第八章城市土地利用1.ppt

1 第八章城市土地利用 第一节城市土地的特征与土地利用类型第二节自然环境与城市土地利用第三节地租与城市土地利用模式第四节中心商务区 2 第一节城市土地的特征与土地利用类型 一 城市土地的概念 城市土地是城市区域内的陆地 水面以及上下一定空间所构成的自然综合体 根据开发程度不同 城市土地可分成三个层次 一是城市建成区的土地 即城市已开发土地 二是城市规划区的土地 即城市规划和城市土地利用总体规划确定定期发展的土地 三是城市行政区划辖区范围内的土地 包括城市郊区市辖县范围内的土地 二 城市土地特征 1 自然特征 位置固定性 决定人们只能就地利用土地 面积有限性 一定时间和区域内 土地总面积有限 人们对土地利用改变的只是土地形态 质量差异性 组成土地各种因素不同 产生质量差异 要求因地制宜利用各类土地资源 功能永久性 合理利用土地 土地质量可能维持或提高 体现出可持续性 二 城市土地特征 2 经济特征 土地资源的稀缺性 区位的效益性 土地区位是土地价格的决定因素 边际效益递减性 城市土地开发程度越高 带来的投资收益也越高 但升高到一定程度后 由于边际成本明显上升 此时投资收益明显下降 土地利用方式变更的困难性 市场交易的低效性 城市土地市场是所有市场中最低效的市场之一 因城市每块土地 每栋建筑千差万别 投资回收期长 交易程序复杂等 二 城市土地特征 3 法律特征为了处理与城市土地以及依附于其上的设施有关的利用 分配 所有权等方面的法律问题 在数世纪中 已形成了独立的法律制度 7 三 城市土地利用类型 城市用地分类与规划建设用地标准建设部 90 建标字第322号实施时间 1991年3月1日城市用地分类采用大类 中类和小类三个层次的分类体系 共分10大类 46中类 73小类 居住用地 居住小区 居住街坊 居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 公共设施用地 行政办公用地 商业金融业用地 文化娱乐用地 体育用地 医疗卫生用地 教育科研设计用地工业用地仓储用地对外交通用地道路广场用地市政公用设施用地绿地特殊用地水域及其他 第一节城市土地利用结构 8 一 土地利用类型 在西方 城市土地利用一般划分为 1 商业用地 零售商业大都位于交通最方便 行人众多或主要交通交汇点上 专业性服务业需要交通方便 商业活动频繁 但不一定接近行人众多的地区 批发业的顾客为零售商 由于需要较大空间储存货物 占地颇多 其付租能力又不如前两者 可位于非市中心区 第一节城市土地利用结构 9 一 土地利用类型 2 工业用地 大型工业 占地面积大 所以很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足 其区位一般受用地的适用性 运输量与环境保护等因素所决定 小型工场 其生存的条件是劳动力和市场 它们比租金更为重要 小型工场的付租能力有很大的弹性 主要视其产品的档次而定 仓库用地与工业用地类似 其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定 第一节城市土地利用结构 10 一 土地利用类型 3 政府机关用地政府往往是土地的支配者 在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地 一般不考虑租金问题 而交通方便及邻近其服务对象是其主要的区位因素 第一节城市土地利用结构 11 一 土地利用类型 4 住宅用地城市中有大量的住宅用地 由于市民必须量入而出 租金的支出不能过于庞大 而交通费支出也受到一定的限制 其居住地点往往是综合考虑生活费用 居住面积 租金和交通费 假设前两者不变 便只能以交通费迁就其租金 同样的居住面积 在一般的情况下 接近市中心 租金高 但可以节省交通费 