永州上城国际酒店可行性报告.doc

上城国际酒店可行性研究报告湖南永州五星级上城国际大酒店可行性研究报告湖南省冷水滩先达建设开发有限公司二零零九年九月前 言 上城国际大酒店是湖南冷水滩先达建设开发有限公司根据国家大力发展第三产业、旅游业、扩大内需、扩大就业渠道的大政策、大背景并在对湖南永州酒店业市场进行充分调研的基础上，充分尊重市场规律的前提下开始进行建设的，现建筑工程已经全部竣工、部分设备安装工作已在进行当中。本项目可研的研究依据和范围如下：1、研究依据1.1 永州市建设局批准该项目的有关资料；1.2 开发企业的相关资质证书；1.3 国家发改委、建设部联合颁发的建筑项目经济评价方法与参数1.4工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.5 永州市城区总体规划；1.6 建设部令第41号城市房地产开发管理暂行办法；1.7 可行性研究有关规定和深度要求。2、研究范围依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究。3、永州市十一五规划4、永州市旅游局相关政策和数据第一章 项目概况一、项目名称上城国际大酒店（五星级）二、项目地址湖南省永州市冷水滩区珊瑚路三、项目建设单位建设单位：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司董 事 长：吴建先项目负责人：董庆东(项目总监)编制单位：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司上城国际大酒店筹备处四、项目经营面积 50742平方米五、项目建筑高度地下1层，地上23层，建筑总高度85米。现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资17891万，建筑工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中，酒店完成投资情况列表如下：酒店项目目前已投入投资明细表序号项目摘要金额(万元）备 注1土地费用59132前期工程费22312.1地质勘探费482.2规划设计费1932.3场地平整费4302.4拆迁费7002.5工程报建费8603建安工程费128723.1房屋开发费92723.2附属工程费28003.2.1消防工程5003.2.2中央空调末端安装6003.2.3水电工程6603.2.4电梯工程6003.2.5人防工程4403.3园林景观费8004营销费用177.25管理费用279.16财务费用426.87税金117.6合计22016.71+2+3+4+5+6+7六、本项目为标准五星级涉外酒店七、本项目装饰设计风格为现代中国风格八、本项目为永州唯一五星级酒店第二章 开发企业基本情况湖南省冷水滩先达建设开发有限公司成立于一九九二年，总部设立在永州市冷水滩区，是永州市知名的多元化发展企业。公司主营房地产开发、商贸、建筑材料、物业管理、农业开发、电线、电缆生产和销售等。公司现有职工260余人，其中大专以上学历人数达75%以上，公司下设房地产开发公司、绿色农业开发公司、线缆电器公司。多年来公司依托雄厚的资本及技术与成熟的开发理念，成功开发了“凤凰新村”、“向荣工业新村”、“上城国际商业广场”等项目，探索出了一条与国际接轨的、先进的商业物态与本土地经济有效嫁接的成功之路，具有良好的经济效益和社会效益。公司法人代表吴建先，男、现年53岁，大学本科，一九七九年从部队转业到地方后，一直从事经济工作，在政府部门分管经济开发区的开发建设，一九九五年下海经营民营企业，为人诚恳、言行一致思维敏捷、理念先进，深得社会各界的好评。同时也为企业赢得了宝贵的财富。现为公司董事长。第三章 项目经营市场分析一、酒店市场分析：随着国家改革开放政策的纵深发展，永州市国民经济和社会发展取得了长足的进步和发展，经济交流和商务交流日益频繁，现有的旅游接待设施已经老化，无法适应永州的经济发展需求及人们的商务交往需求。永州现有的酒店、接待场所在信息化、电子商务、新型经济的大潮流、大背景下无法满足现在的商品经济社会和信息化经济社会的沟通、交流需要。