珠三角新限购城市.doc

珠三角新限购城市2011年1季度，限购令在全国40多个城市陆续出台。从政策效果来看，出台限购的城市普遍出现了成交量下滑，成交均价涨幅放缓的局面。限购在打压投资需求、抑制房价过快上涨的同时，也将部分需求挤压至周边中小城市，推动了这些城市房价的迅速上涨。为防止未限购的二三线城市房价的快速上涨，7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并表示房价上涨过快的二三线城市也要进行限购。市场普遍预期，如果限购范围继续扩大，全国将有近百座城市被纳入限购的范围。具体到珠三角地区，广州周边的中山、珠海，广州下辖的增城、从化以及深圳周边的东莞、惠州等城市，在广深佛限购之后，房地产市场仍然十分活跃，成交价格在2010年大幅上涨的基础上，今年以来房价仍在快速上涨。市场普遍预期这些城市出台限购的可能性较大。如今政策未出，但市场的观望情绪已经浓厚。由于各城市情况存在较大差异，世联地产研究认为，这些城市集体被纳入限购的可能性较小，如果出台限购令，执行标准和尺度也将存在一定的差异。具体原因如下：一、周边中小城市与中心城市之间存在紧密的经济联系房价上涨过快的二三线城市多数位于限购的中心城市周边，与中心城市有着紧密的经济和社会联系。部分中小城市已经被纳入了中心城市的整体发展规划之中。如果这些城市出台限购令，并以一线城市的标准执行，将割断城市之间业已建立起来的紧密联系，反而不利于整个区域的发展。例如，惠州房价上涨主要是由来自深圳的需求推动的。作为距离深圳最近的城市，惠州与深圳存在着紧密的经济联系。如果惠州出台限购令，来自深圳购房者被排除出市场，深圳恐将失去发展的优良腹地，深惠经济一体化也将难以实现。二、“目的地”型置业特色明显的城市不宜严格限购部分房价上涨过快的城市具有较为稀缺的自然资源，外地户籍的购房者置业目的并不完全是为了进行房地产投机，而是具有较强的实用目的。例如，珠海房价之高仅次于深圳广州，远高于东莞和中山，但珠海无论从经济总量和城市规模来看，均小于东莞和中山两市。支撑珠海高房价的主要因素是珠海良好的人居环境，吸引了大量外来的度假、旅游、养老等置业需求。如果严格执行限购，这类城市的房地产市场将失去重要的支撑力，当地房地产特有的资源优势也难以充分发挥。三、各城市经济结构的差异决定了限购令难以按照统一标准执行各城市的经济布局和产业结构千差万别，也造成了各城市差异明显的房地产市场。本地版的限购令要达到遏制房价过快上涨的目的，必须针对当地房地产市场特点制定差别化的限购令。如中山、东莞两市经济发达，但支撑两市经济的主要是下辖镇区强大的经济能力，市区经济反而相对较弱。发达的镇区使得东莞中山房地产发展的空间较大，造就了这类城市房地产市场多中心的分散布局，避免了单一中心导致的高房价。这类城市的限购必须覆盖下辖镇区，否则难以达到遏制房价上涨的目的。综上所述，世联地产研究认为，即将被纳入限购的城市数量不会出现爆发性的增长，中央政府和地方政府仍然会有一个较长时期的博弈过程。新出台限购令的城市，其执行力度将小于一线城市，“