而远离市中心 则可以少付租金 但要花费较多的交通费 假设可付出的租金不变的话 在市内租用的房屋居住面积小 但可节省交通费 在郊区租用的房屋 居住面积较大 但要付出的交通费用却大得多 因此 从市民总收人中扣除生活费用 决定可付租金和交通费的能力 再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴望程度 就可决定个人居住的地点 第一节城市土地利用结构 12 一 土地利用类型 5 休憩用地及绿化地带随着对城市生活素质和美化环境的重视 作为休憩用地及绿化地带的各种公园 游园等 也在城市的土地利用中占有重要地位 但其区位因素不是付租能力或市场机制 而是通过社会对市民的关心 确定它的存在 第一节城市土地利用结构 13 一 土地利用类型 6 交通用地和其它公用事业用地 没有交通和公用事业用地 城市便不可能发挥其职能 可是它的性质与商业和住宅用地不同 而与休憩用地和绿化地带相似 是公共财富之一 不过它们又具有生产性质 有的可自负盈亏或间有盈利 如码头 飞机场和自来水厂等 7 农业用地和水面 第一节城市土地利用结构 14 一 城市土地利用类型 功能分化由上可见 各种用地的区位因素是有差异的 差异愈大 各种用地之间的分化趋向愈强 这种倾向叫功能的分化 functionalsegregation 功能区由于这种功能分化 形成了城市某一地区只有某一种单一功能 因此在现代城市中出现了按其土地利用划分的若干功能区 FunctionalAreas 第一节城市土地利用结构 15 一 土地利用类型 混合土地利用在非欧美地区的城市 各种用地的区位因素差异不大 分化倾向不强 故工业 商业 住宅功能往往混杂在一起 一般称为混合土地利用 混合土地利用的评价过去认为 这种混合土地利用是一种落后的土地利用模式 但是近年来 土地利用功能分区的模式遭到了不少批评 认为这种土地利用功能区过于分化 牺牲了城市的有机组织 忽视了城市中人与人之间的多方面的联系 耗用能源太多 因此 人们提出了多功能综合区的概念 并认为这是解决上述问题的重要途径 1978年12月 一批建筑师在秘鲁利马集会 会后发表的 马丘比丘宣言 指出 为适应城市的急剧发展 更有效地使用人力 土地和资源 更好地协调生活环境与自然环境 为此 要努力去创造一种综合的多功能的生活环境 而不是把各功能区机械分离 第一节城市土地利用结构 16 一 土地利用类型 我国城市土地利用类型也大体一致 但由于长期单一计划经济体制的作用 城市各种土地利用类型的区位因素有所不同 当前 由于我国正式确立了建立社会主义市场经济体制 上述区位因素正开始发挥作用 第一节城市土地利用结构 案例 咸宁市中心城区土地利用类型规划 咸宁市城市总体规划 修编 中心城区用地布局规划图 2005 2020 20 第二节自然环境与城市土地利用 自然环境与城市建设的关系 行为过程与反馈过程 城市土地利用应当考虑以下因素 城市地理位置的选择城市立体空间的开发利用地基承载力城市地形城市气候城市植被 一 城市地理位置的选择1 相对位置 大位置 概念 是指某城市相对于该城市周围的一切物质的空间关系 是一种随着社会经济发展而变化的地理因素 它决定城市的个性和发展前途 但对城市形态和空间结构不一定有直接影响 案例 泉州 2 城址 小位置 城市所在的地点 其主要受自然地理要素影响 城址影响城市的发展 城市形态和内部结构 案例 兰州 兰州市区东西狭长 兰州南北两山环抱 黄河从市中心穿过 沿黄河呈带状分布 3 尽量避免选在易发生地震的地带上案例 唐山大地震概况原因重建分岐 如果相对地理位置决定了非要在这类地区建设城市不可 那么有三点要注意 避免在活动性大断裂带的两端或转弯的部位 两条活动带交汇处以及容易引起次生灾害的地区建设城市或布置主要项目 如1976年唐山大地震和2008年汶川大地震 