如何签署合同条款PPT课件

1 合同签署的注意事项 2 什么是风险条款 风险条款是指在我司提供的盖章合同上签署的 也包括我司工作人员签名的合同文件 其约定的内容超出了经纪方应尽义务的范围或有可能对我司造成经济上 名誉上损失的条款 风险条款 3 举例说说你所知道的风险条款类型 思考 4 合同签署情况走势图 5 根据风险是否可以控制的标准 可以将风险条款分为可以变通的风险条款和经纪方不应签署的风险条款 6 可以变通的风险条款 1 承诺交易时间 举例 在买卖双方资料齐备的情况下 经纪方保证卖方在交税过户后三个工作天内收齐全数楼款 风险分析 经纪方无法决定按揭公司或银行的工作时间 变通方法 经纪方协助银行 按揭公司于交税过户后三个工作天内将尾期楼款打入卖方相应帐户 若由于经纪方自身以外的因素造成延迟的除外 7 2 约定合同无效或解除条件 举例 买方必须在2006年8月6日前一次性交齐楼款余额人民币捌万元给卖方 如超出此日期 视该合同无效 风险分析 与约定合同生效条件的条款属于同样的风险性质 变通方法 买方必须在2006年8月6日前一次性交齐楼款余额人民币捌万元给卖方 如超出此日期 卖方有权解除买卖关系 8 3 退佣条款 举例 守约方已支付的 经纪方应于15个工作内退还 系统显示已收客佣4000元 一旦发生有任何一方违约 买方依据此条款约定有权要求经纪退还已交代理费 风险分析 如果一方违约经纪方就退佣 而当佣金已发放给经办经纪 经办经纪又离职的话 那按照 店长问责制 的规定 店长将承担部分公司的损失 变通方法 在无法避免签署退佣条款的前提下 本次交易若不能顺利完成 经纪方所收取的佣金无息退还支付方 但如果交易不能完成的原因是基于买卖双方中的任一方违约的 则经纪方只退还守约方的佣金 同时违约方必须支付经纪方应收取的守约方的佣金 9 4 可能导致中介方倒贴佣金 举例 买方在递件成功的同时支付给经纪方人民币2万元正 由经纪方代为缴付因本次交易卖方所产生的税费及经纪方的代理费 由经纪方自负盈亏 风险分析 由于国家的税费变化较大 如此约定容易造成倒贴税费的风险 将造成不小的经济损失 变通方法 买方在递件成功的同时支付给经纪方人民币2万元正 由经纪方代为缴付因本次交易卖方所产生的税费及经纪方的代理费 如果因为国家税费发生调整导致该2万元不足以支付业主税费的 则由三方另行协商解决 10 5 不属于经纪方责任范围的约定 举例 中介方保证在交易过户前此物业的户口未被占用 并保证有学位 风险分析 我司不是行政机构 不可能完全掌握学位或户口的情况 只能处理与我司应尽义务相关的事项 譬如保证产权清晰等 因此 在遇到该种问题时 应以 协助 办理的身份进行约定或由合同另一方作保证 变通方法一 据中介方了解 现时此物业的户口未被占用 并按现时的规定有学位可以使用 变通方法二 卖方保证在交易过户前此物业的户口未被占用 并保证有学位 11 经纪方不应签署的风险条款 1 约定由中介方赔偿 例1 业主收齐搂款后将房产证交经纪方 若经纪方疏忽导致买卖双方对该物业无法正常买卖 买方有权向经纪方索回之前所产生的一切费用 业主有权向经纪方追回本合同上指的楼价余款 例2 中介方保证在交易完税之前卖方收齐全额楼款 415000元 若收不齐钱由此而带来的经济损失由中介方承担 12 风险分析 该种条款直接将经纪方所承担的违约责任具体量化 使得经纪方承担经济损失的风险变得更大 如果公司因风险条款导致经济损失的 将按照 店长问责制 的比例追究相关人员的责任 公司50 总监10 区长10 店长20 经纪10 13 2 无效的约定 有下列情形之一的 合同无效 恶意串通 损害国家 集体或者第三人利益 违返法律 行政法规的强制性规定 无效的约定在我们的业务操作中出现的类型有以下几种 14 报低价条款 风险分析 按照规定 中介机构或经纪教唆 协助他人报低价的 地方税务机关处罚最高额可达应缴税额的5倍 15 约定加急出房产证 风险分析 房管局已明确声明绝对没有加急出证这一回事 合同条款出现该种约定有可能导致我司承担行政处罚的风险 16 注意事项 报低价条款和约定加急出房产证条款一定不可以出现在任何我司提供的盖章合同中 也包括我司工作人员签名的合同文件 17 公司于2007年9月28日发文规定 客户大包或业主实收的成交案 禁止对买卖双方或任何一方隐瞒真实价格 必须将实收金额 大包金额清晰注明在三方约备注内 不得另行在 买卖代理费承诺书 中与业主或客户单方协议分得楼款作佣 上述情况一经查实 公司将取消业绩 并将视情节轻重给予经纪个人1000元至5000元罚款直至开除处分 造成公司实际损失的 经纪必须赔偿 对于违规经纪的直属主管 公司将视情况给予罚款 降职直至开除处理 如何签署大包条款 18 合同签署情况走势图 19 案例 成交价140W 业主需交营 个税 三方口头同意按50W报税 预计双方税费共7 5W 故于合同中约定业主实收128W 差额12W包上述税费 余下作代理费 不足部份由经纪支付 故经纪上数4 5W 最后 业主反悔坚持按原价交税 除经纪佣金4 5万元全作坏帐外 公司还垫资4万元交税 请问 1 如果买卖双方已签署 报低价声明书 可以要求双方履行 声明书 约定的条款吗 2 如果无法成功报低价 你认为中介方有责任吗 如有 需承担什么责任 20 案例 我司某分店促成一单买卖交易 合同约定交易价76万 业主70万实收 其中6万由经纪支付业主税费 业主无须另行支付本次交易的税费 经办报低价递件 12日出税单 发现业主税费竟然为11 78万 原来该物业为继承所得 需缴纳20 的个税 经纪解释 签约时打算利用房管局人事关系减免继承税 知道无法办理 业主投诉至我司要求处理 事情的处理结果 经纪与业主沟通 最终公司将已收取的2 78万佣金用于帮业主交税才了结本单投诉 上数业绩全额坏帐 请问 1 你认为该单导致业主投诉的核心问题在哪 2 你认为合同如何签署也许可以避免风险的发生 21 看看这些条款是否很熟悉 1 差额3W用于支付业主税费 若有多出由中介方承担 2 中介方承诺此物业业主税费不超过1000元 否则由中介方承担 3 业主税费有交易服务费和印花税 金额400元 超出部分费用由经纪方支付 22 总结 1 靠报低价才能包得住的大包单不能做 2 大包单切忌有 自付盈亏 或 不足部份由经纪方支付 字眼 3 经纪包税应注明 经纪代付的税费以现行政策规定为准 4 大包单除须在三方约注明大包实收条款外 还应注明 如交易不成功 违约方须向经纪方支付等额于成交价5 的佣金 5 正常的大包案必须附有关于该案所包费用的预算表 在经办经纪及其主管签名后 方可上数 23 买方刘先生在我司的撮合下 准备于2007年3月10号与业主签署买卖合同 业主是52万实收出售该物业的 刘先生想出资4万元让经纪方来包买卖双方的税费和佣金 但他的要求是税费不能超过4万元 另外 他现在还落实