在此背景下，建设一个五星级、具备高端商务接待能力和政务接待能力并满足高端旅行消费者需求的酒店迫在眉睫。随着永州市委、市政府开发永州、建设永州的需要，永州市旅游城市建设已得到快速的发展，全市2008年接待入境游客2.9万人次；年创汇310.4万美元。2008年末，全市各类旅行社达18 家，其中国际旅行社1 家、星级旅游饭店20 家，三星级旅游饭店4家、A级景区5个，其中4A景区2个，3A景区3个；但却只有一家已经老化的四星级酒店南华酒店，远远不能满足旅游和商务接待、政务接待的需要。因此高端旅游酒店市场具有极大的发展前景。正是基于这一现象和商机，本项目的投资商湖南省冷水滩先达建设开发有限公司董事会决定在永州市冷水滩区建一个高标准、高生态、高文化品位的五星级酒店上城国际大酒店。永州市位于湖南南部，五岭山脉北麓，是全国唯一与广东、 广西两省相毗邻的地区。全市面积2.24万平方公里， 居全省第二位。人口560万，是我国瑶民的主要聚居地和瑶文化的发祥地之一。辖芝山、冷水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、宁远、蓝山、新田、江华九县。地形以山丘为主体，丘、岗、平俱全，是全省热量条件最优的地方，年均气温约18，无霜期长远290-311天，年降雨量在1200-2000毫米之间。土壤自下而上依次为红壤、山地黄棕壤、山地草甸土。境内西北越城岭、西部都宠岭、南部萌渚岭三大山系大体呈南北走向分布。 都宠岭峰顶韭菜岭海拔2009.3米，是境内最高峰嶷山舜庙，为历代帝王“朝祭”圣地，“尧天舜日”名贯天下，毛泽东“九嶷山上白云飞，帝子乘风下翠微”的壮丽诗篇，更使九嶷蜚声中外。阳明山国家森林公园，“大峰小峰连中峰，当天削去青芙蓉”，山奇、树奇、泉奇、云奇、佛奇。全国重点文物保护单位浯溪碑林，保存完好的摩岩石刻有505块，其中“摩岩三绝”大唐中兴颂石刻，为天下三绝之首。宁远文庙，全国重点文物保护单位，保存最为完整仅次于曲阜文庙。道县月岩，其岩形浑园，入洞仰视，自东看象“上弦月”，自西看象“下弦月”，从洞中看，蓝天当顶，园如满月，故名“月岩”。江永千家峒，世界瑶族的发祥地，千百年来，无数迁居外地和侨居海外的瑶胞先后不断来这里寻根祭祖。江华千里瑶山，山清水秀，风情独特，住吊脚楼、饮瓜箪酒，为崇尚自然的旅游佳境。历史上，永州是文人墨客的神往之地。 唐代著名文学家柳宗元在永州谪居10年，寄情于永州山水，写出了名扬千古的永州八记和捕蛇者说等名篇名著；宋代文豪欧阳修的“画图曾训零陵郡，今日方知画不如”和诗人陆游的“挥豪当得江山助，不到潇湘岂有诗”等不朽名句脍炙人口。还有元代文学家元结、“草圣”怀素、书法家颜真卿，宋代诗人黄庭坚、理学开山鼻祖周敦颐，明代地貌学家徐霞客，清代大诗人、书法家何绍基，以及司马迁、李商隐、寇准、米芾等历代名人为永州留下了大量的诗、铭、书画、崖刻，给永州增添了无穷神韵。永州是湖南四大历史文化名城之一，近年来整合其优势旅游资源，结合区位优势，与周边省市县区结成旅游战略联盟，极大推进了旅游产业的发展，积极推动与粤北、桂东地区联合打造两日游三省旅游产品，同时我们与周边城市衡阳、郴州、娄底与株洲结成大湘南旅游联盟，目前合作已经进入到实施阶段，2009年湖南旅游节期间已经签订相关协议。依托于日益完善的立体型交通网络，永州旅游走上了“联合推介、捆绑营销”的旅游促销之路。按照“两日游三省”的合作模式，游客从湖南永州的九嶷山，到广西贺州的姑婆山，再游广东连州的地下河3个4A级景区，每两个景点之间的车程只需2个多小时， “两日游三省”跨区域旅游线路为永州年增加游客10上。除此以外，永州加强与桂林市的旅游合作，签订了旅游发展战略合作协议书，积极构建“长沙南岳永州桂林”跨省旅游线路。在9月举行的2009中国湖南国际旅游节上，永州又与衡阳市、郴州市以及娄底的双峰县、株洲的炎帝县签约，组成“大湘南”旅游联盟，这是湖南省继“大湘西”旅游联盟之后的第二个区域旅游联合体，有利于永州客源市场的进一步开拓。按永州市旅游局统计，今年1-7月，永州已接待旅游者524.1万人次，实现旅游收入24.2亿元，同比分别增长29.3和30.2，全市旅游产业快速崛起。