浅析订立租赁合同的法律风险及防范

浅析订立租赁合同的法律风险及防范租赁合同以特定的动产或不动产为标的物，在订立和履行中也存在一定的风险，特别是长期的租赁，风险更大。如何防范其中风险是值得认真对待的。一、租赁合同的概念和特征(一) 租赁合同的概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益， 承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。(二) 租赁合同的特征1 租赁合同是转让财产使用权的合同租赁合同以承租人使用、收益租赁物为直接目的，承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权，而非租赁物的所有权。这是买卖合同与租赁合同的根本区别。由于租赁合同转移的仅是租赁物的使用权，该权利属物权化的债权，因而承租人并不享有对租赁物的处分权，这是租赁合同区别于消费借贷合同的重要一点。2 租赁合同为有偿合同租赁合同中， 出租人所负担的交付租赁物供承租人使用、收益的义务与承租人所负担的交付租金的义务互为对价，因此，租赁合同为有偿合同。在这点上，租赁合同与借用合同有所不同。借用合同中，尽管在出借人负担交付借用物供借用人使用、收益义务的同时，借用人也要负担按期返还借用物的义务，但双方当事人所负担的义务不具有对价性，所以借用合同为双务无偿合同。3 租赁合同为诺成合同租赁合同中，出租人与承租人双方意思表示达成一致，合同即成立，所以租赁合同为诺成合同。4 租赁合同具有临时性租赁合同具有临时性的特征，不适用于财产的永久性使用。在许多国家和地区的立法上都 规定了租赁合同的最长存续期限。我国合同法 第 214 条规定租赁期限不得超过20 年， 超过 20 年的， 超过部分无效。 租赁期间届满， 当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自 续订之日起不得超过20 年。二、租赁合同常见风险1 对合同主体资格审查不够在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。2 代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。根据民法通则有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。3 租赁合同内容中易出现的风险具体包括对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷；对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用；租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法的有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。4租赁合同履行中出现的风险具体包括出租人不按合同规定交付租赁物，实践中主要是迟延履行；出租人不履行合同规定的维修和保养义务；承租人不按合同支付租金，主要是迟延交付；承租人擅自改变租赁物的现状；承租人擅自将租赁物转租他人；承租人逾期不返还租赁物。5承租人被出租人利用租赁物套取押金的风险在租赁合同欺诈中经常出现出租人利用租赁合同，要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金，而当租赁期届满时，承租人却找不到出租人，出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能花费了较高金额 购买 了并不想购买的物品。三、如何预防租赁合同的风险(一) 租赁合同签订中的风险防范1当事人主体资格方面的风险防范(1) 租赁合同当事人的主体资格及确认。租赁合同的主体主要有法人以及个体工商户、农村承包经营户等。合同一方当事人在签约前一定要认真审查对方当事人的主体资格。如果合同的对方当事人是企业，可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助。(2) 租赁合同当事人的履约能力、资信状况及确认。对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。如果对方无履约能力，对另一方当事人来说，不但不会带来任何经济利益，反而会造成不应有的经济损失。如果对方具有履约能力，还要看其商业信誉如何。只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户， 从侧面了解对方的资信状况。 (3) 代订租赁合同的代理人资格方面的问题及防范。代订租赁合同应其备以下三个条件： 代理人必须事先取得委托单位的委托证明。 民法通则第六十五条规定： 书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、 代理事项、 权限和期间， 并由委托人签名或者盖章。 代理人必须在委托人授权的范围内签订租赁合同， 如超出此范围，需经委托人追认，否则，将由代理人自行承担责任。代理人必须以被代理人的名义签订合同，否则，就不可能对委托人产生法律效力。2.租赁合同双方当事人意思表示方面的风险防范意思表示是把内心旨在发生一定效果的意愿对外表示出来的行为。合同双方当事人在订立租赁合同时，其意思表示一定要真实，即当事人在意志自由，能认识到自己的意思表示之法律效果的前提下， 内心意思与外部表达相一致。意思表示不真实情况下订立的租赁合同无效。实践中，如果一方当事人发现自己签订合同时对合同的主要事实有重大误解，这种误解将导致自己在合同中的利益受到极大损害，当事人应及时提请法院或仲裁机关对此合同予以撤销， 这是维护自已正当利益的有效方法之一。但是，法律关于某些民事行为可以撤销的规定并不能被当事人滥用。 当事人对应当知道或根据各种情况推断其已经了解的事实不能声称有误解， 由此签订的合同无权要求有关机关予以撤销。3 租赁合同内容合法性方面的风险防范要使租赁合同成立并生效，合同的内容必须合法。合同内容合法是指租赁合同的全部条款都符合法律规定。