养老地产失败原因PPT课件

一 我国养老地产的现状及问题 现状 我国已进入老龄化社会 老年人的需求不断提高 随着社会的发展 物质生活和精神生活不断提高 老年人的需求也在不断提高 老年人生活要求已从过去的养儿防老 穿暖吃饱 身体健康等物质需求层面发展到了更高的自我价值认定的精神需求层面 问题 现有的养老模式已不能满足老年人的需求 目前我国老年住宅市场刚刚起步 国内对于老年住宅还停留在传统的居家式养老 养老院 敬老院的管理模式上 二 美国养老地产成功原因 1老年人的社会需求得到满足在美国 配备有专业化的老年服务人员与志愿人员为老人提供即时服务社区内也具备了专为亲属准备的探望场所 促进子女与父母之间的融洽关系 养老社区与度假区相结合的特点 令社区内具有完备的居住休闲 旅游观光的功能 这一点 将成功弥补家庭养老功能的不足 子女可以把探望老人和度假休闲结合起来 促进家庭生活的融洽 保障了老人独立且有尊严的生活状态 使新型的代际关系成为可能 2政府的法律法规和监督管理 一方面是政府对养老机构的直接监察监督 另一方面是政府施行美国老人法 拨款给监察员项目 由监察员和入住养老机构的老人直接接触交流 保护老人的合法权益 监督改善养老机构的服务质量 如果老人对入住的养老机构服务质量不满意 一般来说 先在养老机构内部设法寻求解决 如果仍不满意 可以向监察员申诉 养老地产失败原因分析 一 尚未形成完整的金融支撑体系二 尚未形成多元化的运营模式三 养老地产的服务属性不足四 相关产业政策不健全 在美国 养老地产不是一类房屋 而是一个完整的金融生态系统 由开发商 投资商 运营商共同构建 养老地产的运营商类似于酒店管理公司 靠品牌优势和规模效应盈利 是一个典型的人力资本密集型行业 其雇员规模通常是投资商的百倍 为了充分发挥规模效应 运营商在自己持有少量物业的同时 通过租赁和托管的方式扩大资产管理规模 实现轻资产运营 与之相对 今天的中国养老地产领域虽然汇聚了地产商 保险公司及其他民营企业 但各自的角色定位很模糊 更谈不上彼此的分工合作 结果在养老地产的开发运营过程中 开发商仍然处于主导地位 从投资到开发建设 再到后期的持有运营 都能看到开发商的身影而投资商和运营商尚未形成清晰定位 既缺乏专业的运营商 更缺乏长期的投资人 由于开发商扮演的角色过于复杂 也使其不能更专注于某一方面 进而影响整个养老地产的可持续发展 一 尚未形成完整的金融支撑体系 二 尚未形成多元化的运营模式 美国的养老地产由开发商 投资商和运营商共同组成 在整个生态系统中 其运营模式主要有三种 净出租模式 委托经营模式以及租赁 经营模式 由于目前国内尚未形成完整的养老地产生态系统 其经营模式仅停留在开发与经营的各种拆分与组合上 根据开发和经营主体的不同 可以将我国的经营模式分为两种 一是开发商自主经营的模式 这种模式下 对开发商物业管理的能力要求比较高 经营风险大 不利于快速回笼资金 一般小型的开发商很难完成从开发向经营的转变 二是开发商与运营商合作的模式 这种模式下 开发商仅仅获得开发利润 不能分享后期的经营利润 运营商承担全部的运营风险 并收获全部经营收入 这对运营商的考验比较大 目前能完成此类工作的运营商还比较少 三 养老地产的服务属性不足 目前国内的养老地产刚刚起步 开发商在发展老年住宅时都在考虑硬件 考虑该投资多少 该盖什么样的房子 对服务不够重视 使得老年住宅沦落为普通住宅项目 丧失了老年住宅最本质的意义 由于我国养老产业仍处于萌芽期 我国专业的护理人员仍十分缺乏 单纯靠开发商的投入还远远不够 因而更应该集中社会力量进行大力发展 按老年人与护理员的比例为3 1推算 全国最少需1000万名养老护理员 由于养老地产作为给特殊人群提供的产品 带有一定的社会福利性质 所以 政府的政策扶持对其发展至关重要 现今虽有部分地方政府出台了相关政策 但这些优惠政策多为对民办养老机构给予的资金补贴 至于像国外一样 对养老地产开发过程提供税收 土地取得 贷款方面的优惠政策还很少 所以 大多数养老地产项目只能借商业地产 旅游地产 工业地产的名义来运作 巨额的土地成本使得投资养老地产存在高风险低回报的不正常现象 如果没有相应的优惠政策 社会投资者很难愿意进入这一邻域 单纯靠政府的作用也只能是杯水车薪 四 相关产业政策不健全 通过分析可知 正是由于缺少专业的运营商和投资商 使得养老地产的运营模式过于单一 并不能集中力量提升服务质量 因此金融生态系统的不完整是最核心的问题 要发展养老地产 就必须培养专