国信世纪海景个案分析PPT课件

1 国信世纪海景个案分析 2 基本参数 3 区位概述社区规划产品力媒体推广销售分析客户分析项目SWOT分析 4 区位概述社区规划产品力媒体推广销售分析客户分析项目SWOT分析 5 地理位置 本案位置 区位属性 浦东塘桥板块邻近陆家嘴滨江邻近世博园区 陆家嘴 外滩 世博园区 人民广场 新天地 世纪公园 淮海中路 南京西路 浦东滨江沿线 近距离享有陆家嘴及世博园双资源 6 区域定位 本案位置 居住区功能为主 多为建成于上个世纪80 90年代的老公房 代表有潍坊新村 塘桥小区 梅园新村等 早期建设的陆家嘴配套居住区 位置优越但缺乏高端居住氛围 潍坊新村 塘桥小区 从上世纪50年代起 陆续兴建了浦电新村 东南新村 东明新村等一批新公房70年代后期起 境内住宅建设发展迅速 潍坊新村各个街坊陆续兴建 大大改善了居民的居住条件 使辖区成了浦东的一个大型新村住宅区 居民大多来自原征田户 动迁户和浦西住房困难户自上世纪90年代末和21世纪初起 香榭丽花园 世茂滨江花园等一批高档涉外商品房住宅区相继建成 众多外省市和境外人士的居住 进一步改变了社区居住区的格局 7 区域定位 浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性 浦东E 18地块 浦东最后一个沿江板块南至潍坊西路 浦电路 西至浦明路 北至张杨路用途 住宅为主总建筑面积 224万 8 塘桥街道 潍坊街道 花木街道 南码头路街道 陆家嘴金融贸易区 世博园区 隶属浦东新区E18地块 该地块沿黄浦江岸线长约1 35公里 目前正处于规划建设中 以纯居住定位为主 新鸿基 保利 海航 世茂滨江花园 浦东新区E18地块 汤臣一品 九龙仓9 3地块 区域发展 浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性 众多一线品牌开发商共同营造出高端价值氛围 9 区域现状 滨江大道 保利地块 新鸿基地块 开发建设中的滨江片区 在建中的滨江豪宅使区域高端潜力可瞻 浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性 高投资强度下凸显稀缺价值 目前已建成有世茂滨江花园 及在建的新鸿基 九龙仓等地产巨头的高端项目 10 区域现状 但地处重点开发区域的边缘地带 但本案地块地处边缘 且有河道及已建中等品质小区阻隔 与滨江核心区联系度较差 家化滨江苑阻隔豪宅集中区 11 区域价值总结 滨江 浦东最后一块滨江片区 区位 陆家嘴与世博会双资源 氛围 高端聚集区的边缘 近距离享有双城市资源的滨江沿线板块 但处在非核心高端聚集区 界面表现较为平淡 12 区位概述社区规划产品力媒体推广销售分析客户分析项目SWOT分析 13 地块参数 整体呈南北向略偏西 考虑到黄浦江走向及世博园区景观 并且前后不造成遮挡左右错开 各栋均享有较好的视野及采光条件分为2栋住宅楼 1 2 和1栋服务式公寓楼 3 社区规划 建筑排布 3 2 1 14 社区规划 园林景观 整体绿化率35 内部公共绿化较少 并不十分突出 由美国泛亚易道进行设计 W酒店式绿化格局 在植被上勾勒低矮灌木 高大乔木与藤蔓植物形成三维立体化植物景观 硬质景观 水池 水幕景墙 种植池 台阶 花钵 花台 铺地 软质景观 景观图纸范围内的绿化种植 灌木 草坪 绿化种植 工程配套 给排水系统 机电专业的照明系统 景观灯 水泵 15 社区规划 内部动线及配套 人车分流 地下车库 塘桥新路入口 人行 塘桥新路入口 车行 车行道从楼栋北向贯穿社区业主进入地下车库后可直接由底层电梯入户 3号楼由香港永泰地产与南丰集团共同收购 用作服务式公寓 由专业品牌逸兰集团 LansonPlace 进行管理 项目还设有2020 会所 地上2层设计 室内泳池健身房室外泳池多功能宴会厅 16 区位概述社区规划产品力媒体推广销售分析客户分析项目SWOT分析 