万科A、保利地产财务报表对比分析报告.doc

万科A、保利地产财务报表对比分析报告 万科A、保利地产财务报表 分析报告 经济学院金融学0801班 张晨栋 陈晓蔓 李潇 付诚成 指导老师：刘方池 万科A、保利地产财务报表对比分析报告 导读 本分析报告系结合“财务报表分析”课程上相关内容，针对我国两大地产开发商上市股票万科A(000002)以及保利地产(600048)的xxxx年度财务报告，xx年半年报及三季度报所进行的涉及万科集团、保利集团公司基本面分析、财务指标分析及综合能力分析。我们以基本面分析作为起点，坚持会计上的可持续原则，产用发展的眼光分析问题。首先阐明了公司背景、所属行业、行业状况及公司行业地位，为接下去的深入分析提供相关环境因素，使读者对万科公司有一个初步了解。 在财务分析上，我们着重分析了xx年到xx年三个会计年份年报，辅之xx年前三季度相关财务报告。以各种渠道搜集到大量数据用以评估公司偿债、经营、盈利及成长性四大重要能力。在进行综台指标评价时，使用传统的杜邦分析体系，对其进行评价，并对两大地产商进行了适当的对比分析。 在企业价值分析方面，我们运用趋势分析法，根据市盈率、市净率、股价及其他因素的变动趋势，以图表加分析的方法，较直观地分析企业投资价值。 分析报告最后，我们门结合对07至09年报表分析的结论，总结出万科、保利公司在财务方面和非财务方面的表现，结合企业价值分析给出对深万科A(000002)以及保利地产(600048)的投资建议。 在此次对万科的财务报告分析中我们充分利用信息查询手段将课堂理论付诸于实践。不拘泥于格式，勇于创新。由于所学有限，一些分析尚未深入，略显秘救。但总的来说。我下门认为此报告能为对万科地产、保利地产，乃至整个内陆房地产业的相关投资提供一定的参考价值。 -1- 目录 一、公司背景分析3 二、行业状况及行业地位分析7 三、国家政策影响及风险11 四、财务状况分析12 (一)偿债能力分析12 (二)资产经营能力分析17 (三)盈利能力分析23 (四)成长性分析28 五、股东权益分析 31-2- 一、公司背景分析 （一）公司设立 万科企业股份有限公司的前身为1984年5月成立的现代科教仪器展销中心。1988年更名为“深圳现代企业有限公司”。万科企业股份有限公司于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。 公司设立时股本总额为41,332,680股，其中深圳市现代企业有限公司按资产净额13,246,680元掀受13,246,680股，折股价每股1元. 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，xx年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。xx年7月，公司股票在上海证券交易所上市，xx年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选xx年度中国上市公司优秀管理团队。xx年公司实现销售签约433.82亿元。截至xx年一季度，公司总资产已超千亿。自xx年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至xx年12月，公司总资产已达409亿元，比上年末增长148%。 （二）股本变动及股东情况 表1万科A股本变动及股东情况 -3- 表2保利地产股本变动及股东情况 （三）各自的优势 万科方面： 1、规模效应优势 万科为我国行业内最大的房地产开发与经营业上市公司。截至xx年9月，公司的总资产由499亿元增长1214亿元。经营规模的逐步扩大将为公司与其他大型房地产企业的竞争创造条件。公司可以凭借规模效应增强市场营销能力、降低生产成本，进而提高公司盈利能力和抗风险能力。 2、品牌号召力优势 在当前形势下，开发商的分化加剧，品牌开发商凸显竞争优势。在市场调整中，万科xx年19月份销售业绩明显好于行业水平。08年以来 -4- 万科企业股份有限公司和保利地产（集团）股份有 限公司财务分析对比 偿债能力分析：习颖婕营运能力分析：裴梓先盈利能力分析：熊欣怡发展能力分析：刘雅妮 万科企业股份有限公司偿债能力分析 1.短期偿债能力分析 （1）流动比率=流动资产/流动负债 （2）速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产存货）/流动负债 xx-12-31xx-12-31xx-12-31xx-12-31xx-12-31xx-12-31 1.9566281.757551.9148781.5851871.4081351.396177 0.5937520.4268950.5912280.5567820.3702150.414148 行业平均指标 xxxxxxxxxx 1.972.342.251.8920.480.610.620.680.57 xx年底万科企业股份有限公司的流动比率趋近于行业平均指标，接近于2，速动比率为0.59略高于行业均值，xx年间企业流动比率下降至1.76，速动比率下降至0.426，说明企业大量借入资产，负债增加，企业财务风险也增加，短期偿债能力减弱，远远低于行业标准均值，xx年间，企业流动比率回升至1.91，速动比率回升至0.59，说明企业已经归还一部分负债，,流动比率低于行业平均值，接近于2，但速动比率接近行业均值，负债减少，处于财务稳定状况，xx年到xx年底，速动比率持续下降，均低于行业比率，紧接着xx年速动比率略微回升，而xx到xx年间，企业流动比率下降由1.914至1.396指标数据均低于行业平均指标，说明企业在xx到xx间企业发展无法归还债务，同时企业的短期偿债能力持续减弱，企业经营风险不断增加，两者均未到达行业均值。 