住宅产业化BT项目信托管理.doc

住宅产业化BT项目信托管理精髓部分说明推行住宅产业化BT信托模式转变房地产发展方式对取得土地开发权的开发企业来讲，不需要通过投资、融资、合资等方式筹措资金进行建设、从千方百计降低成本追求利润的最大化转变为依据传统钢筋混凝土结构投资成本与周边200米范围之内同等质量标准的成交价的差价核定开发企业应得的合理利润。信托管理期限按钢筋混凝土结构建设的定额工期为准，信托合同终止后开发企业以信托受益人受益权形式，收回前期投入的成本和利润。把锁定开发企业的利润进入到住宅产业化建筑的建设成本中去，销售公司按住宅产业化的成本价进行销售，通过购房补贴方式使大多数居民都能买得起合理的住房扩大住房消费，只要销售完毕已确保了开发企业的投入成本和利润。BT项目在建设过程中的建设资金全部由总承包企业筹措，没有移交之前财产所有权属于总承包企业所有。BT项目建设36个月结构封顶就能实现销售，在没有移交给开发企业前已出让给消费者，实质上已转换成开发企业没有投资就回收前期费用和利润，开发企业自然与在建设过程中的投资和成本没有直接关联，彻底把利润与投资、成本相剥离。总承包企业代替业主支付的一些前期费用，只要能进入投资成本并列入业主工程款支付保函中就不影响总承包企业的收益，反之支付费用越多，总承包企业收益就越高。住宅产业化BT项目信托管理与常规钢筋混凝土技术BT项目相比较，在形式上都是总承包企业全额出资，本质上有巨大差别。住宅产业化BT项目资金信托管理方式要求总承包企业把资金全部委托信托公司管理，建设资金从性质上已转化为信托资金，结构封顶实现预售，销售收入转变成信托资金，约36个月后总承包企业即能收回全额投入的信托资金；而传统技术的BT项目需要23年移交后总承包企业才能收回全额投入建设资金。总承包企业常规的BT资金约三年周转一次，住宅产业化BT资金三个月就能周转一次，加快资金周转次数、每周转一次，资金信托方就能获取10%收益，这就是使工程总承包企业的年收益率成倍增长的办法。住宅产业化BT模式的速度激发总承包公司募集资金的积极性，扩大住宅产业化建设资金直接融资渠道。信托公司通过业主工程款支付保函兑贴，建设资金全部转入中国建设银行国内信用证保证金账户，仍然由总承包公司支配使用确保资金在运营过程中安全，建设项目资金全额到位，能加快结构封顶实现销售。一、住宅产业化BT工程的合同签订程序： 1、上海现代公司已与担保公司签订长期合作战略合同能帮助开发商办理业主工程款支付担保函。 2、项目中介合同： 由开发企业（土地持有人）与中介企业签订。 3、项目合作意向协议： 由开发企业（土地持有人）与上海现代公司签订。 4、设计合同： 由开发企业（土地持有人）与专项MB建筑技术设计院签订 5、总承包施工合同： 由开发企业（土地持有人）与建筑总承包公司签订6、项目合作协议： 由开发企业（土地持有人）与上海现代公司签订。 7、工程履约担保协议： 由担保公司与建筑总承包公司签订。8、房屋销售合同： 由开发企业（土地持有人）与售房公司签订； 9、BT模式资金信托合同： 由建筑总承包公司或者资金持有人与信托公司签订配套资金单一信托合同。10、捐赠协议：由开发企业（土地持有人）与公益基金会签订。（为了加快房屋销售，应将售房款的20%捐赠给公益基金会，用于对购房人进行补贴。）11、项目资产信托管理合同：由开发企业（土地持有人）与信托公司签订。二、总承包企业代业主支付的一些前期费用： 1、信托资金、资产管理费：收取销售收入的1%。 2、担保费；收取保函金额的3%。 3、咨询服务费：（受税务局限额不得超过项目投资金额的13%）4、增加部分的设计费：原计划设计费与2002年国家计委指导价的差价。 以上费用属于开发企业（土地持有人）应支付各项费用，在信托资金到位后由信托公司作为提前一次性支付费用，进入投资成本。进入成本的结算的费用与开发企业（土地持有人）没有利益冲突。开发企业应作为一项必须完成的工作内容履行手续。上海现代房地产实业有限公司供稿2012年4月24日宣传栏主题：转变房地产发展方式住房体制改革目标福利分房转变为商品房改革路线图：1、 商品房解决了少数先富起来居民的住房需求2、 保障性住房解决了少数中低收入居民的住房需求3、 普通商品房是解决大多数人民群众的住房需求。新一轮房地产改革目标解决大多数人民住有所居中央经济工作会议精神“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。” 集中力量解决大多数人民群众的最紧迫性问题，切实办成一些让人民群众看得见、得实惠的好事实事。怎么才是房价合理回归温总理说：合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。什么叫方式实施的办法，办法变现实，思想到实现，实现的途径，想法的实现。调整结构、转变方式是缓解人口资源环境压力，实现发展的根本途径。改革创新转变房地产发展方式加快住房建设从粗放型向集约型转变。推进住宅产业现代化，提高住宅质量，促进住宅建设成为新的经济增长点。住房供应结构调整：控制商品房建设，增加普通商品房供应。住房建设发展方式转变：1、土地供应方式转变限制新的土地供应从农村土地开发转变为城市内国土空间开发。提高容积率增加人口密度节约集约土地资源。