XX镇综合大市场建设项目可行性研究报告.doc

1 XXXX 镇综合大市场建设镇综合大市场建设 第一章第一章 总总 论论 1 1 项目基本情况项目基本情况 1 1 1 项目建设单位现状及发展趋势项目建设单位现状及发展趋势 XX 镇座落在 XX 西北侧 具有百年建镇历史 全镇辖13个村 5 个社区 112个自然村 总人口9 9万人 其中镇区人口3 8万人 区位优势独特 是 XX 经济 文化的 窗口 常住人口近5万人 其中镇区人口约1万人 镇域地势平坦 全镇总面积92平方公里 耕地面积7 8万亩 XX 镇地势平坦 属黄淮海冲积平原 暖温带半 湿润性季风气候区 四季分明 雨水较充沛 土壤以半沙半淤为主 适宜小麦 玉米 棉花 大豆 红薯 苹果 梨生长 地下资源主 要有石油 经有关部门勘探 以 XX 为中心 周围50公里内有着丰 富的石油油气资源 有待日后开发 2010 年 全镇实现工农业总产值 23 5 亿元 其中工业产值 18 7 亿元 财政收入 918 万元 固定资产投资 3 4 亿元 农民人均纯收 入 5008 元 城镇居民人均可支配收入 10000 元 1 1 21 1 2 对外交通辐射情况对外交通辐射情况 XX 镇位于陇海铁路 310 国道 301 省道横贯镇区 地理位置 2 优越 交通便捷 全国各地大小车辆川流不息 穿镇而过 在中国 地图上很容易发现我镇的战略位置 是公路运输 铁路运输的交通 枢纽 周边辐射以我镇为中心的安徽北部和中部地区约 3 千多平方 公里 近 80 万人口的 28 个乡镇 同时又是山东北部各地区进入县 城的必经之道 1 1 31 1 3 商贸现状情况商贸现状情况 由于得天独厚的交通条件 我镇日车流量达 7 千余辆 人流量 4 万余人次 车流 人流的活跃必然带动物流的频繁 我镇现有的 个体工商户已超过 1000 户 各条街区交易繁忙 商业一条街的服 装 鞋业 富民路的饮食服务类等均具规模 势头良好 潜力巨大 仅商业街的批发与零售市场 其摊位达 160 多家 日成交额近 100 万元 每到华灯初上 各类特色小吃引得过往来客留连忘返 夜市 红红火火 构成我镇又一幅繁华的景象 3 第二章 项目建设有利条件 2 1 资源丰富 2 1 1 农业发展型优势 XX 是一个拥有 140 万人口的农业大县 辖 23 个乡镇 农业资 源 种植 年种植优质小麦 100 万亩 总产值 3 7 5 亿公斤 优质 玉米 50 万亩 总产值 2 亿公斤 优质棉花 25 万亩 总产值 1750 万公斤优质无公害瓜菜 30 万亩 花生 大豆 芝麻 山芋等 50 万 亩 2 1 2 水产发展型优势 XX 现有水面积 11 5 万亩 可养水面积 3 万亩 已养水面 积 2 4 万亩 精养鱼塘 5000 亩 主要引进建鲤 F6 F7 湘云 鲫 彭泽鲫 团头鲂 美国叉尾鲴等品种 年水产品产量达 5000 吨左右 2 1 3 食品工业发展型 近几年来 XX 立足实际 以工业的理念抓农业 大力培育 以农副产品加工业为主的农业龙头企业 基本形成了8大类加 工基地 1 以荣昌板材有限公司为龙头的张庄寨板材加工基 地 年产值近亿元 2 以园艺总场 黄河故道园艺场 樱桃 4 酒厂 古井集团等为主的水果加工基地 其中县园艺总厂的葡 萄汁年加工能力达5000吨 3 以棉花加工企业及 XX 纱厂为龙 头的棉花加工企业 4 以县罐头厂 冷冻厂 裴顿公司为龙 头的瓜果菜及蓄禽产品加工 冷藏 保鲜基地 5 以皖王集 团 锦丰集团 祥超面粉厂 金鸽面粉厂为龙头的优质小麦加 工 深加工基地 其中皖王集团日加工小麦700吨 年生产各 类面粉14 7万吨 锦丰集团年加工小麦24万吨 生产方便面17 亿袋 6 以康达尔 步强饲料厂为龙头的饲料加工基地 7 以天牧乳业集团为龙头的奶牛养殖及奶制品加工等基地 2 2交通优势 项目区域选址陇海铁路 310 国道 301 省道横交叉点 每 日车流量达 7 千余辆 日人流量 4 万人次 车流人流的活跃必然带 动物流的频繁 2 3 水电设施齐全 镇区建有 11 万伏变电站 农网改造工程已经竣工 电力充足 供水设施良好 供给量远超过需求量 2 4 通讯条件好 邮电 电话各项设施完备 2 5 政府大力支持 营造了良好的投资环境 各类市场培育和发展都离不开当地政府的大力支持 田畈街镇 人民政府已制定了开发建设大市场的一系列优惠政策 用行政的手 段去引导和培育市场 确保来者有安全感 并为投资者在生活 经 营 子女就读等方面提供了便利 镇党委 政府高度重视 把开发 5 建设大市场 列为头等大事来抓 1 1 2 项目定位项目定位 项目定位国内星级综合大市场 是一个农贸 建材 工业品 果蔬为一体的综合性大市场 农贸大市场开发主题 环保 人文 生态 时尚 按照大市场 大流通 大发展的要求 构建以 XX 为核心 以区域性市场为骨干 以城乡市场为基础的布局合理 结构优化 功能齐全 设施完备 管理规范 运行高效的农产品现代流通体系 该项目主要经营粮油 果蔬 农资 建材 工业品 果蔬等产 品 项目建成后将将更好地发挥 XX 核心区的交通和区位优势 极大地推动 XX 现代农业示范区的整体建设和发展 成为辐射周 边 4 个县市 13 个乡镇 50 万人口的农产品物流集散地 1 2 