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科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 1 科技产业园邻里中心建设项目科技产业园邻里中心建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 5 5 第一节 项目概况 5 第二节 项目建设背景和提出的理由 11 第三节 项目编制的依据 原则 过程及范围 19 第四节 可行性研究结论与建议 21 第二章第二章 项目市场分析项目市场分析 2424 第一节 公租房发展现状 24 第二节 公租房在我国公共住房体系中的战略地位 25 第三节 公租房在我国国家建设中的战略地位 28 第四节 某房地产市场预测 31 第五节 本项目市场预测 35 第六节 某科技集团科技产业园邻里中心项目 SWOT 分析 38 第三章第三章 发展规划 产业政策和发展规划 产业政策和 4242 行业准入分析行业准入分析 4242 第四章第四章 项目建设规模与建设条件项目建设规模与建设条件 4848 第一节 建设规模与项目现状 48 第二节 建设地点及区位条件 48 第三节 项目建设优势 52 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 3 第五章第五章 工程技术方案工程技术方案 5454 第一节 总图布置 54 第二节 土建工程 56 第三节 公用配套工程 57 第六章第六章 能源消耗分析与节能能源消耗分析与节能 6666 第一节 分析依据 66 第二节 项目能耗指标 66 第三节 采取的主要节能措施 67 第七章第七章 环境保护环境保护 6969 第一节 采用的环保标准 69 第二节 环境影响初步分析 69 第三节 主要污染物产生情况 70 第四节 环境保护措施 72 第五节 水土保持方案 74 第六节 地质灾害影响分析 75 第七节 环境影响分析结论及建议 76 第八章第八章 劳动安全劳动安全 7777 第一节 编制依据 77 第二节 施工期劳动安全 77 第三节 项目建成后劳动安全 78 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 4 第九章第九章 组织机构及劳动定员组织机构及劳动定员 7979 第一节 组织机构 79 第二节 劳动定员及培训 79 第十章第十章 招标专章招标专章 8181 第一节 招标基本情况 81 第二节 招标初步方案 82 第十一章第十一章 项目实施进度项目实施进度 8888 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8989 第一节 固定资产投资总额估算 89 第二节 资金筹措及投资计划 93 第十三章第十三章 财务分析财务分析 9494 第十四章第十四章 社会影响分析和互适性分析社会影响分析和互适性分析 9898 第十五章第十五章 社会效益分析社会效益分析 101101 第十六章第十六章 研究结论与建议研究结论与建议 103103 附 1 企业法人营业执照 2 总平面规划图 3 建设用地规划设计要点 4 表 1 项目总投资估算表 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 5 5 表 1 1 土地费用估算表 6 表 1 2 前期工程费估算表 7 表 1 3 基础设施建设费估算表 8 表 1 4 建筑安装工程费用估算表 9 表 1 5 公共配套设施建设费 10 表 1 6 开发期税费估算表 11 表 1 7 其它费用估算表 12 表 2 投资计划及资金筹措表 13 表 5 项目经营收入与经营税金及附加估算表 14 表 6 项目损益表 15 表 7 项目全部投资现金流量表 16 表 8 项目贷款偿还期计算表 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 6 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 项目概况项目概况 住房问题是重要的民生问题 党中央 国务院和各级政府部 门高度重视城市居民住房问题 始终把改善群众居住条件作为城 市住房制度改革和房地产业发展的根本目的 为了完善我县住房 保障体系 实施某县县城十二五住房保障规划 某新能源发展有 限公司拟在某县阜城镇城南新区锦仁村地块组织实施某科技集团 科技产业园邻里中心项目 提供一定数量的公共租赁住房 着力 解决新就业人员 外来务工人员和城镇中等偏下收入家庭等城市 夹心层 群体的住房困难 提供优美的居住环境 让百姓安居 乐业 一 项目名称一 项目名称 某科技集团科技产业园邻里中心建设项目 二 项目建设地点二 项目建设地点 项目建设地址位于某县城南新区锦仁村地块 北至苏州路 西至施陈路 南至规划道路 东至 329 省道 三 项目承办单位情况三 项目承办单位情况 公司名称 某新能源发展有限公司 公司地址 某省某经济开发区苏州路东首 法定代表人 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 7 项目负责人 联系电话 传 真 邮 编 某新能源发展有限公司成立于 2011 年 10 月 是由某县国有 资产投资经营有限责任公司 某开源投资发展有限公司 某县自 来水公司共同出资组建 初始注册资本为 1 亿元 其中 某县国 有资产投资经营有限责任公司出资 8200 万元 占注册资本的 82 某开源投资发展有限公司出资 1200 万元 占注册资本的 12 出资 600 万元 占注册资本的 6 主要负责某省某某产业园 管委会区域内房产开发经营 地产开发经营 