关于A公司房地产投资项目的可行性分析报告.doc

可行性分析报告 组员：赵英焕，李嫣 吴东秀，王睿目 录一.项目背景-（3）二.项目概括-（3）三.项目市场分析-（5）四.财务指标分析-（6）五.综合结论-（8）一、 项目背景由于A公司存在着一定的闲置资金，为了长远发展，改变经营单一的模式，公司拟组建一家全资子公司-滨华房地产开发有限公司，注册资本为8000万元。 A公司的最大股东-省国有资产投资有限公司，是经省人民政府批准成立的，授权全面经营和管理全省国有资产。该股东名下现有一块土地，面积8万平方米，如果A公司组建房地产开发公司，则将该块土地转让给A公司。二、项目概括（1）项目名称：滨华海景城（2）地块位置：经济开发区6号大街与沿江大道交会处往西500米左右。东邻之江，北邻省内最大的高教园区，西边和南边已有交付商业大楼盘，未来发展前景不俗。（3）建设规模与目标：土地面积120亩；容积率2.6；建筑面积20.8万平方米；开发周期5年；土地价格2880万元，由大股东作为借款投入，年利率12%，借款期限5年，一次还本付息。（4）周围环境与设施：快速路、沿江景观大道、地铁一号线，繁华市中心瞬间可达；地铁物业，商业规划齐全；社区的1200平方米上层会所、近14000平方米沿街商业界、与项目一路之隔的规划中的4万平方米大型购物商场，可以满足各类生活娱乐购物需求。幼儿园-小学-中学-大学，在家门口即实现一站式教育。毗邻的大学城，14所大学，18万师生，打造开放式、资源共享的“新型学院派生活”；省重点高中、市政府规划配套的是重点初中、小学咫尺之遥，已批准建立18所幼儿园，教育配套齐全，为孩子提供优良环境；高素质邻里，过百名大学教师业主、新型白领、青年精英成为业主主体。该市目前唯一采用楼宇对讲IC卡系统的节能住宅小区。主体建筑是高层江景房，总体规划是利用现代的简约元素，营造建筑与自然的整体和谐。居住环境不仅有碧水依绕，更有文脉演绎。文化设施的配套，从人文传统的角度为居住者提供了为更为亲切的关怀。动静结合的社区景观，创造出以“音乐、休闲、健康”为主体的生活新模式，生活更加轻松，更加自然。人性化的设计、柔美的曲线、多方面功能的结合，构成了海湾泳池的魅力之源。户型东南或正南朝向，大部分能拥有江景。5米超大开间与5.6米挑高阳台，让生活空间变得大气从容。海湾会所区泳池景观延伸到碧水轩，媲美私家园林，生趣盎然。（5）醒目财务情况见表：滨华海景城投入、收入、现金净流量预算表 单位：万元项目未来年份012345项目总收入0011068.7327866.7815176.4824134.01总投资4640.527319.7611209.2911760.426110.371665.01转让房产有关税金00608.783032.672334.7113668.06现金净流量-4640.52-7319.76-749.3413073.696731.408800.94（6）项目开发优势A公司的信誉；省国有资产投资公司的相关政策优势和充足的土地储备。三.市场分析：（一）、房地产投资的国内外行业的发展趋势（1）、国家出台了一系列房地产调控政策遏制房价过快上涨。（2）、一线城市土地价格大幅度上涨，未来中国城市化重心将 更多转向二、三线及中小型城市，住房市场的空间也会相应转移。（3）、由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。（4）、虽然建设期长，但其没有后期的经营，大大降低了投资风险。（二）、所处地理位置分析：地处有着“上有天堂，下有苏杭”之称的杭州，迁往的人员比较多，比较容易销售。处于杭州经济技术开发中心，与商业街、大型购物广场为邻，交通便利，碧水环绕，四周学校遍布学校，文化气息浓重，更是优中之优的居住选择。个性化的设计，满足多样化需求，更显人文情怀，符合现在人们情操的陶冶、精神的追求。动静结合的生活景观，在这里可以感受到度假风情，别有一番风味。而且项目所在城市为中国东南沿海，交通枢纽，中国最大的经济圈长江三角洲地区重要的第二大中心城市，全市总面积1.66万平方公里，其中市区面积3068平方公里，市区人口达409.5万，总人口660.4万，经济发达，经济总量居全国省会城市第二位，经济综合实力跻身全国大中城市前十位。（三）、优势分析：人口密度：建筑方所在时区=1335人/平方公里 全市区域=398人/平方公里可以看出远远大于，所以市区住房需求 还是挺大的，而且这样的情况下，住房销售也比较容易，相对风险也小些。 房价价格基数大，即使国家宏观调控，也不会下降很多。刚性需求当然存在，如国家调控放松，价格比将反弹，盈利看好。四、财务指标分析（一）、投资回收期（PP）年份每年NCF年末尚未收回的投资额1-7319.7611960.282-749.3612709.62313073.690投资回收期=2+(12709.62/13073.69) =2.97年（二）、会计报酬率（ROI）=79.05%（三）、净现值（NPV）年份tNCF,tPVIF10%,t现值1-7319.760.909-6653.62-749.340.826-618.95313073.690.7519818.3446731.400.6834597.5558800.940.6215465.38未来现金流量总现值12608.66减：初始投资4640.52净现值7968.14（四）、现值指数（PI）PI=12608.66/(4640.52+2679.24*0.909+3889.53*0.826+551.13*0.751) =12608.66/10702.6=1.18（五）、内含报酬率（IRR） 时间tNCFt测试25%测试30%PVIF现值PVIF现值0-4640.521-4640.521-4640.621-7319.760.800-5855.810.769-5628.902-749.340.640-479.580.592-443.61313073.690.5126693.730.4555948.5346731.40.4102759.870.3502355.9958800.940.3202816.300.2692367.45NVP1293.99-41.06由插值法计算得内含报酬率为29.836% 五、综合结论无论是从实施的发展战略，还是从保证企业实现可持续、有效益地发展来看，以及规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，