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1 中共中央 国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村 发展活力的若干意见 中发 2013 1号 2 国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见 国发 2012 39号 3 国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见 国办发 2011 38号 4 国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见 6 国办发 2011 59号 5 商务部关于贯彻落实 中共中央 国务院关于加快发展现 代农业进一步增强农村发展活力的若干意见 的实施意见 商建 发 2013 51 号 6 商务部办公厅 关于印发 双百市场工程 农贸市场建设 标准和验收规范的通知 商建字 2009 88号 7 宿州市经济和社会发展第十二个五年规划纲要 8 皖北 核心区综合发展总体规划 2012 2020 9 宿州市农业经济发展 十二五 规划 2011年 2015年 10 宿州市商务发展 十二五 规划 2011年 2015年 11 产业结构调整指导目录 2011年本 发展改革委令 2011第9号 12 建设项目经济评价方法与参数 第三版 发改投资 2006 1325号 13 项目单位提供的相关资料 1 3 项目建设背景项目建设背景 1 3 1 项目提出背景项目提出背景 改革开放以来 我国国民经济持续发展 但 三农 问题随着 经济的进一步发展逐步显露出来 其与土地管理体制 政府职能发 挥 农民的组织化程度 农业服务体系等诸多体制因素密切相关 在农村市场体系建设中尤为突出 诸多问题亟待解决 近年来 党 中央 国务院对完善社会主义市场经济体制做出了许多重要决定 7 特别对健全农业社会化服务 农产品市场体系建设等提出了新的目 标和具体要求 加强农村市场体系建设已成为当前各级政府的紧迫 任务 农村市场体系的核心是农业生产资料 农村日用消费品供应 和农产品销售 它是保证农村经济发展和城乡居民生活水平提升的 物质基础 没有发达的农村市场体系 就难以保证农业生产资料 农民生活资料的供应 就难以实现农产品的市场价值 难以有效保 证农民利益 也就不可能有农村经济乃至整个国民经济的可持续发 展 综合来看 建设XX综合大市场是顺应社会发展方向 符合国家 产业政策和发展战略 并具有极大发展前景的利国利民之举 1 3 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 1 项目建设是落实党中央 国务院加快发展现代农业 增强农 村发展活力的需要 中央 2013 年 1 号文件 中共中央 国务院关于 加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见 中发 2013 1 号 围绕 保供增收惠民生 改革创新添活力 的工作 目标 将 提高农产品流通效率 完善农产品市场调控 提升食品 安全水平 作为建立重要农产品供给保障机制的重要工作内容 进 一步强调了完善农产品流通体系对于加快发展现代农业 增强农村 发展活力的重要作用 商务部为贯彻落实中央 1 号文件 制定下发 了 实施意见 商建发 2013 51 号 要求各级商务主管部门要 结合贯彻落实 国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的 意见 国发 2012 39 号 国务院办公厅关于印发国内贸易发 8 展 十二五 规划的通知 国办发 2012 47 号 等文件 充分 发挥农产品流通的基础性和先导性作用 围绕服务 三农 和民生 工作 加快构建农产品产销平稳运行长效机制 推动形成以农批零 对接为主体 以农超对接为方向 以直供直销为补充 以网上交易 为探索的农产品现代流通体系 努力促进农民增收和居民便利消费 本项目将建设一个集运输配送 现代仓储冷藏 包装加工 物流信 息 网上交易 产品博览为一体的综合性大市场 形成以农批零对 接为主的农产品现代流通体系 2 项目建设项目运营后将通过优惠的扶持政策和配套的基础设 施 创造良好的投资环境 吸引广大客商进场交易 所产生的聚集 效应又进一步扩大了项目商圈 增加了交易机会 从而带动整个核 心区的经济发展 3 项目建设是加快城市现代化发展的需要 城市居民消费观念 和方式的深刻变化 以及城市现代化的加速发展 迫切要求对城市 农贸市场进行改造提升 经过二十多年的改革开放和经济社会发展 社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶 城乡居民生活 消费水平迅速提高 消费观念和方式发生了深刻变化 人们对食品 安全越来越关注 对影响食品安全的购物环境要求越来越严格 同 时 在人们生活中扮演重要角色的农贸市场开始暴露出诸多弊端 其进货渠道广而杂 规范管理难度大 环境脏 秩序乱 服务差 产品劣 价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来 在超市消费异 