购房合同说明(doc 8页)

建议购房者在补充协议中对无法取得银行贷款的情况下，对房款支付的具体方式或赋予购房者解约权作出补充，以免因银行贷款不能取得而给自己造成巨大的经济压力或引致不必要的纠纷。建议购房者在补充协议中明确约定取得房屋产权证的具体时间，并规定相应的违约责任，以督促开发商加快办理，降低风险购房者如未能将广告宣传或楼书中的注明事项添加到补充协议中，使之成为合同的一部分，在购房者发现不符之处时，该等注明事项将不会对开发商形成法律上的约束力购房者签订合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应划上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容合同中所指的不可抗力事件是指：火灾、地震、水灾、战争等人力不能抗拒的事件。此类事件的发生，须有市政府主管部门出具的证明文件，并且与预售商品楼宇的延迟交付之间，存在直接和必然的因果关系。补充协议是对合同的补充和修订。所以按照合同法的规定，当补充协议的条款与合同正文有抵触时，以补充协议中约定的条款为准发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误差率超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适合的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。购房者在接收房子入住前应请开发商出示三个证明： 、经建设工程质量监督机构核验合格的建筑工程合格证书。 、具备广州市新建住宅交付使用许可证。 、开发商已办理房地产初始登记手续，并取得新建商品房的房地产权证。 最好做到三证齐全，否则以后的事夜长梦多，极有可能留下后遗症。当然，购房者在签订预售合同时应当注明上述三个内容，并写明一旦违约之后的赔偿责任。第一招：文本合同中的空白部分应是开发商和购房人双方真实意思的表示，需要双方共同协商签定，因此，你完全有理由拒绝发展商的“越俎代庖”；第二招：在签约过程中，有些项目由于销售火爆或开发商对后期开发没有信心，拒不让购房人签补充协议，对此，购房人应有清醒认识：签署补充协议是开发商和购房人双方的权利；另外，凡是不让签补充协议的大多是因为开发商无法或没有足够信心兑现承诺，对此，购房人应事先明悉，不该事后抱怨；第三招：将售楼广告中或销售过程中开发商口头承诺的内容(当然最好能有规划文件的复印件)签进合同，如开发商不配合，也一定要尽量争取将你在意的几点事项，如“涉外租赁权”、“产权证办理”、“学校建成日期”、“楼下的绿地”、“车位”等特别给予书面约定；第四招：为避免公摊面积增大、户内面积减小，而面积增加值又在误差范围内的情况发生，对于面积差异的处理宜选用合同文本第二项，双方最好就此协商好解决办法，如“公摊面积超过多大比例开发商不得再要求购房人付款”，“户内面积缩小多少比例开发商要给予补偿，如何补偿”等；第五招：详细约定交房条件，如提供竣工验收备案表、小区道路畅通、社区环境良好、水电开通等等；第六招：开发商约定的违约赔偿标准一般较低，多为银行存款利率，建议购房人要求改为“按个人住房商业贷款利率”，以示公平；第七招：将“不可抗力约定”条款中“包括但不限于”的“但不限于”删去，并最好约定“当确因市政原因延误交房时，应提交有关部门的证明文件”；第八招：开发商是无权就物业管理作出承诺的，所以，在合同中约定物业管理费的意义并不大重要的是，要在签定购房合同的同时要求开发商出示经小区办备案的物业管理公约；第九招：先别急着签合同，把开发商提供的合同复印件拿回家仔细研究，如有条件最好聘请专业人士帮忙，至少自己要按条款逐一试算、试想当每一项条款开发商执行不利时，合同中是否已约定处理办法，约定的内容、赔偿是否让你满意，而千万不能只约定“不能怎样”、“应该怎样”，却没有约定处理及赔偿细则。有时“先小人后君子”是非常必要的这招是绝招。一、关于基本情况条款，需要注意以下几个方面的内容： 1、证照齐全、主体统一。 2、证照与买卖标的统一。 3、其他情况如建筑物名称一般应是经过上海市地名委员会许可的名称。 二、关于面积条款，一般应注意以下几个方面： 1、房屋坐落要按由房屋所在地派出所出具的编制门牌号批复填写，另外，如所处幢、层、室也要详细准确填写。 2、除购买房屋的总建筑面积外，套内建筑面积和公用建筑面积也必须填写，建筑面积要精确到小数点后两位。 3、在规定暂测面积与实测面积差异处理时，购房者应坚持按合同文本中约定方式填写，如可以填写双方可接受的误差范围。 4、有时，开发商为吸引购房者而夸大得房率，为避免这种情况发生，购房者有、还应对套内建筑面积的差异处理做出约定，防止出现总建筑面积差异与合同约定相符，但套内实测建筑面积大大低于暂测面积的情况。 三、关于价格条款，总价款的具体内涵主要包括： 1、合同文本中已确定，乙方购买该房屋的总价款是指该房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权的总价格。 2、购房者与开发商应明确，购房者除总房价款外，不再另外支付该房屋设备、设施和公用设备、设施费用。