土地估价理论与方法复习思考题.doc

土地估价理论与方法复习思考题一、 判断题判断题答案采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。（ ）采用剩余法评估地价时，利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。（ ）采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为60年，待估宗地的剩余使用年期是50年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。（ ）成本法不可评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（ ）成本法的基本公式为：土地价格土地取得费土地开发费利息利润土地增值收益。（ ）成本法一般适用于有收益的商业物业评估。（ ）从较长期来看，由于高房价才有高地价（或地租），而不是高地价（或地租）导致高房价。（ ）抵押价格是债务人将房地产作为抵押物进行评估的价格，多用于房地产转让交易。( )抵押贷款房地产尽管同时有买卖价格和租赁价格，但此两者之间没有内在关系。（ ）高层建筑地价分摊的核心是解决高层建筑各产权人的土地占有份额问题。（ ）估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。（ ）基准地价，标定地价，交易底价都是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。（ ）建筑物在估价中的折旧基数是估价时点该建筑物的固定资产帐面原值。( )重置价格或重建价格路线价估价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价深度百分率其他条件修正额宗地面积。（ ）路线价估价法认为土地价值随临街深度而递减。( ) 路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。( )随临街深度变化路线价估价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。 （ ） 某宗房地产交易的成交价格依据了其评估价格，则说明该成交价格是公平合理的。（ ）区位是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。（ ）权重是指评估因素对评估目标重视程度。（ ）人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。( )正相关若土地取得费10万元亩，开发费用10万元亩，开发周期为一年，开发费用均匀投入，当地一年期贷款利息率为10，则用成本逼近法计算地价时，两次费用的利息之和为2万元亩。 （ ） 剩余法除适用于土地估价外，也可用来估测具体开发项目的预期利润。（ ）剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据，均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。（ ）剩余法估价中，假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。（ ）市场比较法中选取的可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。（ ）同一区域中，不同利用类型的土地，有不同的基准地价标准。（ ）土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。（ ）土地价格受供给与需求的双重影响，随着社会经济的发展，土地供给是影响地价的主要方面。（ ）土地价格有明显的地区性和个别性。（ ）土地具有位置固定性的特点是指土地的社会经济位置固定不变。（ ）土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间，因而是影响地价水平的重要因素之一。（ ） 土地使用者从土地上取得的收益称为地租。（ ）土地与一般商品均可通过市场进行交换，因而土地估价原理与商品价格评估的原理与方法相同。（ ）我国目前的基准地价表现形式为标准宗地的价格。( )区片价和路段价一条街道只能设一个路线价。（ ）有甲、乙两宗位置、面积、形状等相当的土地，甲土地现为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于估价结果有误。（ ）有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。( )地价与土地效用有关，与其成本无关运用收益还原法测算地价时，未来各年的预期纯收益不一定相等。 （ ）运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。（ ） 在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元平方米，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元平方米。（ ）在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比较法才是有效的评估方法。( ) 在土地收益、地租、土地交易价格等资料不变的情况下，采用不同的方法评估出的地价，其数值应当完全相同。（ ）宗地估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。（ ）综合还原利率是求取土地及其建筑物合为一体的价格所适用的还原利率。（ ）二、 单项选择题单项选择题答案( )理沦和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。 A地租 B区位 C级差地租 D剩余价值A( )属于影响宗地地价的个别因素。 A当地商品房价格变动情况 B宗地所处地区的基础设施 C宗地附近学校分布情况 D宗地形状 D“三通一平”是指（）。