军突起的形势下 原有农贸市场急需改造和提升已摆上议事日程 9 4 项目建设是带动 皖北 核心区农业产业化发展的需要 我 国的 三农 问题牵动着整个社会 解决 三农 问题 已是迫在 眉睫 刻不容缓的大事 建设农贸批发市场 易于发挥其在农产品 集散交易 价格发现 仓储运输 信息传播 农产品标准与质量检 测 市场配套服务等方面的功能 引导带动当地农业和农村经济的 发展 信息在市场经济条件下对农业发展起着日益重要的作用 特 别是在引导农民生产 帮助农产品销售方面的作用越来越突出 本 项目建成后将以信息化带动农业产业化 提高农业市场流通效率 增加农民收入 提高农民素质水平 并促进特色区域经济发展格局 的形成 从而带动整个 皖北 核心区的农业产业化发展 1 4 项目建设概要项目建设概要 1 4 1 建设规模与建设内容建设规模与建设内容 一期项目主要建设内容为建设农产品经营区 调味品区 副食 品区 种子区 饲料区等 五大专业市场 同时配套建设检验检 测 产品销展 物流配送 分拣加工 电子结算 电子商务 综合 服务等 七大功能中心 一期项目实际占地 94675 68 另有 约 300 亩用地作为项目二期预留地 项目建设内容项目建设内容 表 1 1 总用地面积总用地面积94675 6894675 68 141 94141 94 亩 亩 建筑总面积建筑总面积 117766 72117766 72 农产品经营区 8611 49 10 调味品区 2303 97 副食品区 11639 40 种子区 11639 40 饲料区 10914 90 交易大厅 金融等 综合服务区 36328 78 检验检疫 宾馆等 综合配套服务区 36328 78 建筑密度建筑密度 42 42 容积率容积率 1 171 17 绿地率绿地率 25 25 地上停车位地上停车位810810 辆辆 1 4 2 建设期限建设期限 项目建设从 2013 年 6 月至 2015 年 6 月 建设期为 30 个月 1 4 3 投资及资金来源投资及资金来源 一期项目总投资为 20023 78 万元 其中土建工程投资 11958 89 万元 土地购置 5003 01 万元 设备和仪器购置及安装 费 200 00 万元 其他费用 1083 45 万元 预备费 655 23 万元 建 设期贷款利息 1123 20 万元 项目总投资 20023 78 万元 其中 单位自筹 12023 78 万元 银行贷款 8000 00 万元 11 1 4 4 项目效益项目效益 1 1 经济效益经济效益 税后增量财务内部收益率 26 62 税后增量财务净现值 Ic 10 6995 74 万元 税后动态投资回收期 3 19 年 年均净 利润 1406 65 万元 2 2 社会效益社会效益 1 XX综合大市场一期项目的建设 可以从根本上解决 XX 西北部 核心区没有上规模的农产品批发交易场所的局面 同时加 强了农产品批发交易与物流配送的紧密结合 从而解决 XX西北部 及周边地区农产品信息狭窄 流通不畅 产品质量不高 交易成本 过高等问题创造了条件 2 本项目建设规模大 功能全 信息广 以农产品物流的 发展带动农业结构调整和农业产业化发展 对促进 皖北 核心区 农业产业化发展 将农产品优势变为商品优势和经济优势 以及增 加农民收入都将起到积极的推动作用 3 本项目实施后 估计直接吸收从业人员3800人以上 有 利于解决就业和社会和谐稳定 促进城乡一体化发展 4 项目建设将带动当地商贸 服务等第三产业的发展 对 于改善城市环境 增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要 的作用 5 项目建设还将加快 皖北 核心区及周边地区农业产业 调整步伐 加快种植 养殖业发展速度 扩大种植和养殖业规模 12 降低农产品生产成本 提高农户及农产品的竞争力 1 5 综合评价综合评价 1 5 1 主要结论主要结论 XX综合大市场一期建设项目符合国家产业政策和项目用地符合 选址原则 地理位置优越 地质条件良好 交通方便 水 电供应 有保障 适合本项目建设 本项目充分发挥了 XX西北 核心区独特的区位优势 是实施 现代化农业 发展战略 加快农谷核心区建设的重要内容 是推 进皖北地区工业化 城镇化和农业现代化 三化 同步发展的具体 实践和重要抓手 对培育农副产品现代流通方式和新型流通业态 有效节约资源 减少损耗 降低物流成本 保障 菜篮子 稳定安 全的供应 平抑农副产品物价都将起到很大作用 另外 项目建设对推动 苏皖 核心区城乡一体化建设 完善 城市配套设施 丰富城市服务功能 加速农村社会结构转型 转移 吸收大量农村人口就业 缩小城乡区域发展差距和居民收入分配差 距 巩固公司在农产品批发市场领域的领先地位 增强公司的核心 竞争力都具有重要意义 因此 XX综合大市场建设项目项日技术上是可行的 经济上是 合理的 建设条件是充分的 1 5 2 项目建议项目建议 1 公司要加强与地方政府的联系 尽快落实相关配套设施建设 13 以及各项优惠政策的执行 建议地方政府积极配合 进行拟建项目 的市场论证 尤其是在项目场地的土地 相关政策及资金等问题上 协调有关部门给予具体的支持和优惠 2 市场的经营有一个培育和发展的过程 建设单位及有关部门 要努力创造良好的经营环境 