标准物业服务合同范本.doc

标准物业服务合同范本 物业服务合同甲方乙方根据中华人民共和国合同法及实施细则的相关规定，甲、乙双方经友好协商，在平等、自愿的基础上订立本合同。 本合同为甲、乙双方经友好协商并达成一致意见，双方自愿遵守执行。 具体条款如下第一条适用范围本合同适用于XX公司XX物业管理项目。 第二条服务内容 1、物业基础管理服务 （1）日常管理建立健全各项管理制度和日常工作流程、考核标准； （2）人事管理建立起合理、有效的人员招聘、培训、考核、激励机制，为本项目的运作提供有力的人力资源保障； （3）财务管理建立起符合国家规定和合同约定的财务制度，严控管理成本； （4）物料管理建立仓库管理和备品备件领用制度，做到账、卡、物相符； （5）管理质量控制按照ISO9001体系的要求，建立起实用、有效的质量管理体系； （6）投诉接待处理流程合理，及时处理，有回访制度和记录，定期向相关客户征求物业服务意见，对合理的建议及时整改，业主满意率达到95%以上； （7）报修受理有完善的报修受理流程，5分钟到场并进项完整的记录； （8）外包服务监管提供包含明确监管措施的方案，达到外包合同规定的质量要求； （9）大型活动或接待的策划、组织与落实（例如分发中心内部活动及保障支持等）； （10）钥匙管理服务（例如带有明锁公用房间、库房）； （11）二次装修监管服务（例如后期房屋结构、水电路改造等）； （12）为业主方人员提供便民服务； （13）对外统筹与协调同所有外部接口实现无缝衔接，接受甲方领导、配合甲方其它相关部门共同完成指令任务（例如市政维修、供暖、消防等）。 2、装饰装修管理服务对项目内用户装饰装修进行管理。 3、房屋及其他部位维修养护 （1）墙面、地面、楼面、吊顶、门及门锁（包括消防卷帘门）、窗、栏杆、扶手等维修、养护和管理；局部墙面、局部天花更换； （2）建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括出入口、管理区域内道路、行车道、消防控制室、停车场、共用设施设备使用的房屋等）。 4、设施设备运行检修维护 （1）工程资料管理服务（包括建筑、设备、隐蔽工程、工程等资料管理）； （2）照明系统的日常维护、维修、运行管理与专业维修、维护监管服务并进行详细的记录； （3）变配电设备的日常运行、维修、检测管理与专业维修、维护、检测监管服务并进行详细的记录； （4）管理辖区内给、排水系统的日常维护、维修、运行、检测管理与专业维修、维护、检测监管服务并进行详细的记录； （5）园区污水处理的日常维护、维修、运行管理与专业维修、维护、检测监管服务并进行详细的记录； （6）房屋建筑装饰、门窗、家具、扶栏、门锁等设施及其他设施的日常泥、木、五金维修服务（包括室内墙面、公共设施设备的修补、油漆）； （7）日常接报修、维修服务并进行详细的记录； （8）现有设施设备（如铲车、叉车、发电机等）定期及不定期维修保养并建立记录； （9）提供设施设备管理应急预案。 5、物业档案资料管理 （1）园区施工作业档案管理； （2）设备设施档案管理； （3）业主投诉及与业主沟通档案管理； （4）维保维修及更换记录； （5）其他必要的档案管理； （6）事故记录档案管理。 6、安全与消防管理 （1）对弱电系统、燃气供暖系统、电力系统、消防系统、供水系统运行检修、维护和管理； （2）安全秩序管理和消防安全管理； （3）公共交通指挥与车辆停泊的管理； （4）各种消防系统和消防设备巡视检查、维护保养和定期更换灭火器服务； （5）消防安全宣传、培训、演练服务； （6）其他安全和秩序维护服务。 7、车辆及停车场管理车辆管理是指维护园区场地环境秩序，管理机动车辆与非机动车辆的停放秩序、安全疏导以及车位管理。 8、环境清洁服务公共区域卫生清洁服务，包括公共场所、共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运、化粪池的定期清理、门前三包、清扫积雪、消杀，外墙清洗的管理等； （1）建筑物内公共区域的日常清洁服务 （2）本项目规划红线范围内室外区域的清洁服务（包括广场、地面、道路、灯杆（柱）、雕塑、绿化、标识、垃圾箱、围栏、雨水井、污水沟渠、等清洁服务）； （3）本项目规划红线范围内室外绿化养护监管管理服务； （4）本项目各建筑单体内绿化租摆监管管理服务； （5）管辖范围内虫害控制监管管理服务； （6）垃圾的收集及清运监管管理服务。 9、园区内园林养护服务园林管理是指对园区内公共绿地、花草、树木进行养护、补栽、补种，水系、景观的日常维护等及公共区域花木的租摆服务。 第三条服务标准 (一)总体要求 1、乙方应根据物业实际情况及发包人预算情况，制定物业建筑物本体及附属设施设备年度维护保养计划并提交发包人审定。 2、乙方应严格按照经过批准的物业建筑物本体及附属设施设备年度维护保养计划实施日常管理和养护。 