A通道路、供水、供气和土地平整 B通道路、供水、排水和土地平整C通道路、供水、供热和土地平整 D通道路、供水、供电和土地平整D标准深度是指标准宗地的（）。A街道宽度 B临街深度C街道长度 D街道曲度B采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格,计算土地开发费时应按( )求取. A 宗地内外开发投入的费用总和 B 宗地外开发投入的费用总和 C 宗地内开发投入的费用总和 D 宗地内外收益分摊的开发费用总和D采用成本法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为( )开发期。 A四分之一 B二分之一 C三分之二 D整个 D采用剩余法对某不动产进行评估，根据分析测算，该不动产总价为8000万元，开发商预付总资本为4000万元（不含地价款），销售税费为400万元，假定开发商确定的投资回报率为20%。 根据上述条件回答：开发商的利润额为 ( )万元。 A1600 B地价0.2+720 C地价0.2+800 D地价0.2+880 在不考虑利息因素的情况下，则开发商可支付的最高地价额为 ( )万元。 A1267 B1360 C2333 D2800 C、C采用剩余法评估地价时，根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，一般采用( )和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。A市场比较法 B路线价法 C成本法 D标准法A采用市场比较法进行地价评估时，( )就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格A综合比较分析 B案例比较分析 C直接比较分析 D. 间接比较分析 C采用市场比较法进行地价评估时，若比较案例的价格为500元平方米，其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比为105，则经区域条件修正后的比较案例价格为( )元平方米。 A476 B500 C520 D525 D采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元/平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0.5；招标0.75；拍卖1.0，则修正后的交易案例价格为（ ）元/平方米。 A. 500 B. 1500 C. 16667 D. 2000D采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为( )。 A评估对象所产生的收益 B评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益 C评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益 D评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益D采用收益还原法评估地价时，其关键在于（ ）。 A. 正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期 B. 合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期 C. 正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率 D. 科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势 C采用收益还原法评估土地价格时，如果（ ），则选择如下公式： Pa（rs） A 土地纯收益按一常量逐年递增 B 土地纯收益按一常量逐年递减 C 土地纯收益按一固定比率逐年递增 D 土地纯收益按一固定比率逐年递减C采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，假设M、N两因素相互赋值方式为：M比N重要时，M为l，N为0；M与N同等重要时，M和N都为0.5；N比M重要时，M为0，N为1。现需确定A、B、C、D四个因素的权重值，四者的关系为A比 B重要，B与C同等重要，B比D重要。若用因素成对比较法及上述原则对A和D因素计算权重，其值应分别为( )。 A0.4和0.15 B0.5和0.05 C0.4和0.1 D0.35和0.15C成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润土地取得费+( )投资回报率。 A土地开发费 B税费 C土地开发费+税费 D土地开发费+税费+利息C成本法一般适合于（ ）的估价。 A. 有建筑的土地 B. 有开发潜力的土地 C. 建成区已开发的土地 D. 新开发的土地 D成本法主要适用于( )的估价。 A商业用地 B住宅用地 C写字楼用地 D工业用地或新增建设用地D从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( )获利率。 A资本 B土地 C项目 D房屋 A从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格（）。A最终会基本趋于一致 B最终会扩大差别C可能趋于一致，也可能扩大差别 D由有关部门确定A地产的( )性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。 A价值 B价格 C普遍 D个别 D地租的占有是土地( )借以实现的经济形式。 A使用权 B所有权 C租赁权 D处置权B地租是一种经济剩余，即( )之后余下的那一部分。 A总利润减去税金 B总收入减去总要素成本 C税后总利润减去社会平均利润 D总收益减生产成本B房地产的价格一般取决于（）。A成本 B效用C所在片区的基准地价 D所在区域的区域因素B房屋纯收益( )房屋还原率。 A房屋重置价 B房屋现值 C土地价格 D房地产价格B房屋的商品租金构成因素是（）。