选择抗震性强的基底来建设城市或布置项目 国家发改委曾拟 核电中长期规划 计划2020年前新增投产2300万千瓦的核电站 湖北参与核电站选址竞争 申报的湖北大畈核电厂选址早在2004年6月就完成了地震地质 工程地质 水文 气象 人口 环境 外部事件等前期调查试验专题项目 并通过专家评审验收 加固建筑物 提高抗震能力 上海环球金融中心抗震预测技术 世界第二高楼 地上101层 492m在大楼的90层 高度395米 设置了两台重达150吨 台的风阻尼器 风阻尼器又叫 动力型减震装置 该装置使用传感器探测强风时建筑物的摇晃程度 通过计算机控制装置内部用钢索悬吊的重约150吨的配重物体锥子动作 以抑制建筑物由于强风引起的摇晃 这种装置是首次用于中国大陆的商业大楼 4 沿河城市的土地利用 建城 要充分考虑河道的变迁位于河流两岸的城市 往往呈带状或组团状发展 河流凸岸 案例 湖南澧县县城码头的变迁 河流凹岸 地形对城市的影响是多方面 从城址选择 用地选择 功能区组织到道路 工程管网 绿地布局以及城市景观的组织无一不受地形的影响 就城市建筑工程经济角度来看 影响最广的是地面坡度 1 从建设角度考虑 平原最为有利 丘陵困难较多 山地则需要更大的工程措施和投资 但过于平缓 当坡度低于0 3 时 则往往不利于地面水的汇集和排除 二 城市地形 2 不同坡度对城市建设的影响 3 当城市土地不够用时 会向高地和低地要土地人工挖山填土向海 河 湖等一切低洼地和低丘 缓坡等高地要土地 增加城市建设用地 通过改变地形来满足城市建设的需要 案例 澳门的土地资源和填海 但要注意 新填的土地质地松软 其结构需要经过一段时间的再组合 需要一定的工程措施方可作为建设用地 在山坡上 由于人工开挖 土壤裸露 经雨水冲刷常造成水土流失 水土流失对城市建设的破坏 4 城市建设改变地表下垫面 易造成河流干涸或洪水铺设沥青路面 使市内地表透水性减小 雨水极少下渗 导致部分小河得不到地下水的补给 日渐干涸 而雨水通过市内排水设施直接汇入大河 使大河水量剧增 有可能造成洪水泛滥 预防城市洪水措施 一是筑堤防洪 使洪水离开城市居民 一是对泛滥平原进行分区规划 要考虑城市选址 经常泛滥的地区只作农用不建城市 使城市居民离开洪水 五 城市气候 风向和风速 对市区内的工业区 居住区布局影响最显著 1 盛行风向 两种盛行风向成180 两种盛行风向成一夹角 我国的情况 对于有害卫生的大型工业联合企业 设置卫生防护带 2 地方性风如海陆风 山谷风对城市功能布局也有一定影响 城市热岛效应及城市风 什么是城市热岛效应 1 城市热岛效应的六个原因 讨论 尘粒 热气 尘埃 废气 雾 人造下垫面什么是城市风 城乡水体蒸发过程 尘盖尘盖 大量微小粒子悬浮于城市上空 降低城市能见度 加强热岛效应 如遇逆温层天气条件 往往发生严重的空气污染事件 世界空气污染事件案例 伦敦烟雾事件 1952年12月5日至8日 英国伦敦发生过一起伦敦烟雾事件 由于工业和生活燃烧烟煤所产生的二氧化硫在空气中的积聚和变化 使伦敦上空的空气严重污染 呼吸道疾病患者列死亡率迅速增加 几天内有约4000人丧生 事件后两个月内 还约有8000有死亡 热岛效应案例 上海6 8 C 北京 9 C世界最大的热岛 加拿大温哥华11 C 法国相井 13 3 C 热岛环流影响 一是城市降水强度增加 二是使大气污染进一步恶化 1 可以采用改变城市建筑物表面涂上白色或换上浅颜色的材料 以减少吸收太阳辐射 2 在路边 花园和屋顶种花栽树 可使城市温度下降 3 加强城市规划 选择合理的城市结构模式 树立城市生态学观念 统筹安排工厂区 居民区 解决城市热岛效应的途径 讨论 4 热岛区加强绿化 通过植物吸收热量来改善城市小气候 5 将城区分散的热源集中控制 提高工业热源和能源的利用率 减少热量散失和释放 也是一项很重要的措施 城市风 三 城市植被绿化是城市不可缺少的部分 