随着二广高速、洛湛铁路的建成，以及厦蓉、永贺等高速公路的开工建设和一批航线的开通，永州将形成立体型交通网络，旅游的进出口条件更加优化，为旅游产业的超速发展注入更强劲的动力。市区到广州仅500多公里，南六县距广州仅400多公里，是“沿海的内地，内地的前沿”。湘桂铁路横贯东西，322、207国道及九条省道在境内纵横交错。永州机场已开通长沙，海口、广州、深圳的航班。永州至广东连州二级公路、 衡昆高速公路以及正在建设中的洛湛铁路、即将开工的太澳高速永州段，是内地直达两广（广东、广西）、两南（海南、大西南）、两区（香港、澳门地区）的重要通道，永州是我国华南与华北两大经济区的重要结合部，具有明显的双幅射功能。 永州市市区座落在潇湘二水汇流处和湘桂线冷水滩站。整个市区分为相对独立的芝山、冷水滩两个区，两区相隔垂直距离17公里，由湘江和联城公路零陵大道将两城区联接在一起，呈哑铃形框架，构成“潇湘第一城”独特的城市风貌。上城国际酒店项目位于永州市冷水滩区珊瑚路，永州市目前档次较高的酒店有南华大酒店（四星级）、万喜登大酒店（三星级）、威尼斯大酒店（三星级）三家。从目前来看，永州市的酒店市场供不应求，目前己经在经营的南华酒店、万喜登酒店和威尼斯酒店己无法满足永州酒店市场的需求。具体情况见下表：表一、在营业的酒店情况楼盘名称南华大酒店 （四星级）万喜登大酒店 （三星级）威尼斯大酒店 （三星级）客房数368间套268间套80间套综合开房率757290主营项目客房客房餐饮经营状况优良优良优良经营面积45000平米29000平米13000平米装饰风格无独特风格现代风格欧式风格表二、万喜登大酒店房价：客房类型门市价优惠价高级客房￥398￥228豪华客房￥478￥298商务客房￥738￥398特价高级套房￥868￥348豪华套房￥1198￥688行政套房￥1780￥1498总统套房￥16888￥8888加床￥100表三、威尼斯大酒店：房型价格说明首日价均价早餐床型上网高级间不含早支付方式：前台自付; 不提供加床311.00311.00周二周三311无早311无早无早大/双宽带/免费豪华双人房不含早支付方式：前台自付;不提供加床330.00330.00周二周三330无早330无早无早双宽带/免费豪华单人房不含早支付方式：前台自付; 不提供加床395.00395.00周二周三395无早395无早无早大宽带/免费豪华商务单人房不含早支付方式：前台自付;515.00515.00周二周三515无早515无早无早28诚信为本 永续经营表四、2008年湖南国内旅游主要指标表（酒店）地区床位数出租率过夜人天数一日游比重总人天数一日游人次数平均停留天数过夜人次数总人次数过夜人均花费过夜收入一日游人均花费一日游收入总收入计量单位个%万人天%万人天万人次天万人次万人次元/人天亿元元/人亿元亿元公式B*E*天数F/（1-G）H-FF/JK+IF*MI*ON+PABCFGHIJKLMNOPQ长沙市8552474.721667.5139.912775.021107.512.43687.101794.61584.0497.39314.0634.78132.17怀化市2592179.07490.7613.20565.4074.631.39354.34428.97276.8713.59120.340.9014.49株洲市2325075.17534.3327.16733.57199.241.85289.40488.63350.5818.73226.334.4923.22湘潭市2034375.46455.3948.30880.91425.522.26201.14626.66323.6014.74281.6011.9826.72衡阳市1864375.74358.8832.70533.25174.372.04175.92350.29360.1612.93273.854.7817.70邵阳市2080773.74428.3828.16596.27167.892.43175.98343.87317.9813.62193.863.2516.88岳阳市1616876.17341.9824.91455.43113.451.58215.77329.22442.0515.12225