A折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润C房屋的商品租金构成因素是（）。A折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费B折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租C折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润D折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润C房屋重新建造成本中应包括（）。A利息、利润 B利息、利润、税费C利润、税费 D利息、税费B根据评估目的不同，宗地地价可分为( )。 A基准地价、标定地价、交易底价等 B基准地价、成交地价、标定地价等 C标定地价、出让底价、交易地价等 D成交地价、标定地价、交易底价等C根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于( )出租柜台营业面积商店总营业面积。 A柜台占地面积 B营业厅占地面积 C商店底层占地面积 D商店用地总面积D工业区位理论的核心是通过对( )因素的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。 A运输、劳动力和集聚 B一般、区域和个别 C自然和经济 D供给和需求A基准地价的估算中，通过资料的收集、整理、修正，数据应具有（）。A可比性 B可替性C可分性 D可换性A基准地价评估时的土地用途以( )用途为主。 A商业 B规划 C住宅 D现实 D基准地价系数修正法的基本原理是( )。 A收益原理 B替代原理 C地租理论 D区位理论B基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据（）。A地价指数的变动频率 B地价指数的变动幅度C地价的变动幅度 D房价指数的变动幅度B甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5.5、5.0、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。 A甲 B乙 C丙 D甲或丙B甲宗土地楼面地价为700元/平方米，建筑容积率为5，乙宗土地楼面地价为500元/平方米，建筑容积率为7，则两宗土地的总价相比，( ) A. 甲等于乙 B. 甲高于乙 C. 甲低于乙 D. 难以判断D建筑地段地租的基础是由真正的（ ）。A生产成本决定的B农业地租决定的C生产价格决定的D垄断利润决定的B建筑物的重置价格等于( )。 A估价时点上旧有房屋的建筑成本 B估价时点上房地产交易价格与地价的差值 C在估价时点重新建造房屋所需的建造费用加平均利润 D重置成本和折旧之和C经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照（）。A土地交易方式 B房产交易方式 C城市规划 D土地利用规划A据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。设A宗地单位地价为2000元平方米，容积率为3.6；B宗地容积率为3.2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为( )元平方米。 A2200 B1667 C1692 D2364 C空地出租时，土地纯收益的计算公式应为： 土地纯收益租金（ ）管理费维护费 A. 保险费 B. 税金 C. 折旧费 D. 利息B临街宗地的接近街道部分的地价通常( )远离街道部分的地价。 A高于 B低于 C等于 D约等于A路线价的确定必须先确定（）。A地块面积 B标准宗地面积 C街道面积 D区域面积B路线价估价法是一种评估大量土地的（）。A迅速估价方法 B较慢估价法C简易法 D延迟法A某城市地价指数如下表： 年度19981999200020012002地价指数100110125138180若该市某宗地1999年1月28日地价为800元/每平方米，则该宗地2002年1月28日的土地价格为（ ）元/每平方米。 A 1440 B 1360 C 1309 D 1004C某地块1997年11月25日的地价为2000元平方米，1997年11月25 日至2000年11月25 日该地区的地价上涨了15(其他情况不变)，则该地块2000年11月25日的土地价格为( )元平方米。 A2600 B3042 C2900 D2300D某旅社占地面积150平方米，建筑物面积200平方米，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用，建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10.0%，则该旅社所使用土地的单价为( )元/平方米。A 10000 B 12000 C 20000 D 25000B某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的午租金为5万元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原率为6%，则承租土地使用权价格为 ( )万元。 Al2.64 Bl5 C33.33 D50 A某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/平方米，成新率为70%，房地产净收益为每平方米140元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产的价格为( )元/平方米. A. 1700 B. 2000 C. 2100 D. 2400 C某宗地采用三种估价方法的评估结果分别为931、910、954元平方米，根据分析分别给定其权重为0.5、0.2、0.3，则采用加权平均法确定最终估价结果为( )元平方米。 A931.7 B933.7 C936.2 D938.8B评估别墅等独立居住用地,一般应首选( ). A. 市场比较法 B. 收益还原法 C. 成本逼近法 D. 