南通如东掘港项目市场篇.doc

目 录壹：关于城市功能布局及发展趋势的评估一、地区产业发展二、与周边苏中南城市区位比较1、在建城区和人口发展方向分析2、国内生产总值分析3、主要劳动力情况分析4、自然特征、风俗文化三、人口与生活状态分析1、人均可支配收入分析2、居民储蓄存款余额分析3、城镇居民生活基本情况分析四、城市行政区划特征五、市政建设效应评测1、关于规划理念的分析2、关于2006至2010年建设规划的分析六、结论贰：如东房地产市场综合评估一、综述1、房地产投资和消费主题2、市场存量3、房地产价格4、本土房地产企业二、供应分析三、需求分析1、市政动迁拉动住房需求2、改善居住条件需求四、价格分析五、相关政策分析1、关于房改政策2、关于房地产管理制度六、产品品质分析八、其他影响房地产市场的因素分析1、三级市场走势2、城市外来人口导入的消费拉动效应九、结论叁、项目开发战略建议一、对城市房地产宏观走势的判断二、本项目开发战略必须注意的问题及原则三、政府合作建议四、产品定位建议 附 件1、如东县城市规划2、如东县在销楼盘统计表序本项目无疑将成为如东有史以来第一个“房产航母”。因此，本报告将不单单局限于掘港市场的范围，“放眼如东”，将是对本项目所提出的第一份认识。本市场篇并不拘泥于泛泛的市场堆积及机械的数字铺陈，我们希望客观理性的对整个如东的城市特质以及楼市发展空间作出把握。同时，基于专业的研展理论及实务经验，对本项目的开发模式作出建议，作为本项服务决策咨询系统的一份市场服务报告，希望能为公司了解市场深层问题，建立初步产品定位予以建设性佐证。壹：关于城市功能布局及发展趋势的评估l 逻辑：“城市经营”的执政理念已在中国政界得到普及，城市化进程的最大得益者亦是房地产开发。从城市未来的远期效应来支撑目前项目的价值体系，是项目决策的先提条件。l 切入点：沪宁沿线及沿海城市比较，城建效应评估。一、如东地区产业发展分析 2004年，如东县国民经济运行态势良好，全年国内生产总值达110亿元，按可比价计算增幅为9.7%，人均国内生产总值达8327元，按汇率折算，超1000美元。在经济发展的同时，城乡居民收入呈快速增长。据城乡住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入达8282元，同比增长12.49%；农民人均纯收入3602元，同比增长6.4%。均比去年提高约1个百分点。年末财政收入过10亿元，同比增长13.6%。 如东县国民生产总值对比图如下： 作为房地产专业的研展评估，上述GDP增长尚不足以对我们的论证产生直接依据，在此，我们运用偏离份额分析法，即Fi(T)=，（Fi(T)表示T时期整个地区i产业的经济活动水平，Fij(T)表示T时期j地区I产业经济活动水平），来定量地分析本区域经济增长中结构决定因素所起的作用。翻开几年来县政府工作报告，我们不难看到一个不争的事实，2001年之前，如东一、二、三产业在国民经济中的占比一直是一产占比较大，工业经济、服务业处于次等地位，2004年之后，一、二、三产业比已转化为二三一，第二产业比重同比提高4.2个百分点，工业化进程不断加快。2004年各产业明细偏离份额分析结果县名第一产业第二产业第三产业全县份额份量产业结构份量竞争份量全县份额份量产业结构份量竞争份量全县份额份量产业结构份量竞争份量如东县0.57-0.40-0.1223.29-1.26-3.9917.501.93-2.77数据显示，如东第三产业结构分量为正值，而第一和第二产业结构分量为负值，地区经济结构有所改善，但目前区域经济增长中的结构推动效益明显，竞争力因素不具有优势，我们在对如东相对比重较大的第二产业的行业比较中发现：l 目前的主要工业项目集中在掘港一带，在重大项目不多的情况下，支持高位增长的能量不丰。l 重点骨干企业支撑作用不强，50强企业有一部分出现了下滑趋势，有的出现了退位退档现象。列入新增长点的26家企业，增长态势也不尽如意，没有起到应有的拉动作用。l 产业升级步伐不快，缺乏高技术含量及高附加值产品。运行制约因素比较突出。一是供用电矛盾十分尖锐。二是流动资金紧缺。三是人力资源匮乏。四是工业用地指标严重不足。五是主要原辅材料缺货价格上扬。六是外贸出口退税率降低，对外贸出口企业的影响较大。本区域产业发展的概括性认知：开放型经济日益凸现，国民经济持续增长，综合经济实力低于苏南（苏、锡、南、镇）平均水平，产业升级起步较迟（高新产业滞后，企业创新能力不强，服务业发展水平不高），民众增收幅度不大。二、苏中南城市区位比较分析 鉴于如东城市发展的后起之势，我们着眼于通过沪宁沿线诸多城市的横向比较，提供较为具像，同时具有参照意义的城市认知度。以下数据为各地区平均水平。1、 在建城区和人口发展方向分析如东现有113万人口，人口密度较高，但考虑到未来“如东县城规划建设成为30平方公里、30万人口规模的中等城市的远景构想”，县城“一心两轴三带，组团式发展”的规划格局。