.022.5517.67常德市1759579.93392.9919.06485.5392.542.11186.28278.82331.4113.02252.842.3415.36张家界3448377.65700.7227.42965.46264.742.47283.31548.05593.1241.56352.519.3350.89益阳市2139172.09420.7438.38682.80262.061.70247.96510.02321.4813.53244.866.4219.94郴州市3219180.49720.1130.301033.16313.052.26318.14631.19484.3934.88231.877.2642.14永州市1141271.61160.3330.20229.7069.372.0179.73149.10307.174.92391.712.727.64娄底市1938878.39496.1216.05591.0094.882.24221.13316.01237.2411.77258.842.4614.23湘西州1287278.33335.6127.64463.80128.191.81185.41313.60479.9216.11480.816.1622.27合计35998861.417503.8610991.293487.432.073621.67109.0452.81321.90285.0899.42421.32二、目标市场预测：从上述数据分析后可得出结论，永州市的旅游市场，特别是酒店市场正在迅速扩张，并具有巨大的利润空间，三家主要酒店的平均入住率为79；市场平均入住率为71%。市场拓展潜力巨大。由于永州市经济快速发展，宾馆酒店服务市场需求也在不断发生变化，出现新的特点。在过去，宾馆酒店的价格、区位、交通状况、周边环境宾馆酒店服务消费者选择的决定因素，而现在则是宾馆酒店的服务水平、住宿和餐饮的舒适度、信息化程度、商务办公及就地实现商务功能的程度等适应现时代经济及信息化要求决定消费者的选择取向。并且本项目从地理位置来看处于永州市的城市中心区，从投资角度来说,有很高的酒店经营潜力。本项目定位于五星级高级酒店。同时，我们经过大量的市场调研，发现随着经济发展水平的提高，消费者对宾馆酒店建设的要求更高，越来越注重健康、舒适、安全、方便。功能完备和服务特色和注重文化品味已成为酒店服务业发展的必然趋势。建筑造型遵循当地历史文脉，具有深厚的文化内涵及独特的审美个性，建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间的和谐相处；满足人流疏导、道路交通、城市消防、环境保护、节约能源、安全防护等方面的要求。可以说，本项目社会影响力与号召力凸显，极易获得消费者认同感，从而促进当地酒店服务业和旅游业的发展。综上所述，我们认为在此地建设一个功能完备、高端、高文化品位的五星级酒店必将受到市场的亲睐。因此，建设“上城国际五星级酒店”市场前景是非常看好的。第四章 项目组织实施一、组织实施本项目为湖南冷水滩先达建设开发有限公司的重点投资项目，也是湖南省永州市确定的市重点投资项目，为保证本项目顺利实施，市委市政府专门成立了以市委副书记唐长久为组长的项目领导小组；以政协副主席盘玉花为指挥长的项目指挥部；开发建设单位湖南冷水滩先达建设开发有限公司成立了以董事长吴建先为主任的筹备小组，公司总经理董庆东为项目总监的“上城国际大酒店筹备处”，专门负责本项目的实施，并制定了严格的组织实施计划。公司为保证将来酒店项目的正常运营，高薪聘请专业酒店管理人才陆友星、李高亭加盟上城国际大酒店筹备组，陆友星原为康年酒店管理公司执行总经理，曾先后在长沙神农酒店、湘泉大酒店和广州白天鹅宾馆等著名酒店有过良好职业记录；李高亭原为上海建国大饭店常务副总，曾先后在上海锦江、湖南通城酒店进行酒店管理。整个项目筹备处集中了各个专业的优秀人才，以良好的职业操守和卓越的项目管理及运营能力进行上城国际大酒店的筹备。二、组织原则本项目在董事长领导下，由项目总监根据公司章程管理。