同时经营新能源产 品 太阳能电池组件 生产 销售 新能源技术研发 转让 服 务 投资与资产管理等业务 2012 年 月 某县国有资产投资经营有限责任公司以土地 使用权为公司增资 1 5 亿元 该项增资己经 审验 相关工 商变更登记己办理完毕 截至 2012 年 2 月末 公司注册资本为 2 5 亿元 其中货币出资 1 亿元 土地使用权出资 1 5 亿元 某公司董事长兼法人为王强 男 1965 年 3 月出生 某省 某县人 1982 年 12 月工作 1991 年 11 月入党 党校研究生学 历 简历 1982 12 某县工商银行信贷员 副股长 股长 1995 04 滨海县工商银行行长助理 1995 10 滨海县工商银行 副行长 1996 04 滨海县工商银行行长 1998 04 某县工商银 行行长 2000 01 某县财政局副局长 2000 04 某省某经济开 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 8 发区管理委员会副主任 2001 08 某省某经济开发区管理委员 会主任 2002 03 兼任某省某经济开发区工委副书记 2003 05 明确副处级职级 2006 06 中共某县委常委 某省某经济开发 区主任 工委副主任 2009 04 中共某县委常委 某县人民政 府常务副县长 2011 年 9 月至今 兼任某省某某产业园管委会主 任 某新能源发展有限公司董事长 法人 某公司总经理为吴正年 男 1965 年 9 月出生 某省某县人 1985 年 7 月参加工作 1989 年 12 月入党 本科学历 简历 1985 07 1990 07 罗桥中学任教 1990 07 1995 07 益林中学任 教 1995 07 2003 12 某县委办公室工作 历任办事员 助理秘 书 秘书 综合科长 县委督查室副主任 县委办公室副主任 2003 12 2006 06 任沟墩镇副书记 镇长 2006 06 2007 12 任 沟墩镇书记 镇长 2007 12 2011 01 任沟墩镇书记 人大主席 2010 02 任副处级 2011 01 县财政局局长 党组副书记 2011 年 10 月兼任某新能源发展有限公司总经理 某公司是合营企业 公司董事会代行股东会职权 董事会成 员 5 人 由股东会决议确定 公司经营方针及投资计划等重大经 营决策均需董事会决议通过 公司成立以来 在政策 人力及财 力等方面得到了富土康产业园管委会的较大支持 该公司的部门经理及以上管理人员经公司董事会决议产生 该公司现任董事 高级经营管理人员近三年来无违法和重大 违规 不良信用记录 无不良嗜好等 某新能源发展有限公司实行董事长负责制 按照精炼 高效 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 9 的原则 设有销售部 工程管理部 财务部 办公室 造价审核 中心等职能部门 该公司根据现代企业制度的规范要求 设董事 长 1 人 董事 4 人 公司设监事会 监事会主席 1 人 监事成员 2 人 该公司领导班子平均年龄 43 岁 文化层次较高 均具有大 学以上学历 并具有相关专业学历及相关高级职称 凝聚力强 具有开拓创新精神和较高的管理水平 公司的管理层次清晰 公司员工队伍素质高 职责分明 人 力资源丰富 具有较强的执行能力 公司拥有工民建 给排水 电气 人防 经济管理 财务等 各类专业人才 是一支具有丰富的实践经验 扎实的理论基础 过硬的协调能力 规范的工作秩序 优异的服务质量的专业团队 公司本着 人和 诚信 恒基 勤业 的企业精神 坚持以市场 为导向 以客户至上为宗旨 夯实企业基础 铸造企业品牌 推 进企业持续 稳健 长远发展 今后 该公司计划牢牢抓住某产业园迅猛发展的市场机遇 充分利用企业自身优势及资源 克服市场环境变化因素 把企业 做得更大更强 四 项目概况四 项目概况 为紧密配合某县城南新区建设 根据某县城市总体发展规划 要求 某新能源发展有限公司投资建设某科技集团科技产业园邻 里中心 项目地块为划拨取得 目前 项目建设的规划方案己通 过某规划部门的审批 其它有关审批手续正在报批 1 项目建设规模 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 10 建设规模的选择将影响建设投资 市场销售及其他技术经济 指标 因此 必须按一定的经济规模进行选择 从预测未来市场 需求 企业资金筹措能力以及营运成本 市场竞争等考虑 本项 目建设规模如下 某新能源发展有限公司借鉴周边公租房开发的成功经验以及 自身开发经验 将以构造和谐社区 生态社区为主题 融合人文 地理景观于其中 紧紧依托某城南新区人文环境和地区经济的发 展优势 合力构筑一个管理先进 功能完善的生态型住宅新区 某科技集团科技产业园邻里中心总用地面积为 62360 5 平方米 计划新建建普通公寓 6 幢 为 5 1F 层 套间公寓 10 幢 为 6 1F 层 沿苏州路布置商业及物业用房 建商业街 食堂 菜场 和超市 建筑总面积 99815 98 平方米 项目总投资 40088 97 万 元 2 项目建设内容 该项目建筑工程主要包括普通公寓 套间公寓 商业街 超 市 菜场 苏州路东延以及地下人防停车库等 总建筑面积 99815 98 平方米 一 建普通公寓 6 幢 普通公寓建筑占地面积 5706 8 平方 米 总建筑面积 28534 平方米 普通公寓楼为单走道 在公寓楼 的中部和两端设置楼梯 各房间设置单独浴室和卫生间 整个公 寓进行普通装修 为拎包入住工程 公寓层高 3 6 米 建筑总高 度 23 7 米 普通公寓均为四人间 二 建套间公寓 10 幢 套间公寓建筑占地面积 6390 33 平 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 