交大归谷踩盘报告.doc

交大归谷项目跟踪报告交大归谷项目定位“科技豪宅”，从区域的高端住宅物业市场中进一步做出细分，使产品相对区域已有的传统豪宅“丽府”项目有更鲜明的特点和标志，从而实现差异化竞争，避免了因同质化带来的恶性竞争。因该项目还未进入销售，其市场接受度还有待观察，但其打造差异化产品的思路是值得借鉴。一、项目基本情况项目名城交大归谷项目地址武侯武阳大道项目占地39.8371亩容积率2.8地上建筑面积74362平方米总建筑面积117724平方米户数515车位806土地单价850万/亩楼面地价4761元/平方米开盘时间未定售价未定交大归谷项目位于成都市武阳大道，该项目所处地段自2009年置信高端楼盘丽都花园丽府销售后成为了城西片区新的高端楼盘集中区域。归谷项目定位为“科技豪宅”，并取得“3A”认证，该定位与交大房产历年来致力打造“科技住宅”以及项目所属区域属性（土地价值所决定的项目价值）有紧密联系。项目规划为6栋13层精装修电梯住宅，包括板式2梯2户和点式2梯4户，呈行列式布局。由于该项目不受90/70条件限制，且定位高端，因此户型面积统一偏大，目前所推出的最小户型100.66平方米（2室2厅单卫），最大219.71平方米跃层户型。100.66平方米-2室2厅单卫165.59平方米三室两厅双卫219.71平方米五室三厅三卫（跃层）139.36平方米三室两厅双卫137平方米三室双厅双卫184.5平方米三室双厅双卫二、科技技术运用交大归谷项目定位“科技豪宅”，这也是该项目最大的“亮点”，归谷项目不同于同样打“科技住宅”牌的摩玛城项目，摩玛城项目是将各个住宅科技技术拼凑于产品，而归谷项目则是按统一的产品理念，将户型设计、科技技术、精装标准完整地融合形成体系化的产品。（一）统一理念，统一标准交大归谷项目首先将客户定位为具有欧美生活经验或向往其生活方式的高知群体，包括留学归国的高级白领、医生、大学教授等，因此其产品理念也更贴近于欧美的住宅理念：私密、环保、健康。3A住宅标准是目前国家认定的性能、舒适度最好的住宅，归谷项目统一按照国家3A住宅标准进行设计和建设，并取得了3A住宅认证，从而进一步提高了自身产品的说服力。（二）建筑设计归谷项目的建筑设计的特点是板式特征突出、视野通透、窗墙比小，体现在室内则主要包括户型方正，室内采光点充裕，窗户面积小，阳台（标准层高）面积小，室内空间尺度适用并不突出奢侈，空间功能分割适用，户型设计上较为突出的问题是阳台面积较小，没有赠送面积，一方面没有依从传统的购房偏好，另一方面没有给客户更多“实惠”。（三）科技技术1、室内环境优化系统该系统由空调、新风、空气净化、热回收4个子系统组成，系统设备统一安置于阳台侧的设备间，设备连接室内地面的预设通风管道，各主要房间（客厅、书房、卧室）设有送风口，送风口（百叶简单遮蔽）设置于地板层。（1）智能控制系统该系统由交大房产自行研发，申请有三项国家专利，主要功能包括主动感应室内二氧化碳浓度和温度变化，智能设定送风量，精准控制室内环境。每个主要房间设有二氧化碳浓度探测头和调控面板（调控新风系统和空调）（2）空气净化通过新风进风口的过滤设置，净化0.5微米以上的空气颗粒（3）新风置换向室内供应净化后的新鲜空气，从厕所、厨房等功能间排出浑浊空气，从而保持室内二氧化碳浓度稳定。（4）热回收系统回收排出空气的热能，使热能在室内可循环使用，回收率可达70%。（5）户式中央空调分户控制，通过智能系统面板可设定温度、风量等，由于具有热回收系统，137平方米样本户型内配置的是2匹中央空调。