17 建筑设计 ARTDECO全石材外立面 干挂石材与大面积的玻璃幕墙进行结合 石材质感较好 但建筑线条死板 较为平面化 18 户型设计 户型配比 四房344 三房237 三房200 四房344 三房237 三房200 2单元 1单元 6单元 5单元 分2栋4个单元 每个单元标准层为3梯2户式设计 包含1个保姆电梯 19 户型设计 A1345 4 2 4 三面江景房 以西向观江为朝向考虑 由于江景位于西侧 客厅 主卧均超西 南向采光面利用不佳南北通透性欠佳缺乏动静分区 客厅面宽较大主卧 客厅的尺度感较佳全套房设计配套功能丰富 有玄关 储藏室 工作平台 保姆间 劣 优 20 户型设计 A2200 3 2 2 进深长 面宽小 南向功能间少 劣 优 长进深南向整体面宽不足 仅有客厅 主卧朝南 次卧全朝北动静分区不佳内嵌式阳台 采光面受限次卧无套房 200 仅2个卫生间 主卧尺度较大 功能齐全客厅餐厅连通 通透感佳中西厨设置 现代时尚 21 户型设计 A3236 3 2 3 进深长 客厅朝东 南北不通 南向功能间少 劣 优 进深较长客厅朝西南向整体面宽不足 仅2房朝南南北通透性欠佳缺乏动静分区仅有1个套房 主卧尺度较佳客厅面宽较大 22 装修标准 报价 10000元 个别运用国际一线品牌 如米勒厨电以二线国际品牌为主 劳芬 高仪及博世配有爱迪士新风系统 LIEBHERE酒柜 梁志天进行室内设计 23 项目自身属性总结 项目用材 配套 设计团队等符合高端项目档次 但仅仅达到高端市场入门级水平 总体并无亮点 社区感差 地块本身较小 绿化率不高 无法形成集中性的景观户型欠佳 舒适大面积户型 但合理性较差 且造成销售困难用材一般 10000元 的装修标准虚高 少量的国际一线品牌 24 区位概述社区规划产品力媒体推广销售分析客户分析项目SWOT分析 25 媒体推广 集中在开盘前1个月进行平面广告投放 而后停止此方面投入 26 媒体推广 27 世纪海景园杯高尔夫精英联谊赛 时间 5月25日主题 国信世纪海景园杯高尔夫精英联谊赛地点 上海林克司高尔夫乡村俱乐部举办方 上海中江房地产发展有限公司冠名赞助 由复旦EMBA高尔夫协会和上海中江房地产发展有限公司共同主办 天下高球负责承办对象 复旦大学EMBA学员 上海林克司高尔夫乡村俱乐部会员 媒体推广 未做高炮或是高架看板 以报广为主 新闻晨报 新民晚报 东方早报以及第一财经 教育频道等电视 未投放过短信 曾举办过高尔夫球赛 28 区位概述社区规划产品力媒体推广销售分析客户分析项目SWOT分析 29 销售分析 项目于5月28日开盘 推出所有204套房源 报价8万 当日认购25套 实际价差较大 价格范围在4 8 11万 及顶楼复式12 5 15 5万 30 销售分析 项目于5月28日开盘 推出所有204套房源 报价8万 当日认购25套 实际价差较大 价格范围在4 8 11万 及顶楼复式12 5 15 5万 31 项目去化非常缓慢 开盘后9周仅签约20套 尚未完成认购转签约程序签约均价56280元 销售分析 2单元 1单元 6单元 5单元 3套 2套 3套 2套 5套 4套 1套 中间套200 户型去化最多 达14套朝江边套大户型仅有1套成交 32 销售分析 1单元 1单元 3套 2套 3套 2套 5套 4套 1套 2单元 6单元 5单元 以中低区房源去化为主 均价处于低位 33 区位概述社区规划产品力媒体推广销售分析客户分析项目SWOT分析 34 客户分析 60 来自周边高档住宅业主 如财富海景花园 世茂滨江花园等豪宅的业主 不少是持境外身份的客户约有30 来自开发商内部关系户 多为江苏籍人士10 为上海其他地区客户 分布较散10 为温州 台州等浙江客户 35 区位概述社区规划产品力媒体推广销售分析客户分析项目SWOT分析 36 项目SWOT分析 S稀缺滨江板块 浦东最后一块待开发片区距离陆家嘴 世博园区较近 双城市资源 W处于