11 方米 总建筑面积 38341 98 平方米 公寓楼均为 6 1 层 设地 下层 用作机动车车库 其他楼层为公寓 全部为单元式楼 共 用客厅式套间结构 地下层层高 2 1 米 公寓层高 3 3 米 建筑 总高度 22 米 套间公寓为精装修工程 包括暖通 智能化等系 统 拎包入住 三 建商业街 占地面积 960 平方米 建筑面积 2880 平方 米 商业街为 3 层 四 建食堂 占地面积 10560 平方米 建筑面积 10560 平方 米 食堂为一层建筑 内设运动 网吧等设施 丰富入住人员的 文化生活 五 建菜场和超市 建筑占地面积 10560 平方米 建筑面积 10560 平方米 一层建筑 六 建设地下人防车库 总建筑面积 8000 平方米 共设置 停车位 206 个 七 苏州路东延工程 长 2800 米 宽 60 米 按城市主干 道标准建设 项目总建筑面积 99815 98 平方米 拟建商业用房 24000 平 方米 公寓楼建筑面积 66875 98 平方米 物管用房 社区用房 730 平方米 配电房 变电所 150 平方米 传达室 60 平方米 车 库 8000 平方米 不计容积率 建筑密度为 18 6 容积率 1 472 本项目建筑设计 景观规划侧重以人为本的新型健康住宅理 念 中心建有主题公园 绿地草坪 健身广场 无杆化管线预埋 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 12 项目建成后 整个邻里中心设施完善 功能齐全 绿树青草 鸟 语花香 适宜人居 并将成为某公租房建设的样板工程 目前 项目建设的规划方案己通过某规划部门的审批 其它 有关审批手续正在报批 五 资金来源五 资金来源 本项目建设资金主要来源为 某新能源发展有限公司自筹 20088 97 万元 申请银行贷款 20000 万元 第二节第二节 项目建设背景和提出的理由项目建设背景和提出的理由 一 项目建设背景一 项目建设背景 某地处黄海之滨 苏北平原 素有 江淮乐地 之称 这是一 方红色圣地 北有延安 南有盐阜 书写了光辉的革命篇章 这 是一块水绿宝地 奔流不息的射阳河蕴育了 鱼米之乡 全国绿 化模范县 全国粮食产量百强县 全国肉类产量百强县 展现了 现代农业的勃勃生机 这是一片创业福地 全国科技工作先进县 全国食品工业强县 全国新能源产业百强县 苏商投资中国 最具 投资价值城市 标志着工业文明的大步跨越 近年来 伴随着某沿海大开发的浪潮 作为长三角经济圈的 新兴城市 百万某人民正紧紧围绕 奋战四年全面达小康 争先 苏北跃进前八强 的宏伟目标 大力弘扬艰苦创业 负重奋进 团结拼搏 跨越争先的新时期某精神 圆满完成 十一五 发展 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 13 的目标任务 进入 十二五 县委县政府提出 总量翻番 收入倍 增 财政百亿 内陆崛起 的宏伟目标 号召全县上下 深化大变 革再干一场 加速大发展再创辉煌 1439 平方公里的某大地上 重大项目开发连续突破 企业技改重组扎实推进 交通基础设施 建设全面加速 新农村建设势头强劲 一主两翼 新城拉开框架 金沙湖开发如火如荼 到处呈现出欣欣向荣 蒸蒸日上的繁荣景 象 随着某沿海开发 长三角一体化两大国家战略的深入实施 某独特的招商引资优惠政策 技改投入激励措施 高效农业奖补 方案的不断完善 某低成本商务区的比较优势更加突出 零障碍 安全区的环境优势更加凸显 正在成为中国东部黄金海岸线上最 具活力的投资热土 近年来 某县积极策应沿海开发 拼抢机遇 推进产业转型 升级 紧紧围绕新能源产业这个中心 连续开展 特色产业推进 年 新特产业倍增年 活动 持之以恒培植风电装备 光电光伏 粘胶纤维 煤 盐 化工等四个新兴产业和环保滤料 阀门机械 食品加工等三个传统特色产业 某太阳能电池组件项目是由鸿海集团 协鑫集团 某县三方 共同合作的新能源及光伏产业项目 总投资 15 亿美元 经过近 3 个月的协商对接和精心准备 在省 市主要领导关心支持下 项目于 2011 年 12 月 15 日正式开工建设 预计 2012 年 5 月投产 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 14 当年形成 1GW 生产能力 2013 年完成 2GW 产能生产线建设 2014 年 5GW 产能生产线全部竣工投产 远期规划 10GW 产能 与 此同时 相匹配产能的硅片 电池片项目和组件用玻璃 铝框 支架等 13 个主要部件项目一起推进到位 13 个配套企业陆续落 户某太阳能组件配套产业区 全部投产后将成为国内最大 全球 一流的太阳能光伏新能源产业基地 成为名符其实的鸿海 太阳 能帝国 2011 年 12 月 21 日 鸿海 2317 TW 正式发布公告称 投资 3000 万美元 在大陆成立富昱能源科技有限公司 生产太 阳能电池及组件 某太阳能电池组件项目涉及某子孙后代 关系到某在内陆地 区的崛起 当前乃至明年 某县将某太阳能电池组件项目作为 一号工程 首要工程 某大组件项目是新产业 投入大 产 出大 带动大 产业链条长 是引领产业发展潮流 能够书写某 历史的重特大项目 某将成为全球一流的光伏产业生产基地 力 争在三年内某基地占领全球行业内 1 3 市场 某科技集团科技产业园规划 一园两区 含主产业区 配 套产业区和邻里中心 总面积 10 平方公里 主产业区东至北京 路 南至窎沟河 西至余剩河 渔深河 北临 329 省道 总用 地面积 5 平方公里 并预留发展用地 配套产业区东至开发区新 城 南至 329 省道 西至首尔路 北至巴黎路 规划面积 3 平方 公里 邻里中心位于金沙湖旅游度假区 城南新区和光伏主产业 