剩余法A求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。 A. 经营费用 B土地租金 C投资利率 D土地还原率D确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。 A通货膨胀 B利息 C贷款利息率 D风险D容积率是指地块上的建筑面积与（）。A总面积之比 B地块面积之比 C地下面积之比 D绿化面积之比B商业标准宗地的位置应是（）。A街角地 B多面临街地 C一面临街地 D畸零地C商业用地宗地地价修正系数表中不包含（）。A进深修正 B宽度修正 C使用年限修正 D公用设施完备D商业中心往往位于地价高昂的（）。A黄金地段 B边缘地段 C落后地段 D一般地段A深度价格递减比率是地价随临街深度的（）。A长短变化的比率 B宽度比率 C高度比率 D大小比率A剩余法除可用于评估土地价格外，还可用于( )。 A房地产开发项目可行性分析 B房地产纯收益估测 C评估建筑质量 D物业管理评估A剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合（）。A统一原则 B合法原则 C平衡原则 D同步原则A剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的（）。A性质 B工业状况 C生活状况 D设施状况A剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得（）。A最低收益 B中等收益 C高收益 D最高收益A剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是（）。A专业费 B不可预见费 C地价 D租售费D剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在（）。A区域范围 B规定范围C合理范围 D期望范围C剩余法是根据( )来估算土地价格的一种估价方法。 A房地产开发预期总价格与总支出的差额 B房地产开发的总收益 C房地产的年租收入 D房地产的建造总成本与总利润A剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（）。A和 B差 C积 D商B剩余法在评估待开发土地中运用得（）。A最少 B最为广泛C最难 D最一般B市场比较法中，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格，则在将可比实例价格修正为正常交易情况下，价格的公式中（）。A其中分母小于100 B其中分母大于100C其中分母等于100 D不成立A通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（）。A土地的估价期日 B土地的使用期限不同C土地在不同时期的基准地价不同 D土地在不同时期的路线价不同B土地定级因素权重的确定应满足：( )。 A一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值在01之间变化 B一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和等于1 C一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成反比，二是各因素权重值之和大于1 D一是权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，二是各因素权重值之和小于1B土地定级中影响因素权重是指各因素对评估对象的( )。 A比值 B重要程度 C比重 D相关关系 B土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。 A替代原则 B预期收益原则 C变动原则 D竞争原则A土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形成的。 A效用、相对稀缺性和有效需求 B供给、需求、利用状况 C权利、租金、利率 D价值、使用价值、供求A土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用( )表现的收益。 A货币形式 B实物形式 C地价形式 D地租形式A下列( )因素不是工业区位论主要讨论的内容. A. 运输成本 B. 产品质量 C. 劳动力成本 D.集聚因素B下列2题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项 某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万平方米的住宅楼，预计总售价可达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5.85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。 根据上述条件回答下列问题（利息按复利计算）： 1. 建筑物的开发建造成本应控制在（ ）元/平方米建筑面积以下 A. 3360 B. 3282 C. 1120 D. 1094 2. 该项目的总利息支出为（ ）万元。 A. 165 B. 167 C. 354 D. 360 1.C、2.B下列各项费用中不属于土地取得费的是( )。 A征地费 B拆迁费 C劳动力安置费 D土地平整费D下面（ ）图可以反映土地还原率R1，建筑物还原率R2，综合还原率R3三者之间的大小关系。 D新开发区内可出售土地的平均售价（）。A不包含整个开发区的所有开发成本B应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上C包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费D包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费B一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于 ( )万元。 