第八章物业管理法律法规及政策PPT课件

1 第8章物业管理法律制度 内容摘要物权法 广东省 物业管理条例业主大会规程前期物业管理招标投标管理暂行办法物业服务收费管理办法物业服务收费明码标价规定物业管理企业资质管理办法住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法 2 从物业维权谈起 1 北京天通苑维权天通苑业主维权苦战两年终告捷 教育问题 交通问题 饮水问题 维权网站被迫改名 业委会 名存实亡 有积极维权的业主甚至被不明身份人员跟踪 殴打 诸多问题久久搁置 苦战2年方因政府介入终于告捷 天通苑为中国郊区地产开发提供了一个很好的反面教材 2 物业费缴交 赵本山案 3 3 地下车位费 世桥国贸小区 业主维权 停止天价收费 4 更改规划绿地朝阳区洼里乡的翠堤春晓社区南面绿地上 三名身穿 绿之子 T恤的业主 用麻绳将自己和大树捆绑在一起 以这种方式保护居民楼前绿地5 安全问题 你知道的物业纠纷还有哪些 如何看待这些问题 Naga上院的信托方式分配物业管理股权 物业革命的 乌托邦 4 物业管理条例 一 总则1 物业管理的概念2 选择物业管理企业的机制二 业主及业主大会1 业主的权利2 业主的义务3 业主大会和业主委员会4 投票权的确定5 业主大会的职责和决策形式 5 6 定期会议和临时会议7 业主委员会的职责和组织架构8 业主公约和业主大会议事规则三 前期物业管理1 临时公约2 招投标和协议方式3 前期物业服务合同的期限4 物业管理企业的交接问题 6 四 物业管理服务1 物业管理企业资质管理2 物业管理人员的职业资格证书介绍 执业和从业 目前我国物业管理工种的职业鉴定分为二级 物业管理师 三级 助理物业管理师 和四级 物业管理员 三种级别 其中一级即高级物业管理师暂未颁布相关标准 鉴定的方法对物业管理师实行二级理论 纸卷 考试和论文答辩 考试科目包括物业管理基础 职业道德 物业管理师 专业教程 对助理物业管理师实行三级理论 纸卷 考试和实操 情景演示 考试 考试科目包括物业管理基础 职业道德 助理物业管理师 专业教程 7 对物业管理员实行四级理论 纸卷 考试和实操 情景演示 考试 考试科目包括物业管理基础 职业道德 物业管理员 专业教程 鉴定程序是每年的5月下旬和11月上旬 在某一天分别进行上半年和下半年的全国统考 考试前要求在3月底和9月底分别完成考生报名 并由具有培训资格的单位进行考前培训后参加考试 其中凡报考物业管理师的学员还必须在理论考试完成一周内进行论文答辩完毕 最后由国家组织的改卷和评分工作进行评定和核发证书 8 3 物业服务合同应约定的内容4 物业管理公司没有履行约定的法律责任5 物业管理用房的所有权6 由建设单位交纳物业服务费的条件7 向最终用户收取手续费8 保安人员的职责 9 五 物业的使用与维护1 临时占用 挖掘道路 场地的2 第52 55条六 法律责任 罚款5万 10万 20万 10 业主大会规程 1 一个物业管理区域只能成立一个业主大会2 业主大会筹备组及其应做的筹备工作3 业主大会应履行的职责4 业主大会议事规则和业主公约5 业主大会临时会议6 会议通知及相关材料的公告7 委托代理问题8 业委会委员应符合的条件 资格终止9 业主委员会会议召开 决定 换届 11 物业服务收费管理办法 1 物业服务收费的概念2 基本思路 促进物业服务收费通过市场竞争形成3 收费原则 合理 公开 费用与服务水平相适应4 收费标准 政府指导价 基准价和浮动幅度 市场调节价5 物业收费明码标价6 收费形式 包干制 酬金制7 物业服务成本 支出 构成与归属8 物业管理企业需公布的信息 相关审计9 欠缴物业服务费用或资金的处理办法 12 10 开发商交纳物管费的情况11 水 电 气等收费问题 13 2004 2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度 14 注 1 普通住宅包括普通商品住房 经济适用住房 房改房 集资建房 廉租住房等 2 物业管理企业和业主按服务内容 服务质量和服务范围根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体物业服务收费标准 3 以首层为电梯起始点的住宅 首层住户物业服务收费可适当降低 具体收费标准由业主与物业管理企业约定 15 天河怡苑物业服务费标准纠纷 广州第一天价物管费 8 1元 平方米 月背景介绍 天河北路附近的怡苑 建成于1995年 当年小区的208户业主全部是香港人小区保安 保洁员全部是香港人 前台工作人员甚至是从印度请来的 能用英语 粤语 普通话三种语言与业主交流小区一楼10 5元 平方米 月 二楼以上14 