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 15 区之间 规划面积 2 平方公里 项目于 2011 年 10 月开工建设 2012 年 4 月 400MW 电池片和模组生产线投产 到 2014 年底主产 业区产能达到 3GW 硅片 电池片和模组 完成总投入 20 亿美元 以上 配套产业区主要规划引进配套的光伏玻璃 边框 背板 接线盒 焊带 银浆 铝胶等项目 项目全部投产后年销售额超 500 亿元 利税 70 亿元 成为国内乃至全球最大的太阳能光伏新 能源产业基地 邻里中心将建成容纳 4 6 万人口 集居住 休闲 娱乐 购物 物流为一体的新型社区 2011 年 国民经济快速增长 据初步核算 某县 2011 年完 成地区生产总值 GDP 240 亿元 按可比价格计算 比上年增长 12 按常住人口计算 人均地区生产总值达到全面小康建设时 序进度 财政总收入 63 1 亿元 比上年增长 47 4 其中地方 一般预算收入 23 1 亿元 增长 40 固定资产投资 140 亿元 增长 32 7 其中工业投资 106 亿元 增长 29 7 城镇居民人 均可支配收入 16150 元 增长 17 3 主要经济指标保持高幅增 长的良好态势 近年来 某县委 县政府认真贯彻执行党的十 七大精神和科学发展观 全力加快推进新型工业化和农业产业化 进程 大力推行招商引资和 项目建设 在对外招商上给予了 三 个放开 的优惠政策 吸引较多的 外来投资者 目前 全县共引 进招商项目 100 多个 解决了城乡大量就业和从业人员 城镇 居民逐年呈上升趋势 有力促进了某县国民经济和社会各项事业 的全面发展 某县城市化进程建设得到稳步发展 仅 2011 年 全县就实现新增就业 8500 人 新增农村劳动力转移就业 11000 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 16 人 新增高技能人才 487 人 为新特产业 重大项目引进各类 紧缺 急需人才 1862 人 某县信用环境不断优化 已被省政府 授予最佳信用县市 为了解决进城务工人员的住房问题 保障 进城务工人员的合法权 益 提高和改善他们的生活质量 进一 步构建和谐社会 本项目的建设迫在眉睫 随着某科技集团科技产业园经济的迅速发展 某产业园的产 业发展逐渐成熟 产业结构不断升级带动区域企业的增长和发展 凸现了企业员工对于生活配套的需求 某科技集团科技产业园产业配套邻里中心项目由某新能源发 展有限公司投资 用地由国有划拨给某新能源发展有限公司进行 开发建设 建设内容分为普通公寓和单元公寓 以及相配套的生 活服务设施和综合服务建筑 为光伏产业发展配套 为入区企业 的蓝领和白领提供居住公寓 项目计划到 2012 年 8 月解决约 6 千人的居住需求 到 2013 年解决约 2 万人规模住宿需求 本项目的建设可完善某科技集团科技产业园产业配套中的生 活居住需求 为一线的技术工人提供的蓝领公寓 为研发和自主 创新的高科技产业 生产性服务业和高级技术管理人才提供生活 配套服务设施 某新能源发展有限公司某科技集团科技产业园邻里中心工程 建于某县城南新区苏州路以南 施陈路以东 某县出台的 扶持 鸿海集团新上光电光伏产业的意见的通知 显示 鸿海集团未来 将在某招工总计 5 万人 并将引进 10 位国内外知名光电光伏产 业领军人才 与生产规模同步 邻里中心计划首批入住 5000 人 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 17 二 项目提出的理由二 项目提出的理由 1 项目建设是解决进城务工人员住房问题 实践科学发展 观和促进城市和谐发展的必然要求 科学发展观的核心内容和第一要义是 以人为本 以人为 本 就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社 会发展的根本出发点和落脚点 围绕人们的生存 享受和发展的 需求 提供充足的物质文化产品和服务 推动经济和社会的全面 发展 然而进城务工人员在城市居住条件恶劣 基本生存权利得 不到保障 由于难以获得合适住 房 长期分居的家庭模式成为 进城务工人员家庭的一种居住常态 留守儿童的成长环境堪 忧 留守老人赡养问题日益突出 这种 妻离子散 有违人性的家庭 居住模式显然与 以人为本 的发展理念背道而驰 另 外 进城 务工人员在城市边缘地带聚居的模式 加深了与城市社会的隔离 对流入地城市缺乏认同感和归属感 甚至处于对立状态 成为城 市社会的不安定因素 农民工犯罪率居高不下 本项目为某县 2012 年公租房建设项目 其面对的主要对象一是某科技集团科 技产业园 经济开发区等新入就业人员 二是外地务工人员 全部是为 夹心层 人群提供的保障性住房 房间里设有床铺 桌 子 开通电话 有线电视 自来水 且租金较便宜 生活十分便 利 以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的基本要求 因此 本项目建设是健全某县住房保障制度 构建和谐社会的需 要 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 18 2 本项目建设是某县政府以人为本 解决民生问题 维持 社会长治久安的重要战略措施 保障和改善民生 是我党根本宗旨的集中体现 是邓小平 理论 三个代表 重要思想和科学发展观的核心内容 是构建 和谐社会的基础 是扩大内需 转变发展方式的持久动力 近几 年来 国家将解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事 来抓 某县主城区努力建立市场供给与政府保障并举的 双轨制 住房体系 实现城镇住房 低端有保障 