房地产开发税费种类

房地产开发税费种类房地产是目前国内经济发展的支柱产业，也是审计部门重点关照的企业， 是很多人心目中的暴利行业。那么他的税费自然不会少，通常的，项目再开发过程中会需要缴纳以下几种税费：1. 契税2. 印花税3. 土地使用税4. 房产税5. 城建税6. 教育费附加7. 地方教育费附加8. 增值税9. 土地增值税10. 企业所得税精品资料no.1契税契税，是一种一次性税收，是当土地产权发生转移变动时，向新业主征收的一种税收。契税本身也很好理解，我们在投资过程中，不管是什么形式获得的，都 会与原业主之间会形成一份合同或者协议，这类合同或者协议改变了土地产权归属，可以把他看作一种契约，不是财务、税务的专业人员，契 税我们就可以理解为契约税。税率方面， 目前国内实行的是3%-5% （计算基数为土地总价）的幅度比例税率，根据地方经济不同，由当地政府自行确定。计算公式如下：应纳税额 =土地成交价格适用税率（3%-5% ）简单么？很简单。好给你来个有难度的，前面我们介绍过了投资拓展中的一些二手地交易方式，那么：股权收购的项目，它的契税怎么算？ 资产收购的项目，它的契税怎么算？问： 例如 a 项目公司现在本市有一块存量工业用地，当年摘牌价5 亿， 目前所有土地款及契税已全部缴清，现在 b 公司欲10 亿收购 a 公司的地块，那么b 采用股权收购或者资产收购分别应该补缴多少契税？解： 这个问题搞不清的同学记住了（敲黑板），契税针对的是单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属发生转移了，需要征收 契税。而股权收购不存在上述权属发生转移，不收税。资产收购中，土地产权发生改变，当然要补缴契税了。no.2印花税印花税呢， 官方的概念是领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。一般的在财务测算中，表上能够具体体现出来的是土地出让合同的印花税，税率万分之三。然而实际过程中，印花税还有以下几个：开发环节印花税税额 =建设工程勘察设计合同金额0.5 ?建筑安装工程承包合同金额0.3 ?借款合同金额0.05 ?销售环节印花税税额 =商品房销售合同金额 5?印花税这个税种的税负压力比较小，对整体开发环节影响不大。no.3城建税教育费附加地方教育费附加以上三种都是一些比较小的税种，也没有必要对其进行深入了解，一般的，了解它的计税依据、 税率就可以， 对最后项目的测算结果影响不大。计税依据：预征及清算时实际缴纳的增值税额实际计算公式=（增值税+营业税 +消费税） *征收率，只不过后两项在房地产开发过程中基本绝迹了。城建税： 1% or 5% or 7%（以南京为例，南京市区7% 、县城建制镇5% ）教育费附加： 3%地方教育费附加：2%no.4土地使用税土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用土地面积定额征收的税。注意几点：1. 开征范围：土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。2. 土地使用税有免征：一般公共基建用地、农、林、牧、渔、果生产基地用地及个人非营业建房用地，免征。3. 缴税时间：从土地交付的次月开始缴纳，在取得预售证后，取得预售证的房产所占用的土地，从次月开始不用再缴纳土地使用税。土地使用税的计税依据是实际使用的土地面积，按当地规定的单位税额进行缴纳，计算公式如下：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积适用单位税额一般的单位税额为*元/的年税额， 大城市 1.5 元至 30 元；中等城市1.2 元至 24 元；小城市0.9 元至 18 元；县城、建制镇、工矿区0.6 元至 12 元。具体交多少，可以咨询各位当地的地税局。no.5房产税1. 缴税对象房产税，对于房地产开发企业来说，缴税的情况比较少，但并不是都不用缴。根据国税发 200389号文件之规定， 房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建 造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已 使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。因此，产生房产税的，一般是自持或自用的商品房2. 缴税计算口径根据房产税暂行条例第三条规定，房产税依照房产原值一次减除 10% 至 30% 后的余值计算缴纳。