在城市中起着保护环境 改善环境的作用 主要作用有 吸烟滞尘 净化空气 减弱噪声 调节 改善小气候 净化污水 防止火灾蔓延 某些植物还可监测大气污染 起指示报警作用 城市绿化标准 城市居民人均10平方米的树木 或者50平方米的草坪 城市绿地覆盖率30 以上 附 世界几个大城市人均占有的绿地面积 单位 平方米 四 城市高层建筑开发1 高层建筑的发展从勒 柯布西勒 奥的斯 1 20世纪中叶前发展背景 电梯系统的发明 新材料 新技术的应用 城市高层建筑不断出现 建筑结构 几十层的钢结构使用功能 单一 只作办公大楼体型 外型 外型修长而丰富 具传统欧式教堂塔楼的特征 使城市天际线出现突出变化 典型案例 纽约的沃尔华斯大厦 帝国大厦 曼哈顿帝国大厦 2 20世纪中叶发展背景 战后经济增长复兴的起步时期 标志性超高层建筑的相对规模小 多为30 50层 建筑结构 以钢结构为主体 使用功能 仍然都是各公司的办公楼 体型 体型上被现代建筑的理性主义所统治 板式 铝合金 玻璃盒子流行 典型案例 纽约联合国秘书处大厦 四大主体建筑物秘书处大厦 大会大厦 会议楼区域 包括各理事会会议厅 和图书馆 3 20世纪70年代以后发展背景 经济增长和良好的市场需求 形成高层建筑的又一高潮 建筑结构 高层建筑数量不断增多 建筑结构形式多种多样 使用功能 使用功能开始多元化 将高层办公建筑与交通 商业 居住等联合开发 以解决旧城市的拥挤和杂乱等问题 体型 高度和体量被再次突破 典型案例 纽约世界贸易中心 芝加哥西尔斯大厦 美国世贸中心 芝加哥西尔斯大厦 近十多年来的情况亚 欧 澳 马来西来吉隆坡佩重纳斯大厦 佩重纳斯大厦 双子楼 我国的情况深圳 国贸大厦 地王商业大厦 上海 金茂大厦 环球金融中心 金茂大厦 近年来上海的高层建筑情况 2004年建成 共101层 楼高1671英尺 508米 台北101大楼 历时5年 耗资15亿美元的全球最高大楼迪拜塔 这座160层的摩天大楼高达828米 可容纳1 2万人 内设57部世界最快的电梯 2010年1月4日 2009年世界摩天大楼 高度单位 米M 排名国家城市中名英名高度楼层年份状态1阿联酋迪拜AlBurj12002002010在建2阿联酋迪拜迪拜塔BurjDubai8181622009已成3俄国莫斯科俄罗斯大厦RussiaTower6121182011在建4韩国仁川仁川双塔IncheonTowers6101512012在建5美国芝加哥芝加哥螺旋塔ChicagoSpire6091502010在建6中国天津中国117大厦600 117 32012在建 高新园 总高度尚未公布7韩国首尔国际商务中心InternationalBusinessCenter5801302013在建8沙特阿拉伯麦加ArajAlBailTowers577762009在建9中国上海上海中心大厦5802013在建最新高度63210美国纽约世贸中心自由塔WorldTrade541 3 82 42012在建11中国深圳平安国际金融中心450 518在建12台湾台北台北101Taipei101508 101 52004已成13中国厦门王朝123大厦500在建14中国武汉武汉国际商业中心二期500在建15中国重庆江北A13大厦500在建16中国上海上海环球金融中心ShanghaiWorld492 101 32008已成17中国香港九龙环球贸易广场InternationalCC4841182009在建18中国宁波宁波双子塔480在建19中国香港联合广场476在建 20马来西亚吉隆坡佩重纳斯双子塔PetronasTwinTowers451 9881997已成21中国南京紫峰大厦ZifengTower450892008已成22中国重庆嘉陵大厦450在建23中国重庆太阳谷450在建24中国武汉武汉国际金融中心447在建25美国芝加哥西尔斯大厦SearsTower442 