人口密度将进一步提高。比较因素苏 州无 锡常 州如 东人口20921389.41113人口密度(人/平方公里)1269130631956032、 国内生产总值（市县）分析比较因素苏 州无 锡常 州如 东GDP618.56800.56225.88110人均GDP2969337700254178327在此项比较中，我们看到，如东在经济总量上尚低于苏中南其它城市，从招商引资的排序来看，亦同样如此。3、 主要劳动力情况分析市民在岗人数第一产业第二产业第三产业私营个体苏州107.8718.8449.7239.3113.31无锡103.1413.5656.732.886.8常州47.832.6824.6820.4712.52如东27.752.6111.1014.045.32从上表可以看出，如东的私营个体经济所占比例不高，第二产业的薄弱，导致第三产业的动能不足，与邻城存在着较为明显的群量差距。 小结：从上述几个方面产值的横向比较，我们发现了一个较为有趣，又非常合乎逻辑的迹象，即苏南三市的经济发展依沪宁线随着受上海经济辐射的效应而递减，作为处于南京都市圈与长江三角经济圈外围的县市，如东的城市经济发展，将为其房地产市场提供非常有市场规律的背景“解释”，也正是从产值的发展规律，使我们进一步明确了从周边城市房地产市场发展规律寻找可比依据，有所扬弃的客观借鉴这一结论。4、自然特征、风俗文化如东县，位于江苏省东南部、长江三角洲北翼。如东县有着优良的自然环境。东面和北面濒临南黄海，西部与如皋市接壤，西北与海安县毗连，南部与通州市为邻；陆地是典型的滨海平原，地势基本平坦，略呈西高东低、南高北低之势。气候属北亚热带海洋性季风气候区，受海洋的调节和季风环流影响，一年中四季分明、光照充足、雨量充沛，年平均气温15。如东交通便捷，五条省道穿境而过，县城离兴东机场仅半小时车程，苏通大桥建成后，如东将纳入“上海2小时经济圈”。如东还是全国基础教育强县，江苏教育位居全国前列。如东有下小海的风俗。过去，南黄海边的一些穷苦渔民因置办不起渔船、网具，不能到海上去张网捕捞，只得靠下小海维持生计。他们在小汛日子与大汛退潮之后的间隙，带一柄二齿耙儿与两只海兜子(一种以粗纱绳编结成的网兜)，来到海边沙滩，踩文蛤，捉蟛蜞，拾泥螺。有时潮水尚未退尽，站在丫漕里用小耥网捞取小鱼小虾。这种赶海采捕就叫下小海。掘港镇位于如东县境东部，濒临黄海，为县治所在地，是如东政治、经济、文化的中心。全镇总面积为71.72平方公里，辖8个居委会，18个行政村，现有人口13万。掘港成陆于春秋，初建于唐，发展于宋，繁荣于明清，绵延至今。至五代时掘港已成为著名的盐场。宋代建掘港场，逐步形成集市。明清以来，客籍商人纷至沓来，经商开店，市场繁荣。清代，掘港成为盐、棉、米、茧“四白”集散中心，一度有“小扬州”之美誉。三、人口与生活状态分析 1、人均可支配收入分析2004年如东城镇居民人均可支配收入为9001元，同比增长了8.7。如东最近几年的城镇居民人均可支配收入如下图： 从图中数据显示，在近四年内，如东市城镇居民人均可支配收入增长速度总体呈现为稳中有升的趋势。值得注意的是，目前有50城市居民人均月可支配收入在1000元以下，20的低收入家庭年收入为8915元，基尼系数明显不合理。势必影响楼市需求结构。2、居民储蓄存款余额分析2004年银行储蓄存款额达到98.26亿元，比上年增长10个百分点。近几年如东市居民储蓄存款余额对比如下：从图中数据显示可看出，人均储蓄8695元，如东居民存款增长幅度较大，居民在银行的存款数目在快速上升，这一方面说明了如东居民收入在逐步提高，另一方面也说明了由于目前民间投资渠道的单一、金融市场的萎靡、投资理念的相对落后，绝大部分的市民还停留在有钱就存银行最保险的思想。从这一点来看，如东消费者的消费观念有待引导。4、 城镇居民生活基本情况项 目单 位绝对数户均人口人2.9户均就业人口人1.5人均居住面积平米10.7人均年消费支出元6927其中可支配收入元9001 本次调研中我们发现了大量在统计报表中无法体现的因素，通过访谈、了解归纳如下：l 适龄人群就业竞争激烈，特别是大、中专毕业生的就业压力非常大。l 城市白领阶层呈真空状态，政府机关、企事业领导仍为市民期待值最高职业，这与苏南、浙江的“崇商”心理形成明显对比。l 普遍对目前生活状态不满，但多数人对城市发展，特别是抱有后来居上追苏南的心态，对近年来城市建设的变化较为乐观。四、城市行政区划特征 如东县为南通市下辖县，如东下辖掘港镇、马塘镇、双甸镇等十五个乡镇；县政府设置在掘港镇。与国内其它城镇一样，如东的城市功能区划显示出“中心城区商业聚合，外围乡镇工农均布”的特征，其外围乡镇掘港镇、马塘镇、双甸镇大都以农场、乡镇企业为主，近年来三资企业也正逐步引入，从居住的地域效应来看，随着未来如东中心城区的扩大，以及市政路网建设的加强，这些乡镇内将有部分高收入人群到中心城区进行置业消费，而余下绝大部分人群都会优先考虑在掘港镇、岔河镇、马塘镇及双甸镇等中心城镇置业。