中端有市场 高端有约 束 本项目建设某县公租房项目 首先是利国 其建设减少了 因为房价虚高 导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾 其次 是利民 让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所 真 正体现了立党为公 执政为民的思想理念 不仅有利于解决农村 进城务工人员的住房困难问题 同时也能引导人民群众长期以 来 重买轻租 的土地房屋的传统观念 消费观念的改变 有助于 推进房地产市场走上理性的发展道路 进入良性发展的轨道 3 项目建设是实现当地经济可持续发展的需要 在 十二五 计划中 国家特别强调 促进国民经济当前发展 的同时 还要保持国民经济的可持续发展 因此 必须把经济发 展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标 通过本项目的 建设 一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展 为社会创造 大量的就业机会 另一方面还关注到了社会关心的民生问题 解决了进城务工人员的住房困难问题 满足 夹心层 居民 的住 房需求 保持了住房供求总量的基本平衡 结构的基本合理 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 19 价格的基本稳定 促进了住房建设和房地产业发展与 经济社会 发展相协调 可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的 重要作用 实现经济的可持续发展 项目建设实现了当地经济可 持续发 展的需要 4 振兴县域经济的需要 从长远来看 县域经济的快速发展不仅需要良好的政策导向 便利的交通环境 更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态 环境的支撑 本项目建设 改善居民住房环境 带动地方经济的 快速发展 某大组件项目是新产业 投入大 产出大 带动大 产业链条长 是引领产业发展潮流 能够书写某历史的重特大项 目 全县上下正坚定事在人为 敢打必胜的信心 毫不动摇地把 服务大组件项目放在压倒一切的中心位置 举全县之力 聚全县 之财 集全县之智 一着不让 一环不松 全力以赴 确保项目 早日投产达效 项目全部投产后年销售额超 500 亿元 利税 70 亿元 成为国内乃至全球最大的太阳能光伏新能源产业基地 5 有利于增强企业的综合实力 某新能源发展有限公司是某县刚成立不久的房地产开发企业 企业要在激烈的市场竞争中 站稳脚跟 保持后劲 取得发展 就必须苦练内功 夯实基础 必须审时度势 抢占商机 开拓市 场 实施某科技集团科技产业园邻里中心建设项目 正顺应了企 业发展的要求 本项目的建设 必将进一步提高某新能源发展有 限公司建筑市场知名度 有利于进一步增强企业的综合竞争实力 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 20 本项目起点较高 定位超前 并按照某县政府 十二五 规 划的要求 与某城市建设规划的宏伟目标相呼应 某新能源发展 有限公司将以全新的管理理念 利用现代科技手段提供的综合性 平台 进一步提高现代服务业水平 因此本项目建设 将成为某 公租房项目的一个典范 第三节第三节 项目编制的依据 原则 过程及范围项目编制的依据 原则 过程及范围 一 项目编制依据一 项目编制依据 1 国家发改委 建设部发布的 建设项目经济评价方法与 参数 第三版 2 国家发改委 产业结构调整指导目录 2011 年本 3 关于改善农民工居住条件的指导意见 4 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 建保 2010 87 号 5 某县城市总体规划 6 项目所在地规划用红线图 7 某科技集团科技产业园邻里中心建设用地规划设计要点 8 某新能源发展有限公司提供的相关资料 二 编制原则二 编制原则 项目可研报告的编制原则是 1 必须体现国家宏观经济政策和可持续发展的要求 坚持 客观 公正 科学 可靠 的原则 真实全面地反映项目的有 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 21 利和不利因素 为国家有关部门核准项目提供可靠的依据 2 项目可行性研究报告是建设前期工作的重要内容 是投 资建设决策的重要依据和基础 项目可研报告必须满足国家有关 法律 法规 产业政策和相关部门对于编制项目可研报告的内容 和深度规定的要求 3 贯彻 经营可靠 技术先进 节省投资 安全环保 的 指导思想 认真研究项目建设条件 通过多方案比较 提出供业 主选择的建设方案 为业主选择适宜的工程方案提供依据 4 贯彻执行国家对环保 劳动安全 节能 卫生 消防等 方面的有关规定和标准 做到 三同时 5 在满足用户要求的前提下 结合本项目的技术条件提出 优化建筑结构设计等措施 降低土建工程造价的初步设想 6 尽量利用社会协作条件和公司管理优势 减少项目建设 过程中的重复建设 最大限度地降低成本 提高经济效益 三 编制过程三 编制过程 我公司接受本项目咨询任务后 迅速组成了项目咨询组 对 项目实施现场进行勘察 听取了项目有关情况的介绍 搜集了诸 方面的资料 同时 对本项目的产品市场 发展前景 项目地概 况展开分析调查 并多次与委托方进行联系 交换意见后 最终 形成本报告 四 本项目可研报告的编制范围如下 四 本项目可研报告的编制范围如下 本报告主要对某新能源发展有限公司拟组织实施的某科技集 团科技产业园邻里中心建设项目的建设条件 投资必要性 工程 