期间如有变更，应按照审批程序予以变更后实施。 3、乙方承担建筑物本体及附属设施设备维护保养的主体或人员，应符合国家有关技术能力、安全保证的规范性要求，并持有有效证照。 乙方将部分建筑物及附属设施设备维护保养工作转包给第三方的，应经甲方同意。 4、任何维护保养工作的过程与结果，应按作业要求予以记录且该记录是可追溯并在合理期限内可验证的； 5、任何可能影响客户正常作业的维护保养工作，应提前合理时间告知甲方并经其批准后通告相关客户。 任何可能产生费用或引致安全隐患存在（即使是间歇性）的维护保养工作，应事先告知甲方同意。 6、建立清晰的建筑物本体和设施设备台账，包括基本数据、日常运行维保记录等信息。 （二）建筑物管理 1、物业主出入口设建筑物（仓库、厂房）、道路平面分布图等。 物业内各路口、栋、门、办公场地及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 2、建筑物外观完好、整洁；物业护栏、墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。 空调安装位置统一，冷凝水集中排放。 3、建筑物装修符合规定，有装修管理服务制度；与租户、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出物业的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及查验手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报发包人处理；督促装修垃圾及时清运。 4、有必要的建筑物沉降观察措施并将结果予以记录。 按要求对建筑物本体予以巡视，发现隐患及时报告并采取必要的预防措施。 5、按有关法律法规规定属建筑物维修由专项物业维修资金范畴的工程，在三天内书面报发包人组织实施，并协助监督工程质量，符合有关法规政策的标准。 6、对违反规划私搭乱建及擅自改变建筑物用途现象及时劝告,并报告甲方依法处理。 (三）设施设备管理服务标准 1、园区应设立完整的安全管理标识系统，如消防（含禁烟）、交通、治安防范等，优先使用国标系统；所有标识应处于受控状态，建立园区标识清单，定期维护，保证有效合规、整洁、完好。 2、供配电系统 (1)保证正常供电。 (2)制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 (3)制定设备安全运行岗位职责，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定维修档案及管理制度并严格执行。 (4)设备及机房环境干净、整洁、无杂物等，机房环境符合设备要求。 (5)配备所需专业技术人员（必须具备符合国家相关资质证书），严格执行操作规程，设备良好，运行正常。 3、消防系统 （1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防通道畅通。 （2）消防管理人员必须配备每班2名专业消控人员，按消防部门规范要求所持证件应为国家人社部和公安部消防局联合颁发的建（构）筑物消防员职业资格证书。 持证人员应为现场实际的值班人员，不含管理人员、工程人员等。 消控人员之实际能力与管理需要相匹配。 （3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。 （4）协助业主完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 （5）设立防火工作专项小组，严格执行消防管理制度，全力做好防火工作。 接到消防报警，安全值班人员必须在3分钟内到达烟感报警点等现场核实情况及时处理，如属火警要迅速拨打119并组织扑救和疏散。 （6）园区组建以现场物业管理人员为主体的义务消防队，职责分工明确合理，成员了解各自角色和职责、技能，能相互协作，定期培训，并留存培训记录。 （7）按规定要求实施消防安全巡视，检查消防设施设备的完好性和园区消防安全是否存在安全隐患。 发现问题及时记录、报告和督促整改，直至整改完毕。 （8）定期举行园区消防演练及应急预案培训演练（客户参与且要有记录）。 （9）园区禁止吸烟（除明设的吸烟区域外），有相关的烟控宣传、管控措施等，地面无烟蒂。 （10）未明确之处，以国家相关的规范性要求执行。 4、智能化系统 （1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。 （2）监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。 5、楼内外标识系统有明显标志，设有引导方向平面图（协助业主建立监督检查）。 