第九章--房地产业发展与政府干预PPT课件

1 第九章房地产业发展与政府干预 1政府干预的宏观政策一 住房政策1998年以来住房政策的演变 1998年国务院发布了 关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 提出的目标是 实行住房分配货币化 建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系等 1999年 建设部出台了 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定 和 城镇廉租住 2 房管理办法 2003年8月国务院出台了 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 其要点是 1 加强经济适用住房的建设和管理 经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房 要通过土地划拨 减免收费 政府承担小区外基础设施建设 落实税收优惠政策等降低建设成本 要严格控制在中小套型 依法实行建设项目招投标 实行申请 审批和公示制度 2 增加普通住房供应 3 建立和完善廉租房制度 3 2004年5月出台了 经济适用住房管理办法 其要点 1 经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费 减半征收 经济适用住房项目小区外基础设施建设费用 由政府负担 2 经济适用住房要严格控制在中小套型 中套住房面积控制在80平方米左右 小套住房面积控制在60平方米左右 3 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后 方可按市场价上市出售 个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营 4 4 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后 不得再购买经济适用住房 如需换购 必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后 方可再次申请 2007年1月出台 经济适用住房管理办法 其要点 1 经济适用住房 是指政府提供政策优惠 限定套型面积和销售价格 按照合理标准建设 面向城市低收入住房困难家庭供应 具有保障性质的政策性住房 经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右 2 经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金 经济适用住房项目外基础设施建设费用 由政府负担 5 3 经济适用住房管理实行严格的准入和退出机制 经济适用住房购房人拥有有限产权 购买经济适用住房不满 年 不得直接上市交易 购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购 购买经济适用住房满5年 购房人上市转让经济适用住房的 应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款 政府可优先回购 购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后 取得完全产权 6 4 单位集资建房 距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业 在符合土地利用总体规划 城市规划 住房建设规划的前提下 经市 县人民政府批准 可以利用单位自用土地进行集资合作建房 参加单位集资合作建房的对象 必须限定在本单位符合市 县人民政府规定的低收入住房困难家庭 任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房 单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理 7 2004年3月出台了 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 其要点是 1 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60 城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主 实物配租 租金核减为辅 2 廉租住房租金标准由维修费 管理费二项因素构成 单位面积租赁住房补贴标准 按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计 3 实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主 限制集中兴建廉租住房 8 2007年9月出台了 廉租住房保障办法 1 廉租住房保障资金 1 年度财政预算安排的廉租住房保障资金 2 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额 3 土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例 不得低于10 4 政府的廉租住房租金收入 5 社会捐赠及其他方式筹集的资金 2 申请与核准 9 2005年3月26日国务院下发了 关于切实稳定住房价格的通知 4月30日 七部委联合下发了 关于做好稳定住房价格工作的意见 即国八条 其主要要点是 10 严禁炒地 转让期房 遏制投机严禁转让期房 实行实名制购房 2年内转手交易住房的全额征营业税 依法制止炒地 明确界定普通住房的优惠政策享受优惠政策的住房应同时满足三个条件 容积率1 0以上 单套建筑面积120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1 2倍以下 完善城镇廉租房制度严格中介机构市均准入 完善市场信息披露制度 11 2006年5月24日国务院 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 国六条 1 切实调整住房供应结构 1 制定和实施住房建设规划 要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位 中小套型普通商品住房 2 明确新建住房结构比例 十一五 时期 要重点发展普通商品住房 自 年 月 日起 凡新审批 新开工的商品住房建设 套型建筑面积 平方米以下住房 含经济适用住房 面积所占比重 必须达到开发建设总面积的 以上 12 2 进一步发挥税收 信贷 土地政策的调节作用 1 调整住房转让环节营业税 从 年 月 日起 对购买住房不足 年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过 年 含 年 转手交易的 销售时免征营业税 个人购买非普通住房超过 年 含 年 转手交易的 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 13 2 严格房地产开发信贷条件 3 有区别地适度调整住房消费信贷政策 为抑制房价过快上涨 从 年 月 日起 