具体减除幅度， 由省、自治区直辖市人民政府规定。根据房产税暂行条例第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2% ；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% 。3. 案例分析某房地产开发公司于2016 年 12 月 完 成了a 项目商品房的开发建造和装修，商品房建筑面积为50000平方米，造价10 亿元，其中200 平 方米暂作公司办公之用；500 平方米对外出租，年租金60 万元。计算该公司年应缴纳的房产税（减除幅度为20% ）。从价计征的房产税=400 (1-20%) 1.2%=3.84万元。从租计征的房产税=60 12%=7.2万元。土增税和增值税区别土地增值税、增值税，两者听名字有点像对不对，对于刚入门的同志们说不定傻傻分不清。对于这两种税，区别主要在以下几点： 纳税、扣缴义务人区别增值税纳税义务人是指在我国境内销售产品或提供加工、修理劳务及进出口货物的单位和个人。此外增值税纳税人按照经营规模的大小，可以分为一般纳税人和小规模纳税人。土增税纳税人是指装让国有土地使用权或地上建筑物及其附着物后，取得收入的单位或个人。另外由于增值税涉及进内应税劳务，部分在境内未设经营机构，需设置代理人作为扣缴义务人，没有代理人的，购买者作为扣缴义务人。土增税则不涉及扣缴义务人。征税范围：税增值税征税范围包括货物的生产、批发、零售和进口4 个环节，此外， 加工和修理修配劳务也属于增值税的征税范围。土增税则是对有偿转让房地产产权所取得的增值额进行征税。税率、扣除项目、计税方式不同老鸟们都知道， 增值税和土增税在测算过程中的计算方式是完全不同的， 这取决于两种课税在税率、扣除项目、计税方式上截然不同，一会下文 会着重分析。纳税地点不同土增税纳税地点相对固定，只需向房地产开发业务所在地区申报纳税即可；增值税征收范围更广，因此纳税地区也更加多样；增值税属于国税管理范围，土增税属于地税管理范围。纳税期限不同增值税纳税期限有1 日 3 日、5 日、10 日、15 日或者1 个月，纳税人的纳税期限根据应纳税额大小来核定；进出口贸易的， 由于无法按照固定期限进行纳税，可按次纳税。土增税则有预缴和清算两种征税过程，中间还涉及到预缴税率的问题， 下文会做详细讲解。减税、免税两种税收在减税免税方面有着不同的规定，增值税在不同时期，还会有不同的税收优惠政策，后文同样会具体讲解。有关两个税种的区别暂时讲到这里，下面我们来说一下两种税具体的一些计税方式和注意点。no.8 增值税增值税是以商品 （含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 是对商品或应税劳务的附加值征收的，他是一种价外税，也就是由消费者来进行承担的。提到增值税，就不得不说以下营改增。“十二五”期间，国家你计划在原本征收营业税的行业，全部改为增值税。会产生什么影响呢？首先就是征收管理机关产生了变化， 原本的营业税是由地税进行征收管理，改为增值税后， 就变为国税征收管理了。 从中你能看出什么来？唔， 这一改动无疑是中央要把税权上收，是一种加强集权的举措。我们不是玩政治的，对于企业来说，营改增又有什么样的好处呢？1. 减少营业税的重复征税，对大部分企业来说税负下降；2. 由于发票可以抵扣，增加了企业的议价能力；3. 营改增目前基本完成了改革，在全行业内形成了抵扣链； 说了这么多好处，增值税又是怎么计算的呢？先引入两个概念销项税额：是指增值税纳税人销售货物和应交税劳务，按照销售额和适用税率计算并向购买方收取的增值税税额。很好理解，房子卖了么，当 然要缴税。进项税额：是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。也好理解，开发过程中产生的一些材料购买、营销广告等等。总要缴税吧。两者之间可能还有同志没有搞清楚，在剥开来说一下，销项税额是开发企业自己需要缴纳的税额，进项税额则是各位供应商需要缴纳的税额， 和开发企业无关。举个例子，某项目销售额1000 万元，期间产生的广告费用20 万元。其中销项税额： 1000/ （ 1+10% ） *10%=90.91万元进项税额： 20/ （1+6% ）*6%=1.1万元而进项税额因为由广告公司已经支付过增值税，因此在开发企业里，不需要再次收税，因此开发企业需要缴纳的增值税应该如下：1000/ （ 1+10% ） *10%-20/ （1+6% ） *6%=89.81万元如果上文能够理解， 那么对于开发企业的增值税缴纳计算公式就呼之欲出了，开发企业中，我们把这种计税方式称为一般计税法：当期增值税额 =（销售收入 -当期允许扣除的土地金额）（/1+10% ）*10%-抵扣税额（进项税额）这里提到了一个当期允许扣除的土地金额，怎么核定？