积极引导和吸纳各地商客和农副产品 进场交易 尽快形成规模经营 发挥项目的作用和效益 3 本项目投资额较大 工程量大 在下一步工作中应针对实际 情况进行深入分析与研究 做出较为客观 详细的测算 在确保工 程进度的基础上 提高资金的使用效率 第二章第二章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 14 第二章第二章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 2 1 建设地点选择建设地点选择 项目建设地址具体位于 XX 镇富民路南侧 地块平整 已五通 一平 交通便利 东面为 XX 农贸市场 南面为项目预留地 西面 为规划路 北面为空地临 310 国道公路 是建设农副产品交易 加 工基地的理想场所 项目所在地避开了闹市区和居民稠密区 符合 宿州市总体发展规划和土地利用总体规划 项目用地符合国家产业 政策和供地政策 2 2 建设条件建设条件 2 2 1 自然条件自然条件 XXXX镇为 XX西北 核心区 全区地势东北高 西南低 海拔 高程一般在100米左右 西南半边沃野千里 一马平川 海拔高程 一般在32 37米之间 XX镇土地肥沃 资源丰富 土壤以冲积平原为主 土层深厚 有机质含量较高 且土壤质地沙粘比例适当 保水保肥能力强 通 透性较好 据资料 本地区地震活动虽然频繁 但多为非破坏性或 无感地震 地震强度为6度 属非强震区 项目场区所处的微地貌单元较简单 地质构造单元较为单一 本处以强度高 厚度大 分布连续稳定的沙壤为基底 岩溶不发育 在勘探深度范围内 未发现断裂 构造破碎带 溶洞等 场区内及 第二章第二章 项目选址与建设条件项目选址与建设条件 15 其附近无滑坡体 无泥石流等不良地质作用和地质灾害 XX镇属暖温带季风气候 具有四季分明 阳光充足 热量丰富 雨量充沛 无霜期长 严寒酷暑期短的气候优势 2 2 2 基础设施条件基础设施条件 该项目选址在 皖北 核心区 310 国道南侧 占地面积 142 亩 整个场地地势平坦 基础设施已初步配套完善 水 电 气 通讯 均已铺设完毕 省道 301 由东向西从门前经过 有农谷大道连接 交通非常便利 周围无污染企业 没有任何污染源 环境状况良好 项目区内基础设施齐全 完全能满足项目建设及运营的需要 给水 项目用水由 XX 镇自来水公司保证供应 排水 园区实行雨 污水分流排水 经综合研究河流水系分布 地形 环保 污水管道系统的现状等因素 公司的污水接入市政管 网 汇入污水处理厂 经处理后排入当地地表河 完全可达到排水 要求 电力 可以考虑就近的输变电站架设专线到公司厂区 满足本 工程装机容量的用电需要 通讯 电信 联通固话均可接入园区 宽带 电信通讯光缆已接入 电信宽带均可接入园区 大容量 多功能 高效率的通信网络干线光缆覆盖全市 第三章第三章 市场分析市场分析 16 第三章第三章 市场分析市场分析 3 1 市场需求分析市场需求分析 3 1 1 生产和供应预测生产和供应预测 1 安徽省农产品生产预测 随着国家农业产业政策的不断落实 其效果正在显现 预计今 后几年内 各种农产品的产量将会有一个稳定发展的阶段 据有关 部门预测 到 2015 年 安徽省粮食和棉花产量将分别稳定在 2400 万吨和 50 万吨左右 油料产量达到 330 万吨 肉类 禽蛋产量分 别达到 500 万吨 160 万吨 蔬菜 水果产量分别达到 3800 万吨 450 万吨 水产品 420 万吨 有关专家估计 XX 省粮食和棉花的产 量呈稳步增长趋势 油料 蔬菜 水果 肉类 禽蛋 水产品呈较 快增长态势 而本交易市场经营的产品大部分都是本省的优势农产 品 见表 3 1 安徽省农业产业带 产业基地与优势农产区状况 表 3 1 地区地区产业带产业带优势农产品优势农产品优势农产区优势农产区 安徽 双低油菜产业带 优质稻米 产业带 商品蔬菜产业带 水产养殖带 速生林产业带 优质三元猪产业带 优势农产品 柑桔 魔芋 芝麻 板栗 蚕茧 蜂产 品 食用菌 奶类 茶叶 中药材 双低油菜 两江流域 皖江腹 地 以合肥为中心 向沿线扩展的农区 2 皖北 地区及周边 100 公里范围内农产品生产预测 预计到 2015 年 皖北 地区农产品产量将有较大的提高 粮 食总产量 275 万吨 棉花产量在 5 万吨左右 油料将持续增长 可 能会达到 45 万吨 蔬菜产量突破 200 万吨 水果产量超过 48 万吨 第三章第三章 市场分析市场分析 17 肉类和禽蛋产量分别在 50 万吨和 20 万吨以上 水产品达到 70 万 吨 20152015 年主要农产品生产产量预测年主要农产品生产产量预测 表 3 2 单位 万吨 序号序号类别类别全全 国国XXXX 省省XXXX 地区地区 1 粮食总产量 530002400275 2 棉花 700505 3 油料 244033045 4 肉类总产量 850050050 5 禽蛋 290016020 6 水产品 600042070 7 水果 2600045048 8 蔬菜 560003800200 3 1 1 交易市场预测交易市场预测 今后几年 皖北 地区农产品交易将向大的交易市场相对集 中 随着农民商品意识的增强 市场总交易量呈较高的速度增长 预计到 