A1860 B.1380 C.1250 D.l025 C因素成对比较中，若A与B同等重要，则给A赋值（）。A10 B50 C05 D5C应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )。 A. 供给与需求原则 B报酬递增与递减原则 C替代原则 D协调原则C影响土地价格的区域因素包括( )。 A位置、交通条件、基础设施条件 B行政、社会、经济因素等 C面积、形状、土地使用年限等 D地形、朝向、地质条件A影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )。 A宏观因素 B经济因素 C个别因素 D社会因素 C有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6，建筑物还原率为8，则该宗土地的年纯收益为( )万元。A59.67 B58.67 C7 D2.52D有一宗1000平方米的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年。其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10%，则在成本逼近法中计算的投资利息为（ ）元（利息计算按复利方式，结果保留到整数位）。 A 32000 B 21762 C 12000 D 9762 B有一宗房地产，据市场调查，每年能获得的总收益为100万元，每年所需支出的总费用为30万元，该类房地产的还原率为9%，则该宗房地产的价格为( )万元。 A752 B778 C813 D860 B有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7，土地还原率为6，建筑物还原率为8，则该宗房地产的土地价格为( )万元。 A30 B40 C50 D60 C预期收益原则可以在( )中得以应用。 A成本逼近法 B市场比较法 C成本法和剩余法 D剩余法和收益还原法D运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受( )的限制。 A土地收益 B市场变化 C城市规划 D开发前景 C运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（）。A土地还原利率 B各有关修正系数C如何计算容积率修正 D如何计算土地使用年期修正B运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较案例成交地价为每平方米500元，对应使用年期为30年，而待估宗地使用年期为20年，土地还原率为8，则年期修正后的地价为( )元平方米。 A400 B436 C460 D573 B在城市规划中，对地价影响相对更大的因素是( )。 A地形、朝向、地质条件 B用途、容积率、建筑密度 C绿化、环境质量 D面积、形状、土地使用年限 B在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。A.交易情况 B.交易日期 C.区域因素 D.个别因素D在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是( )。 A 实际收益 B客观纯收益 C实际纯收益 D实际总收益B宗地地价评估的程序，是以( )开始到最后提交估价报告书为止的全过程。 A接受估价委托书 B确定估价基本项目 C拟定估价作业计划 D收集资料A宗地估价的一般程序为 ( ) A确定估价基本事项; 拟订估价作业计划; 收集资料实地踏勘; 分析整理相关资料; 选定方法试算价格; 确定宗地估价结果; 撰写估价报告书 B收集资料实地踏勘; 拟订估价作业计划; 确定估价基本事项; 分析整理相关资料; 选定方法试算价格; 确定宗地估价结果; 撰写估价报告书 C确定估价基本事项; 收集资料实地踏勘; 分析整理相关资料; 拟订估价作业计划; 选定方法试算价格; 确定宗地估价结果; 撰写估价报告书 D收集资料实地踏勘; 确定估价基本事项; 拟订估价作业计划; 分析整理相关资料; 选定方法试算价格; 确定宗地估价结果; 撰写估价报告书A三、 多项选择题多项选择题答案按土地权利的不同，地价可分为（ ）。A.所有权价格 B.使用权价格 C.评估价格 D.抵押价格ABD编制宗地估价报告时，土地估价师对待估宗地的地价定义应涉及( )等内容。 A估价基准日 B土地现状或规划利用条件 C设定的土地开发程度 D法定最高出让年限ABC编制宗地估价时，所考虑的基本事项包括( )等。 A估价对象 B估价目的 C交易日期 D价格类型 ABD不动产开发的预付资本通常主要包括( )。 A地价款 B建安工程费 C专业费用 D利息ABC不同地段标准宗地价格应能反映（）。A区域大小 B地区形态C区位差异 D互相调节E互相均衡CE采用成本逼近法中进行地价评估，确定投资利润率时主要考虑的因素有( )。 A土地用途 B开发周期 C同期银行利率 D区域经济环境ABD采用剩余法评估地价时，一般可采用( )对开发完成后的不动产价格进行评估。 A市场比较法 B成本逼近法 C假设开发法 D收益还原法AD采用市场比较法评估地价时，下列( )因素属于区域修正因素。 A商业繁华程度 B交通状况 C宗地内基础设施水平 D规划限制 AB采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括( )。 A土地租金 B房地出租的租金 C房屋折旧费 D企业经营收益 ABD成本逼近法确定土地价格时除考虑土地取得费、土地开发费外，还应加上 ( )。 A利息 B利润 C税金 D土地增值收益ABCD城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款，其根据主要是（）。A用途、土地级别 B土地上附着物的质量C土地上附着物修建的日期 D原土地使用者是私人或集体E土地具体位置及生熟程度、地价区段AE除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于( )。 