本项目的相关审批手续由上城国际大酒店筹备处负责；项目的不动产管理由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负责；项目的发包，材料采购事宜由湖南省冷水滩先达建设开发有限公司进行招投标管理。三、 营销策略（一）酒店基础设施建设（硬件）1、 酒店装饰2、 酒店营业区域进行互动设计以利于各营业区间的营业整合。3、 营造温馨、和谐的酒店环境4、 酒店经营项目之间的互补配套5、 酒店周边环境建设（二）酒店管理建设（软件）1、酒店员工培训2、酒店管理制度设计3、酒店网站建设4、完善的酒店管理系统5、酒店管理流程设计 (三)酒店销售渠道建设1、引进国旅和中青旅进驻酒店开展扎实有效的旅游落地接待网络2、开展协议单位合同营销（成立营销策划中心），最大程度的整合永州本土酒店客源3、与携程和e龙网进行有效链接，进入全国酒店预订系统4、开展会议营销和商务接待营销，与当地政府和机构及大型企业进行会议营销链接。5、酒店建立自身的营销人才网络（四）酒店文化建设1、酒店本身的企业文化建设，使企业文化成为核心竞争力2、酒店品牌建设，策划商务活动和主题论坛。4、加入世界华商协会，进入全球酒店联盟，被华商协会评为最具成长性华商企业5、酒店文化展示和酒店企业文化建设结合形成酒店营销的积聚力第五章 酒店建设的依据和原则一、 设计依据本酒店设计聘请国际十佳酒店装饰设计师骆丹及深圳骆丹酒店设计机构担纲设计，同时根据五星级酒店的相关设计规范并在规范的基础上进行突破设计。整个酒店布局独特，品位高尚，具有浓郁的人文气息和深厚的艺术氛围，在尊重客人消费习惯的基础上让入店客人取得其他酒店无法取得的文化和精神体验项目总体设计方案依据民用建筑设计规范、商业建筑设计规范、建筑消防设计规范、居住区设计规范实施、国家五星级酒店考评标准。二、设计指导思想1、设计原则本案设计着力把握总体控制，确定“以人为本，尊重自然、可持续发展”的设计指导思想，满足酒店的舒适性、安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理，交通便捷，环境优美，具有充分人文气息的经典酒店。引入大量“生态建筑”的设计手法，突出外部空间及环境的整体设计安排。空间及景观序列丰富，错落有致，风格上追求现代建筑的简洁明快，力求塑造一个有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的都市桃源式的时尚旅行居住空间，通过对整体布局和建筑单体的设计处理，酒店平面布置和室内空间力求合理实用，使整个酒店建筑和自然界的阳光、风景、绿化具备亲和力。1、 场地设计该地块场地不平整。竖向设计结合城市道路的标高和坡度，以填就地平衡为基本原则，尽量减少土石方工程量，但土石方量依然很大。2、 建筑风格力求体现现代酒店建筑特色，融入文化内涵，立面造型简洁大方，极具亲和力，室内内房间设计考虑室内空间与立面构成，并用现代手法强调了永州的本土文化特色，即具有现代感，又保留有地域文化韵味，在当今千篇一律的“欧陆风情”的市场上亮出自己的风格。其基于地方文化的造型风格和装饰风格给住店客人以强烈的感染力，使人真正感受到现代手法与传统文化相融合的高尚酒店氛围。使整个酒店的城市天际线得到进一步的丰富优化，形成了酒店高雅华贵的风格特色。三、建筑规划布局1、总平面布置11总平面规划原则1)根据国家相关政策；2)根据国家有关技术规范、规范；3)根据县城总体规划及规划部门的需求；4)充分考虑并协调好用地范围以外的四周环境关系；5)充分利用、环境、地形、节约用地；6)充分研究建筑物、构筑物及各项设施相互之间平面关系和空间关系；7)正确处理建筑布局、交通运输、管道综合、绿化布置之间的关系。2、总体平面布置2.1酒店平面布局该酒店首先利用位置优势，选择最佳朝向布置建筑。其次，顺应周边城市道路与自然环境，使院落景观与城市景观融为一体，互为共享。即能满足酒店内部的景观要求，又可以与外部环境整体协调。2.2道路交通组织道路系统是酒店建设的脉络，也是规划设计的第一着眼。酒店外部交通从功能出发，对人流、车流进行合理组织，力求避免交叉。酒店停车场的处理：考虑到酒店经营的特殊性，便利性，在停车的车位布置上充分考虑了宾客需求，设置了地下和地上两个停车大区，设置车位350个，能够充分满足酒店经营的需要。