3 110 31973已成26中国深圳蔡屋围京基大厦43998层在建27中国广州国际金融中心 珠江西塔 4321032009在建28中国天津富力摩根大厦431932013在建29中国武汉武汉刀锋大厦431在建30中国天津泰达msd主塔430地下施工31中国重庆世纪之星广场421在建32中国南京南京国际金融中心421在建33中国上海金茂大厦JinmaoTower420 5881998已成34中国苏州九仓超级大厦420在建35中国沈阳沈阳国际金融中心42089在建36中国大连大连国际贸易大厦42078在建37中国武汉武汉商业服务中心420在建38中国香港香港国际金融中心415882003已成 39中国深圳深圳国际贸易中心400在建40中国天津东方新世纪广场40080在建41中国杭州杭州西湖CBD双子塔400在建42中国长沙长沙双子塔400在建43中国沈阳龙之梦太平洋中心400在建44中国重庆万豪金融中心398在建45中国沈阳财富城市广场一期398在建46中国广州中信广场大厦CITICPlaza391801997已成47中国青岛环球金融中心38470在建48中国深圳信兴广场地王大厦ShunHingSquare384691996已成49美国纽约帝国大厦EmpireStateBuilding3811021931已成50中国沈阳东方国际广场380在建51中国重庆江北A7378在建52台湾高雄东帝士85国际广场37885在建53中国重庆万豪国际金融中心37777在建54中国大连大连潮流中心376在建55中国香港中环广场CentralPlaza374781992已成56中国天津小白楼联合广场37073在建 小白楼 57中国香港中银大厦BankofChinaTower367721990已成58美国纽约美国银行大厦BankofAmericaTower366542009已成59中国沈阳东北世贸广场365在建60阿联酋迪拜阿尔玛斯钻石大楼AlmasTower360742008已成 61中国青岛新二疗大厦36062在建62中国天津中钢国际广场358在建 塘沽于家堡 63中国大连国贸中心358在建64中国天津泰达CBD中心大厦主塔35680在建 泰达 65中国深圳赛格广场SegPlaza355 8721999已成66阿联酋迪拜阿联酋办公大厦EmiratesOfficeTower355542000已成67中国沈阳先锋国际大厦35088在建68中国无锡北站CBD双子塔350在建69中国天津南站中粮中心350在建 南站 70中国天津南站九龙中心340在建 南站 71美国芝加哥约翰 汉考克大厦344 附高4571969建成72中国天津津塔336 975 42011在建 中心广场对岸天津环球金融中心 73中国天津嘉里中心333742013在建74朝鲜平壤柳京饭店330米105层75中国天津高银中心双子塔A B3202013在建77中国天津中国航空航天大厦3202012地下施工 小统计 以上77座摩天楼中 天津的数量最多 14座 重庆第二 7座 中国的摩天楼中以上海中心为最高 天津117为第二 作为目前中国北方经济中心 每年增长30万人的大都市 天津将建设很多摩天大楼 目前还没有揭开于家堡 西站等重头戏 作为中央商贸区至少还将有10座300 可以说今天的天津就是昨天的上海 它将掀起中国新一轮的摩天大楼建筑热潮 2 高层建筑利弊利 可以节约用地空间 显示经济实力 是先进的科学技术的综合显示 是竞争创造精神和价值观的突出反映 它们在寸土寸金的城市中心起重要作用 弊 高层建筑带来一系列问题 1 影响城市原有的环境尺度和文脉 影响光线 阳光 阴影和空气流动 景观视觉通廊 人回归自然的感觉 影响人文生态 2 会带来密集人口和局部地区的交通拥挤和空气污染等许多环境问题 城市的风遭受到阻碍 极易造成气流在小范围内产生涡流 