第六章-房地产开发项目可行性研究.ppt

第六章房地产开发项目可行性研究 第六章房地产开发项目可行性研究 第一节可行性研究概述第二节房地产市场的调查和研究第三节房地产开发项目的投资估算与收入估算第四节房地产开发项目的财务评价第五节房地产开发项目可行性研究报告的撰写 第一节可行性研究概述 可行性研究是指在投资决策前 对拟开发项目相关的自然 社会 经济和技术等方面情况进行深入细致的调查研究 对各种可能的方案进行科学评价的基础上 综合研究拟开发项目的建设必要性 技术上的可行性 经济上的合理性 由此确定该项目是否应该投资和如何投资 为决策部门最终决策提供科学的依据 并作为开展下一步工作的基础 一 可行性研究的含义和目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化 民主化 减少或避免投资决策失误 提高项目开发建设的经济 社会和环境效益 二 可行性研究的作用 是项目投资决策的基本依据是筹集建设资金的依据是项目立项 用地审批的条件是开发商与有关各部门签订协议 合同的依据是编制下一阶段规划设计方案的依据 三 可行性研究的内容 项目概况开发项目用地的现状调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计方案选择资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构和人力资源配置项目实施进度项目经济及社会效益分析结论及建议 四 可行性研究的步骤 接受委托市场和资源调查方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告 第三节房地产开发项目的投资估算和收入估算 一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用 需要投入大量资金 在项目的前期阶段 为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策 必须对项目投资进行准确的估算 一 房地产开发项目的投资估算 一 土地费用估算 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用 出让 转让和行政划拨 表1以征地方式取得土地使用权的土地费用估算表 表2以拆迁方式获得土地使用权的土地费用估算表 二 前期工程费估算 前期工程费主要包括开发项目的前期规划 设计 可行性研究 水文地质勘察以及 三通一平 等土地开发工程费支出 三 房屋开发费估算 房屋开发费包括建筑安装工程费 公共配套设施建设费和基础设施建设费建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用 主要包括建筑工程费 设备及安装工程费等 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施 或公建设施 的建设费用 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管道 道路工程 四 管理费用估算 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用 主要包括 公司经费 工会经费 管理人员工资 职工教育培训经费 劳动保险费 待业保险费 审计费 董事会费 业务招待费 排污费 报废损失等其他管理费用 五 销售费用估算 销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 主要包括 销售人员工资 奖金 福利费 差旅费 广告宣传费 物料消耗费 代理费 销售服务费及销售许可证申领费等 六 财务费用估算 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用 主要包括 借款和债券的利息 金融机构手续费 融资代理费 外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用 七 税费估算 房地产税费主要是在销售与交易阶段发生的税费主要有经营税金及附加 又称 两税一费 营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 企业所得税等 八 其他费用估算 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费 施工图预算和标底编制费 工程合同预算 招标管理费 合同公证费 工程监理费等 九 不可预见费估算 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 以上述各项费用之和的3 7 估算 二 房地产开发项目的收入估算 房地产开发项目收入包括销售收入 租金收入 土地转让收入 配套设施销售收入和自营收入等 房地产开发项目收入的估算应先确定租售方案 出租和出售的面积比例 租金和售价水平 出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量 收款方式 第四节房地产开发项目的财务评价 一 财务评价的概念财务评价是指根据国家现行财税制度 价格体系和项目评价的有关规定 在科学估算项目的成本和收入基础上 编制财务报表 计算财务评价指标 考察项目的盈利能力 清偿能力以及外汇平衡能力 并据此判断项目的财务可行性和经济合理性 为投资决策提供依据 一 房地产开发项目财务评价概述 二 财务评价的一般步骤 