《商品房买卖合同》详解

商品房买卖合同详解大同市大约是从2010 年 4 月正式实行商品房销售网上备案的， 同时大同市商品房买卖合同由之前的手写小本合同，变为现在使 用的网签机打合同， 项目只有五证俱全之后房管局才会予以入网，之后才可以进行合同的网上签约（简称“网签”），网签 就是房管局的官方网站上，由开发商的操作人员录入买受人信息及房屋相关信息的过程。网签完成之后，由房管局打印合同并备案。每一套网签合同都有 编号，该编号可用于在房管局网上查询合同内容。大同市商品房买卖合同也是办理银行按揭必备的手续。大同市商品房买卖合同 （以下简称“合同）”除前后封页外一般情况下共有 12 页，若房屋共有人较多或合同补充协议较长会超过12页，全部纸张都有“合同备案大同市房产管理局监制 ”水印字样。在合同前封页右上角处盖有“商品房买卖合同备案专章”，在“大同市商品房买卖合同”字样下根据合同性质的不同盖有“ 预售合同 ” 章或“现售合同 ”章。前封页的中下部为项目名称，封页的下部为开发商全称。合同第一页主要内容为合同编号 、房屋代码 、出卖人名称 以及买受人姓名 。合同编号分为两种： ys* 和 xs* ，分别为预售以及现-可编辑修改 -售的拼音首字母后跟8 位数字编号。该合同编号可用于在房管局网上查询合同内容， 查询时需输入网签时设定的查询密码，一般情况下初始密码都由网签操作人员设定，以防止客户遗忘密码。（注：当注销或变更合同时需提供该密码，如无密码则不可注销）房屋代码为该房屋在房管局网上备案的编号，每套房屋的编号在当地都是独一无二的。出卖人即开发商。买受人即购买该房屋的客户。第二页为合同的说明部分，重点在于第3 条，内容为“本合同文本除买卖双方签字外， 手写内容无效 ，未被修改的文本打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。 ”从第三页开始为整本合同的正文部分第三页为合同双方当事人的详细信息，主要分为出卖人以及买受人两个部分。其中出卖人信息主要包括：出卖人名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、联系电话、邮政编码、委 托代理人姓名、地址、邮政编码、联系电话、委托代理机构名称、注 册地址、营业执照注册号、 法定代表人、 联系电话、邮政编码等项目， 以上内容在房管局备案时便已填写。买受人信息主要包括 ：买受人类型、姓名、国籍、证件类型、证件编号、地址、邮政编码、联系电话等项目，一般情况下，共有2 组以上信息，其中一组为买受人本人信息，另一组为空白。买受人类型 分为：本人（买受人） 、买受人共有人、买受人法定代理人、买受人委托代理人、买受人共有法定代理人、买受人共有人委托代理人。证件类型 分为：居民身份证、军官证、文职干部证、士兵证、学员证、军官退休证、文职干部退休证、离休干部荣誉证、港澳行政区护照、港澳行政区居民身份证、往来大陆通行证、外国人护照、外国人居留证、台胞证、旅行证、其他。第四页开始为合同条款第一条项目建设依据其中主要涉及到土地的取得方式、土地规划用途、土地面积、土地使用年限、土地证编号、工程规划许可证编号、施工许可证编号、项目名称、建设工程施工合同约定的开工日期以及竣工日期。土地的取得方式分为： 出让和划拨。 商品房的土地取得方式全部为出让，其他房屋，例如：经济适用房等土地取得方式都为划拨，区别在于开发商是否缴纳了土地出让金。土地的使用年限： 住宅为 70 年，工业为 50 年，商业为 40 年。其中有一点需向客户解释清楚， 商品房的产权计算日期是从开发商取得土地算起的，并非客户交房后开始计算。第二条为商品房销售依据此条款主要体现该房屋为预售商品房或者现售商品房。以及批准机关单位名称和预售许可证编号。如果为现售商品房则后两项为空。第三条为商品房的基本情况其中主要提现买受人所购房屋房号、房屋代码、房屋用途、结构、总层数、阳台数、以及房屋的建筑面积。如果是现房合同还会体现公摊建筑面积和套内建筑面积。以上各项信息全部在入网备案时已录入房管局数据库中，买受人网签时在系统中选取对应房号即可。一般情况下， 以上各项信息不可变更。（仅期房转现房时刻变更）房屋的用途 一般为住宅、商住或商业。阳台数含有两种阳台： 封闭阳台数 和非封闭阳台数 ，在本条款中都会体现，如果无封闭阳台或非封闭阳台则体现为0。房屋的建筑面积根据是否实测也可分为两种，实测建筑面积 和预测建筑面积 。预测建筑面积 是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的 房屋测量机构， 主要依据施工图纸、 实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据。实测建筑面积 是指商品房竣工验收后， 工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。 是开发商和业主的法律依据， 是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据第四条计价方式与价款合同中提供了三种计价方式，分别为：按建筑面积计算、按套内建筑面积、按套（单元）计算。套内建筑面积 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。在期房销售中，通常选取第一种方式作为计价方式。本条中价款提现每平米单价，以及房屋总价款。 每平米单价为小写数字，房屋总价款为大写。