6、电梯保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 电梯发生一般故障，立即通知业主，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理。 7、给排水系统 (1)建立用水、供水管理制度。 (2)设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。 (3)按规定对二次供水系统进行消毒，并建立档案记录好时间、方法、效果等。 (4)水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。 (5)排水系统通畅。 (6)遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。 (7)有突发事故应急预案。 8、避雷系统协助业主每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。 (四）公共秩序维护标准 1、交通、车辆、停车场管理 （1）负责车辆交通疏导和管理，确保安全和正常的工作环境；保证环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件； （2）保证道路畅通，车辆行驶规范，安全行驶，车辆停放有序。 机动车、电动车、自行车等各种车辆有序停放，有专人指引按规定存放指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，保证车辆道路及消防通道的通畅，不妨碍消防等设施设备。 （3）所有出入的人员、车辆处于受控状态，凭证或经登记后出入；有真实的记录，作必要的检查。 2、安全管理 （1）主要包括园区范围内的治安、消防、交通安全和配套设备设施的安全运转。 （2）人员要求专职秩序维护员以中青年为主，40周岁以下人员占总数50%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。 能处理和应对园区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）确定执勤岗位、执勤时间、配足执勤人员、明确岗位职责，建立24小时、全方位的人、技结合安防体系。 （4）消防中控室、闭路监控室、高低压配电房以及重要出入口必须24小时值班，24小时录像监控，园区范围内做到24小时有安全护卫人员巡查，并有完整的值班记录。 （5）设立安全专项小组，制定相关应急预案，防止因设备设施发生故障造成人员伤亡和财产损失。 （6）组建一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，保证从业人员均无不良前科，严格执行纪律和岗位责任制文明服务以确保园区内财产及人员的安全、有序。 （7）由甲方与乙方共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。 （8）外来访问和办事人员必须建立询问登记制度。 （9）办公和公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。 （10）确保无重大火灾和责任事故发生。 （11）设立防火工作专责小组，全力配合相关部门做好防火工作。 接到消防中心报警，保安员应在3分钟内到达警报点核实情况，如属火警迅速组织扑救和疏散。 （12）对所有进出物品进行实时检查记录。 保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。 （13）巡逻岗按照规定路线和时间每两小时巡查一次，做好巡查记录。 (五）公共环境保洁维护内容、标准对园区范围内所有场所和物品的立面、平面、无规则面不留死角的进行定期及不定期的清洁，做到全天候、全方位保洁，定人定点定时巡查、监督、管理，建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设备齐备。 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划。 1、室内部分日常清洁保养 （1）公关区域设专人保洁，硬化地面每天清扫2次，随时保持干净整洁无杂物，做好垃圾的收集并统一放置到垃圾清运点，垃圾日产日清。 （2）建筑物各类自来水水池要定期清洗，并确保无二次污染。 （3）公共卫生间定时清洁。 污水排放通畅，定期清理垃圾箱。 （4）楼梯、扶手、大厅、走廊、吸烟室、电梯间、地下室、内外墙面、玻璃、道路等所有公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用；及时清扫积水，确保园区容貌整洁。 （5）电梯内每日清洁2次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。 2、室外部分日常清洁保养 （1）每天工作时间清扫道路地面垃圾杂物及污水渍，不停巡视，发现脏物废品及时处理。 使道路地面无杂物、无明显沙土污染，保持外围干净、整洁。 （2）各大楼外广场地面、停车场地面每天工作时间清扫垃圾杂物，使行人有整洁舒适环境，根据地面地砖脏的程度和季节变化进行冲洗。 （3）局部地面定期用机器冲洗一次，平时根据地面情况进行冲刷。 （4）对绿化带进行重点巡查，及时清扫果皮、废纸等杂物、垃圾，使绿地、种植槽中无过多落叶。 （5）及时收集垃圾，将垃圾放在指定地点。 垃圾桶、果皮箱每天清洁2次，夏季每天进行消毒。 清运时密封装置，确保无飘洒和滴水现象，及时清洗垃圾筒外表及内面，保持干净、无异味、无满溢。 （6）抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、外围灯柱表面上的灰尘，及时处理违章乱贴的海报、小广告及污迹。 （7）每月清除雨水管处、下水道口等处垃圾，雨季加强力度清理，以防堵塞，同时防止滋生蚊蝇。 每季度清理一次排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保其内无杂物。 如发现堵塞，及时疏通。 （8）对区域内各种设施进行抹尘和清洗，花坛、路灯每天工作时间抹尘，各眼见手及之处保持无灰尘、无垃圾、无污渍。 3、消杀管理 （1）园区消杀以驱鼠、驱蚊蝇为重点。 消杀器具设置密度合理、诱饵新鲜足量。 （2）结果应符合物业所在地爱卫会规定的城市鼠控、虫控质量标准。 （3）实施消杀工作，应事先征求相关客户意见。 （五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准 1、乙方应通过对绿化的定期养护，包括浇水、除草、扶正、修剪、施肥、病虫害防治、清理等工作，发现并解决问题，确保园区绿化全年度的草木成活率为100并保持绿化造型美观、长势良好。 2、乙方确认其已于本协议签订之前对物业内的绿化的范围、现状和未来可能增添的情况具有全面的了解和认识，并知晓该等绿化均属于本协议服务应涵盖的内容。 技术要求详见园区绿化养护标准。 绿化养护标准分类序号项目标准修剪1乔木无柁枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀；2灌木成型，整齐，新长枝不超过30厘米；3景观植物绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米；4草坪路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整；施肥1乔木、灌木采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；2草地播施和喷施，不伤花草；3花卉保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草；防病治虫1全部绿植无明显枯枝、死杈，有虫害条枝2%以下；抗旱1花卉、苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗；2树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯的现象；日常养护1中耕、除杂草无明显杂草，各种草地纯度在90%以上，树木地下土面层不板结，透气良好；2补栽补种无明显黄土裸露，最大裸露块在0.4平方米，裸露面积在总面积的0.5%以下；缺株在0.5%以下；3防风、排涝，巡视看管暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理； 3、乙方帮助甲方建立和健全绿化的维护保养档案。 4、由于乙方未按照合同履行自己的各项义务、未能确保甲方绿化的正常生长或因维保人员的责任心和技术能力、误工、选材或施肥不当等原因而造成的甲方绿化的枯萎和死亡，乙方需及时修补，费用由乙方负责，补苗规格应与原绿化一致。 4、乙方应负责绿化区域内的清洁工作，必须当天清理完毕修剪的枝叶。 5、乙方应自觉接受甲方的监督和检查，按时完成甲方下达的整改任务，因乙方管理失当或操作失误造成的一切损失，概由乙方承担。 (六）其它配套服务项目建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。 定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上。 第四条合同期限本合同期限从20XX年X月X日至20XX年X月X日止。 