允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税、印花税）*（当地销售建筑面积/总可售建筑面积）为什么要扣除土地金额？首先呢，在国税总局2016 年 18 号 公 告 里在计算销售额的过程中，有明确的规定要扣除土地价款，另外呢，本 身土地已经缴纳过契税了，再纳一遍增值税，怎么着也说不过去了吧。至于为何不不包括契税，印花税呢？在国税总局2016 年 18 号公告 中，对于土地价款的解释是这样的：后来，在财税2016 年 140 号文中是这么解释的：这其中土地开发前期费用，究竟报不包含此类税费，可以向当地税务部门进行咨询，不过我个人建议严谨一些，先不扣除。另外最近各位可能听说过增值税税率在5 月 1 日后有了调整：总体来说， 对我们的影响就是原先11% 的，10% 搞定， 17% ，16% 就能搞定。不过每一笔业务具体需要缴纳多少的增值税，适用什么样子的税率，各位都清楚么？第一个，增值税税率原先一共有三档（这里指一般纳税人企业），分别为 6% 、11% 、17% 。可根据下图来确定个行业需要缴纳的税率：企业增值税适用税率表那么，在增值税计算过程中， 我们只要依照上述的标准进行相应的扣减，就可以计算出当期房地产开发过程中需要缴纳的增值税。在房地产行业中，允许抵扣的进项税额主要涵盖有：建筑服务、设计服务、材料采购、 广告服务、 房屋中介费、 物业管理费、 水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费。不可抵扣的项目：市政配套建设费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费。实际前期投资测算过程中，我们很难去明确每一项费用发生所对应的增值税额及发生的金额。因此在日常测算过程中，一般可以按照一个固定比例进行增值税测算。一般的，在进项税抵扣中，一般的我们可按照建安成本 60%-80% 计算抵扣，税率 10% ；营销费用按照 20%-30% 计算抵扣，税率 6% ；企业管理费用按照 10%-20% 计算抵扣，税率 6% 。另外有一些朋友在后台给我留言称自己的企业在测算增值税时还有一个增值税附加，按照增值税额12% 计算。其实附加税是这样的，它主要包括城建税、教育费附加及地方教育费附加，没错，就是上一讲当中的小税种，复习一下：城建税： 7%教育费： 3%地方教育费附加：2% 。通过上述分析，对于一般计税法，我们来一个案例分析案例：某住宅股权收购项目，占地面积140 亩，容积率1.8 ，总建面积22.3205万，其中计容建筑面积16.8012万， 可售面积16.46 万，地下建筑面积 5.5192万，可售非人防车位800 个，有产证。项目共打造小高层住宅及配套商业，可售面积分别为16.17 万、 0.29万。预计未来实现小高层售价13500元/，商业售价30000元/， 车位 10 万元/个。项目土地成本5.101 亿元，收购溢价2.4444亿元，居间费用为收购总价 2% ，契税不计入增值税可抵扣的土地成本。项目精装修交付，可售单方开发成本5293 元/。营销费用、管理费用分别为销售总额的2.5% 、2% 。融资总费用（土地配资前融、开发贷款）6445万元。求项目增值税及附加解：整体销售收入：13500*16.17+0.29*30000+10*800=234995万元土地可抵扣费用：51010万元销项税额计算【（ 234995-51010）/（1+10% ）】*10%=16726万元开发成本中可抵扣进项税额（按照80% 能够开票，税率10% ）： 5293*16.46*80%/（1+10% ）*10%=6337万元营销、管理费用中可抵扣的进项税额（营销、管理分别按照20% 、10%能够开票，税率6% ）：【（ 234995*2.5%*20%）+（234995*2%*10%）】/（1+6% ）*6%=93万元企业增值税：16726-6337-93=11803万元附加税：11803*12%=1416.36万元除了一般计税法，在实际开发过程中，关于增值税的缴纳还有一种简易计税法，相对一般计税法来说更加容易，其计算规则如下：简易计税法增值税额=销售额 /（ 1+5% ）*5%注意点：1. 简易计税法只针对老项目（合同开工日期在2016 年 4 月 30 日取得房地产项目），新项目只能选择一般计税法。