2015 年 皖北 及周边地区将形成以大的交易市场为龙头 多个中小型二级市场为中坚 若干个生产基地为支撑 伴随着多种 生产经营和生产性实体参与 各种服务体系相对健全的良性农产品 生产和流通局面 到 2015 年 皖北 地区农产品的贸易量将达到 885 万吨 其 中 粮食 248 万吨 棉花 14 万吨 油料 51 万吨 肉类 28 万吨 禽蛋 14 万吨 水产品 78 万吨 蔬菜 262 万吨 水果 47 万吨 副 食干货 20 万吨 农资 98 万吨 其他土特产 20 万吨 农产品流通 量达到 1357 万吨 其中 粮食 322 万吨 棉花 33 万吨 油料 69 第三章第三章 市场分析市场分析 18 万吨 肉类 50 万吨 禽蛋 25 万吨 水产品 83 万吨 蔬菜 369 万 吨 水果 76 万吨 副食干货 50 万吨 农资 225 万吨 其他土特产 50 万吨 20152015 年 皖北 地区农产品流通量预测 表 3 3 单位 万吨 序序 号号类类 别别贸易量贸易量流通总量流通总量流入量流入量流出量流出量 1 粮食 248 56322 8264 38258 44 2 棉花 14 4933 7118 3315 38 3 油料 51 6469 5119 9353 82 4 肉类 28 8950 4119 3731 04 5 禽蛋 14 0025 1910 5314 66 6 水产品 78 7583 882 7681 12 7 蔬菜 262 50369 6897 59272 09 8 水果 47 5076 0826 4249 66 9 副食品 干货 20 8850 3130 1620 15 10 农资 98 44225 48114 12111 36 11 其他土特产 20501238 合计合计 885 65885 651357 071357 07415 59415 59945 72945 72 3 2 市场竞争力分析市场竞争力分析 本项目具备如下的特质 具有较强的竞争力 1 项目经营规模大 集散带动力强 本项目达产后 年交易量 将达 100 万吨 年物流总额 100 亿元 其经营方式包括批发 零售 网上交易 大宗农产品合约交易等 比较适合大中农商进行市场交 易 2 资源整合力度大 后续发展强劲 本项目拟将 皖北 地区 第三章第三章 市场分析市场分析 19 具备批发功能的小型批发市场通过合资 合营 租赁 买断等方式 进行资源整合 或改建超市进行开发 或建住宅小区配套建设生鲜 便利店 为项目营运奠定良好基础 3 注重发挥 农业现代化 战略平台优势 建立全国营销网络 本项目将充分利用 农业现代化 战略的平台聚焦优势 采取与本 地超市 外地知名超市 团购 销地市场等进行充分合作 利用 农业绿色通道 平台 引导构建全国营销网络 扩增项目的交易 能力和物流能力 4 充分发挥 皖北 地区资源丰富的优势 引导构建全国性采 购网络 在项目营运中 将与我国主要优质农产品生产基地 加工 企业等充分合作 大力进行招商 创新合作模式 为我国农产品流 通产业创出一条新路 5 项目功能齐全 综合配套完善 项目将重点强化检验检疫 冷链物流 分拣加工 电子商务等现代物流综合配套服务功能的完 善 以先进的检验检疫设备设施 快捷的信息服务和科学的营运管 理引导市场发展壮大 6 借鉴国际领先的物流理念发展农产品物流业 其始端将形成 为农产品生产基地 经纪人 农产品初加工企业等 中端形成分拣 加工 包装储存 交易物流 终端成为与超市 销地市场 农产品 深加工企业等供应商 强化农产品质量安全 减少环节 降低损耗 提高效率 第三章第三章 市场分析市场分析 20 3 3 风险分析及防范措施风险分析及防范措施 项目投入运营后将面临诸多运营风险 加强运营风险的管控 将降低运营管理风险所带来的危害 其风险控制的措施主要有 1 宏观经济因素 从目前的宏观经济发展情况看 尽管经济增 长速度仍保持较高的水平 但是需要注意的是 目前的经济增长动 力主要来自投资 而非居民消费的增长 而投资又主要来自政府投 资与国有商业银行贷款 由于政府投资与国有商业银行贷款的软约 束性 投资的效率并不高 这样可以得出一个推论 即经济增长的 效率并不高 目前的增长有一部分是建立在消耗末来增长速度的基 础之上的 由此可知 宏观经济存在一定的风险 一旦管理层调控 不当 经济风险就可能显现出来 从而对本项目建成后的运营管理 产生较大的负面影响 但是 从短期看 2 3年 宏观经济风险 集中显现的可能性并不大 经济增长还会因投资惯性持续下去 因 此 宏观经济风险发生的概率较小 2 竞争因素 目前在 皖北 地区尚无大型农产品农贸大市场 本项目竞争压力较小 如果农贸大市场战略定位准确 营销策略得 当 完全可以确保营销计划的实现 3 自身因素 运营管理者对本项目所面临的市场状况 农产品 农贸大市场战略定位进行进一步的细致分析 制定最优价格策略 并开展有效的市场营销和服务营销 以吸引大量客户 同时 需要 注意的是 农贸大市场应高度重视对现有管理人员的激励和约束 尽量避免人才留失 另一方面 应注意引进人才 特别是有客户资 第三章第三章 市场分析市场分析 21 源的人才 4 非正常因素导致的风险 非正常因素导致的风险一般难以控 制 但这种风险出现的概率相对较小 本项目库存商品多为食品 