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 22 建设方案 投资估算 经济效益等诸方面可行性进行分析 研究 范围包括 1 项目建设背景及必要性 2 市场需求分析 3 项目建设规模 4 工程建设方案 5 环境保护措施 6 投资估算及经济评价 第四节第四节 可行性研究结论与建议可行性研究结论与建议 一 结论一 结论 1 本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相 关政策举措 符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导 意见 建保 2010 87 号 相关指导精神 也符合某县住房建设规 划 其建设对于某科技集团科技产业园和某经济开发区低收入人 群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低 收入家庭的影响具有较大的推动作用 有利于和谐社会的构建 本项目建设符合国家产业政策 2 本项目拟建地点位于某科技集团科技产业园 建设地址 的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的 充分 考虑了人口布局及数量 地理交通等因素 结合了某县经济发展 水平的要求 并适当考虑了未来发展的需要 较为科学合理 且 项目资金来源有保障 可充分保证本项目建设 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 23 3 本项目的建设符合某县城市发展规划 项目建设总体布 局合理 功能齐全 配套设施完善 户型设计中 90 平方米以下 户型占住宅用房总户 套 数的比例达 90 符合有关规定要求 4 项目建设条件成熟 项目选址于某县城南新区 为商业 教育集中地 交通方便 且与项目配套的市政公用工程等基础设 施比较完善 自然条件较好 容易营造良好的居住环境 因此本 项目的建设条件成熟 某科技集团科技产业园邻里中心项目周围 没有产生污染的企业 空气质量是比较好的 区内规划绿化率达 36 从噪声 水质 卫生等方面的环保措施来看 该项目将为 住户提供一个安静 整洁 健康 舒适的环境 二 问题和建议二 问题和建议 1 政府应十分重视和发挥引导作用 除了政府已经出台的 各项优惠政策以外 也应该重视行政手段的管理和应用 这也是 一条十分重要的调控手段 可以通过行政手段的调控 增强各政 府部门和设计单位 施工单位的积极性 不断创新模式 强化内 部管理 简化办事程序 提高服务效率 为参与建设的施工 设 计 监理等单位提供优质 高效的服务 同时重视科技的应用研 究和功能的研究 使精心设计的大量建筑物品在工厂化生产中降 低成本 并用于建设中的成片开发 有效提高广大居民的住房品 质 2 项目建设单位要积极加强与当地政府如供电 供水 环 保 城建 阜城镇等有关部门的协调与沟通 并争取他们的大力 支持 确保项目建设的顺利实施 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 24 3 本项目主要用于员工居住 其质量 安全 成本均是群 众关注的重点 因此 建设单位应加强施工管理 实行工程监理 制 努力降低建造成本 达到保证当地政府和当地农民获得最大 收益的目的 三 主要经济技术指标三 主要经济技术指标 本项目的主要建设指标见表 1 1 主要经济技术指标见表 1 2 表表 1 11 1 项目主要建设指标项目主要建设指标 1 项目建筑面积平方米 99815 98 2 项目占地面积平方米 62360 5 3 项目总投资万元 40088 97 4 项目实施进度月 10 5 容积率 1 472 6 绿化率 36 表 1 2 项目主要技术经济指标 序 号指 标 名 称单 位指 标 值备 注 1 项目总投资万元 40088 97 2 资本金万元 20088 97 资本金占总投资比例 50 11 3 经营收入万元 3029 57 运营期第二年 4 利润总额万元 2979 57运营期第二年 5 税后利润万元 2979 57 运营期第二年 6 投资利润率 7 4 7 投资利税率 7 4 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 25 第二章第二章 项目市场分析项目市场分析 第一节 公租房发展现状 公租房 主要是为了解决那些既买不起经济适用房 又不符 合廉租房标准的城市 夹心层 的住房问题 近年来 公租房越来 越受关注 在今年全国建设千万套保障房的目标中 公租房和廉 租房占到了五分之一 公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭 新就业无房职 工和在城镇稳定就业的外来务工人员 以小户型为主 单套建筑 面积以 40 平方米为主 2010 年 公租房这一保障房品种开始上升为国家战略 2010 年 6 月 住建部等七部委出台 关于加快发展公共租赁住房的指 导意见 正式将我国保障房建设重心转向公租房 随后 中央 陆续出台各项配套政策 从税收 贷款等多方面扶持公租房建设 从各地公布的公租房实施意见和细则中可以看到 公租房相比其 他保障性住房所覆盖的保障对象要更广泛 尤其关注到 夹心层 群体 把青年职工和高校毕业生明确纳入其中 2011 年 中国进入公租房大发展的时期 公租房无论是数量 增长还是受重视程度 都是四大保障房类型中的重中之重 业内 预计 未来中国保障房市场将由公租房主导 并最终占据中国住 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 26 宅市场近三成的比例 有钱买商品房 没钱住公租房的住房格局 将在公租房模式成熟后渐成趋势 