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 考虑到中低收入群众的住房需求 对购买自住住房且套型建筑面积 平方米以下的仍执行首付款比例 的规定 4 保证中低价位 中小套型普通商品住房土地供应 土地的供应应在限套型 限房价的基础上 采取竞地价 竞房价的办法 以招标方式确定开发建设单位 14 二 税收政策1998年以来房地产税收政策的演变 1999年的 已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定 中规定 已购公有住房和经济适用住房上市出售时 由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款 缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10 确定 购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后 按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记 15 1999年 关于调整房地产市场若干税收政策的通知 1 关于营业税和契税的政策问题 为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担 对个人购买并居住超过一年的普通住宅 销售时免征营业税 个人购买并居住不足一年的普通住宅 销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征 个人自建自用住房 销售时免征营业税 个人购买自用普通住宅 暂减半征收契税 16 2 关于土地增值税征免政策问题 对居民个人拥有的普通住宅 在其转让时暂免征收土地增值税 1999年 关于个人出售住房所得征收个人所得税的有关问题的通知 1 个人出售现住房一年内重新购房的 若购房资金大于原住房销售额 免税 若小于销售额的 按差额纳税 2 个人出售现住房一年内未重新购房的 全额纳税 3 对个人转让自用5年以上的 并且是家庭唯 17 一生活用房取得的所得 免税 关于住房租赁市场税收政策2000年颁布了 关于调整住房租赁市场税收政策的通知 1 对个人按市场价格出租的居民住房 其应缴纳的营业税暂减按3 的税率征收 房产税暂减按4 的税率征收 2 对个人出租房屋取得的所得暂减按10 的税率征收个人所得税 18 2005年的税收政策自2005年6月1日起 对个人购买住房不足2年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过2年 含2年 转手交易的 销售时免征营业税 对个人购买非普通住房超过2年 含2年 转手交易的销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 19 2006年的税收政策自2006年6月1日起 对个人购买住房不足5年转手交易的 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税 个人购买普通住房超过5年 含5年 转手交易的 销售时免征营业税 对个人购买非普通住房超过5年 含5年 转手交易的销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 2007年的税收政策清算土地增值税提高城镇土地使用税 现行房地产税制体系一览表 doc 20 三 2003年宏观调控以来我国房地产金融政策1 121号文件的主要内容2003年6月13日中国人民银行发布了 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003 121号 其主要内容 一是提高了对房地产开发商的自有资金和资质要求 对开发商贷款 企业自有资金应不低于开发项目总投资的30 开发项目要求有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 工程施工许可证等 四证 二是规范个人住房贷款业务 严禁 零首付 个人住房贷款 提出贷款额与抵押物实际 21 价值的比例 抵借比 最高不得超过80 对购买期房的个人住房贷款 所购期房必须是多层住宅主体结构封顶 高层住宅完成总投资的三分之二 对购买第二套或二套以上住房的 适当提高首付款比例 三是限制对开发商的流动资金贷款 121文件规定只能用开发贷款这一个科目给开发商发放贷款 严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放 对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款 各商业银行只收不放 22 四是强化对土地储备贷款的管理 防止出现地价泡沫 对土地储备机构发放的土地储备贷款必须以其收购的土地作抵押 抵押贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70 贷款期限最长不超过2年 规定不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款 2 提高贷款利率 存款准备金率和项目资本金比率存款准备金率从2003年6 提高至2007年的11 2007年12月25日达到14 5 贷款利率连续10次提高 23 2002以来住房贷款利率的变化 24 2002以来住房贷款利率的变化 25 2003年4月项目资本金比率提至35 3 规范外资进入房地产市场2006年7月 中国人民银行等6部委发布了 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 主要内容有 外商投资设立房地产企业 投资总额超过1000万美元 含1000万美元 的 注册资本不得低于投资总额的50 投资总额低于1000万美元的 外商投资房地产企业的股份和项目转让 以及境外投资者并购内资房地产企业 由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批 26 2房地产税制改革一 房地产税制改革的原则1 租税分流 清费立税2 扩大税基 优化税制结构3 效率与公平的统一二 房地产税制改革的基本思路1 设置房地产保有税2 设置房地产取得税3 设置房地产收益税 27 三 物业税改革问题2003年十六届三中全会 中共中央 关于完善市场经济体制若干问题的决定 中 第一次明确提出 在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税 相应地取消有关税收的改革方案 五中全会也提出了稳步推进开征物业税 实施城镇税制改革 对不动产征收物业税 相应取消其他的费用 28 主流观点将现行房产税 城市房地产税 土地增值税以及土地出让金等收费合并 转化为房产保有阶段统一收取的物业税 1 租税性质不同 不能混淆 2 城市财政收入的稳定性 3 实际运行中相关技术性问题也难以解决 新房与旧房的税负问题 土地的管理问题 主流观点的误区 1 把房地产税的改革 等同于土地出让费摊入今后几十年分年收取 29 2 物业税的开征可以降低房价 物业税设置的基本思路是 归并现有的城市房地产税 房产税 城镇土地使用税 契税 耕地占用税和房地产开发领域一部分行政事业性收费 简并税费 以房地产市场评估价值为课税税基 按年征收