保存不当则容易腐败变质 因此需要采用有较高标准的通风降温系 统 尽量减少农产品的损耗 第四章第四章 建设方案建设方案 22 第四章第四章 建设方案建设方案 4 1 指导思想指导思想 项目建设本着落实 农业发展现代化 战略 服务地方经济发 展 促进农副产品流通 服务大众需求为宗旨 联合全国著名的农 副产品企业 致力于建设 皖北 核心区为最集中 高效 高端的 农产品博览平台和展示窗口 项目总的指导思想是 按照 高起点 优布局 功能全 可持 续 的建设原则 以创新经营管理机制 整合上游产品资源 培育 地方特色品牌 增强竞争实力为手段 打造 皖北 核心区现代化 的农产品物流集散地 4 2 项目整体方案设计项目整体方案设计 4 2 1 总体方案原则总体方案原则 1 遵守国家经济建设工作的有关法律 法规 从该市市情出发 既要满足农副产品交易 仓储 物流的需要 又要适当考虑社会发 展对农贸市场提出的新要求 合理确定建设规模和水平 做到功能 齐全 设施完善 庄重实用 适度超前 2 符合城市总体规划 发挥其生态和社会效益 将环保 人文 生态 时尚这四大主题天衣无缝地融入建筑物的每一个结构 别具 一格的设计理念旨在将 XX 综合农贸市场和世界尖端农贸市场的风 格完美结合 并且非常注重生态环境的建设 第四章第四章 建设方案建设方案 23 4 2 24 2 2 总体布局总体布局 本项目根据服务对象和功能特点 分别建设 五大中心 七 大板块 1 农产品经营区 建筑面积 8611 49 包括 生鲜 各类蔬 菜水果 加工中心 经济作物加工中心 土特产与旅游产品加工中 心 水产品加工中心 2 调味品区 建筑面积 2303 97 包括各种调味品 干货与 湿货分离 3 副食品区 占地面积 11639 40 包括 仓库 冷链库 停车场 为市场销售提供完善的产品配送服务 4 种子区 建筑面积 11639 40 包括 办公区 商务酒店 展厅 餐饮娱乐中心 大型超市 商务接待中心 停车场 5 建材区 建筑面积 10914 90 6 工业品区 建筑面积 36328 78 7 检验检疫及宾馆等综合服务区 建筑面积 36328 78 4 2 3 建筑单体设计建筑单体设计 农贸市场形象效果直接影响到园区整体视觉效果 如今各个城 市社区的农贸市场已不再是过去人们印象中的简易钢架搭接的建筑 物 而是把建筑艺术中的风格 意义 内涵 形式 功能等融进设 计中 农贸市场遵循 形式服从功能 的建筑原则 建筑形体简洁 明 快 运用美学观点处理好空间大尺度 大比例 大色块的相互关系 第四章第四章 建设方案建设方案 24 通过建筑造型表现建筑的特性 同时依据建筑功能对形式进行指导 与修改 1 入口和门的处理 主入口部分进行适当的变化处理 可突 出入口位置而增强指示性 改善墙面虚实关系 并可丰富立面效果 2 窗的组合 合理的进行窗组合可有效的协调墙面的虚实关 系 同时可增加市场建筑立面的艺术效果 3 墙面的划分 利用建筑构件 线脚 抹灰等手法 将墙面 采用水平或垂直或混合进行划分 以达到简洁舒展 挺拔雄伟 和 谐等艺术效果 4 建筑的色彩处理应强调其整体性 在统一中求变化 产生 均衡 适度 和谐的韵律感 序列感和统一感 建筑物色彩对于人 们的感官是很有影响力的 同时也在一定程度上反映了建筑物本身 的功能 因此此次建筑设计市场部分采用暖色系与配套服务设施融 为一体 采用了暖色调 使得更加贴近人心 仓库采用冷色调和浅 色调 首先是可以较多的反射白天太阳的能量 从而保证果蔬等的 新鲜度 其次为标识性 使得人们在市场中能够清楚识别市场与仓 库 为了美化市场的购物环境 所有标准化市场地面还应铺设防滑 地砖 并在墙面上粘贴墙砖 另外 摊位面积也有严格的控制 每 个摊位面积将统一按长 1 5 2 平方米 宽 0 75 0 9 米 高 0 7 0 8 米进行设置 第四章第四章 建设方案建设方案 25 农贸市场外观的艺术处理如果得当 它不仅使整个贸易园区的 色彩 造型都赏心悦目 人在其中工作心旷神怡 而且有特色的农 贸市场和配套服务区等 也会给人留下深刻的印象 对提升园区的 形象与知名度大有好处 单体外观主要采用大面积的条窗或点窗 满足天然采光 自然 通风 遮阳挡雨等问题以减少照明暖通耗费的能量等等 配套建筑 的立面风格在与果蔬仓库建筑风格统一的同时也考虑了作为整块用 地的标志性建筑的要求 多采用极具现代感的钢结构与大面积横向 玻璃采光带来满足市场内的采光要求 4 2 4 装修及场内布局装修及场内布局 农贸市场地面铺设防滑地砖 并吸水 防滑 易清扫 向通道 两边倾斜 内墙 含立柱四周 应贴墙面砖 高度不低于 1 8 米 房 顶采用防霉涂料 吊顶采用燃烧性能为 A 级的装修材料 室内空中 除必须悬挂的证照 灯具线路外 无明管道 拦板以及其他线路等 市场内经营者字号标牌统一规范 按照商品种类划行归市设置 交易区 同类商品区域要相对集中 分区标志清晰 活禽经营区应 相对独立 与其他经营区隔开 相隔间距不得小于 5 米 设置独立 的净菜处理室 配备给排水设施 清洗水池 操作台及垃圾收集设 施 在蔬菜上市销售前进行无泥沙 无腐叶 无根须 无过量水份 处理 第四章第四章 建设方案建设方案 26 4 3 给排水方案给排水方案 4 3 1 设计原则设计原则 市场内配备合理的供水系统 