流动比率分析的短期偿债能力速动比率分析的短期偿债能力xx-xx xx-xxxx-xxxx-xx xx-xx由于两个指标分析出的偿债能力上升下降方向一致，说明存货未影响到流动比率的偿债能力分析 2.长期偿债能力分析 （1）资产负债率=负债总额/资产总额（2）股东权益比率=股东权益总额/资产总额 xx-12-31xx-12-31xx-12-31xx-12-31xx-12-31xx-12-31 66.1124967.44409367.00167974.68613577.09972878.316303 33.8875132.55590732.99832125.31386522.90027221.683697 股东权益比率与负债比率之和为1，资产负债比率反映了资产中有多大比率是通过负债获得的，xx年到xx年万科企业资产负债率略有上升，说明公司借入一定的负债，财务风险略有上升，xx年到xx年底资产负债比率有所下降，企业偿还债务能力变强，财务风险降低，但从xx年开始至xx年，万科资产负债率呈上升状态，xx年上升尤为迅速，说明企业在xx年间借入大量债务发展公司，并且万科在xx年到xx年间债务上升，财务风险在不断增大。股东权益比率反映资产总额中有多大比例是所有者投入，股东权益比率在xx年到xx年下降，并在xx年有所上升，在32%至33%左右，在xx年时下降7.7%左右，股东权益比重在减少，资产中负债所占比率上升，这种下降趋势持续到xx年底，下降幅度在减小，但是股东权益比率越来越小，负债加重，公司财务风险增加，长期偿债能力减弱。 万科长期偿债能力xx-xx xx-xx xx-xxxx-xx xx-xx 保利地产（集团)股份有限公司偿债能力分析 1.短期偿债能力分析 （1）流动比率=流动资产/流动负债 （2）速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产存货）/流动负债 截止日期 xx-12-31xx-12-31 2.148162.726723 0.6630160.666964 xx-12-31xx-12-31xx-12-31xx-12-31 2.3148262.1288641.9068781.730804 0.7429390.5337490.3639860.380749 行业平均指标 xxxxxxxxxx 保利地产流动比率在xx年到xx年呈上升趋势，并且流动比率大于2，说明企业滞留在流动资金上的资产有点多，未能加以利用，从xx年开始下降，xx年下降0.4%后，至xx年每年以0.2%速度继续下降，公司财务风险逐渐增大，且与行业均值相比xx年到xx年均高于行业均值，但xx年低于行业均值。从速动比率看，xx年到xx年，较之流动比率大幅上升，速动比率稳定，说明期间企业存在存货增加影响，存货变多，xx年到xx年速动比率上升，企业偿债能力变强，较之流动比率下降，企业的存货得到了合理的利用，财务状况改善，但从xx年开始至xx年速动比率下降，但下降趋势逐渐减缓，到xx年，公司财务风险达到最大，短期偿债能力最弱。 流动比率分析的短期偿债能力速动比率分析的短期偿债能力xx-xx xx-xxxx-xxxx-xx xx-xx由于两个指标分析出的偿债能力上升下降方向在xx-xx不一致，说明存货 影响到流动 1.972.342.251.892 0.480.610.620.680.57 保利地产与万科地产财务状况分析 11035118工商企业管理张晓玉 一、公司介绍 （一）保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，xx年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。xx年7月，公司股票在上海证券交易所上市，xx年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选xx年度中国上市公司优秀管理团队。xx年公司实现销售签约433.82亿元。截至xx年一季度，公司总资产已超千亿 房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，xx年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。 （二）万科地产 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业公司，办公地址位于深圳市盐田区。万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。 1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。 二、保利地产与万科地产的财务分析比较 （一）财务数据比较分析 1、主营业务收入 收入是企业利润的，同时也反映市场规模的大小。由图可知，xx-xx年保利和万科在五年内主营业务收入都在增加，而且万科的主营业务收入远远大于保利的主营业务收入。由此可以看出，万科的市场规模大于保利的。 2、营业利润 由图可知，保利的营业利润逐年增加的，万科除了在xx年有所下降外，基本也是保持逐年上升的趋势，而且万科的营业利润大于保利，显示出较强的企 业经营能力。 3、净利润 由图可知，保利和万科在五年内净利润都在逐年增加，而且万科每年的净利润远远大于保利的净利润。由此可以看出，万科的企业利润赚取能力与保利相比比较强。 4、总资产 总资产显示企业规模的大小。由图可知，保利和万科在五年内总资产都在增加，而且万科的总资产远远大于保利的主营业务收入。由此可以看出，万科的企业规模大于保利的。 5、净资产 由图可知，保利和万科在五年内净资产都在增加，而且万科的净资产远远大于保利的主营业务收入。 6、结论： 1）近五年来总体上保利与万科的主营业务收入、营业利润、净利润都呈现上升的趋势，且上升速度快。 2）万科在业务收入、营业利润、净利润等都高于保利，显示了万科近五年来在房地产上的高速发展。 （二