2、住房开发的主体转变从房地产开发企业承担旧城区改建转变为政府房屋主管部门负责基础设施不全的旧区改建。3、房地产经济增长方式转变从扩大投资规模来增加效益转变为通过技术创新，节约材料、缩短工期、降低成本，提高劳动生产率。4、房地产投资方式转变从投资、融资、合资等方式筹措建设资金转变为住宅产业化BT信托管理的科技与金融合作。开发主体不需出资、财政不要担保、确保地方财税收入和政府收益。5、房地产赢利模式转变从降低成本追求利润最大化转变为锁定利润不投资不参与成本控制，突破了以人为本追求低碳节能环保增加投资不受成本控制的障碍，彻底把投资、控制成本与利润相剥离。6、工程款支付方式转变BT信托建设资金必须一部到位，通过银行国内信用证作为清算工程款工具。彻底解决拖欠工程款、三角债等问题。7、工程建造方式转变从现场施工转变为现场组装，推广部件产品质量保证制度和使用说明，开辟优质材料的市场，抑制了劣质产品的使用。 8、房价合理回归方式转变从降低房价、提高居民收入转变为让大多数人民共享改革成果住宅产业化实现当年设计、当年竣工、当年收回投资、加快资金周转率，以速度转化为效益，用效益提高住宅的工程质量。用效益解决保障性普通商品住房的建设资金、用效益来补贴解决减轻居民购房负担，提高居民的支付能力。 科技进步和创新将成为加快转变房地产经济发展方式的重要支撑！上海现代房地产实业有限公司供稿2012.4.17李总你好：在BT项目上有一些问题向你请教，由于我们地域差和在BT项目上理解程度的不同，请问李总在BT项目上操作程序是不是以下这些： 1、沟通信息，双方交换有关文件资料，让项目公司了解MB建筑体系的实施方 案。2、凡项目公司的开发项目符合我公司MB建筑体系要求的建筑企业，我公司负责审查核实，填写住宅产业化BT信托合作项目报批表报批，报批后和我公司签定MB建筑项目代理合同。3、我公司派员带领项目公司代表签订后续项目所有MB建筑体系要求的合作合同。4、MB建筑体系推荐施工设计单位，签订设计合同。设计费可由MB建筑体系担保，信托支付（项目公司承担定金）。项目公司已有设计单位，技术问题由MB建筑体系负责指导。项目公司已设计图纸，MB建筑体系负责图纸结构部分按09年国家钢结构设计规范变更。 5、我公司协助项目公司提供建筑，安装等建设费用的预算。建设造价以当地建安标准为准。6、MB建体筑系协助项目公司选定施工单位，与MB建筑体系技术专业施工单位签定施工合同。7、帮助项目公司与住宅产业化BT信托公司签订信托资产管理合同，确定受益人权益确认书，取得银行开出的工程履约保函、业主工程款支付保函、资金到施工企业账户并办理开工手续。8、签订信托和担保合同后，项目公司如还需资金，我公司可协调给项目公司融资(付10%年息)。融资额度为信托合同资金的20%。9、项目完工进入销售后，上海公司与项目公司凭受益人权益确认书，在信托合同规定的时间内获得投资资金与利润。10、我公司收取项目公司的咨询服务费为项目总承包总造价的百分三。另外，还有项目公司拿的设计费定金是多少（ ），业主工程支付保函的样本是什么样的，我最近事情比较多，有些问题我大概没有问详细，关于保函是不是开具现金保函，麻烦李总把现金保函样本发给我。最好是建行，广发银行，哈尔滨银行现金保函样本，整个程序需要多长时间？希望我们共同携手合作愉快，静听李总佳音。应纠正对外咨询的统一思路：1、 由咨询公司向开发企业传播绿色建筑住宅产业化转变房地产发展的方式。2、 由咨询公司向开发企业提供项目申报表由开发企业按原项目报批时可行性报告上经济指标填写，咨询公司确认校对无误后双方盖章确认后扫描后从邮件中传到上海现代网上，等待上海现代公司的回复，如果同意合作，咨询公司与开发企业签订咨询合同。（注意：在项目没有成功之前不能收取任何费用。）3、咨询公司将上海现代公司的绿色建筑项目合作意向先发给开发企业讨论，如有修改或咨询的问题先传给上海现代公司进行协商或解答勾通。4、开发企业没有异议由咨询公司与上海现代公司预约，来上海签订合作意向。5、开发企业按房地产开发程序寻找合适的设计单位进行委托设计，但在委托设计中必须提出采用绿色建筑产业化新型建筑体系设计，如果设计院不熟悉可以由设计院与上海现代公司授权的专业设计院进行合作，由设计院他们自行协商合作分工。6、设计完成后依据施工图按市场价测算总承包闭口价（工程成本加酬金合同价）。通过BT项目招投标，中标者与开发企业签订总承包合同，7、开发企业与上海现代公司签订合作协议，上海现代公司依据总承包合同的标的帮助开发企业开据受益人为总承包企业的业主工程款支付保函交给开发企业，由开发企业 把业主工程款支付保函交给总承包企业作为支付条件。（BT项目只要收保函即可）8、开发企业凭总承包合同、业主工程款支付保函、施工履约保函，按当时政府主管部门规定办理施工许可证。9、开发企业把在建工程的资产全部委托信托公司进行管理，信托公司从上海现代公司组织的理财资金中匹配BT项目工程总承包标的金额作为总承包企业进行单一资金信托，组成在建工程完整的、真实的财产，实施动态管理。专项用于业主工程款支付保函兑现使用，兑现后资金全部转入银行保证金账户，由银行开据国内信用证用于住宅产业化各生产企业的结算票据。10、经上海现代公司与总承包企业双方同意帮助开发企业解决总承包金额的10%流动资金。保函金额最高10%金额，总承包企业用国内信用证打包贷款替开发企业支