选取 计算财务评价基础数据编制和分析财务评价基本报表进行不确定性分析提出财务评价结论 二 房地产开发项目财务评价基本报表 房地产开发项目财务评价报表分为基本报表和辅助报表 基本报表包括 现金流量表 损益表 资金来源与运用表 资产负债表及外汇平衡表等 辅助报表包括 成本费用估算表 租售收入估算表 营业成本表等 一 现金流量表 现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出 用以计算财务内部收益率 财务净现值及投资回收期等评价指标 分析项目财务盈利能力 现金流量表分为现金流量表 全部资金 和现金流量表 自有资金 二 损益表 损益表反映项目计算期内各年利润总额 所得税及税后利润的分配情况 用以计算投资利润率指标 该表根据总成本费用估算表 销售 经营 收入和销售税金及附加估算表填写 三 资金来源与运用表 资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况 用于选择资金筹措方案 判定适宜的借款及偿还计划 并为编制资产负债表提供依据 同时还可用以计算借款偿还期 四 资产负债表和财务外汇平衡表 资产负债表反映企业一定日期全部资产 负债和所有者权益的情况 财务外汇平衡表适用于有外汇收支的房地产开发项目 用以反映项目计算期内各年外汇余缺程度 进行外汇平衡分析 三 房地产开发项目财务评价指标 一 房地产开发项目财务评价指标体系财务评价包括项目财务盈利能力和清偿能力分析 对于涉及外汇的项目有时候还需要尽进行外汇平衡分析 二 房地产开发项目财务评价静态指标 1 静态投资回收期静态投资回收期指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间 反映了项目投资回收能力 式中 CI 现金流入量 CO 现金流出量 CI CO t 第t年的净现金流量 静态投资回收期 2 投资利润率 反映了开发资金在循环过程中增值的速度该方法适用于出租经营的房地产开发项目的投资分析 3 投资利税率 投资利税率指标值越大 说明项目获利能力越大 4 资本金利润率 反映了投入项目的资本金的盈利能力 5 借款偿还期 项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需的期限 式中 Id 固定资产投资国内借款本金和建设期利息之和 Pd 从借款开始年计算的固定资产投资国内借款偿还期 Rt 第t年可用于还款的资金 6 资产负债率 反映了开发项目用债权人提供资金进行经营活动的能力 并反映了债权人发放贷款的安全程度 7 流动比率 反映流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还流动负债的能力 8 速动比率 反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力 三 房地产开发项目财务评价动态指标 1 财务净现值财务净现值 FNPV 也简称净现值 NPV 是反映项目在计算期内获利能力的动态指标 是指按设定的贴现率 将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和 以此反映项目在计算期内获利能力 式中 FNPV 财务净现值 ic 贴现率 t 年限 n 项目的计算期 2 财务净现值率 财务净现值率 FNPVR 是项目财务净现值与全部投资现值的比率 是反映项目效果的相对指标 当FNPVR大于等于零时 项目可行 否则 项目不可行 式中 Ip 总投资的现值 3 财务内部收益率 财务内部收益率 FIRR 也称内部收益率 IRR 是指项目在整个计算期内 各年净现金流量现值累计等于零时的折现率 式中 FIRR 财务内部收益率t 0 项目开始进行的时间点 4 动态投资回收期 式中 ic 贴现率 Pt 动态投资回收期 四 房地产开发项目的不确定性分析 房地产开发项目的不确定性分析就是分析不确定性因素对项目可能造成的影响 进而分析可能出现的风险 房地产开发项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析 敏感性分析和概率分析 一 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析又称保本点分析所谓盈亏平衡点是项目盈利与亏损的临界点 在这一点上 项目收支持平 净收益为零盈亏平衡分析的方法就是分析利润为零时项目的成本 售价或销售率所处的状态分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析 盈亏平衡点的计算实例 南京某房地产企业年固定成本为5000000元 其正在开发的黄龙小区单位产品可变成本为3700元 m2 单位产品价格为5000元 m2 单位产品销售税金和附加费为300元 m2 全部计划建设房地产建筑面积为30000m2 请计算该企业达到盈亏平衡点时的销售量 开发黄龙小区是否有利可图 二 敏感性分析 敏感性分析是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度 如果某变动因素变化幅度很小但对项目经济评价指标的影响极大 则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的 三 概率分析 概率分析是利用概率值来定量研究各变量发生不同幅度变动的概率分布及对经济效果的影响 进而对经济评价指标作出某种概率说明 第五节房地产