酒店外部和地下车场道路，流线顺畅，能使初访很快的分清方向，并且满足消防要求。与外部交通的连接，保证其通而不畅，以减少外部交通对酒店内部的影响，提高酒店内部交通的安全系数。2.4绿化系统布局酒店以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，充分融合到院落环境中，继而创造出一个整体和蔼可亲，充满人文气息的酒店经营环境，由于酒店外部区域的地形平坦，酒店外部的绿化也是集中与分散相结合的方式，共可分为酒店公共绿地，酒店内部绿化装饰和酒店空中花园三个层次，保证了酒店在景观设计上的“均好性”。四、智能化设计根据建设部智能化建设标准，酒店将充分体现智能设计“以人为本”的理念，符合现代科技发展的潮流趋势，酒店在智能的三大功能模块上啊进行基本建设，即高速宽带网接入系统，酒店门禁系统，酒店电视监控系统，并在智能设计保留智能安防系统，酒店宽带应用增值服务等延伸建筑功能。五、建筑结构及防火酒店内建筑主要采用砖混结构。酒店内布局合理，建筑物四周均形成环行通道，既满足了交通需要，又可作为消防通道。建筑物设置了满足消防疏散要求的楼梯和出入口。为确保酒店内人员的生命、财产安全，确保国家财产不受损失，在建筑设计中贯彻“预防为主，防消结合”的方针，采取防火措施，减少火灾危害。建筑均采用非燃烧性的建筑材料，为满足酒店防火要求，安装了防火自动喷淋系统、烟感报警系统及防排烟系统。六、供、配电系统酒店采用10KV环网供电，10KV高压电缆采用VLV-3X150电缆沟敷设，每100米和分枝处设人孔井，电力电缆埋深(最小处)0.7米。七、防雷接地酒店建筑物均按一级建筑考虑防雷设计。变压器低压侧中性线接地，PE线接地，防雷、弱电等接地共用接地装置，其接地电阻要求不大于1欧姆。所有电气设备都必须采用保护接零。为保证零线可靠接地，还要多处重复接地。在总进线开关处，装设防电气火漏电断路器，进行总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。八、弱电工程酒店弱电部分同电信部门和广电负责设计施工，酒店入口门卫处设弱电控制室。酒店内部管沟预留弱电线路敷设空间。九、给排水9.1给水1) 酒店用水量酒店给水规划采用枝状方式 2)消防用水量 酒店每个消防栓的用水量按1015升/秒计算。3)给水管网酒店给水由市政管网供给，其水符合国家规定的标准，水量能满足酒店的要求。 4)节水措施： 在建筑内生活用水的节约上：采用优质管材和连接，供给卫生用水，减少渗漏。使用节水型设备和配件，减少用水量。9.2排水酒店排水采用雨污合流制，酒店主排水干管管径设DN600，支管设DN200、DN150。沿道路每80米设一检查井，每30米设一雨水口，排水坡度同道路坡度，且不低于0.3%，管顶最小埋深1.2米。十、消防 管顶埋深0.7米，消防栓安装距离道路边线不超过2米，距外墙不小于5米。十一、环境保护1、污染源项目建成以后，以酒店经营为主，从事生产活动，会产生一定污染。污染源主要来自酒店厨房和客房的垃圾、废弃物、生活污水及噪音。2、垃圾、污水处理酒店内在人流集中位置设有多个小垃圾筒，每天的垃圾由酒店清管员由垃圾筒和垃圾箱收集后集中于区域内的垃圾总站，再由环卫部门统一收集处理。生活污水采用排水管排入化粪池，再排入城市排水管网。3、噪音污染 设计通过增加隔音设施、空间处理、室内绿化布置等措施，最大限度的减低了室内噪音，给商家和居住者提供了一个良好的经营和旅居环境。4、绿化酒店环境绿化是酒店建设中的一个重要组成部分，本酒店项目绿化的作用主要体现在三个方面：1）、具有保护和改善生态环境的作用，绿化树林能起到降低风速、阻挡风沙的作用；绿色植物能吸收二氧化碳，放出氧气，起到净化空气的作用。草坪具有减少地面的辐射热和减弱地面对噪声的反射。 2）、绿化具有美化作用。绿化是美化城市的一个重要手段，运用园林植物树木花卉不同的形状、颜色、用途和风格，不仅使城市披上绿装，而且瑰丽的色彩，芬芳的花香使城市更美。3）、绿化能陶冶人的情操，起到修身养心作用。人们在色彩丰富的园林绿地中生活，不仅能得到美的享受，还能陶冶人的情操，提高人的审美能力。