2、建筑节能保护系统（1）外墙保温系统：外墙采用80mm保温板（2）架空楼板隔层系统：20cm架空楼板，架空层填保温陶粒，隔绝楼层间噪音和热传递。（3）外窗系统：3层中空玻璃+单层覆膜塑钢窗。由于该项目3面临路，其中一面临2.5环主干道，因此选用3层中空玻璃；塑钢窗的选用主要为降低热传递，市场普遍使用的彩铝型材的导热系数较塑钢窗高，这一点与其3A认定有较大关系。（4）可调外遮阳系统金属外遮阳卷帘，手动调节自然光强弱，遮光率可达80%（5）雨水回收系统收集地面雨水，回收净化后用于小区景观用水和植物浇灌。3、其它（1）绿色竹地板（2）LED照明：室内吊顶射灯统一使用LED灯（3）同层排水消音系统（4）循环热水系统使用澳洲恒热热水器（大炮弹燃气热水）（5）食物垃圾粉碎系统美国格莱达食物垃圾粉碎器安置于厨房洗涤槽下，高速碾碎食物垃圾。（6）厨房送气口：抽油烟机开启后，灶壁的送气口自动开启，向厨房送新风保证厨房空气含氧量。三、室内装修 该项目采用统一、简约的装修风格，用材档次上较匹配“豪宅”定位，但装修风格较为普通，并无太大亮点，电视墙、卧室背景墙等处业主需进行二次装修处理。1、主要房间（客厅、餐厅、卧室、储藏室、衣帽间）（1）地面：竹地板（2）墙面：多乐士白色乳胶漆（电视墙、主卧背景墙需二次装修）（3）顶面：局部吊顶（配LED灯）（4）柜体：史丹利组合柜（主要设于入户玄关、衣帽间）（5）大门：第吉尔指纹密码锁2、功能房间（厨房、卫生间）（1）地面：品牌地砖（2）墙面：品牌墙砖（3）洁具：科勒（4）橱柜：博洛尼橱柜（5）厨房电器：西门子四、公共空间及配套 相比该项目的科技特点，其公共配套则相对简单，由于该地上面积较小，为使地面景观效果更好，交大地产将项目会所和游泳池都设置于地下。1、双入户豪华大堂2、会所：地下2000平方米3、恒温游泳池：地下6000平方米五、物业服务由交大的高端物业“蓝海物业”向归谷项目提供物业服务，服务特色与目前市场上的高端物业服务内容相近，由于该项目有大量配赠的设施设备，且对业主生活质量有直接关系，因此检修服务是其重点。1、专人服务：提供一对一VIP服务2、无扰服务：尽量减少对业主正成生活的影响3、定期检查：每月对室内常规设施进行一次免费检查4、专业维护：对设备提供技术保障5、指南服务：为业主设计周边生活消费场所的服务菜单6、代办服务：代订报刊杂志、代办邮政专递、代订机票、代叫出租车7、特约服务：提供家政、室内维修等有偿服务8、400客服热线六、开发思路对比分析1、区域价值由于置信丽府项目在该区域的标杆性作用，使该区域已形成了城西南一个新的高端住宅区，即使丽府旁的中端项目“维港”目前的销售价格已在960010300元/平方米的水平，中端住宅接近“豪宅”价格，完全是区域价值提升的表现。2、项目定位交大归谷的定位思路则是依据自身的开发特点和对高端物业的再次细分而确定，这一点值得我们借鉴和学习。3、产品配置交大归谷通过建筑设计、科技应用、精装修将“科技豪宅”概念以整体性产品呈现。4、资金运作长期论证中，自有资金和银行贷款都是我们主要的运作资金渠道，但交大归谷、朗基望今缘（2009年12月拍卖的龙舟路地块）两个我们曾参与论证的项目都选择了与信托合作运筹资金，其资金运作渠道和方式值得我们在未来的论证过程中借鉴。归谷项目是交大地产与中融国际信托合作，通过项目公司弘里置业的股权进行融资，由中融国际通过向弘里置业增资后持有公司80%（1.6亿元）股权以及接受交大地产质押弘里置业剩余20%股权完成融资后，发行规模3.6亿元，期