水产品供水到档口 畜禽肉类供 水到畜禽肉经营区 宰杀间 现场食品加工间等供水到专间 市场 内设置供消费者使用的自来水供水点 市场内部排污管道 沟 单独设置 自成系统 不与连体建筑 污水管道共用 排污管道 沟 尽量采用直排式 减少弯道且有合 理坡度 市场排污管道与当地公共污水排放系统联通 市场柜台外侧或内则设置排水槽或明沟并加盖隔栅盖板 宰杀 间 现场食品加工间内设置下水管道 水产 畜禽肉类污水排放口 设隔离过滤设施 市场内还配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置 4 3 24 3 2 系统方案系统方案 1 给水 项目给水水源由 XX 镇供水管网供给 场内供水干管直径为 150mm 生活给水管道采用给水聚丙烯 PP R 管 2 排水 雨水通过雨水管收集 直接排至场内内雨水总管网 生活污水 经化粪池沉淀处理后 排入市场内污水处理总管网 然后市场内雨 水及污水总管网直接排入市政雨水和排污管网 第四章第四章 建设方案建设方案 27 4 4 供电工程方案供电工程方案 4 4 1 设计原则设计原则 本项目配备满足用电负荷和用电安全的供电设施 设置独立的 配电室 本项目内各摊位统一布线 穿管暗敷 并配备漏电防护装置 市场内统一配备照明灯 部分室内市场设置应急灯 水产品区和活禽宰杀区采用防水电源开关和防潮 防爆型照明 灯具 4 4 2 设计内容设计内容 1 本设计包括建设红线内的以下内容 变配电系统 照明系统 防雷保护 安全措施及接地系统 电话系统 宽带系统 有线电视 系统 对讲系统 消防系统 2 照明系统 电源由配电室引出低压 220 380V 交流聚氯乙烯 电缆直埋引至各楼电缆连接柜 本项目建筑按三类防雷的建筑物设 计防雷系统 在屋顶设置避雷带 3 电话宽带系统 各楼独立设置电话宽带网络交接箱 4 有线电视系统 各楼独立设置电视信号放大箱 5 消防系统 大型公共建筑根据国家规范要求设置火灾报警系 统和消防联动控制系统 火灾应急广播系统 消防专用电话系统 应急照明控制及消防系统接地 第四章第四章 建设方案建设方案 28 4 4 3 设计方案设计方案 1 负荷预测 XX 镇综合大市场按 80w 设计 其它用电按总负荷 20 计 补 偿后功率因数为 0 95 规划范围内总负荷为 1824 万 KVA 2 电源规划 电压等级规划区电源电压等级 10KV 配电网络为 0 38 0 4kv 3 线路规划 变电所电源采用 10kv 高压电力电缆直埋敷设 低压配电线路 采用低压力电缆排管或电缆沟敷设 4 5 防雷保护方案防雷保护方案 依据 建筑物防雷设计规范 GB50057 94 2000 年修订稿设计 1 接闪器的设计宜利用避雷带与避雷小针相结合组成接闪器系 统 避雷带采用镀锌圆钢 12 由 12 间距为 15 米高为 0 2 米的 支持卡固定于屋面 墙壁及楼梯顶上 同时在屋面阳角处及梯屋顶 四角上另加设 16 高 0 5 米的避雷小针 并在屋面加设不少于 20 米 20 米的避雷网格 2 接地装置引下线设计利用建筑物柱内对角主筋作防雷引下线 12 利用建筑物基础作自然基础接地体 其接地电阻 4 进出入建筑物的金属水管作等电位连接 第四章第四章 建设方案建设方案 29 4 6 通讯工程方案通讯工程方案 电话 宽带等通信线路沿主干道路下的通信管沟敷设 电信 联通 移动三家运营商的通信电缆均同沟敷设 由运营商自行建设 4 7 无障碍设计方案无障碍设计方案 办公建筑应进行无障碍设计 并应符合现行行业标准 城市道 路和建筑物无障碍设计规范 JGJ 50 2001 的规定 设计范围应 符合下表规定 无障碍设计的范围 表 4 1 建筑类别建筑类别 设计部位设计部位 办公建筑接待用房 一般接待室 贵宾接待室 各类科研建筑公共用房 会议室 报告厅 展厅等 其他招商 办公 服务建筑 公共厕所 服务台 公共电话 饮水器 等相应设施 4 8 采暖通风方案采暖通风方案 1 空调系统 各个交易大厅内 办公室等采用风机盘管加新风 空调系统 过渡季节可开启排风机 加大部分新风量以节能 2 通风系统 浴室 卫生间 水泵房设机械排风系统 将污浊 空气排出室外 补风由走道等处负压补入 变电室设机械通风系统 补风为室外风经降温处理后引入室内 第四章第四章 建设方案建设方案 30 3 自动控制 风机盘管风机采用三速开关 根据室内温度控制 盘管水路电动水阀开度 改变盘管水量 控制室内温度 4 新风机组 空调机组采用 DDC 监控方式 并纳入楼宇自动化 监控系统 4 9 道路交通工程方案道路交通工程方案 1 区内道路 场内规划环形车道 既达到了交通便利的要求 又满足了消防的要求 车道分 5 米和 3 米两级 5 米道路采用双坡 排水 3 米道路采用单坡排水 道路横坡为 1 5 道路坡度在 5 8 之间 2 停车场 停车场与配套的公共建筑有机相联 共设 800 多个 停车位 4 10 卫生设施方案卫生设施方案 市场内东 西两侧各设公共卫生间 1 座 距离各交易区均不超 过 50 米 同时远离熟食区域 可同时满足 80 人的如厕需求 每个 公共卫生间均置 2 个无障碍厕位 市场内东南角 西南角各设密闭 垃圾中转站 1 个 每天清运垃圾两次 4 11 实施进度安排实施进度安排 项目建设期约 