近几年 保障房建设规模迅速增加 2009 年建设 387 万套 2010 年为 580 万套 而 2011 年增加到 1000 万套 2011 年 在 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中提出 未来 5 年 我国将开工建设 3600 万套保障房 2011 年和 2012 年各 1000 万套 后面三年 1600 万套 十二五 末使保障性住房的覆 盖率达到 20 为适应经济社会发展 2011 年的保障房大量增加 公租房数量 比例超过 20 以租赁方式为主将是未来保障房发 展的趋势 保障房发展重点转向公租房 第二节 公租房在我国公共住房体系中的战略地位在我国公共住房体系中的战略地位 1 公租房是克服住房领域市场失灵的重要手段 我国 30 年房改实践表明 住房资源需要确立以市场机制为基 础的配置手段 这个大方向是正确的 但近年来的经验又表明 在住房领域内市场机制并不是万能的 反而还存在严重的 市场 失灵 现象 为此 在坚持市场机制为住房资源的基础配置手段 的同时 也需要政府代表公共利益对住房领域的市场失灵进行及 时和必要的纠正与干预 我国在 1998 年以来住房市场化过程中 最主要的失误是 忽视了住房的基本生活资料属性和消费属性 过度强化了住房的商品属性和投资属性 忽视了住房的社会功能 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 27 过度开发了住房的经济功能和对国民经济的拉动作用 因此没有 能对住房领域的市场失灵做出有效纠正 为此需要大力发展可供 租赁的公益性质住房 尤其是面向广泛社会公众的公益性租赁住 房 大力发展公租房 一方面可以较低的社会成本较快地实现人 人 住有所居 另一方面通过提供安定的租赁住房 鼓励人们尤 其年轻人租房 有利于扭转住房市场的投机炒作风气 还原住房 消费本质 形成住房首先是用来居住的观念 形成健康的 多元 化和可持续发展的住房市场 并由此促进金融与国民经济的稳定 2 公共租赁住房是解决 夹心层 住房问题的主要手段 一般意义上的住房保障体系偏向中低收入困难家庭 住房保 障即意味着政府要对那些在住房市场竞争中处于极端不利地位的 部分群体实行 托底 和倾斜性扶持 保证收入最低 条件最困难 的居民在准市场的住房供应中能享受到基本的住房条件 但像廉 租房 棚户区改造这样财政托底的住房保障的覆盖面必然有限 然而 当前的现实是广大中间收入甚至中高收入家庭都面临较大 的住房压力 既进入不了住房保障体系 也无法独立从市场购房 或租房 即所谓 夹心层 当前住房保障体系往往重点关注中低 收入家庭 忽视 夹心层 利益诉求 现行的保障房政策还存在牺 牲 夹心层 利益为代价的情况 如保障房的供应经常挤占了市场 化住房供应 加大 夹心层 住 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 28 房压力 那么会为社会和谐稳定带来很多复杂问题 为此李克强 副总理在 2010 年 9 月 17 日 加快保障性安居工程 座谈会上明确 提出 要加强公共租赁住房建设 使处于 夹心层 的中等偏下收 入住房困难居民 新就业职工 新毕业大学生以及外来务工人员 等 通过梯度消费逐步实现住有所居 3 公共租赁住房将成为中国公共住房体系的基石 我们的住 房政策设计必须要有更大的广度和视野 不仅要考虑中低收入家 庭的住房保障 也要把中间收入中的住房困难家庭 新就业职工 新毕业大学生 外来务工人员 引进人才等各类群体的住房问题 同样纳入制度设计 统筹考虑 也就是需要构建覆盖 公共住房 体系 公共租赁房制度具有灵活多样 覆盖面大 可持续发展 的多种优势 势必将成为中国公共住房体系的基石 从这个角度 发展公共租赁住房不是权宜之计 而是我国城镇住房制度中需要 长期坚持的制度 4 公共租赁住房是规范私人租赁住房市场 进而调节住房市 场 平抑房价的有力措施 目前国内城市商品住房价格的高扬 有很大一部分因素是因 为人们无法在市场上租到安全 可靠和稳定的住房 同时在户籍 和子女教育方面租房者都多受制约 为此哪怕刚毕业的年轻人都 不得不尽早去想尽办法买房 这与发达国家的城市中一般要到 35 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 29 岁后人们才开始考虑购房 之前以租房为主的情况形成很大反差 2001 2006 年世界各主要城市租房比例 纽约 56 芝加哥 60 旧金山 65 加拿大多伦多 49 欧洲大城市中 伦敦 44 其中 公共租赁住房 24 哥本哈根 47 其中公共租赁住房占 22 斯德哥尔摩 49 巴黎 53 布鲁塞尔 57 阿姆斯特丹 73 维 也纳 77 汉堡 80 日内瓦 85 柏林 86 只有在提供长期稳 定租赁合约的公共租赁住房的引导之下 私人租赁住房市场才可 能得到规范和健康发展 租房市场的发达 配合 以房管人 的户 籍与人口管理制度改革 将有力削减 被买房 的无奈 从而对房 价起到平抑作用 第三节 公租房在我国国家建设中的战略地位 公租房其实在我国还是新生事物 最早也不过 2008 年前后才 在深圳 无锡等一些城市自行探索中产生萌芽 但就像 1990 年 代房改中的住房公积金 这个本是地方实验性质的制度创新 因 为其蓬勃的生命力和创造力 迅速在全国各城市走红 并短短两 三年内就上升为国家层面大力推行的公共住房发展模式 这绝非 偶然 这是时代的呼求 对于公租房 不能仅停留在一般意义上针对中低收入家庭的 住房保障层面 也不尽是关系整个中国住房制度重构的顶层设计 甚至要放到国家建设的战略层面上来看 如国务院常务会议决议 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 