而掘港镇的远景规划结构将形成“一城一港”的空间结构形态。一城是指如东城区，为组团块状中心集聚发展的空间结构形态；一港是指洋口港，规划由长沙镇区、洋口工业区、石化工业园区、高科技工业园区及延伸到浅海区的码头作业区组成。发展目标：一是将如东建成上海大都市圈重要的海洋开发基地；二是建成富有特色的沿海港口城市；三是具有高标准基础设施和人居环境质量的现代化城市。城区人口规模控制在40万左右，建设用地规模控制在45平方公里左右。城市用地主要向东、向北发展与洋口港开发相呼应，形成“港城联动”的发展格局。 从行政区域的特质来看：l 掘港镇：如东的商贸综合服务区，目前的“CBD”，未来规划的主城核心区。作为城镇的旗舰区域，目前在市民阶层中认知度提高，物业价值的峰值亦在此体现，但随着如东新区及洋口港的建设，掘港镇的传统优势地位将有所削弱。l 如东新区：如东经济开发区新区位于如东县城掘港镇北首3公里，新区规划面积24.7平方公里，其中工业区规划面积16平方公里，首期开发10平方公里，并在新区内建有纺织印染园区，是典型的新兴工业聚集区，随着招商引资进程的加快，目前该地区已成为如东工业、高新技术产业的主要区域，但居住氛围尚未成型。该区域有较强的区隔性，基本以当地原住居民及产业工人为主，未来这一区域特质仍将维持，并不断发展，区域特色将进一步确立。五、市政建设效应评测 如东的城市格局，长期以来是自然发展的，之前“沿海牌”并没有给城市经济发展带来拉动作用，城市框架的无序，束缚了城市有序发展的战略。我们首先来了解当前如东的城建规划目标：1、 关于规划理念的五个坚持（1）、坚持“以民为本”的理念，建成最适合居住和创业的城市；（2）、坚持“可持续发展”的理念，实现城市经济“精明型”增长；（3）、坚持“经营城市”的理念，把如东城市整体利益最大化，建设经济强县；（4）、坚持“环境优先”的发展理念，建设港口经济特色城市和海滨风情城市；（5）、坚持“错位发展”的理念，发展比较优势，将如东建设成为以上海为龙头的“长三角”城市群中富有特色和魅力的滨海城市；从最后一个坚持，我们可以非常鲜明的发现，如东的城市建设，非常毅然的“向南看”，把自己作为“上海经济圈”的一员。由此，对其城市发展的轨迹，更应从周边城市的区域发展序列中，寻求经验及教训。2、 关于2006至2010年建设规划的分析如东目前一轮的市政规划是以构建交通主骨架及改善城市环境为重点的。（1）、形成县城“一心两轴三带，组团式发展”的规划格局。（2）、城市在依托老城区的基础上、积极向北滚动推进，建设老城区形成一个主要中心，在外围形成两个工业组团，四个生活组团，各配置相应的次级服务中心。拓展了城市空间，激活城市开发热土。（3）、县城城市规划，特别是县城建设规划突出了海韵、水运特色，积极开发旅游资源。稳步实现老城的有机更新，延续历史文脉。（4）、沿如泰运河绿化景观轴利用如泰运河穿越城区的优势，展现滨河城市的景观特点，通过沿河绿地和沿岸城市景观控制，创造怡人的生活岸线，形成良好的生活氛围。（5）、县内依托202、203、317线省道发展，并与苏通大桥、沪崇启大通道、沿海高速、宁通、宁启高速等交通系统相协调，继续加强县城的高速公路和铁路规划。（6）、加快基础设施建设，提高城市现代化水平。我们注意到，五年基本实现城市现代化格局的时间节点中，前三年是以城市的量态扩张为主，后二年转向为以质态提高的有序扩张。一旦以“经营”的执政理念来规划城市，我们评估认为，对这一轮规划定位不容忽视以下细节：l 大规模的市政建设投入是以扩张的财政投入为支撑，还是采取多方投资，如BOT方式；l 依照国内惯例，基础建设加速城市化进程，相应的土地批租价格将随之上浮，而在缺乏非常强劲的产业背景支撑的如东，市场消化能力是否足以承受土地成本的上涨所带来的种种费用叠加，有待进一步分析；l 城北新区在城市形态定位中是作为城市副中心还是未来的完全中心；l 在未来的北进扩张中、老城的商业、商务功能应以怎样的辐射态势来界定；不容置疑、市政建设所推动的近郊土地城市化过程、将使区域内的房地产开发空间获得较为充裕的题材，但绝不能以图纸的规划来机械得圈定投资机会。不同于苏州的园区模式，无锡的新城模式，如东新一轮城市建设的全局性、颠覆性，还是规划的完善度，对其规模及经济拉动效应，我们应谨慎看待。六、结 论 l 苏中南县市群中，如东整体经济实力及国民收入低于平均水平，目前其产业机构优化、经济规模及招商环境落后于苏锡常诸地市、按照资本密度决定城市房价的理论，城市房价应处于沪宁线及苏中南沿海中等水准；l 本区域基尼系数呈拉大趋势，恩格尔系数低于苏中南平均水准，人均GDP（约1000美金）临界于住房消费大规模启动前期状态；l 近一轮市政建设将城市轴线及重心北移，存在较大颠覆性，城市架构处于转型扩张期；l 城市区位定位“向南看”，立足于长三角经济圈，并针对沪宁沿线县市开展错位竞争，力争建设成为长江流域外引内联、外向型经济的门户。