2. 采用简易计税方法，按5% 的征收率计征，进项税不予抵扣。3. 房地产老项目一经选择简易计税方式，36 个月不得变更计税方法。增值税预缴：根据规定，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3% 的预征率预缴增值税，当期纳税申报时未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。no.9 土增税土增税指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋， 不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。比较长，我们拆分着看。定义首先明确了纳税人，是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。其次是征税对象， 有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。最后，它约定了一些免征特例，继承、赠与、与无偿转让。除了定义中的免征土增税的特例，还有以下几个：1. 纳税人纳税人建造普通标准住宅出售， 增值额未超过扣除项目金额 20% ；2. 因国家建设需要依法征用、收回的房地产。3. 个人住房免税4. 以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。5. 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；6. 合作自建用房免税：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；这几个免征条例中，有些需要划重点的。第一条： 增值额未超过扣除项目金额20% 的，免征土地税的征税对象是普通标准住宅。 非普通住宅计算增值额低于20% ，还是要交税的。 关于普通标准住宅，各地存在一些差异，但大体上还是满足这几条必要条件的。1. 住宅小区建筑容积率在1.0 以上；2. 单套建筑面积在120 以下（原规定为120 ，但可上浮20% ，各地略有差异）；3. 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下（同样价格标准也有20% 的浮动空间）；除了第二、第三条，后面几条，只要后期转让国有土地使用权，或房屋 产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入， 均属于土地增值税的征税范围。土增税计算方式土地增值税税率前面说过，土增税征收采用的是超率累进税率，那么税率表一定要烂熟于心：计税方法在计算土地增值税的应纳税额的时候，应当先用纳税人取得的房地产转 让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和。计算步骤：1、计算增值额 =销售收入 /（ 1+10% ）-扣除项目总额2、计算增值率 =增值额 /扣除项目总额3、根据增值率查表代入公式其中，扣除项目包括以下：土地成本： 土地出让金及契税房地产开发成本：这里我们说的成本中，凡涉及增值税的成本均为不含税成本（不要问我为森莫，因为扣除项目中少了一项营业税）。同时，对于每项成本的细项，这里也给大家列出来：房地产开发费用：简单的可以理解为三费：销售费用（营销费用） 、管理费用、财务费用。其中，营销费用及管理费用一般企业内部都有一个固定费率的考核标准， 在总销售额的1%-3% 之间。那为什么有的时候房子难卖，但营销费用还是不让多发生，多支出呢？ 这就涉及到一个实际扣除的问题。房地产开发费用的扣除依据，在规定中， 并不是按照开发企业实际发生费用来进行扣除。而是有一个扣除标准的。纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，并能够提供金融机构的贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用=利息+（土地款 +房地产开发成本）*5% （这里的利息不能够超过商业银行同期贷款利率）没有融资的项目或不能够证明有融资的项目，允许扣除的房地产开发费用为：房地产开发费用=（土地款 +房地产开发成本）*10%so，各位不要在骂自己的公司扣了，不是不愿意， 而是真的规定的额度也就这么多。旧房及建筑物评估价格旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。