城市地区房地产价格趋势情况的调查（二）.docx

城市地区房地产价格趋势情况的调查城市地区房地产价格趋势情况的调查摘要：近年来，我国经济保持高增长步伐，作为国民经济重要产业之一的房地产也取得了空前的繁荣。房地产泡沫化趋势显著，住房价格异常波动，已经影响到宏观经济的正常运行。但是，由于各地区经济社会发展的差异和政策的不协调，我国房地产市场的发展有着明显的地区不均衡性，住宅价格的调整和波动存在显著的地区差异，这也反过来影响到房产调控政策措施的统一和均衡，使得实现房地产市场的健康有序发展成为一个难题。目前，我国住房市场局部过热，部分地区存在过度投资和高空置率现象，加之我国不健全的土地制度和信贷体系，造成房价居高不下，供需矛盾突出，这在经济发达地区尤为显著。为了解城市地区房地产价格趋势情况，利用课余时间采用走访、查阅资料、发放问卷等方式收集资料，写了这份关于城市地区房地产价格趋势情况的调查报告，希望能深入了解城市地区房地产价格趋势情况。调查对象：城市房地产业调查内容：城市地区房地产价格趋势情况调查时间：20*年8月1日-8月20日房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区国民经济中，房地产行业有着重要的地位和作用。近年来，我国房地产市场迅猛发展，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动了经济发展，为地方财政收入提供了巨大支撑，促进了城市化进程和城市发展，房地产市场相关制度建设也稳步推进。未来10年中国宏观经济仍将有望保持稳步发展，带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到*%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的内需市场，将会给房地产的多元化发展带来新的机遇。一、市场运行情况 1.房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。今年房地产开发投资保持增长，房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。 2.商品房销售金额增幅高于销售面积增幅。表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。3.各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了*.*万元，上海徐家汇一综合项目以*亿元成交。此类案例表明，今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。 4.整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。5.保障性安居工程推进顺利。二、房地产发展的主要特点1.房地产政策调控出现思路和方法上的重大调整。国五条、国六条已成为十年房地产政策调控的最高潮和休止符，年末近二十个城市的房地产调控新举措是十年房地产政策调控的余音回响。几乎所有的重要会议和相关文件都不提“房价”和“调控”，只讲保障房的建设。所有的信息都表明，房地产调控已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不包括房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策调控向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡；用即压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，划清政府和市场的职能边界。2.大型品牌房地产企业逆势扩张继续延续 中国大型品牌房地产企业的市场集中度进一步提高，无论在投资量、开发量还是销售面积和销售金额，占据的市场份额继续得以提升。投资和融资能力已经成为中国房地产的核心竞争力。海外上市、增发股票、基金信托、企业债券等在今年都有了较往年更大的规模。一批企业还实行跨界投资经营，少数房企还进入了金融银行业，真正实现了房地产业资本和金融资本的融合。诸如万科、万达、SOHO等一批大型房企今年还大举进军海外地产，一时间风生水起。国外投资融资成本低、土地价格便宜、市场长期看好、法律政策稳定是走出去的重要成因。三、房地产发展趋势1、*中全会的六十条“决定”勾勒出我国未来5-10年的施政方针和工作重点，将战略重点、基本方针、优先顺序、主攻方向、工作机制、推进方式、时间表、路线图一一明示，形成了中国改革的新蓝图。“决定”在众多方面涉及到房地产业的发展方向和工作重点，如建立统一开放、竞争有序的市场体系。加快房地产税立法并推进适时改革；改革完善农村宅基地制度；创新人口管理加快户籍制度改革；研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构；探索实行官邸制；从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率；建立公开规范的住房公积金制度；划定生产、生活、生态空间开发管制界限，落实用途管制；建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格；做好住房保障和房地产市场调控工作等。 上述要求实际上已对过去那种围绕着降低房价为核心目标的政策调控模式进行了思路和出发点的再调整。中国房地产会在六十条“决定”的指引下走向一个政策、法律更加透明，市场预期更加明确，产业发展更加规范的新天地。在房价涨幅没有明显回落的情况下，限购措施还会维持一段时间，但控制房价的目标问责制难以持续下去。房产税由于要进入人大立法程序，无论如何一年时间内也无法推出。保障房的建设和分配会继续推进，但具体政策会有所调整。2.产业规模继续扩大，颠簸前行仍有新机遇 在中国经济处在转型和改革的新征程中，房地产将继续承担支柱产业的地位作用。在中国老百姓财产性收入不断提高的进程中，房地产市场仍是我国老百姓不断改善自身居住条件的主要平台。在高速城镇化的历史过程中，房地产业是每一个城镇功能和形态改善提升的重要推手。 颠簸性前行依然是新一年我国房地产业的发展轨迹，各项经济指标依然会有所提升。尽管已经出现市场冷暖不均的情况，但大多数城市发展的动能依然强于衰退的力量。新一年房地产业的新机遇表现下列方面： 在企业层面主要是混合所有制的推行和股权、生产资料的兼并收购，允许职工个人持股；降低产业进入门槛，企业工商登记注册制度改革；国有企业（包括房企）将逐步实现上交*%的利润的硬性规定等。 在资本市场层面主要是房地产企业市场融资将获得更加便利的条件，上市首发增发再开闸；不动产基金规模进一步扩大；企业债券允许入市交易；银行信贷规模不会缩小等。 在税收层面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基是主基调；新增房地产税收决定权将从政府改为人大；房产税新一年依然难以推出；房地产营业税改增值税迟至20*年必然推出。在土地层面主要是农村建设用地入市流转和土地普查结果耕地远超十八亿亩的信息，会改善商品房供地用地的压力；规划和用地控制会进一步遏制诸如小产权房等各种不规范的扰乱市场行为。在城镇化层面主要是户籍改革，计划生育政策调整和公共资源的均等化配置将为房地产带来全新的市场格局。城市地区房地产价格趋势情况的调查问卷1您的基本情况年龄：19岁以下 20-29岁 30-39岁 40-49岁 50岁及以上所在单位属于：房地产企业非房地产企业所在城市：*个大中城市其他城市家庭年收入： 5万以下 5万-*万 *万-*万 *万以上 2房地产市场快速回暖，市场销售保持高速增长，你认为导致市场销售快速回暖的最主要原因是（可多选）：政府出台的房地产优惠政策，包括税收减免、贷款利率优惠等银行房地产信贷政策的宽松人们通过购房保值增值投机炒作的因素 ?其他（请注明） 3你认为20*年的房地产市场形势会？保持平稳增长重新出现过热进入新一轮的调整 ?其他（请注明） 4您如何看待20*年全年的房价走势？持续上涨，涨幅超过5%基本稳定，涨幅在5%价格走势不明确5您认为影响房价走势的主要因素是：（可多选）宏观经济运行情况 ?货币政策宽松程度 ?居民收入水平 ?地价变化 趋势 ?其他（请注明）6在加快保障性住房建设和管理方面，您认为政府应将重点放在哪些方面？（可多选）健全廉租住房制度，加快廉租住房建设继续加强经济适用住房的建设多渠道筹集建设资金,提高土地出让金中用于保障性住房建设的比重完善保障性住房的退出机制加强监管，提高保障性住房建设和管理过程中违规违法行为的处罚力度 ?其他（请