l 城市位于南京都市圈与苏锡常经济带及上海辐射圈外围，比较优势屏蔽作用明显，区域产业发展竞争激烈；l 外来人口导入相对不足，人才高地近期难以形成，城市辐射效应相对匮乏；l “城市经营”以市政建设（主要是道路、绿地建设）提升郊区土地批租价格加速房地产开发拉动人口导入促进城市化进程形成新的城市功能区域改造城市框架为运作逻辑，与苏锡常县市相比较缺乏足够的产业支持，财政收入对土地批租的依赖度预期过高；l 从经济学的角度来看，地价（出让金）是若干年土地使用期的地租之和，也就是预支未来的利润。如东市政建设的运作模式，即主要靠土地批租收入来平衡城市建设投入，在相当大程度上是“寅吃卯粮”，是本届政府花用后届政府的钱，很容易对实体经济伤筋动骨，最终影响发展后劲。l 对区域经济增长及市政建设所拉动的投资效应，应持谨慎态度。贰：如东房地产市场综合评估l 逻辑：对城市房地产发展现状，及其价格体系成因进行分析，并结合市政建设与区域经济发展对楼市趋势作出判断。l 切入点：楼市现状、市政效应、影响要素。一、综 述 如东房地产市场自2001年房改政策后迅速启动，目前正高速发展，其区域市场主要显现以下特征：1、 房地产投资和消费主题日趋市场化从投资主体看，已由国家单一投资向国有、民营、外商等多元投资主体格局发展。从外来企业的来源看，主要集中在江苏境内及周边地区如南通、南京以及上海。从消费主体来看，个人消费逐步成为市场主流，自2001年全面推行货币分房，2004年市区销售给个人的住宅面积占商品住宅销售面积比重为98.5，市场化程度可见一斑。 近年如东县房地产开发情况统计表 单位：平方米年 份完成土地开发面积竣工套数2001年86001382002年983882112003年467625382、 市场存量的升降自商品房推出以来，如东市场大量的硬性消费导致如东商品房空置率逐年下降，空置率连年负增长。2001年末至2004年末，商品房空置率从13.34降至8.65；其中住宅空置面积从11.21降至5.01。处于我国合理空置率5-14之间。但05年后，由于政府土地供应量的逐年递增，使得如东的商品房空置率有上升趋势。3、 房地产价格起步伊始，稳步上升但仍落后苏中南诸地县如东已经实行土地招投标制度，国有土地价值在市场配置中逐步显现。随着土地价格的上扬，商品房价格亦逐步上涨。2002年市区商品房住宅平均价格984元/平米，2003年为1404元/平米，同比增长29.91，2004年为1716元/平米，同比增长18.18。20022004如东普通住宅房价变化情况统计表2002年2003年2004年平均价格总开工面积总销售面积平均价格总开工面积总销售面积平均价格总开工面积总销售面积如东市区98412613823692140428477010245617162387961477614、 本土房地产企业“小、散、弱”，缺乏规模扩张能力从本土企业来看，随着企业改制，国有资本退出，本土企业的资产实力将不断缩减，资质逐步减级。在土地市场全部招投标拍卖后，他们中的大部分将不具备参与招标拍卖的资格和条件，加上本土房地产企业与外来企业在经营理念和资金实力上存在的差距，缺乏市场竞争力和规模扩张能力，相当一部分面临被淘汰的风险。二、供应分析 从投资情况来看，2002年全县房地产完成投资1.3亿元，是上年的2.5倍，占全社会固定资产投资的9.12；2003年完成投资2.15亿元，增长67.28， 从商品房供应来看，市区商品房竣工面积，2002年为20.83万平米，其中住宅5万平方米。2003年为41.78万平米，其中住宅7.39万平方米。从土地供给市场来看，政府借鉴了杭州等城市的经验，建立了土地储备供应机制，积极推行国有土地有偿使用，显化了土地价值。从近年以来公开出让的土地情况来看，预计这个数字还将会有大幅增长。三、需求分析 与供给相适应，如东住宅销售面积2002年为23692平米，2003年为102456平米，2004年为147761平米，同比增长76.87和30.66。 2002年至2004年，市区商品房竣工面积与销售面积之比分别为1：0.78、1：0.84、1：0.87，供求关系趋向平衡。从近35年城市的新增需求分析来看，主要由以下成份构成：1、市政动迁拉动住房需求今年如东的城市建设投入为历年来投资之最。这种规模的城市建设投入将连续数年。由此相应增加了城市拆迁安置所带来的住房需求。自2004年起至今市区拆迁年均达到7万平米左右，如果按照每拆迁1平米房屋要购买1.5平米计算，4年内市区将直接产生280000平米住房的需求。2、改善居住条件需求据统计数据显示：2004年如东城镇居民人均住宅建筑面积24.21平米，在200户被调查户中，人均24平米以上的住户，占37.5；人均2024平米的住户占15.5；人均1620平米的住户47户，占23.5；人均1216平米的住户33户，占16.5；低于12平米的住户14户，占7。