在开展项目建设中，既考虑经济效益，又要考虑保护环境的原则。在施工建设中，避免噪音和灰尘对周边居民生活的影响，施工单位要严格按照建设项目环境保护管理条例执行。5、环保技术的应用生态、环保已成为酒店建设中的一个深入人心的永恒主题。环保作为一个要求在酒店领域中的作用日益突出。如：开发应用绿色建材；冲水回用处理技术；雨水收集利用技术；太阳能和地下热能等洁净能源利用技术；垃圾处理和废水排放技术等已被大量推广应用。引进先进的外墙无机涂层技术及产品，在建筑外墙面采用无机涂层，不仅使建筑立面更加美观高档，而且具有防静电、防积尘、防酸雨、防老化等种种优点，是贴面砖及有机涂料所无法比拟的。厨房设施采用潜运烟灶，有效地解决了厨房空气污染问题。6、节能充分提高能源利用率是每个工程项目都应该遵循的准则，本项目拟采取下列节能措施：1）、采用架空隔热层，以减轻夏日太阳辐射和冬天严寒对室内温度的影响，以此减少空调耗电量，节约电能。2）、架设、敷设线路时，其导线设计截面的选用上充分考虑其工作需要，保证供电、用电安全，防止造成经济损失。3）、楼梯间的路灯均采用声控系统或触摸延时开关，以免电灯彻夜长明，浪费电能。4）、电表、变压器等的选型尽可能采用节能型，以免运行时浪费能源。5）、加强酒店内部管理，及时维修管道，防止跑、冒、滴、漏，节约水电等能源。采取上述措施后，本项目可能达到节能型建筑标准。第六章 酒店的功能设置一、 酒店大堂：二、 风味厅：三、 中西餐厅：四、 会员制私房菜：五、 KTV和红酒坊：六、 棋牌娱乐大厅：七、 会议室：八、 行政酒廊：九、 艺术长廊：十、 水会：十一、 客房：包含总统套房、豪华行政套房、豪华商务套房、情侣套房、家庭套房、豪华大床房、豪华标间、豪华单间、普通标间、普通单间、迷你房。 第七章 现状分析和项目经济评价一、 现状分析现在酒店建设已经进入关键期，已完成酒店投资17891万，建筑工程已经全部完工，酒店的设备工程及配套工程正在紧张进行当中，但目前酒店后期装修工程及其他事项仍需下列资金投入，见下表：酒店装修运营需要投入资金明细表：序号项目面积（平米）金额(万元）备 注1中央空调主机及锅炉安装3002电梯953酒店厨房180含中餐厨房、西餐厨房、私房菜厨房4酒店布草2605酒店电器2206酒店PA507酒店餐具1508酒店管理系统20含酒店网络9会议室系统100含多功能厅影响及其它影像设备10一次性用品初投入10011VI设计及制作4512酒店服装24.8含服务用鞋13弱电系统210含综合布线14高低压配电300含自备发电机组15亮化工程9016酒店形象广告8017婚庆喜宴用品10018酒店家具30019婚庆喜宴用品46.1酒店装修20酒店大堂装修400 1604000元/平米21酒店门头540 811500元/平米22外墙装修1200 48400元/平米23裙楼外立面400 28700元/平米24酒店屋顶造型540 1082000元/平米25一楼婚庆喜宴5000 6001200元/平米26中西餐厅2800 3361200元/平米27KTV、红酒房1500 2401600元/平米2823楼会员私房菜2742 411.31500元/平米29622层客房16940 2032.81200元/平米30棋牌室890 891000元/平米31酒店客房2楼9500 9501000元/平米合计7755基于上述情况，要使酒店进入正式营业，尚需要银行贷款8000万元。二、项目经济评价：1、酒店经营总收益(每年)：1）、客房: 税收按7.5计算，客房数459间，入住率按最低65计算，平均房价为298元/间/日计算，客房毛利率90，员工工资为150人1000元（人均）12个月180万元，水电、环保等不可预见费用：350万/年，年经营利润为：459间298元/间/天365天659092.5180万-350万2171.6万元。2）、餐饮： A、婚庆喜宴（中餐大厅含中餐包房）120桌2次（按每天中餐晚餐各一次）860元均价/桌300天有效经营天数50毛利率-7.5%营业税110.4万（工资）43万2478.2万元B、会员私房菜（会员制高端餐饮燕鲍翅）：经营面积为2742平米的高端餐饮，只做8个豪华高端包房。