阻碍污染物排散 加深污染 3 使世界上不少城市呈丘陵状建筑群 如纽约 香港 上海等 有的地区甚至已形成建筑低山 原有植被被水泥 森林 所取代 气候调节能力大削弱 出现 热岛效应 4 会带来城市不安全因素一当发生地震 风灾 火灾 人为破坏等 很难进行及时有效的救护 往往造成人员 财产的巨大损失 5 造成地面沉降 6 高层建筑过密 商业裙房过大 极易形成高楼风 即狭管效应 7 建筑成本 维护和管理费用等经营成本巨大 过高 经营难以维系案例 伦敦嘉纳利港埠大厦 美国芝加哥西尔斯大厦 三 地下空间开发城市地下空间开发具有多种形式 1 开发地下停车场 1 国际上成功案例 2 我国城市地下停车场可从四个方面入手 一是把地下停车场作为高层建筑本身的配套设施 或在建筑楼群的适当部位开发规模较大的地下停车场 二是在处于交通疏扩地段的公路 广场 公园下面 开发地下停车场或停车库 三是在商业中心 会场 影剧院的地下开发停车场 四是在住宅楼下修建地下停车室 或在住宅小区修地下停车场 天津港航运服务中心地下停车场 停车场占地面积2 1万平方米 相当于三个足球场大 是一个具有停车 办公等多种功能的综合性停车场 可停车739辆 是航运中心的重要配套设施 2 开发地下交通网 1 地铁开发地铁的优势性 案例 莫斯科 伦敦 巴黎 纽约 墨西哥 首尔等我国的情况 北京 上海等 莫斯科地铁 1935年正式通车 布局由市中心呈放射状延伸 间以环形线路 密布于城市地下 沟通市中心和郊区绝大部分住宅区 串联莫斯科9个火车站中的7个 以及市内的10多个广场 整个地铁系统有100多个车站 早期建成的车站均有其独特风貌 经过建筑师和艺术家的精心设计 以不同的历史事件或人物为主题 采用五颜六色的大理石 花岗石 陶瓷和彩色玻璃镶嵌出各种浮雕和壁画装饰 辅以华丽的照明灯具 富丽堂皇的大理石地面 美不胜收 故有 地下宫殿 之美誉 香港地铁 北京地铁5号线 香港地铁 北京地铁5号线 3 开发地下商业及综合服务设施国际上的开发情况案例 日本 蒙特利尔我国的情况 4 开发地下仓库优势及国际上的开发情况案例 斯德哥尔摩我国的情况 5 开发地下公用管线系统综合隧道开发优势国际上开发案例 日本 俄罗斯我国的情况 共同沟容电力电缆 通讯电缆 给水管道和燃气管道于一体 设在专门的地下人孔 供维修施工人员出入 避免安装维修路面 开膛剖肚 不影响车辆交通和居民生活 四 地下空间开发中的若干问题1 过度抽取地下水 油 气 会引起地面沉降 造成危害 在城市发展过程中 工业和居民生活用水抽取地下水 及地下油 气开采 引起城市地面沉降 地面沉降容易发生在软弱的冲积层 含有丰富地下水的洪积层 地面沉降易造成建筑物不均匀下沉 从而产生裂缝 甚至倒埸等 2 沿海城市要防止海水 咸水 侵入现象 咸淡水交接面向内陆移动 侵入淡水井使淡水井报废 城市修筑排水网系统 易导致海水侵入 沿海地区 因地面沉降 易导致海水倒灌 防咸水侵入海水倒灌措施 在海边筑堤防止海水倒灌 人工填土加高地面 分散建井 逐步扩大开采 控制水源井的开采深度 防止开采强度不均 导致水质恶化 回灌地下水 使下沉停止 加强水源地的保护 引洪淡化 改造水质 3 冻土层上的建筑 要注意因取暖使冻土受热融化 影响安全 4 废弃垃圾埋在地下 经雨水冲刷 容易污染地下水 五 地基承载力 地基允许承载力 是指在保证地基稳定的条件下 房屋和构筑物的沉降量不超过允许值的地基承载力 确定地基承载力时应该考虑的因素 地基土堆积的年代 地基土成因 地基土性质 地下水情况 建筑物基础包括 基础尺度大小 基础形式 基底面积 基底压力 基础埋藏深度 例 基础埋藏深度的作用 建筑物性质 保护建筑的基础 防止受到大自然和人的干扰和破坏 保证地基基础的稳定性 防止倾斜和滑移 有一定埋藏深度可提高地基承载力及抗震性 减小基础沉降量 使基础地面的压力均匀 在一些特殊土壤上建