现有住宅条件的参差不齐，总体上反映了如东城镇居民居住水平仍偏低。相应在未来人均GDP稳固增长的前提下，这种现状将形成一定的有效需求，进一步拉动住宅消费需求。按住宅建筑式样分 （每百户）2002年2003年2004年单栋住宅242837四居室1481三居室323026二居室21213一居室001平房及其他12811单道楼房161411按房屋产权分 （每百户）2002年2003年2004年租赁公房886租赁私房001原有私房404046房改私房323223商品房102024从表中可以看出，商品房比例不断加大，二、三居室始终是市场消费主力。四、价格分析 随着土地价格的上扬，商品房价格也在逐年上涨。2002年如东商品房平均价格为984元/平米，2003年为1404元/平米，同比增长29.91，2004年为1716元/平米，同比增长18.18，目前市场最高价格近3000元/平米，最低价格2200元/平米。20022004如东房价走势最高价格最低价格平均价格2002年1230元/平方米800元/平方米984元/平方米2003年2000元/平方米1030元/平方米1404元/平方米2004年2600元/平方米1530元/平方米1716元/平方米虽然05、06年的数据欠缺，但与今年相比较，近年如东市场的价格体系并未有明显的大幅度上扬，本报告认为有以下原因：1、 土地供应量逐年增加，已经超出了市场的正常消化速度，市场反映出一定的供大于求的现象；2、 市场上并未出现真正品质级的明星个案，无法对区域市场进行有力推动；作为一个相对狭小的不充分竞争市场，我们无法以传统的板块构架来解释其价格体系，因此，本报告的价格分析将仍以一个统一的市场格局来作为评估基准。从目前的市场价格构成来看，呈现以下特征：1、 商品房价格呈中心强周边弱、南高北低的重心分布由于近年如东城市规划相对滞后，导致目前房价以县城中心一带为高价集中区，从整个城市格局来看，以市中心一带为价格高地，周边地区为价格弱势分布；2、 价格体系不健全、城市楼市无完整梯度效应市中心往外，距离2公里房价就直线衰减，这从城市经营来看很不合算，对消费者来说也较难接受，房价无梯度。从目前市场的价格峰值与谷值的绝对差距来看，也不尽合理。市场一方面缺少标志性旗舰个案的价格引领，另一方面成熟的梯度消费尚未完全成型；五、相关政策分析 1、 关于房改政策关于调整南通地区2002年度房改政策的意见，主要内容有： 在住房公积金方面，缴存比例不变，仍为个人和单位各8；缴存基数改按职工本人2001年12月份工资核定。缴存基数的下限调整为360元，上限调整为3000元。在职工购房补贴方面，仍按现行补贴金额标准和面积标准及相关操作方法执行。在公有住房出售方面，售房成本价平均提高了4左右，如砖混一等住房的基价从现行的建筑面积每平方米880元提到910元。其它折扣政策如买房人的工龄、住房的折旧、地段、楼层、朝向、设备等项折扣依然保持不变，售价计算方法未作调整。 在公有住房租金方面，平均上调15左右。如砖混一等住房每月每平方米使用面积的基本租金由2元整调整为230元。其它计租面积和设备或附属设施计租标准分别相应提高15。从上述情况结合可以看出，目前本区域公有住房的房改购置成本仍然偏低，按每户平均2.9人，人均24.21平米居住面积为例，在县城拥有一套自有住房的成本仅6万余元，远低于同地段商品房。极容易助长居民“买房不如租房”的观念及置业积极性。2、 关于房地产管理制度相继出台了房地产开发企业执行房地产开发项目手册制度的通知、南通市商品房价格管理实施细则、南通市商品房预售管理暂行办法等一系列政策性文件。诸如车库原则上不得高于房价的60，阁楼不得高于房价的40等一系列具有地方特色的条款政策，特别是对普通住宅商品房的指导价幅度限制在5，从目前的实施情况来看，其对开发主体的市场调节能力尚值得商榷。3、 其他政策法规1）、住宅保有税“保有税”实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。对保有税的界定一个家庭的平均居住面积就是120平米，国家有关部门允许的浮动范围是20%。120乘以20%等于24平米，所以就得出了144平米这个界定值。分析：房地产宏观调控思路，主要是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。”2）、7090政策明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。分析：在“国六条“7090政策颁布后，大户型价格普遍攀升，形成越调控，越价升的奇特现象，主要原因在于：征收“房地产税”等配套措施未能到位。造成市场上对豪宅的追捧。