或者对电话、电视线路费、电子防盗门费用、电表、煤气表、水表费用、小区智能化管理系统费用、停车库等公用设施的建设费用等等作出明确规定，以免购房者在入住时被强迫肴缴纳各种名目的费用。 四、关于付款方式条款 合同文本第六条规定了购房者的付款方式。通常付款方式有一次性付款、按时间分期付款、按建设工程进度分期付款、抵押贷款等几种方式。 五、关于设计变更条款，购房者应注意以下几个方面： 1.购房者为保护自己的权益，一定要坚持填写些条，即开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计。 2.如果开发商没有得到购房者的同意改变了所购房屋的建筑设计，也未签订合同变更协议，购房者有权退房。 3.开发商一般会对这一条款中的房屋建筑设计概念作有利于己方的解释，通常会以预售合同附件中“房屋平面图和（或）建筑结构装修及设备标准规定的设计方案”作为标准。 六、关于房屋交付条款，购房者应注意以下几个方面： 1.合同文本中的第一个条件是“经本市建设工程质量监督机构核验合格”，一般购房者在接收时应验看交付房屋的建设工程质量核验证明书。 2.第二个条件是“办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证”， 3.房屋交付时间。房屋交付时间应明确，要具体到日。 4.在确定给予开发商延期交房的免责权时要非常慎重，不能同意开发商任意扩大免责范围。 如以下免责条款就不能接受：（1）非开发商所能控制的原因，如市政配套不能及时提供；（2）该房屋建设工地邻近的工程建设使房屋的建造施工不得不停止；（3）在建造该房屋时，非开发商所能控制的原因导致未能或未能及时采购到合同规定的建材设备等。 七、关于不可抗力条款 一般合同中所说的“不可抗力”是指当事人双方在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的客观事件。不可抗力发生后，受影响一方应采取措施减少损失；如未采取措施或采取措施不当，致使损失扩大的，则扩大部分不属于免责范围。这里一定要注意开发商不能控制的事项并不都是不可抗力。 八、关于违约条款，实际签订时购房者应注意： 1.购房者对第七条第2项中的“实际经济损失”应加以明确，如用“可购见的经济损失”，或要求开发商尽合理的、谨慎的义务以减少损失；因开发商原因使损失扩大的，扩大部分损失不在赔偿之列。作出这些限定可防止开发商到时漫天要价。 2.为了避免非购房者过错导致的逾期付款，购房者还可在合同中说明，“如因甲方或甲方委托的收款人（银行）的过错，或乙方不能控制的原因（如不可抗力）导致乙方逾期付款或不能付款的，乙方不承担违约责任。” 3.第十一条规定了如果开发商未按合同约定期限内将该房屋交付给购房者，购房者有权按已支付的房价款向开发商追索逾期利息，并由开发商承担违约责任。 4.购房者在第十一条中还可以约定开发商逾期交付房屋对自己造成哪些损失，如被迫在外租房、多次搬迁的费用等，由此确定开发商应赔偿的数额。 九、关于权益转让条款 1.第十九条的约定明确了购房者准备在期房阶段转让合同项下的权益。 2.第二十一条约定“乙方在取得房地产权证后，可依法转让、抵押、出租。如发生上述事实，本合同及其附件中的一切约定对乙方之受让人或继承人或其他权利人具有同等效力。乙方之受让人、继承人或其他权利人均应无条件接受本合同及其附件所有的各项规定、条文及管理规定的约束。” 3.第二十二条主要是约定购房者转让、抵押、出租房屋的善后义务，不需要也不应改动。 十、关于争议解决条款 发生争议时，双方应尽量协商解决。如果协商不能解决的，可以选择申请仲裁或提起诉讼。申请仲裁和提起诉讼利弊不一，购房者应慎重选择。 1.申请仲裁要依纠纷的情形而定，通常应根据申请解决的问题不同，仲裁的管辖机关也不同，在预售商品房合同中可填写上海市或国家、其他地方仲裁委员会。 2.当协商调解失败，购房当事人又没有选择仲裁，或者仲裁裁决被撤销的情况下，符合起诉条件的，可以依法提起诉讼。有时可以是行政诉讼。提起诉讼时，首先要注意诉讼时效。其次，要收集进行诉讼的相关证据，必要时向人民法院申请证据保全。再次，最好聘请专业的律师代理，非专业人士在诉讼中容易忽略重要的细节。 十一、关于补充条款 在补充条款中通常约定的内容有： 1.付款方式。如定金条款、公积金贷款、按揭贷款等。 2.蓝印户口的约定。如购房者需申办蓝印户口，则需要开发商承诺，购买该房屋可以按政策规定申办蓝印户口；否则购房者有权退房，要求赔偿全部损失。 3.双方约定的其他事项。如开发商在广告中的各种承诺。 4.通知的方式和地址。如快递、挂号是投递生效还是送到生效。 十二、关于附件条款 合同文本中的附件主要有房屋平面图、建筑结构、装修及设备标准、相关情况、房屋使用公约或有关承诺书。这些附件与正文具有同等的法律效力，主要是对不便在合同正文说明的部分在此详细说明，签约时应对之细致、准确地填写。 1.在房屋平面图上应用红线把所购单元（套）勾出，标出室（座）号。 2.在关于建筑结构、装修及设备标准附件中，购房者应核对其中的内容与开发商的承诺是否一致。 3.在相关情况附件中，主要是说明转让、抵押、租赁、相邻关系的基本情况。 