30 个月 2011 年 5 6 月完成项目征地 可行性 研究报告及审批 2011 年 7 月 2012 年 4 月项目初步设计及审批 施工图设计和施工招标 2012 年 5 月至 2013 年 9 月完成土建施工 及设备安装调试 2013 年 10 月 11 月完成辅助工程施工 2013 年 第四章第四章 建设方案建设方案 31 12 月试运营 第四章第四章 建设方案建设方案 32 工程建设实施进度安排建议表工程建设实施进度安排建议表 表 4 2 2013 年2014 年2015 年 年份 序号 项目名称5 67891011121 121 1112 1 可行性研究报告及审批 2 初步设计及审批 3 施工图设计 4 施工招标 5 土建施工 6 设备购置 安装及调试 7 辅助设施工程 8 试运营 9 投产 第五章第五章 环境影响评价环境影响评价 33 第五章第五章 环境影响评价环境影响评价 该项目符合环保产业政策 项目单位将项目建设中环保设施的 计划提交给当地环保部门 当地环保部门已对项目建设中环保措施 及设施方案进行了评估 对不足的措施进行了指导和改正 确保项 目单位在生产经营过程中的 三废 排放达到国家排放标准 根据 中华人民共和国环境影响评价法 的有关规定 XX 市 环境保护局同意该项目的建设 并出具了允许按照环保设施规划建 设的审批意见 该审批意见要求 项目单位在项目建设中必须严格 执行 三同时 的管理制度 认真落实环评意见要求 确保各类污 染物稳定达标排放 项目单位要认真接受环境保护行政主管部门的 日常监督检查 建议项目单位切实加强环境管理 完善管理制度 并安排专人进行管理 第六章第六章 项目组织与管理项目组织与管理 34 第六章第六章 项目组织与管理项目组织与管理 6 1 组织机构与职能划分组织机构与职能划分 镇政府成立项目领导小组 财务部 收储部 加工经营部 办 公室主任为主要成员 主要职责是负责各方面的组织协调 工程质 量和配套设施的验收 资金的预算 发放 审核回笼 对外联络和 业务洽谈 向上级汇报工程进度情况等 小组成员为 5 7 人 6 2 劳动定员劳动定员 一期项目建成后 配置定员 30 人 其中管理工作人员 20 人 服务人员 10 人 另外 将带动 3800 多名的市场经营人员就业 6 3 管理措施管理措施 工程管理 工程管理 成立以区政府主要领导参加的项目领导小组 实行 项目法人责任制 项目业主为法人 XX 镇政府为责任单位 实行 严格的招投标制和工程建设监理制 按项目法人责任制要求 项目 法人对项目工程质量终生负责 生产管理 生产管理 项目竣工投产后 实行总经理负责制 建立健全各 像岗位责任制 严格执行国家食品卫生法令 卫生标准及检测检疫 等有关规定 严把质量关 树立全员质量意识 财务管理 财务管理 对项目建设资金 将严格实行 三专管理 对投 入到项目的建设资金 项目建设单位将按照金融等部门的要求 接 受金融部门的监督与管理 第六章第六章 项目组织与管理项目组织与管理 35 销售管理 销售管理 制定经销业绩标准 按经销业绩标准进行奖罚及资 格管理 对销售人员要建立激励机制 把个人收入与企业效益挂钩 信息资源管理 信息资源管理 在办公室内设专门的信息管理部门负责对公司 内部和外部信息的收集 整理与分析工作 为公司的经营和投资策 略决策提供必要的信息资源 人力资源管理人力资源管理 公司在总经理的直接指挥下 由办公室组织建 立和谐的人际关系 进行工作职能设计 组织人员培训 使人与人 达到最佳配合 6 4 技术培训技术培训 本项目面向社会招聘员工 目前社会上有丰富的劳动力资源 将重点选择下岗失业人员和城区失地农民 要坚持以人为本 充分重视人力资源和人力资本在市场运行中 的巨大作用 十分尊重员工 保护员工 努力建设一支综合素质好 业务能力强 成熟合格的人力资源队伍 培训制度是保证项目员工素质的有效方式 对员工将实行严格 而有效的培训制度 首先 新员工录取后 就进行包括市场规章制 度 安全教育 操作知识 政策法规 市场知识等的培训 并由各 专门部门对员工进行岗位专业知识技能培训 培训结束 考核合格 后发上岗证才可上岗 第七章第七章 投资估算与资金来源投资估算与资金来源 36 第七章第七章 投资估算与资金来源投资估算与资金来源 7 1 投资估算依据投资估算依据 国家 安徽省 宿州市相关的政策法规和基本建设收费标准 鄂建 2003 44 号文颁发 安徽省建筑工程消耗量定额及统一基价 表 及类似工程经济指标 安徽省建筑安装工程费用定额 鄂 建文 2008 216 号 有关生产销售厂家对设备及工器具的报价和 设备及工器具市场价格信息 7 2 投资估算投资估算 一期项目总投资为 20023 78 万元 其中土建工程投资 11958 89 万元 土地购置 5003 01 万元 设备和仪器购置及安装 费 200 00 万元 其他费用 1083 45 万元 预备费 655 23 万元 建 设期贷款利息 1123 20 万元 7 3 资金来源资金来源 项目总投资 20023 78 万元 其中 单位自筹 12023 78 万元 银行贷款 8000 00 万元 中长期固定资产投资贷款 8000 万元 借款 期限为 4 年 借款利率为年利率 7 02 项目融资后用于综合大市 场建设项目