听雨观澜项目简介PPT课件

听雨观澜 养老住宅项目分析 吴冰2012 2 11 1 听雨观澜项目简介 打造沈阳高端颐养住宅 2 项目位置及周边交通配套 3 听雨观澜分期 本期养老住宅 L区别墅 L区别墅 听雨观澜流水别墅 2007年开盘 共166套 售出72套 入住率50 现房销售 听雨观澜林溪公馆 既养老住宅 2011年9月开盘 圣罗伦斯蓝岸别墅 圣罗伦斯蓝岸别墅 原与听雨观澜为兄弟企业共同那地 后来不知原因分开出售 项目位置与本案相连 售楼处在本案正对面 A B C D A B C D区为早期香格蔚蓝项目 4 养老住宅项目分期 本期养老住宅 L区听雨观澜流水别墅项目 为早期团购房 已全部售出 购房者多为政府退休干部 事业单位等内部员工 现主推楼盘 除主推的三栋楼以外加推楼盘 其余预计今年3月开盘 5 项目户型 二居 83 133 三居 101 221 四居 163 6 项目核心价值 听雨观澜 360 心呵护 东北三省首个绿色养老住宅 3 三世同堂 6 六重呵护 0 零距离关爱悠 人体工学建筑设计 养生住宅设计标准 懿 三世同堂 居家养老新模式 全国首例高端颐养大宅 爱 医疗服务 养老保健 憩 文化娱乐体系 业余娱乐互动 居家服务体系 老有所为工作体系 景 绿化率高达60 花园式住宅 如同生活在公园之中 主要客群 主要为市内退休干部或者处于机关 国企等年龄在40 55岁之间文化素质较高的中老年人人 多数为今后养老做打算 很少有青年选择为父母在此置业 周边乡村也有来访者 但因房价较高而却步 7 本案总结 本项目位于浑南新城桃仙板块 毗邻全运村 随称为东北三家首个绿色养老住宅 配备良好的物业并且为老年人提供专属的服务 但整体项目并非单纯性的养老住宅 而是为老人配备的较齐全设施的 普通洋房住宅 居住形式单一 定位混淆居家式养老住宅 较适合于儿女不长在身边且有一定经济实力的 空巢老人 而本案却又主推三居室 定位于 三代同堂 的居家养老模式 给人一种既像普通住宅 又像养老院的印象 加之周边配套多是为老年人提供 使许多年轻人不愿意居住在这样的环境中 缺乏时代感 并且户型设计过大 对老年人吸引力不够看房不便从市内驾车到项目本案 需要经过沈丹告诉转304国道 需要经过一个收费站 增加的看房的成本 且沿途只发现一个围挡指明项目所处位置 而且如果本案针对老年人的住宅 而老年人多数不会自驾出行 仅通的四条公交线路 全部是南塔客运站一条线路 路上唯一遇到的项目广告 8 本案总结 项目周边配套并不完善本项目先已全部封顶 但并不急于推出 预计2012年年底全面入住 但周边建设并不完善 道路尚在施工中 医院预计建设 如果按照交房时间入住 根本提供不了完善的配套服务 养老住宅 和 养老院 概念混淆很多置业顾问最先都会解释养老住宅的真正意思 许多来电来访到访客户会认为本案为 养老院 项目 对于概念的混淆 使得消费者以为送父母进 养老院 是不孝的表现 使其流失一部分消费者 宣传力度不够仅在2011 6 24和2011 12 7两天在沈阳晚报刊登相关听雨观澜老年住宅信息 版面较小 且并非报广 宣传力度小 多数通过朋友或内部介绍得知本项目 定价较高8000元 平的定价 扣除折扣约合7200元 平 与周边楼盘相比 定价较高 周边 美地庄园 5300元 平 别墅项目开盘至今近5年 166套住房仅销售将近半数 养老住宅从去年9月份开盘至今 销售情况也不是很理想 置业顾问解释原因是 开发商等待2013年全运会到来 到时周边配套齐全 可以提高房屋价格 所以故意放慢推盘节奏 9 国内外养老地产成功案例 10 国外老年住区模式 与普通住宅的交流程度 专住型VS混住型专住型 全部是老年住户的社区 公寓混住型 在社区中安排若干栋专门为老年住户设计的建筑 可集中安排 也可分散安排 在公寓中布置若干套专门为老年住户设计的住宅 可集中布置 也可分散在整栋公寓中 对医疗保健的需求程度 护理型VS辅助型VS独立型护理居住型 公寓 有居住单元 护理组团 公共活动部分组成 建筑的组织一般围绕护理人员的工作台展开 入住老年人大部分身体虚弱 患有老年性疾病 生活大都不能自理 需要24小时护理 辅助居住型 公寓 由居住单元 公共活动部分 管理服务部分组成 设计上更接近普通居住建筑的风格和特点 居住空间设计比较个性化 独立居住型 在建筑规范中属于居住建筑 而前两类属于公共建筑 需要特别注册 一般不提供医疗门诊 可以有独立式 联排式 