根据最高人民法院的司法解释，审查合同内容是否合法，主要审查以下几个方面：(1)审查合同的标的是否属于法律、法规、政策禁止生产经营的范围。例如，租赁合同不能以国家禁止的流通物为标的，如果将国有重要矿藏出租，显然是内容不合法。(2) 审查合同中有关标的数量、质量、价款和违约责任等规定是否违反国家法律、法规和政策。(3)审查合同的内容是否违反国家利益或社会公共利益，有无规避法律的行为。租赁合同某些重要条款无效将导致整个合同无效。例如，标的不合法，该租赁合同无效。另外一些条款无效，只导致部分无效，将无效条款取消或改为有效后，租赁合同仍可履行。4 租赁合同形式方面的风险防范租赁合同应以书面形式签订。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在租赁合同中，通常不能即时清结，且涉及双方的权利义务关系比较复杂。因此，只有以书面形式签订合同，才能明确双方当事人的具体权利、义务关系；一旦发生纠纷，也容易判明是非、划分责任。在履行合同过程中，有关修改合同的信函、电报等都是租赁合同的组成部分。所以，租赁合同应当以书面形式签订。对于无需审批的租赁合同，自当事人在合同书上签字盖章后生效；法律、法规规定必须经过有关主管部门审核批准的合同，批准之后生效；合同当事人约定公证、鉴证生效的，经公证、鉴证后生效；涉外租赁合同中，要求确认书的，于确认书签字盖章之日起生效。5 租赁合同主要条款方面的风险防范在协商签订租赁合同的主要条款时， 当事人应注意合同的条款一定要全面， 特别是主要条款，更不得遗漏，否则，便会引起纠纷。在签订租赁合同时，应认真细致、字斟句酌，绝不可粗心大意，出现差错。文字表述要清晰、具体，要避免那些模棱两可、含意不清的词语出现。(二) 租赁合同履行中的风险防范1认真履行合同义务租赁合同一经签订，就具有法律约束力，双方当事人必须严格遵照执行，认真、切实、全面地履行合同义务，也就是说，双方都应该做到 重合同、守信用。 这样，才能从根本上避免合同在履行中产生纠纷。一般情况下，出租人的主要义务有：(1) 按合同规定的时间、地点、数量、质量、方式等将租赁物交付承租方使用。(2) 按合同规定对租赁物进行维修，保持出租物的正常使用状态。(3) 为出租财产不受第三人主张权利而负担保义务。(4) 由承租人提供担保物的财产租赁合同，在合同终止时，应及时返还担保物。承租人的主要义务有：(1) 承租人必须按照合同规定的标准、日期、方式向出租人支付租金。(2) 承租人必须合理使用、善意保管出租物。(3) 承租人不经出租人同意，不得擅自将出租物转租他人。(4) 未经出租人同意，不得擅自拆改、更换租赁物。(5) 租赁合同到期或终止时，及时返还租赁物。(6) 合同规定的其他义务。2 了解违约责任形式，以便及时主张、保护自己的合法权益根据有关法律、法规，违约方承担违约责任的方式主要有：支付违约金、支付赔偿金、继续履行以及采取其他补救措施等形式，当事人可以根据对方的违约情形，主张其违约责任。3 了解租赁合同的特点，掌握租赁合同的一些特殊原则 例如承租人的优先购买权、 买卖不破租赁原则 以及有关转租的规定等，正确主张和维护自己的权益。4 为了保证合同的履行，当事人要规定担保措施担保的形式主要有：保证、抵押、质押等，当事人可协商确定担保的形式。(三) 租赁合同纠纷解决中的风险防范租赁合同纠纷， 是指出租人与承租人相互之间对租赁合同的履行情况以及不履行的后果所产生的争议。对履行的情况产生争议，一般是指对租赁合同是否履行以及其履行与合同规定 是否相符而发生的争议；对不履行合同的后果产生争议，一般是指对没有履行或者没有完全 履行租赁合同的责任应当由哪一方承担、承担多少等发生的争执。当事人合同意识淡薄，不 严格执行合同规定，是发生纠纷的主要原因。合同纠纷发生后，要积极采取措施予以解决。这个过程中应注意的问题有：1 选择适当的解决纠纷的方式根据合同法的规定，租赁合同发生纠纷时，可通过四种途径来解决：(1) 协商。协商是租赁合同双方当事人解决纠纷常用的一种方法。它因程序简单，只需双方当事人会面磋商，时间、地点都可随意选择。双方当事人对纠纷的及时协商可以消除对立情绪，使问题得到及时处理，避免损失的进一步扩大，同时可以节省诉讼而带来的诉讼费用和其他费用的开支。(2) 调解。调解应当遵循自愿、合法的原则。在实践中，国内租赁合同纠纷的调解有的由有关组织主持，有的由行政机关主持，有的由仲裁机构和人民法院主持。前两种方式达成的调解协议书不具有法律效力，而后两种方式达成的调解协议书则具有法律效力，双方必须执行。涉外租赁合同的调解，应当符合我国法律法规的规定，坚持平等互利原则，参照国际上的习惯作法。调解在涉外租赁合同纠纷的处理中不是法定程序，但由于我国一贯坚持以调解为主，多调解少仲裁、先调解后仲裁的原则，对发展我国的对外经济贸易关系发挥了良好的作用，这一作法已经引起了国际上的普遍重视。联合国国际贸易法律委员会继制定仲裁规则后，又制定了调解规则，各国仲裁机构纷纷表示愿意采用调解方式来解决合同纠纷。(3) 仲裁。以仲裁的方式解决租赁合同的纠纷，具有形式灵活、程序简便、解决争议时间短、费用低等优点，在涉外租赁合同纠纷解决中被普遍采用，在解决国内租赁合同的纠纷中也越来越受欢迎。仲裁机构对租赁合同纠纷案件的管辖权以双方当事人的书面仲裁协议或合同中的仲裁条款为依据。仲裁程序的特点是当事人可就仲裁员、仲裁机构等进行选择，更多地体现了意思自治原则，仲裁裁决也易于被当事人所接受。(4) 诉讼。诉讼虽有程序复杂、费用较高、时间较长的缺点，但作为最具有强制性的解决纠纷的方式，仍不失为解决租赁合同纠纷的重要方式。2 解决租赁合同纠纷要坚持合法性原则通过上述几种方式解决租赁合同纠纷时，特别是以协商、 调解方式解决合同纠纷时，要注意，解决纠纷的结果应不得违反国家有关的法律、法规和政策，不得违反社会公共利益，不得损害国家或他人的利益，否则，此种解决结果是无效的。3 解决租赁合同纠纷时要注意时效根据民法通则 第 135 条和第 137 条的规定， 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间是 2 年，法律另有规定的除外，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时算起。就租赁合同来说，当出现纠纷时， 当事人应在诉讼