在某种意义上，在“房地产税”开征后，“豪宅必升值”不再成为“定式”。3）、土地增值税2006年12月28日，国家税务总局下发了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（以下简称通知）。通知规定，2007年2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算，正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。分析：如果地价在开发期限内涨速过快，也就会导致房地产开发企业囤地和开发成本大增。因此，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，从而达到抑制房价上涨的目的。一般来说，房产商们不会不将其计入土地开发成本之中。现在对土地增值税实行清算清缴，原来预征的税款与结算结果相抵，如果是少征，则应补税，如果是多征，则应该退税。对于因少征而要补税者来说，如果没有提取足够的纳税“准备金”，其成本就有可能上升，如果提取了足够的“准备金”，就不会引起成本的上升；对于因多征而要退税者来说，其纳税“准备金”一般也会多于原来预征的税款，其土地开发成本不仅不会上升，反而会因此而下降。国家清算土地增值税的目的是调节市场，抑制房价非正常因素上涨。国家法律和政策的调整是为了使房产价格真正与供求关系相适应。小结： 目前在如东地区，“住宅保有税”以及“7090”的调控政策尚未真正贯彻执行，对本案整体规划开发应无直接影响，而征收土地增值税的政策出台将相对的协调开发成本以及抑制项目利润。六、产品品质分析 如东的房地产市场目前处于市场化启动的早期阶段，即产品品质普遍迈向了改善居住的水平，开发商已普遍注意到了布局、环境、立面、房型等的重要性，但在具体的贯彻实施方面，却显出了较为明显的局限性。在规划方面，比如民生阳光新城，具有6万平米的规模，理应可以营造出一个较出色的内部环境，但是，其将景观中轴线拉直，在其上布置了排列整齐的多层和小高层，牺牲了大面积绿地的空间。而这已经是目前如东规划较为出色的小区了。绝大部分楼盘的兵营式排布迹象明显，缺少较有主题及层次的园艺景观设计。在立面方面，如东虽然目前欧陆风劲吹，但是，真正将欧陆风格做到位的楼盘却至今还未出现过，大部分楼盘以为搞个欧式乡村住宅的屋顶，弄个三段式的立面再配雕花栏杆的阳台就算欧式了。而现代式的楼盘在目前的如东更未出现过。所以，目前如东县的楼盘立面尚无精彩可言，质感不强、工艺不精是产品最薄弱的一个环节。从物业维护来看，目前大部分小区从其实地现场来看，小区交付后的物业管理无序化，整个园艺的维护，及小区公建的功能使用的差强人意，业主私自乱搭建导致的社区氛围的破坏效应非常严重。在后期营销方面，整个区域市场的投入产出理念尚未建立，无现场样板房、无全装修住宅，且售楼处的装修布置平淡。从平面企划的平均水准来看看，仍停留在较低的设计水平上，与周边南京、常州的水平差距较大。在营销推广思路及创新力度上也无值得称道之处。辨证来看，如东的楼盘综合产品品质还有非常大的潜力可挖，这方面的市场机会点显而易见。八、其他影响房地产市场的因素分析 1、 三级市场走势如东房地产中介市场目前尚不成型，城镇特别是在中心城区内，中介门店不多，从目前的交易情况来看，租赁、售后产权公房及私房的交易构成了交易的主要成份。由于这部分房源大都在交通便捷的市区，且面积不大，因此在相同单价的情形下，比一手商品房具有更低的购买门槛。并形成了对商品房项目的客源分流。随着楼盘价格的预期上升以及与中心城区的距离拉大，市区二手房的竞争力将进一步增强，对于中低收入的客源来说，三级房产市场正逐步成为可以接受的置业消费渠道。2、 城市外来人口导入的消费拉动效应由于如东的整体区位始终受到沪宁沿线城市的竞争，相对于高素质人才的引进，具有一定的劣势，从目前的房地产市场发展现状来看，区隔性非常强，外来人口尚不成为购房的主力之一。尽管目前市区有流动人口约7万人，但这部分人群基本不属于高消费、高预算阶层，消费低于一般市民，无法成为房地产发展的先头军，而政府今后几年引进持资金、技术的人才这一计划，尚有待见证。从投资的角度来看，如东的房地产投资价值平均低于合理回报，以同业苑为例，一套80余平方米（已是最小）的全配二房，市场租价约在500元左右，不考虑出租房税收，投资回报率在3左右，而市区的公房出租基本也在这个水准，投资回报不高（一般公认较为合理投资回报不低于6），势必会影响投资性客源的介入，缩水楼市客源构成。