违约金是指一方当事人由于过错不履行或不完全履行合同，应当依照合同的约定或由法律的规定，支付给另一方一定数量的货币；赔偿金则是指合同当事人一方违反合同约定，而给对方造成损失的，应给予一定数量货币进行赔偿开发商的营业执照、房地产开发企业资质证书。 2、一证两书：商品房预售/销售许可证、商品住宅质量保证书、住宅使用说明书。 一、所购房屋的建筑面积、套内建筑面积、土地分摊面积、套内房屋的层高、房屋分隔、朝向、房屋所在整幢房屋的有关情况、整个小区的布局和配套设施、车位数量以及车位租售情况。 二、所购房屋实测面积的测绘单位和测绘方法。 三、购房时房屋的建设进度和资金的落实情况。 四、购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。 五、房产公司对房屋的建筑设计变更，应事先征得购房人的承认或确认，否则购房者有权退房。六、购房人有权知道所购房屋质量验收具体由谁负责，并在此前提下明确验收人的责任和验收不当所承担的法律后果等。 七、设定房屋及各部位维修的最低保修年限及责任人。 八、房产公司应当告知购房人，房屋交付的标志是权利交付而不仅仅是实物交付。购房人有权知道房产公司办出大、小产证的进程和期限，并据此设定双方的权利义务以及房产公司不能按时办妥房屋产权证应当承担的相应法律责任第一，在合约书中，应注明与发展商谈定的付款方式与价位，是按揭付款还是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明。 第二，发展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交屋，而不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。 第三，对于购置房屋的面积要明确销售面积（含分摊的公用面积）是多少。如面积误差率超过约定范围，客户有权要求退房或追缴利息损失。目前，有些城市如上海，甚至规定发展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，发展商还要退款。 第四，应提出天然气或煤气的准确通气时间。因煤气公司有规定，必须等到楼宅入住率达70时才通气源。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气源通气的准确时间或注明如入住率不够不能按时通气时发展商采取的应急办法。 第五，应在合同中明确提出产权证发放到手中的准确时间。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适合的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。 第六，发展商在与客户签约时，除签署正式合同外，为了更清晰地阐述协议内容，往往还会让客户再签署一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。一般情况下，发展商签此合同，主要是为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。但客户也应多加注意，仔细研读补充条款，以免落入某些不法发展商的文字陷阱。一般而言，签约时最重要的就是上述几个问题，但对其他条款也应从发展商处拿复印件回家仔细研究，一定要做一个明明白白的购房人妥价格后，购房者应签订认购书（附录样本），并交付一定额度的定金，双方在协议中应明确购房者在什么情况下可终止协议、索回定金。认购书主要内容包括：认购物业、房价（包括户型、面积、单位价格、总价）、付款方式、认购条件（包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点等）。 2、签完认购书后，售方应给购房者发放签约须知，内容包括：签约地点、购房者应带证件、贷款凭证说明、缴纳有关税费的说明。 3、完成以上环节，就该签订正式的购房合同了。内容包括： （1）售房人土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等； （2）房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等； （3）付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等； （4）交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等； （5）质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等； （6）产权登记和物业管理的约定； （7）保修责任； （8）购房人使用权限； （9）双方认定的争议仲裁机构； （10）违约赔偿责任； （11）其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。 在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题： 1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单