浅谈在建工程及其评估方法.doc

浅谈在建工程及其评估方法建材发展导向2010年01月建设经济?财会?统计浅谈在建工程及其评估方法李扣芹高帮胜高邦怀张忠宝要正确把握在建工程价值评估的内涵并选择适当的方法对在建工程进行估价,首先要明确在建工程的含义.对于在建工程的定义,在业界有多种不同的提法.一种定义是:在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程.它是指在建工程已经构成的投资完成额,包括尚未交付使用的投资完成额.包括在建的新建项目,扩建项目,改建项目以及恢复项目等项目工程.另外一种说法,在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工,但尚未交付使用的建设项目房地产.与一般意义上的房地产相比,在建工程具有自身的特点.综合有关的观点和意见,参照有关的文献和估价方面的文章,本文中所述及的在建工程是指”正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目”.其价值评估目的通常有四种,第一项目转让,开发商由于财力,物力,债务,经济纠纷等原因,无法继续对在建工程项目进行施工,需要将整个项目转让,一般都需要进行评估;第二寻求合作,因各种原因,开发商在开发过程中可能需要寻求合作伙伴或参建者,开发商需要有一份项目评估报告书以作为寻求合作之用;第三抵押贷款,用在建工程抵押以取得贷款,需要对在建工程的抵押价值进行评估;还有就是预售,开发商在领取商品房预售许可证时,即预售不动产.l在建工程评估范围的界定(1)土地权属,在建工程的土地权属有两种性质,四种情况,即以出让方式取得的国有土地使用权;以租赁方式取得的土地使用权;以无偿划拨方式取得的国有土地使用权;集体所有制土地使用权.不同的权属性质和情况,其评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的.(2)项目权属,不动产项目是否是独立项目,是否属联建项目或是否有参建单位.若是联建项目则要搞清楚项目组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等.(3)工程进度,在建工程评估时必须准确地把握在建工程项目的实际完成进度,即把握其已完成的实物工程量,对于那些未安装并固定在建筑物主体上的材料和设备,就不能纳入在建不动产项目的评估范围.不能简单地根据工程的实际投资进度来评估其价值.(4)销售状况,有些不动产在建项目,已领有商品房预售许可证,并已预售了部分楼盘.评估时必须清楚两个问题:预售许可证所允许预售的楼层及其建筑面积,即可售部分;开发商已实际出售了多少建筑面积.评估时必须将己售部分的在建实物工程量价值和相应的土地使用权价值从整个在建不动产项目的评估值中扣除.2在建工程的特点(1)在建工程房地产是随着时间的推移工程不断变化的动态过程,其变化不同于一般房地产的折旧,而是工程量的累加.(2)存建工程房地产虽具有价值,但其可利用性不确定,使用价值是以预期为前提.(3)在建工程权属的相对确定性.在建工程尚未颁发相关房屋所有权证书(其土地使用权证书已经取得),其权利处于相对确定阶段;由于在建工程可能存在施工方垫资的事实存在,或者施工实际进度与工程款支付进度不一致,其权益状况有待确定.(4)在建工程的易受限制性.在建工程必须依据政府规划建设主管部门批准的文件进行施工建设,符合法定的规划要求.(5)在建工程还存在不可移动性,价值量人,难以变现等房地产的一般特点.3在建工程评估方法探讨在建工程的评估方法多种多样,传统的评估方法一般有成本法,假设开发法,工程进度法,变动因素调整法等等,此外还有综合评估方法.3.1成本法成本法又称为重置成本法,是通过求取开发可替代待估不动产所需的成本总额来估算不动产价格的方法.即在评估时点重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用,确定重置价格.