征收、房屋的土地使用权等方面存在明显的不同。按照“双反”案专家小组的裁决，如果一项在特定地理区域的土地措施，构成一种与区域外土地措施不同的“独特机制”，那么将有可能被认定为区域专项性补贴。按照目前中国的城乡“二元制”土地制，相对于城市，中国农村的土地制度可以被认定为一种“独特机制”，从而构成区域专项性补贴。反过来，相对于农村，则可以将城市的土地制度视为是一种“独特的机制”，从而构成一种区域专项性。与美国对中国土地市场长篇累牍地分析相比，中国在国内土地市场问题上并没有提出很多的反驳意见，专家小组指出中国仅提出中国拥有土地使用权“二级市场”。很显然这一简单的抗辩并不是很有力，不足以反驳美国对中国土地使用权市场的上述分析，也远远不能打动专家小组。在上诉阶段，对此问题中国也没有提出上诉，即认可了专家小组在此问题上的裁决。尽管美国在“双反”案中对目前中国土地市场的总体分析并不全面，只是看到了中国土地使用权交易制度中的不足一面，但美国的主张也并非完全没有道理，对其中合理的部分，我们应该积极应对，为提高中国国际贸易竞争力创造良好的土地制度环境。房地产经营管理期中题目（二）（于第10周提交打印稿）1、根据相关资料测算泰州市目前的楼面地价及房价水平，并分析二者的关系；2、根据相关统计资料对泰州市目前的投资经济环境分析，主要分析GDP、三大产业、固定资产投资、物价水平、生活水平等，要求有数据、图表，并得出结论。提示：1、登陆泰州国土资源网，/Category_47/Index.aspx，查看土地出让结果公示，然后选择宗地信息进行楼面地价的测算；2、登陆泰州市统计信息网，htt