公寓式等多种形式 11 美 日老年社区 老年社区基本分为 政府投资养老模式 原宅适老化改造模式 新建住区部分老年住宅 公寓混住模式 日本 千叶新城 新建住区全部老年住宅 公寓专住模式 美国 太阳城 日本 横滨太阳城 日本东京老年退休居住社区 美国 美国老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和独立自主的社会文化的基础上实现的老年住宅以连体别墅为主社区规模大 配套齐全社区内有各种各样的俱乐部 开设的课程和组织活动很多户外活动较多 户外空间较大 日本 日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老爱幼的传统文化的基础上实现的老年住宅以集合住宅为主三种老年住宅产品在社区内共存 无障碍 有看护 和家人共居的 二代居 形成满足各类型老年人基本生活需求的老年人的生活社区社区内医疗保健系统完备 住宅内自动化 电气化程度高 无障碍设计细致入微 12 日本千叶县 新村 集合住宅 混住型社区通过多户型的变化和多样完善服务设施 满足老人 中年人 青年夫妇不同年龄层次的居住需求人们可以根据各自的愿望选择多代合居 近居或邻居的形式安排有专门设计的老年住宅 首层平面图 13 美国 太阳城 气候 阳光充足 全年312天能够接受日照宜老 安全 方便 城市除拥有几所大的转为老人服务的综合性医院外 心脏病中心 眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷 许多患有突发性危险疾病的老人 脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置 遇到危险 只要按一下 项坠 救护车就会立即赶到 疗养院和老人照顾中心鳞次栉比 需要照顾的老人 根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平服务 特色1 缓慢 悠闲太阳城的住宅不是平方就是别墅 不用爬楼车辆最高时速限30英里 高尔夫球车是主要交通工具特色2 健康 活跃 老有所为拥有1200亩高尔夫球场 是 高尔夫爱好者的天堂 许多老人身体健壮 不甘寂寞 义务参与各项管理 积极投入各种活动 有 志愿者之城 的美称 开发模式1960年 开盘之前的五个准备 价格适当的样板房 娱乐工艺设施 有好餐厅的宾馆 邮件 商业中心 并将娱乐设施 高尔夫球场和商业设施作为太阳城发展的关键 目前相继又开发了六个娱乐中心 Oakmont Fairway NewMountainViewCenter Lakeview SundialandBell Marinette 太阳城是美国著名的退休社区 它位于亚利桑那州 凤凰城西北12英里 14 日本横滨 太阳城 项目定位老年人持续社区照顾中心 社区型疗养院 由日本高级护理业的领袖企业日本健康理疗公司经营管理项目概况该项目为两栋由一个亭子样的社区建筑相连接的 村屋 式建筑 每栋都有240套带独立社区设施及厨房设备的房间 其中一栋配备了130张带有特殊护理仪器的床位 并具有天然化的景观设计 15 东京老年退休居住社区 特点城市中心的高层集合住宅 专住型老年社区 综合独立 辅助及护理居住于一体地点 东京市中心理念 为乐于在城市中心安度晚年的老年人提供舒适的居住场所和酒店式公共服务形式 6层裙楼 25层塔楼 1 2层及顶部两层为公共部分1层为门厅接待及服务 文具图书和礼品店 图书室 阅览室 多媒体及表演厅 咖啡及茶室 烧烤餐厅等 2层有健身房 有氧运动室 游泳室 日式浴室 美容厅 休闲交谊厅 芳香理疗 按摩理疗及健康门诊等 顶部两层为可饱览港湾景色的餐厅 酒吧及私人俱乐部3 6层提供134个护理和辅助生活的居住单元3 4层为辅助居住公寓层 5层为护理居住层 6层是专为患有老年痴呆症老人所提供的护理居住单元 7 25层为老年独立居住公寓 16 美国 活跃的老年生活具有明显的市场导向吸引和满足 活跃长者 参考 市场选择与开发模式 日本 自助自理 有保障的老年生活具有明显的社会导向满足各个年龄段 具有不同需求的老年人参考 文化因素与人文关怀 结论 17 养老住宅建议 开发多种形态的居住模式1 购买房产形式 就像普通房地产一样的居住形态 建立老年人自己的生活圈 2 公寓租赁形式 采取会员制的入住方式 入住后提供全面的餐饮 客房服务等 并且有医生护士