九、结 论 l 本区域房地产市场发展属典型的市政建设投资拉动型；产业支撑要素有限；l 目前市场主流价格约在27002900元左右，在苏中南沪宁沿线、沿海主要城镇中属最低水平；但与产经实力的排名相符；l 城市高端价格刚突破3000元，市场峰值发展不充分，城市旗舰物业未有效建立；l 近一年土地批租价格上涨幅度较大，将直接影响下半年入市的项目成本；l 区域市场年度消化量约在20万左右，商品房空置率开始有所上升，亟需一轮有效的价格底部抬升；l 物业价格高地仍局限于传统市中心区域，并随市中心2公里以内价格急剧衰减；城市建设预期未来的供应主力集中在城南、城北新区一带；l 目前各档次物业的梯度结构尚未完全形成，楼市价格体系有待近一步夯实；l 楼盘规模、品质非常一般，在规划方案、建材设备、房型设计、物业维护方面总体营造水准落后上海及杭州约5-7年左右；l 城市流动及外来人口素质偏低，无法形成对楼市有效的消费促进作用；且未来预期高素质人口的导入难度较大，仍体现为典型的区隔性物业消费市场；l 当前住宅置业投资回报率普遍较低，大多维持于4以下，租赁人群的低接受度、低层次在很大程度上影响了投资性客源的市场介入可能；l 三级市场交易不活跃、但较低的购买门槛、相对便利的地段将会使其分流相当一部分的市政动迁客源及改善居住条件型置业行为；l 近一年商品房价格上涨过快、而同期可支配收入升幅有限、居民家庭收入与楼价比居高不下；l 房地产整合营销水准偏低、楼市在包装手法、概念的营造及前期策划的早期介入方面有着较多的空白；l 本土开发商整体实力不强、竞争力偏弱、土地批租及招投标需依靠较大规模的外来资金及开发主体支持。叁、项目开发战略建议一、对城市房地产宏观走势的判断 1、城市规划先行及“经营城市”的理念仍是“计划模式”，相应的资源配置及建立在此基础上的房地产开发效应仍应由市场受益来决定、不能一概而论由于计划经济和市场经济是两种截然不同的资源配置模式，资源配置机制必然发生剧烈整合，整合的明显结果就是计划经济时期形成的城市格局将会发生重大的演变，这种演变将更多地体现出经济规律的作用，并非人力及长官意志所为。在如东目前缺乏鲜明的经济产业定位的情况下，整个规划的投资拉动性将使目前的“六大功能区”建设对资金的依赖度异常重要。2、如东近年来的市场涨幅究其实质是对过去城市化进程历史欠帐的弥补性行情，具有供需的双重推动作用，而在此之后以市政建设为主导的房地产开发模式将直面市场的扩张性压力房地产是城市化的表像，从某种角度来说，房地产价格取决于房地产的收益。尽管目前市民常常议论城市房价过高，但从目前国民经济宏观背景及区域房地产市场价格机制来看，目前的房价有其合理一面，因为房地产市场的价格并非是哪一级“看得见之手”决定的，在客观上是当下房地产的收益水平允许目前房地产市场的价格水平。但从弥补性行情到扩张性增长，市场的需求推动动能将存在很大变数。3、 如东房地产市场价格体系将继续被梳理，各结构物业的涨幅将有所区别，而新一轮市场需求的主体仍将是普通预算的区域性客源从近期土地批租价格及市政建设的延迟效应来看，“大如东”的城市架构将使更多的物业供应出现在道路基础建设所涉及的地域，值得注意的是，目前本区域市场尚未出现真正意义上的“旗舰物业”，整个楼市的价格峰值突兀并不明显，而且早期楼盘的开发并不具备规模效应，但从近期地块的开发情况来看，100亩以上的地块比例正在不断上升，预计在今后几年如东楼市将进入“地段边缘化”、“项目规模化”、“供应充分化”的新阶段。从土地成本及城市不动产发展的规律来看，我们研判未来618个月区域楼市价格将有以下变化：老城区以内物业的均价将在3000元获得有力的支撑；城北新区一带的物业将逐渐成为次主流区域，物业价格将于中心城区物业保持在300400元的差距，区域的人口导入迹象将非常明显；城南的学区类物业价格将维持在2800元左右一线，一旦突破3000元的心理线，其对外区人口，特别是为子女购买型客户的吸引力将下降；周边乡镇一带的物业升幅将非常有限；另外，对于中高档的别墅类物业，我们对其持乐观态度，相信在高品质产品的配合下，客户在此类结构的物业开发及需求会上一个新的台阶，13年内会有精品类高档物业出现。二、本项目开发战略必须注意的问题及原则 1、避免对市政效应的过高预期及产品价值依赖我们对诸如行政中心的搬迁、洋口港的开发等要素在关注的同时也抱有以下观点：事实上从来没有住宅开发和政府机关能成为互动的必然逻辑。从某种角度来看，如果项目本身的运作过度依赖于类似效应的话，楼盘本身是不具备核心竞争力的。在整个开发战略上，我们希望能化此因素于无形之中，以一个较低的姿态开展。2、避免居住属性的单极化、脸谱化严格意义上来说，如东的房地产市场尚未进入有序、成熟的梯度消费阶段，人群的置业范围及认知概念仍需培育及提升，在这样一个市场现状中，亦可理解为“住宅消费的初级阶段”，再结合本地块的先天优劣势，我们认为常规的“圈地营造”模式并不适用于当前情况，从全国范围来看，真正的规模楼盘如“万科四季花城”、“中远两湾城”、“桂花城”是与某种文化及产业联系在一起的。他是社会各项资源（文化、经济、规划、土建、艺术、商业）的集合；从这个角度来看，本案应避免为开发项目而去做产品，应将本次运作提升到新的境界：即以营造居住文化或经营行为来带动住宅的联动销售；3、注重项目的全流程可持续性发展，凸现项目可识别性（竞争力）我们注意到，尽管市场的发展阶段远未成熟，但目前跻身如东市场的开发商均是挟资金、技术、经验于一体的外来企业。