当明显存在较为严重的实体性贬值,功能性贬值和经济性贬值时,还需要扣除各项贬值额.全部费用一般包括已完成的直接费用(含前期费用),间接费用和开发商利润以及一些通常附带费用.成本法用来进行在建工程评估的具体公式为:在建工程不动产价格=土地价格+已完成部分的建筑费用+相应的专业费用+相应的利息+相应的销售税金和费用+相应的利润3.2假设开发法假设开发法是在假设在建工程在评估时点竣工后,不动产正常交易情况下的价格基础上,扣除续建工程建造费用和与续建筑建造买卖有关的专业费用,利息,利润,税费,销售费用等后,以价格余额来确定待估在建工程的价格的方法.运用假设开发法对在建工程项目评估的计算公式可表示如下:在建工程不动产价值=项目总开发价值一项目续建费用一项目续建专业费一项目续建利息一项目续建利润一项目续建部分销售税费?2l9建设经济?财会?统计建材发展导向2010年叭月3-3工程进度法工程进度法是以工程预算为依据,按评估时勘察确定的工程实际进展程度及各部位占工程总量的比重,估算在建工程工程价值的方法.这种方法适用于施工期较短且价格变化较小_的在建工程.其估算公式为:在建工程评估值=建筑工程预算造价X在建工程完工程度在建工程完工程度=各部位完成进度(%)各部位占建筑工程预算的比例(%)3.4变动因素调整法变动因素调整法是指对于工期较长,设计有变更,价格有变动的在建工程,以原预算或实际支出为基础,根据设计变动引起的预算增减情况和价格变动幅度,分别计算各调整数额,然后相加减,以估算在建工程价值的方法.其估算公式为:在建工程评估值=在建工程的实际支出(或预算支出)额已完工部分材料,人工等因价格变化造成的增减额已完工部分问接费用及资金成本等变化造成的增减额已完工部分因设计变更造成的增减额3.5预算调整系数法预算调整系数法.即根据工程决算与工程预算差异的经验数据设定合理的调整系数,将在建工程已完成工程量的预算价值调整为评估价值的评估方法.工程决算与工程预算之间的差异主要有:工作量差异;设计与施工方案差异;设备及物资耗量与价格差异;间接费用计提基数与分配率差异.其估算公式是:在建工程评估值=(总预算造价一不可预见费)rl+预算调整幅度(%)1x工程完成进度+不可预见费+预算外费用3.6重编预算工程进度法该方法是重置核算法在在建工程评估中的具体应用.对于工期较长,设计更改大,价格变动幅度大,实际工程支出与预算差异较大的在建工程,可按评估时的实际情况重新编制工程预算,然后再用工程进度法估测在建工程评估值的方法.其估算公式是:在建工程评估值=工程的重编预算造价工程的完工进度3.7综合评估方法综合评估方法是以市场比较法和收益还原法为基础的在建工程估价方法.市场比较法是指依据市场销售资料,将待估不动产同能与其形成替代关系的类似不动产进行比较,以后者已知的价格为参照,修正得出待估不动产最可能实现的合理价格的一种估价方法.其估价基本公式为:待估不动产比准价格=可比不动产客观售价X交易情况修正系数X交易期日修正系数X不动产状况(含区位,权益,实体)修正系数收益法,是指将评估不动产未来每年预期的正常纯收益以一定的资本化率统一折算为评估时日总收益的一种方法.其原理公式为:估价对象的收益现值=待估不动产年纯收益/待估不动产折现率x11/(1+待估不动产折现率)1其中;广待估不动产残余经济寿命(或称有收益的年期).将以上两种方法和其他方法相结合或做一些调整,可以运用于在建工程的评估中.(1)市场比较法(收益还原法)+工程进度法对于在建工程不动产估价,运用市场比较法(或收益还原法)测算出来的不动产价格是假设在建工程在估价时点即竣工条件下的公开市场价值(该价值的测定可通过类似不动产的价格资料,收益,费用资料确定),所以必须用这个值乘以在建工程完工程度,其结果才是估价时点该在建工程的价格.其公式为:在建工程不动产评估价格=假设在建工程在估价时点即竣工状态下的不动产比准价格(收益价格)在建工程完工度(2)市场比较法(收益还原法)+尚需投入资金折现法这采取市场比较法(收益还原法)计算在建工程在估价时点即竣工状态下的比准价格或收益价格.并采用逆向思