相关税金这一条现在来看可扣除的项目就比较少了，共计两税一费（城建税、印花税、教育费附加）加计扣除房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。扣除金额 =（土地成本 +房地产开发成本） 20%是不是云里雾里的，哈哈，下面允许你们休息五分钟，然后来做一道例题：例：某房地产企业2016 年 5 月后销售16 亿元。土地出让金为3 亿元，拆迁补偿 5000万元，契税1050 万元， 2016 年 8 月项目竣工，一次性支付给施工方3 亿元工程价款， 同月， 企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，采购材料1 亿元，支付乙公司装修费5000 万元。另外2016年前期开发费用可抵扣税额1600 万，银行利息5000 万元。其中交纳增值税 2282万元，计算应缴土地增值税。（销售部分住宅全部为普通标准住宅，施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3% ，采购材料征收率17% ）解：1.收入：不含增值税房款收入=1600002016年 5 月的收入（ 1+10% ）2016年 5 月后的收入交增值税=145455万元2.允许扣除的土地价款=土地出让金 +契税=30000 土地出让金 +1050 契税土地出让金与拆迁费之和的3%=31050万元（根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税 2004134号文件规定，房地产公司支付给被拆迁户的拆迁补偿费是否应纳契税应缴纳。文件规定如下：一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。）1.允许扣除的开发成本=5000 拆迁补偿 +30000工程价款价外税（ 1+3% ）+10000采购材料价外税（ 1+16% ）+5000 装修费价外税（ 1+3% ）+1600前期开发等可抵扣税额=49201万元2.允许扣除的开发费用=（ 31050+49201）5% （前两项的5% 作为管理费用与不可预见费）+5000 （利息全额抵扣）=9013 万 元3.相关税金 =增值税（7% 城市建设费 +3% 教育费附加 +2% 地方教育费附加） =2282 (7%+3%+2%）=274 万 元4.加计扣除额 =（ 31050+49201）20%=16050万元（房地产行业加计扣除一二项20% ）5.增值额 =收入总额 -扣除总额 =145455-105588=39867万元6.增值率 =增值额扣除额100%=39867105588 100%=37.8%7.应纳土地增值税额=增值额税率-扣除额扣除率=39867 30%-1055880%=11960万元土增税缴纳方式首先明确一点，土增税共分为预缴和清缴两种方式，这两种方式互不排斥，也就是说，平时你要预缴着，项目竣工结算后还要汇算清缴。关于土增税具体缴纳的时间和缴纳流程这里就不多说了，毕竟我们是投资部，不是财务部与资金部。但其中有一条我们需要注意的是，因为不是外贸行业，关于退税这块， 在开发企业里，其实很难操错，退个预缴过程中，多缴的税费，往往需要很长时间，因此，在实际的项目经济测算过程中，我们往往是预缴的税多，就按照预缴的算，实缴的税多，我们就按实缴的税算。no.10 企业所得税说到企业所得税，应该是个家喻户晓的税种了，征税范围几乎对于国内各类经营组织全覆盖了。但我们还是按照老规矩进行讲解吧。企业所得税定义： 是对我国 内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。定义需要注意的哟以下两条：1. 企业所得税征税（纳税人）范围：从定义里来看，企业所得税的征税对象是我国内资企业和经营单位。那么这个内资企业和经营单位究竟包括哪些呢？官方点的说法是，所 有 实 行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织。很抽象， 搞不清的话只要记住房地产企业都是要缴税的就行。再深刻一点的理解 它，记住这几类企业都是要交税的：（1） ）国有企业；（2） ）集体企业；（3） ）私营企业；（4） ）联营企业；（5） ）股份制企业；（6） ）有生产经营所得和其他所得的其他组织。再升一级，对于企业所得税，从定义本身出发，其实排除了一共三类企业：（1） ）个人独资企业；（2） ）合伙企业；（3） ）外资企业；（ 1）和（2 ）有一些税务基础的就很好理解，因为对他们征收的 个人所得税，再征收企业所得税就是重复征税了。