第五条甲方的权利和义务 1、与乙方共同议定本合同期内的管理方案，包括但不限于管理目标、管理框架、人员构成、内部运作制度，即项目人员架构；向乙方提供对履行本合同所需之资料并释疑；审定、批准乙方提交的各项物业管理服务建议和成熟的咨询意见，定期与乙方人员举行会议，听取汇报，评价、指导其工作； 2、充分考虑乙方合理化建议，及时落实整改，如不能整改的，应给出合理的解释； 3、有权检查、监督乙方的工作质量，有权要求乙方定期就专项问题进行汇报，同时对乙方的工作给予全面的支持与配合。 当甲方认为乙方派驻的服务工作人员不能胜任其工作时，甲方有权要求乙方随时给予更换； 4、如甲方需要对现场人员增加，甲方需要提前一个月以书面形式告知乙方，具体的人员架构需要甲方确认据实结算。 5、甲方负责物业服务过程中所涉及到的水、电、气等能源费用，维修养护零星材料及养护设备购买、油耗等费用（含不在预算之内的其他费用）； 6、甲方全体员工应承担维护公共设施设备、爱护公共财产、讲究公共卫生的义务，并有义务告知其他来访客户。 7、对乙方提出的安全防范隐患报告应及时答复和改进。 制订并执行内部安全防范规章制度，要求本单位员工配合和支持乙方工作人员履行工作职责，为乙方提供相应工作便利。 8、有权对乙方管理中出现的问题进行纠正，并要求限期整改，拒绝接受整改或经反复整改后仍然未达到管理要求的，甲方有权立即提前终止本协议或本协议项下任何一项服务； 9、甲方应按国家规定，对自有特种设备如电梯、消防系统委托专业维保公司进行维保年检。 10、合同生效之日起3日内甲方向乙方无偿提供物业管理用房，管理用房位置以具体实际位置为准，在协议期限内供乙方无偿使用； 11、在合同生效之日起3日内甲方向乙方交接以下资料 （1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）房屋和配套设施的产权归属资料； （5）物业管理所必需的其它资料。 12、组织物业的交接验收，双方进行联合查验，对现场状况存在的问题及解决办法签订承接查验协议，查验后物业共用部位、共用设施设备的现状即为物业公司日后管理现状，对存在的问题由甲方（或授权乙方）协调相关责任方解决，在此期间乙方免责； 12、甲方有义务组织乙方进行联合检查，共同督促甲方人员、租户遵守园区公共管理制度； 13、按合同约定向乙方支付物业服务费。 14、甲方每月对乙方的工作进行KPI考核，按本合同约定的工作完成标准付费。 第六条乙方的权利和义务 1、乙方应根据有关法律、法规政策及本协议的规定完成并不断修订符合物业实际情况的、下列物业管理制度和物业管理文件的制定工作服务手册、装修指南、物业使用各类文件及表格、保洁服务文件及表格、承包人各工作人员岗位职责及奖惩制度、物流园紧急应变计划等； 2、遵照本协议的规定提供物业管理服务； 3、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划； 4、每月向甲方提交月度物业管理工作报告； 5、采取各项措施达到合同约定服务质量标准； 6、经甲方书面许可，乙方可选聘专业公司承担安保、保洁、绿化专项服务业务，但不得将整体管理责任及利益转让给第三方，也不得分包设施设备管理和综合服务（法律规定必须由专业公司承接的指定范围除外）； 7、对物业的公用设施等不得擅自占用和改变使用功能； 8、自觉接受甲方对物业的检查和监督，并对甲方根据协议规定权利和标准所提出的要求及时整改和处理； 9、认真处理和对待甲方物流园内租户要求，重大租户投诉，必须及时报告甲方； 10、建立物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况； 11、本合同终止时，应与甲方协商后确定物业管理权移交方案，协助甲方做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方移交物业管理用房和物业管理的全部档案资料。 12、处理管理中的突发事件和其他管理中认为有必要的为维护公用设施、改善服务所实施的一切有利于甲方、甲方物流园租户的事宜； 13、有权要求甲方及物业租户配合乙方的管理服务； 14、对租户违反物业管理制度的行为，有权采取劝阻、制止、在园区公示等措施，并要求赔偿经济损失； 15、定期参加工作协调例会，对园区内工程质量进行监管，定期进行工程巡查，并针对项目的物业管理实用性向甲方提出合理化建议； 16、管理工作现场所有物品，正确引导外来人员进出； 17、负责对项目管理全岗位人员进行培训，向甲方递交项目管理整体方案；第七条服务费用本合同月度服务费用含税为人民币伍万捌仟捌佰叁拾元整，其中配合服务费元、管理费元、税金元，合计元。 甲方根据乙方实际完成工作标准的KPI考核结果进行结算，在服务费用限度内以实际发生金额为准，并由甲乙双方签字确认。 1.服务费用包括配合服务费、管理费及税金，其中配合服务费指乙方