A预测项目开发利润 B测算项目建设成本控制标准 C测算项目资金合理的利息率 D测算项目建设周期 AB地价的特点是( )。 A地价具有明显的地区性和个别性 B地价呈明显上升趋势，上升速度通常高于一般商品价格上升速度 C土地价格是土地价值的货币表现，其高低由生产成本决定 D地价高低主要由土地供给决定 AB地价与地租的关系是( )。 A10年的地租相当于地价 B类似资本与利息的关系 C地价的高低取决于地租的高低 D地价是地租的资本化BCD地租的两种基本形式是（）。A级差地租 B城市地租C垄断地租 D绝对地租E矿山地租AD房地产估价中确定地块最佳利用方式要在以下因素允许范围内（）。A城市规划 B法律法规C市场条件 D经济条件E生活条件AB房地产环境条件不包括（）。A城市经济发展条件 B房地产开发情况C建筑物保养 D城市社会发展水平E房地产业税收政策BC房地产评估的特点主要有（）。A科学性 B实践和公正性C个别性 D严肃性E固定性AB房地合一的旧房地产重新建造成本包括（）。A土地重新取得费用 B建筑物折旧费C维修费 D管理费E建筑物重新建造成本AE根据土地估价原则，( )应成为估价的主要依据。 A. 既往收益 B实际收益 C客观收益 D预期收益 CD根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有（）。A某大型企业利润额 B城市发展战略C征地费资料 D城市生态环境状况E企业兼并资料BC关于市场比较法，下列说法正确的是( ). A具有较强的现实性和说服力 B以替代关系为基础 C计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键 ABD基准地价对应的平均容积率是（）。A该用途土地在该地域内的平均容积率B该用途土地在该均质地域内的容积率C该用途土地在该级别地域的容积率D该用途土地在该均质地域内的平均容积率E该用途土地在该级别地域的平均容积率DE基准地价具有( )的特点。 A有限期 B区域性 C平均性 D时效性 ABCD基准地价是不同用途的土地使用权的区域平均价格，其作用主要是( )。 A为土地抵押贷款提供依据 B反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据 C为国家征收土地使用税提供依据 D引导土地合理利用和流转 BCD开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目（）。A可行 B不可行C可继续投资 D可取消投资E应减少投资BD利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是（）。A旧建筑物所在地区有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细B旧建筑物同一供需范围内有类似建筑物实际建设的各种费用的数据及明细C根据旧建筑物特点计算间接工程费D根据旧建筑物特点计算直接工程费E以估价时点旧建筑物所在地区的各种单价为基础，求得标准建造费AB利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括（ ）。A确定待估宗地所处路线价区段和路线价 B.确定待估宗地的临街深度和其他因素条件 C.确定待估宗地深度修正系数和其他条件修正系数 D.估算宗地地价ABCD路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和（）。A临街深度 B临街长度C临街高度 D临街宽度E其他条件修正率AE路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的（）。A9 B6 C7 D8 E4AB路线价估价法四三二一法则中，标准深度100英尺土地价值第二、四个25英尺土地分别是路线价的（）。A20 B30 C8 D10 E40BD某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格。该商住楼建于1999年6月，使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括( )。 A确定土地最佳利用方式 B估算评估对象房地产总价 C计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费 D计算(剥离)土地价格 BCD评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。A.土地生熟程度 B.土地使用权年限 C.土地使用者 D.土地利用条件ABD容积率的大小影响（）。A建筑平均成本的高低 B房屋的销售量C房屋的建筑质量 D土地利用程度的高低E建筑商的投资积极性DE剩余法估价开发商购买土地时，确定该土地的最佳使用，有关部门对该土地规定了（）。A地块限制条件 B法律法规限制C资源条件 D社会条件E经济条件AB剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有( )。 A根据实际投资状况采用重置成本法 B根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法 C根据不动产投人使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法 D根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法BC剩余法可用于（ ）评估。A学校用地 B医院用地 C写字楼用地 D商场用地AB剩余法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。A.市场比较法 B.收益法 C.成本法 D.购买年法ABD市场比较法应用的基础是（ ）A.发达的不动产市场 B.丰富的交易资料 C.交易类型全面 D.待估土地与交易案例有替代性ABD市场比较法中，对多个基准价格最终确定地价的基本方法是（ ）。A.简单平均法 B.加权平均法 C.取众数或中位数 D.几何平均法AB市场比较法中，区域因素有（）。A自然条件 B繁华程度C房地产位置 D房地产的地质条件E临街状况AB市场比较法