5元 平方米 月 16 2004年广州房价开始飙升后 首批业主积极将房产放盘出售 2008年一半业主变成了内地人小区的工作人员不再从香港和印度聘请 全部在广州就地聘请 物管费也有所调整 一楼7 1元 平方米 月 二楼8 1元 平方米 月 包括小区公共用水 用电分摊 同时还含物业维修基金在内 业主观点 港联物业 广州 有限公司应降到3 4元 平方米 月比较合理 17 物业管理企业资质管理办法 1 一级资质2 二级资质3 三级资质4 不同资质等级可以承接的物业管理项目及罚则5 资质审批部门不予批准的情况 第11条 6 物业管理企业资质实行年检制度7 可以撤销资质证书的情形 18 丽江花园业主集体拒交物管费风波 1 聚焦丽江花园2005年7月11日上午9点 丽江花园物业管理有限公司与三名业主法庭相见 起因 拒绝按照旧标准交纳物业管理费 刘演发 和妻子周锦冰 72岁 丽江花园业主大会筹备组组长 黄丽全 62岁 丽江花园业主大会华林居分会筹备组的组长 刘广生 非业主 72岁 发起策划人邓春明 华南理工大学经济管理专业教授 19 2 事情经过2004年11月8日 他们向原业委会发出了关于降低物业管理收费标准的意见书 并获得608名业主及业主代表的签名支持 2004年12月11日 刘广生 刘演发 曾作烈等15名业主及业主代表召开了专题讨论会 并选定各住宅小区联络员 业主维权组织初步形成 2004年底 他们发出了从2005年开始拒绝按旧标准交纳物业管理费的倡议 2005年3月 因保护宣传单黄丽全加入 20 5月1日 丽江花园业主大会筹备组正式宣告成立 并报番禺区国土房管局备案 筹备组一共11人 刘演发当选为组长 6月7日 丽江物业公司以拖欠物业管理费为由 将他和妻子周锦冰告上番禺区法院 刘演发家在丽江花园共有两套住宅 一套在华林居 一套在丽字楼 夫妻俩分别是两套房子的业主 一同被告的还有黄丽全 21 相关链接 2003年12月31日 丽江花园第三届业委会就已届满到期 而2004年丽江花园两次业委会改选都因种种原因流产 2004年10月 原业委会主任杨允坚与丽江物业公司签订了新一轮为期三年的物业管理委托合同 并在签订合同后随即宣布辞职 丽江花园物管公司依据的收费标准 是2001年番禺区物价部门的批复 收费许可证 颁发于1998年 并未按规定进行年审 22 小组讨论问题 1 丽江花园的物业管理委托合同是否有效 为什么 2 物管公司坚持旧的收费标准有无法律依据 滞纳金的收取是否合理 2004 2005年度广州市普通住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度 究竟有没有效 为什么 3 你觉得这场官司哪一方会赢 为什么 请在书上相关章节查找对应的法律依据 23 参考 被告方的观点 1 原告方据以收费的物业管理合同无效 这份合同的签订不合法 因为当时的业委会已到期 无权签订该合同 二来未经业委会大会讨论 更未在小区内公示过 2 原告方依据的收费标准 是2001年番禺区物价部门的批复 如今应该按照2004年9月广州市颁布的普通住宅房屋基准价及浮动幅度的相关规定来执行 3 原告方提供作为证据的收费许可证 颁发于1998年 并未按规定进行年审 而且200号文件第28条明确规定 原颁发的收费许可证从2005年1月1日 便已失效 24 广州市物业管理协会的观点 1 200号文件规定的政府指导价 只具有指导意义 而不具有法律强制力 2 业委会的缺位 过错方不在物业管理公司 而在于业主主体自身 不能说业委会不存在 合同就无效了 毕竟物业公司还是继续提供了服务 只要没有提出解除合同 合同就应该延续 25 广州市国土房管局的观点 1 政府指导的基准价 并不等于就是必须要执行的一刀切价格标准 物管公司每年只负责从业委会处收取6 的物业费做酬金 对业主收费的高低 主要权力还是在业委会手中 2 作为业主自治组织的业委会 目前地位尴尬 它代表业主签署物业合同 监管物业公司 但它却不具备独立法人资格 即使它错了 也无法追究其法律责任 3 丽江花园是省物业协会的一费制试点单位 是目前全市物业收费最高的小区 26 丽江花园业主之间的分歧 1 投票方式产生的争议 1 将整个丽江花园分开 按各个住宅小区来分别投票 选出自己小区的业委会代表 再由各小区代表共同组成丽江花园业委会 2 将投票时间尽量延长 并由筹备组工作人员抱着票箱挨家挨户上门发放和收集选票 2 两个筹委会之争 刘演发V陈军2005年6月4日 由陈军等原第三届业委会6位委员签署的 丽江花园第三届业主委员会换届选举办法 张贴在各个住宅楼的大堂里 引起争议的原因 它规定被推选的委员年龄应在60岁以下 早已过期的旧业委会 业委会还能不能出来牵头组织选举新