他们的到来，必然将沿海发达地区的运作理念进行彻底的导入，竞争对手已先于市场为市场分额的争夺进行了充分的准备，由于本地块在当地属于规模较大，开发周期较长的项目，预期未来的激烈竞争不可避免，在这个层面上，必须注重项目运作的可持续性发展。从定位的有效错位，到各项抗风险机制的预备，都应未雨绸缪。特别是就项目特色方面，应在立足如东未来几年的发展机遇、有效务实的创新，力求使项目的开发成为能够代表地区住宅品牌的标杆物业；4、有效利用各项比较优势，市场培育与消化并重鉴于开发商本身的品牌知名度，本地块开发的经济效益与品牌效益应并重运作。事实上，市场目前产品方面已有了一定的起步特征，但普通人群对房地产消费的认知尚处早期阶段，无论在产品优劣，抑或概念推广方面，客源层面的认知远未达到未察先知的地步。因此，本地块的开发过程，不仅仅是商业运作，从某种意义上来说，更是对如东市场置业消费的启蒙诉求行为。应在产品定位中注重利用本案的各项比较优势，营造出适合消费习性，又能有效提升社会各阶层物业品质认知的产品。三、政府合作建议 除了政策、税费等方面的优惠、减免等谈判要素外，我们认为，应在与政府的合作方式中就以下方面尽可能达成共识：l 项目运营 为了与未来区内的竞争对于在招商条件上具备一定的竞争力，因此从运营策划的角度来看，如何站在商户的角度上，尽量降低其经营成本，也是不可缺少的。建议与地税、工商部门有事先的协议约定，能够保障未来在本项目商业配套经营的商户能够享受的地方税费的减免优惠。l 公建配合 为更好的利用政府效应，提高本项目的市场口碑及人流量，在前期合作中应提示有关规划部门将邮局、银行或公交车站等公建尽量设计在本地块周边，对项目未来的商业价值有所促进。四、产品定位建议 1、开发宗旨： 本地块是属于城市中心区域，拥有完善的各项配套资源，而此点正是普通购买者关注的重中之重。因此除发挥项目地块周边资源优势外，还要以“新居住时代”，来吸引购房者，体现“以人为本”的开发理念，使本项目成为当地亲近高雅的现代社区。 因此，本项目在开发定位上应该是一座规模宏大的、雅致的、富有文化韵味与人文气息的综合性文化社区。让人们感受到这里是一座充满着自由活力和亲近放松的栖息之地，充分体现出项目的成熟居住性。简而言之，我们的项目就是一座充满居住韵味的文化“小镇”。2、档次和规模：高品位的环境设计、精心的规划布局、完善的配套设施、体贴周到的物业管理，是本项目高品质的体现，为业主提供优雅、亲近、温馨、舒适的居住环境，使居住者置身其中愉悦感、尊崇感油然而生。尤其在项目的第一、二期交房后，专业的物业管理将为本项目产生无形的广告效应，而产生的口碑销售的成果将是无法想象的。3、目标客源：本项目需要充分发挥项目特质和个性，倡导文化社区概念，以人文感、亲近感营造出居住社区的品位以吸引当地人购买。从经济收入上言，应为中高收入者；从文化层次上言，应以受过一定教育、具有一定生活品质观念的人士为主；从地域区分上言，应以本地区人居多（前期以第一次置业为主；后期将吸引二次置业人群）；从职业层面上言，应以政府官员、当地企业中层管理者为主；根据特定客户的需求特点打造主题概念项目1、面向青年的上海青年城 一个集合时尚住宅、商务、商业等诸多业态的年轻态城市综合体年青人经济收入有限又追求时尚生活 提供经济地享受到现代、时尚、阳光的生活体验，户型自由组合，精巧复合空间，一房一厅、面积40-45，层高3.6米年青人忙于工作又无暇打理一个毛坯房 小户型精装修并且预留个性装饰余地，提供咖啡、网吧、洗衣等服务，蓝球场之类的户外体育设施以及小型聚会的“公共客厅”。2、面向老年客户的绿地21城孝贤坊 一个集老年人生活居住、 医疗康复、学习娱乐、健康养身于一体的综合社区老年人有着医疗、饮食等特殊生活需求 提供医疗健康设施、学习娱乐设施、餐饮购物服务、班车接送等诸多养老服务设施 老年人行动不便、步伐蹒跚 、身体弱 提供入户休憩平台、自动电梯等无障碍设施 可视对讲系统、各房间紧急呼救及报警系统（包括卫生间与餐厅） 入户休憩平台4、功能布局：由于本项目地块属于中心城区，各项配套设施齐全，居住条件非常成熟，因此我们应更多地考虑在社区内完善配套。在功能布局上除设置基本的设施外，还应尽可能多地考虑社区配套商业、社区活动中心、花园休息平台、车库等，以满足业主的各种需要，并有利营造出良好的社区文化。5、产品推广概念导向：如何让市场接受本项目？除了突出区域前景、社区品质等硬性指标外，我们更需要将本项目的概念与内涵进一步的整合与渗透，使“我们的家亲切舒适”，这一居住观念用具体的事实表现出来，宣扬社区的一种人文的生活方式，希望引起消费者的向往与共鸣，从而达成选择与购买。6、规模化大盘开发营造关键点：大盘的出现和运营是