而外资企业呢，在我们的地盘上开堂口，不交税，可能么？但是回头看一下定义，外商企业又确实不适用企业所得税？这怎么办，不着急，我们的地盘，当然是听我的，企业所得税搞不定你，不是还有中华人民共和国外国企业所得税法么。而到了这一步，因为外资需要再国内成立办事处（代表处）或有限责任公司，所以，外资企业最终的缴税范围和方式还是回到最初他们再内地的经营形式了。关于所得税， 税率固定，计算也没有那么难， 所以这边就先介绍到这里， 下面我们讲着重的讲一下在投资测算过程中的税务筹划。目前来看，现在在行业里做投资的各个条线的都有，然而在税务这一块往往是吹牛的多，实际经验少，为什么呢？1. 缺乏专业能力：税务筹划需要出众的专业水平和行业经验，而作为投资人员，投后工作大部分到确权拿证后就结束了，了解税务筹划也是因为 在前期测投资测算过程中可能要考虑到，但并没有真正地去操作过相关方面的工作。税筹能力可想而知。2. 眼光局限：税筹看似是个理论的东西，其实实操性非常强，每家公司的 税筹办法也不尽相同，通常投资人员能够接触到的税筹办法都是在自己企业或合作企业中获得过应用的，确实可行的。而对于一些其他企业的税筹办法则知之甚少。所以，大爷的主张就是，税筹，各位看看就好，不必深究，国家给的空子真的不多， 如果一个项目的可行性需要着重考虑税筹的话，那说明项目本身的落地性也就一般了。说了这么多，税筹究竟有哪些办法呢？ 首先弄清楚针税筹的针对对象：经营过程中最大的税费主要有：增值税、土增税、企业所得税。因此税筹的方向主要靶向就是他们。“临界点”筹划方案：房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大缴税越多，导致房价越高。因此，如何 在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多是房地产 公司应认真考虑的问题，这就涉及到增值税的“临界点”。“临界点”税筹的核心思路就是合理合法的控制地控制、降低增值额。将理论不如实操，我们来看一个案例：某房地产开发企业，销售收入为1.5 亿元，其中普通住宅为亿元、非普通住宅销售额为5000 万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1 亿元，其中普通住宅为8000 万元，非普通住宅为3000 万元。这里的土增税核算有两种办法1、不分开核算应缴纳土地增值税：增值率：（ 15000 10000 ）11000 100% 36%适用税率： 30%应纳税：（ 15000 11000 ）% 1200 万元2、分开核算应缴纳土地增值税： 普通住宅增值率：（ 10000 8000 ）8000 100% 25%适用税率： 30%应纳税：（ 10000 8000 ）30% 600 万元； 非普通住宅增值率：（ 5000 3000 ）3000 100% 67%适用税率： 40%应纳税：（ 5000 3000 ）40% 3000 5% 650 万元二者合计： 600 万元+650 万元=1250万元。各位同僚一定看出来了一点问题；1. 分开核算比不分开核算多支出税金50 万元；2. 土增税那一讲已经介绍过了，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% ，免征税。而案例中普通住宅的增值率已经达到了 25% 。怎么筹划？首先在选择核算的方式上肯定是选择分开核算，这样普通住宅只要把增值率做到20% 就行了。普通住宅增值额降低的问题，初学者会说降低售价，这样操作老板说不定会打到你降低身高。因此在降低增值额的过程中，我们可以考虑增加 扣除项目金额。根据公式：（ 10000 ）100% 20%计算得出y=8333万元。此时项目分开核算后普通住宅免税，非普通住宅土增税650 万元，共计节税 550 万元。彼时扣除项目金额相较原先多支出333 万元，因此，项目利润实际增加217 万元。问题在于扣除项目金额增加在什么位置比较好呢？大爷说， 扣除项目金额增加最好还是放在房地产开发成本、 房地产开发费用上。 就事论事的来说， 增加了 300 多万的成本， 对于房地产开发也就是小巫见大巫。 不过如果是增加费用，还请注意一下税法规定的比例限制。降低售价嗯，虽然会被老板打死，但这也是一种办法。依旧以上述案例赖进行研究。降低售价这种办法是否合理，主要在于比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从