30 中给公租房的界定是 公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家 庭 新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员 这句 话的深层含义是 公租房基于住房保障的现实需要 但又超越于 住房保障而直接承担促进我国城市化和社会转型的更宏大挑战 不认识到这一点 就无法发挥公租房的最大潜力 也无法对公租 房的制度设计有个正确理念 1 公租房是城市化的有力助推器 城市化是我国社会现代化的关键命题 城市化不仅是人口的 城市化 意味着生产活动的集聚效应 更意味着人们生活方式的 改变 工业化创造供给 城市化创造需求 工业化解决了 吃穿 住行 等大宗消费的激发需要城市化来完成 城市化中最大挑战 之一就是住房问题 我国城市化中存在两个突出特点 一方面 土地城市化 快于人口的城市化 另一方面人口的城市化中又有 突出的 半城市化 外来务工人员等城市 非正规 移民在住房 社保等方面 非市民 待遇对内需产生严重抑制 是我国经济发展 中的一大阻碍 国家 十二五规划 中已经明确提出 城市 非正规 移民逐步转为城镇居民是推进城镇化的重要任务 而 非正规 入 户城市 关键就是要解决他们的住房问题 2 公租房是保持城市竞争力的重要工具 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 31 近年来广东和江浙爆发的 民工荒 显示 沿海地区已经在渐 渐失去对中西部中低端务工人员的吸引力 主要在于沿海地区较 内陆对这些人群的工资很难拉开差距 但生活成本却高很多 而 最大的生活成本差别就是在住房成本 对他们的住房问题 如果 由每个企业和用人单位自行负责解决 效率低 效果差 为此必 须由政府出面统一组织向社会开放的 公共性质的保障性租赁住 房 这样做可以大大降低外来人口在本县的生活成本 增强其安 全感和幸福感 吸引大量多层次人才在某工作和生活 持久保持 某的城市竞争力 3 公租房是扩大内需的有效途径 发展公租房的重要目标之一是普遍性地降低市民住房负担成 本 拉动内需是 十二五 首要任务 这也是对我国经济发展道路 转型的必由之路 在当前国际经济形势更加有迫切需求 而住房 是居民的最主要开支之一 一般而言要占到 30 以上 只有降低 了住房方面负担 普通老百姓才有足够余钱和稳定的长期预期去 大胆消费 拉动内需才有实质可能 然而这个工作靠住房市场自 身很难完成 只有靠政府出面组织和协调 对住房市场实行必要 干预 提供公益性租赁住房 以规模经济来达到成本效应 4 公租房是社会政策和经济政策的一个基础平台 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 32 政策制定者应该清楚 我国现阶段住房政策最大的任务有两 个 一个是要适应城市化和社会转型进程 为城市化和社会转型 做好服务 顺利完成城市外来人口的导入 并保障弱势群体的基 本住房权益 在这个过程中 住房政策首先要发挥社会政策的功 能 第二个是要对经济发展起正面贡献 尤其防止住房市场过度 波动对国民经济和金融体系的 即不能否认住房政策仍然要发挥 经济政策的作用 很多社会经济协调性较好 并已从中等收入国 家向发达国家实现顺利转型的国家都把住房政策当作一项基本国 策来对待 代表性如新加坡 学者郑永年曾说过 新加坡的住 房政策 从一开始就是其国家建设的一个基本国策 是新加坡国 家建设核心中的核心 未来 10 25 年中国将迎来社会整体变迁 的关键时期 在快速城市化进程中妥善处理好住房民生问题是国 家建设最大的挑战之一 如何围绕城市住房供应体系的重构为支 撑点而展开对城市劳动力 教育 养老 人口管理 社会融合 交通 城市建设融资等一系列重大公共政策的再造 是一项极具 战略全局意义的公共政策设计 公租房的包容性与灵活性 决定 了其天然必将成为中国公共住房体系的一个基础平台 在这个政 策平台上 可以有效导入丰富多样的社会政策和经济政策功能 如与新城镇建设和社区发展等紧密结合起来 第四节第四节 某房地产市场预测某房地产市场预测 1 某县土地市场及发展趋向 科技产业园邻里中心建设项目可行性研究报告 33 某县委 县政府高起点修编规划 按照沿海中等城市定位和 一主两翼 的战略构想 按照 100 平方公里主城区 50 万人口 的要求 充分预留各类发展用地 合理分布工业 文化 商贸 居住等功能区 高起点修编新一轮 到 2020 年 城市发展总体 规划 引导人口向城市集中 居住向社区集中 工业向园区集中 促进城市可持续发展 努力把某县城建设成 布局和谐统一 建 筑特色鲜明 环境清新宜人 市民文明儒雅 的生态型精品城市 政府提出高效益的经营城市 坚持政府依法垄断土地一级市 场 加大城市土地经营力度 县政府在 2005 年城建土地招商中 加快了旧城改造步伐 并取得较为丰富的经验 为了高效益的经 营城市 政府在 2006 年进一步开放建筑市场 设计市场 拆迁 市场 开发利用城市公用事业资源 吸引更多的民资和外资参与 城市建设 同时积极向上争取建设资金 形成多元化的城市建设 投资体系 某县近年经营性用地出让情况如下 年份土地宗数 土地成交面 积 亩 成交总价 万 元 平均出让价 万元 亩 20057188 418034 7895 73 200617553 9245473 5782 09 20076456 023647079 97 2008101302 168248163 34 2009121032 25124076 45120 21 2010151330 22177610 97133 52 合计 674862 52360195 0895 81 由上表可以看出 近年某县土地市场供需情况较好 行情趋 科技产业园邻里中心建设项目