商业地产的定位策略与招商原则-P-开发流程-项目定位-建筑规划PPT课件

商业地产的定位策略与招商原则 主要内容 商业地产概念及种类商业地产的开发流程商业地产的定位策略商业地产的建筑规划商业地产的招商原则 商业地产概念及种类 商业地产的概念及种类 住宅地产开发价值链 土地 建筑材料 劳动力 住宅产品 购买 土地建筑材料劳动力 住宅产品 出售 房屋 收益 一次性产品增值 商业地产的概念及种类 商业地产开发价值链 土地 建筑材料 劳动力 商业经营 商业地产 购买 土地建筑材料劳动力 出售 商品服务 收益 长期商业增值 商业经营 商业地产的概念及种类 商业地产的种类 购物中心 ShoppingMall 大都会购物广场百货地产 重庆百货 茂业百货 新世纪百货专业市场 朝天门服装批发市场 盘溪农产品市场旅游地产 洪崖洞文化地产 磁器口传统文化步行街创意地产 洋人街 欢乐谷 创意产业园OUTLETS地产 奥特莱斯社区邻里型地产 社区商业 商业地产的开发流程 流程三 流程四 流程五 流程六 流程一 确定开发项目具体地址 项目投资财务分析 静态 动态 项目系统定位 前期市场调研分析 项目规划设计及施工 项目招商推广策划 流程七 项目开业及经营管理 流程二 商业地产开发的主要工作流程 利润 风险 高利润 中高利润 中低利润 低利润 低风险 中低风险 中高风险 高风险 次主力店 小型超市 折扣店 专卖店 大型精品店 个体店 连锁店 便利店 商业业态风险与经营利润成正比 主力店 零售 百货 商业地产的定位策略 商圈饱和度指数 TRS C RE RF TRS 某地区某商品商业饱和指数C 某地区购买某商品的潜在顾客人数RE 某地区顾客平均购买额RF 某地区经营同类商品商店营业总面积 例1 龙湖大社区洗浴服务商业饱和度测量 龙湖大社区洗浴服务潜在顾客数量为10000人 每人每月平均消费额为300元 该地区现有洗浴中心营业面积为20000平米 则商圈饱和度为 10000 300 20000 150 例2 加州大社区洗浴服务商业饱和度测量 加州大社区洗浴服务潜在顾客数量为20000人 每人每月消费额为200元 该地区现有洗浴中心营业面积为6000平米 则商圈饱和度为 20000 200 6000 667 商业地产的定位策略 定业态 定主题 定客户 定位置 定档次 定规模 商业定位 商业地产的定位策略 商业地产的定位策略 商业服务对象特征分析与定位 区域 年龄 性别 收入 职业 其它 目标客户群体 香港城目标客户群体 区域 江北 渝北 渝中为主年龄 15至35岁性别 女性为主收入 中等偏下收入1200 2500元其它 商业地产的定位策略 商业规模直接影响辐射半径 商业类型规模 平米 辐射半径邻里型50 2000 5KM社区型200 5000 5 1KM地区型500 200001 3KM城市型10000 1000003 15KM超级型50000 20000010 50KM宜家辐射半径可能超过200KM 商业地产的定位策略 档次定位与客户定位 规模定位互为影响 新世纪 沃尔玛新世纪 远东超市新世纪 屈臣氏社区零售店 7 11 档次 规模 新世纪 沃尔玛 远东超市 屈臣氏 商业地产的定位策略 商业选址的原则 商业选址的四大原则 可视性原则 接近购买力原则 聚集原则 交通易达性原则 汇祥好莱坞 步行街的可视性 步行街的可视性 星河湾社区商业步行街 外街 星河湾社区商业步行街 内街 步行街的可视性 广州雅居乐 步行街的可视性 店招可视区 橱窗可视区 商业地产的定位策略 业态 业种业态 商业经营形态 如超市 百货业种 按商品种类划分的店铺 如粮店 鞋店 业态定位就是功能定位 广东东莞华南MALL业态比例 三大主力业态 零售 餐饮 娱乐 商业地产的定位策略 主题定位商业经营的概念或者商业消费的价值若无主题 则考虑季节或节庆类主题活动例如 日本东京迪斯尼 海上乐园 世界上最大的样板区 商业主题 香港兰桂坊 嘉年华节庆主题 节点主题 重庆得意世界的主题 苏和88号爱上真爱COTTON 商业地产的建筑规划 中庭 建筑结构 外部流线 出入口 内部流线 商业规划 层数 