8个包房每天2次4000元/桌300天有效经营日92.5100毛利率100万元23.9万元1652.10万元C、场地租金:a、8000平米休闲娱乐中心，月租金50元/平米，年租收益为480万元。b、2800平米茶座，月租金50元/平米，年租收益为168万元。c、按酒店标准装修的中西餐厅2800平米，月租金为80元/平米，年租金收益268.8万元。d、按酒店标准装修的KTV和红酒坊1500平米，月租金为80元/平米，年租金收益144万元。e、按酒店标准装修的棋牌娱乐室890平米月租金为80元/平米，年租金收益85.4万元。酒店出租经营面积总计15990平米，年租金收入合计1146.2万元酒店合计年经营利润为7448.1万元，扣除不可预见费用300万/年；酒店装饰费用及酒店物品购置预算为5084.1万元，按5年快速折旧，年折旧费用1016.82万/年；固定资产投资1.7981亿元，按40年折旧，年折旧费用424.9万；项目计划申请银行贷款8000万元，建设期1年，贷款年限8年，贷款年利率按7.722%（基准利率5.94%上浮30%）,建设期利息为617.76万元。上城国际大酒店经济效益分析指标明细表序号项目收入成本税金不可预计费 折旧利息 现金流量 1客房 2,920.64 180.00 219.05 350.00 617.76 2,171.59 2餐饮2.1婚庆喜宴 6,192.00 3,206.40 464.40 43.00 2,478.20 2.2会员私房菜 1,920.00 100.00 144.00 23.90 1,652.10 8,112.00 3,306.40 608.40 66.90 4,130.30 3场地租金 - 3.1休闲娱乐中心 480.00 480.00 3.2茶座 168.00 168.00 3.3中西餐厅 268.80 268.80 3.4KTV和红酒坊 144.00 144.00 3.5棋牌娱乐室 85.40 85.40 1,146.20 1,146.20 总计 12,178.84 3,486.40 827.45 416.90 - 617.76 7,448.09 项目建设期8年利息 617.76 折旧 1,720.55 总投资额 23,065.10 税前利润 5,109.78 固定资产投资 17,981.00 所得税金（25%） 1,277.45 装修支出 5,084.10 净利润 3,832.34 投资利润率16.62%年度净现金流量 5,552.89 静态投资回收期(年) 4.15 投资报酬率21.31%投资利税率25.74%4.2072(17%NPV)4.0776(18%NPV)内含报酬率:17.30%高于利率7.772%高于基准收益率10%净现值（Ic=10%）： 6,558.99 结论：项目可行！三、根据上述分析，贷款本息偿还有足够的保障：1、 有足够的固定资产做保障贷款抵押物为：一层：1800平方米20000元/平米3600万元二层：5600平方米8000元/平米4480万元三层：1300平方米6000元/平米780万元四层：1500平方米6000元/平米900万元五层：890平方米5000元/平米445万元六层至二十一层：15130平方米4000元/平米6052万元二十二至二十三层：2700平方米4000元/平米1080万元可抵押资产合计：17337万元2、 有固定的租金收入做保障酒店出租经营面积总计15990平米，年租金收入合计1146.2万元，完全可以保证付息。3、 有稳定的经营收入做保障酒店自营部分，年利润为3062.04万元，足以保证还本。项目投资回收期、贷款偿还期均小于8年，说明该项目在短期内即可全部收回投资，偿还贷款本息有保障。从项目经济分析来看，该酒店项目实际操作可行，能够实现稳定的利润回报，投资回收期的年限合理，经营的风险完全可以避免，项目的可持续发展前景较好；该项目投资利润率、项目投资回收期、贷款偿还期小于项目建设期和经营期之和，和市场同行业实际吻合，故从项目的盈利能力和偿债能力来看，该项目是完全可行的。根据对本项目所在地区市场的宏观经济环境、市场现状和趋势研究，可得出以下结论：本项目作为酒店经营，在永州具有广阔的市场前景，可以投资，稳定收益。根据