外部动线的两个基本分离人流动线与车流动线分离客货车流动线分离 商业地产的建筑规划 商业地产的建筑规划 商业地产的建筑规划 出入口设置在 来店人数最多的路径附近最集中的车站附近最靠近主要路段的地方最开阔 可视性最好的地方 注意 同一朝向尽量减少出入口的数量 步行街的人流 城隍庙商业街 城市主干道 引入人流 引入人流 一中心多轴线的商业平面设计 位于天一广场东南角传统的城隍庙购物中心为天一广场的人流量提供了保证 哥特式风格的天主教堂和历史建筑为天一广场增添了异域和历史元素 水晶街中的水景商业成为天一广场最大的亮点之一 中心广场地下停车库 地上停车库 地下自行车停车库 各个商业建筑利用廊桥相连 是消防需要 更是商业人流动线设计的需要 商业VI设计及店面包装 品牌一览表 外街建筑立面 内街建筑立面 内街建筑立面 内街庭院 内街橱窗设计 商业地产的建筑规划 中庭的作用 平面商业空间的调节整体商业资源的整合楼层商业效果的展示楼层人流的交通组织 商业地产的建筑规划 上海恒隆广场 恒隆广场中庭良好可视性 梅龙镇广场中庭设计商业可视性最高 商业铺面均好性好 商业价值得到最大提升 商业地产的建筑规划 传统大型商业建筑层数 不超过8层负一层 精品超市一层 化妆品 包 鞋 表二层 少女时尚三层 淑女服饰四层 绅士馆五层 运动休闲六层 家电七层 美食天地或娱乐城 但是 在发达国家和城市出现超过18层的商业建筑 商业地产的招商原则 原则三 原则四 原则五 原则六 原则一 业态分配比例原则 多元经营方式原则 同业差异异业互补原则 统一形象原则 主力店招商先行原则 租金优惠原则 原则七 统一服务及管理原则 原则二 商业地产的招商原则 商业地产的招商原则 原则一 业态分配比例原则 业态分配比例原则 就是商场应该根据自身的经营规划 确定每一种商业业态在商场中的分布和分配比例情况 一般 三大主力业态比例 零售 餐饮 娱乐 4 3 2 商业地产的招商原则 原则二 统一形象原则 大型商业或购物中心是一种多业态组织的商业模式 是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业 通过统一 鲜明的主题形象创造最佳的招商吸引力 商业地产的招商原则 同业差异 避免同质化带来的恶性竞争 异业互补 提高商业整体吸引力和竞争力 原则三 同业差异异业互补原则 商业地产的招商原则 原则四 多元经营方式原则 主力零售店尽量自营一部分 发展商可与知名商业管理公司合作组建经营公司 主力零售店尽量自营一部分 可以吸引优秀的商业团队加盟 加强经营控制力度 有利于购物中心长期经营 增强其它商户的经营信心 提高非主力店的提成或租金收入 多元经营方式 经营实力强的国际名店 采用租赁为主的方式非国际名店 尽量以联营扣点为主 租赁为辅增强发展商对购物中心的整体控制力度 提升经营业绩 商业地产的招商原则 原则五 主力店招商先行原则 优化商场经营结构 利于统筹安排 优先形成主力店招商号召力 提高招商效率 优先形成主力店招商号召力 提高招商效率 商业地产的招商原则 原则六 租金优惠原则 月租金 元 平方米 800700600500400300200100 1F2F3F4F5F 放水养鱼原则 商业地产的招商原则 原则七 统一服务及管理原则 统一服务 统一商户结算统一的营销推广统一的形象设计统一的信息系统支持统一的培训服务统一的物业管理 回顾 商业地产概念及种类商业地产的开发流程商业地产的定位策略商业地产的建筑规划商业地产的招商原则 商业地产的概念及种类 商业地产的种类 购物中心 ShoppingMall 大都会购物广场百货地产 重庆百货 茂业百货 新时机百货专业市场 朝天门服装批发市场 盘溪农产品市场旅游地产 洪崖洞文化地产 磁器口传统文化步行街创意地产 洋人街 欢乐谷 创意产业园OUTLETS地产 奥特莱斯社区邻里型地产 社区商业 流程三 流程四 流程五 流程六 流程一 确定开发项目具体地址 项目投资财务分析 静态 动态 项目系统定位 前期市场调研分析 项目规划设计及施工 项目招商推广策划 流程七 项目开业及经营管理 流程二 商业地产的开发流程