（附大写数字： 零 壹 贰 叁 肆 伍 陆 柒 捌 玖 拾 佰 仟 万） 在此通常会有合同上每平米单价与买受人所购房屋单价不符的情况，出现这种情况的主要原因是：买受人购房时可能享有优惠，如 优惠 3%，则总房价发生变动，由于房屋的面积是预先在房管局录制好的，房屋的单价是由总价除以面积得出的（网签时只录入总价）， 所以此处会有出入。第五条面积确认及面积差异处理。本条款只适用于计价方式为按建筑面积计价和按套内建筑面积计价的客户。面积差异的处理可分为：1. 双方自行约定2. 面积误差绝对值以3% 作为标准， 超出 3% 有权退房， 低于 3%多退少补。产权登记面积 合同约定面积面积误差比 =100%合同约定面积绝对值超出 3% 买受人退房的，出卖人应在买受人提出退房之日起， 30天将买受人已缴纳的房款退还给买受人，并支付合同上约定的利息。一般按银行活期存款利率付给利息。绝对值超出 3% 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，3%以内的部分房款由买受人支付，超出 3% 的部分由开发商承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，3% 以内的房款出卖人返还给买受人， 超出 3%的部分出卖人双倍返还给买受人。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积 为准。产权登记面积 是以实测面积为依据， 产权登记面积与实测面积相等。本条款中还涉及 补充协议 ，合同的附件四是为补充协议预留的。期房预测建筑面积和实测建筑面积肯定会存在差异，而且在实际施工中可能图纸回有修改或买受人要求对房屋某些地方进行修改，补充协议就是在这些情况下签署的。第六条付款方式及期限常用的付款方式：一次性付款，银行按揭贷款，公积金贷款，分期付款。一次性付款， 一般在买受人认购之日起， 一定期限内一次性缴纳其余房款；银行按揭贷款，根据房屋所在城市和办理银行的不同会存在差 异，在大同本地一般情况下， 办理银行按揭买受人需至少缴纳总房款的 40% ，其余部分办理银行按揭，这里需注意，银行按揭贷款为“贷整不贷零”例如：买受人现在认购的房屋总房款为624525元，首付款 为40% ， 那 么62452540%=249810元 ， 剩 余 部 分 为624525-249810=374715元，因为银行为“贷整不贷零”，所以最多只能 贷370000元 ， 首 付需 多 交4715元 ， 那 么 最 终首 付 为249810+4715=254525元，办理银行按揭的金额为370000 元。公积金贷款，在本地办理公积金贷款需至少缴纳总房款的30% ，其余部分可办理公积金贷款，公积金贷款同样“贷整不贷零。”部分开发商要求公积金贷款至少缴纳总房款的40% 。分期付款，分期付款的方式一般由开发商规定，常见的有：认购 时交纳总房款的40% ，楼栋主体结构封顶时缴纳40% ，交房时缴纳剩余的 20% 。第七条买受人逾期付款的违约责任本条款是买受人和出卖人约定的对买受人违约责任的处理方法。本条款原文如下：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理：1. 按逾期时间，分别处理（不作累加）（ 1）逾期在 日之内， 自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止， 买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行；（ 2）逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。 出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定 的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于第 （1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与 该期实际已付款的差额； 采取分期付款的， 按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2. 。” 应注意以下问题： 1、逾期付房的违约责任应与逾期交房款的违约责任对等。违约责任的约定要合理，不能过高，过高当事人无法承受；也不能过低， 过低对当事人双方起不到应有的制约作用，丧失了签订合同的目的。 2、解除合同的逾期日期应合理。3、出卖人提供保证的按揭合同， 应在按揭合同中明确约定， 如购房者未按期缴纳按揭款，导致按揭合同被解除时， 出卖人有权解除与购房者之间的商品房买卖合同，并收回房屋，购房者应承担违约责任。第八条交付期限本条主要是约定出卖人交房时间和交房时应达到的验收合格标准以及可以解除、变更合同或延期的特殊情况。本条款中提到 不可抗力 ，不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等） 或自然灾害（如地震、火灾、水灾等）， 以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。这里客户会问到 各种验收合格的含义及不同，合同上提供了4种验收合格标准，分别是：1. 该商品房经验收合格。一般而言，验收合格是指工程质量竣工验收合格。2. 该商品房经综合验收合格。房屋综合验收即竣工综合验收， 是建设部对所有小区楼盘及其附属设施进行全面的和综合性的质量验收。综合验收， 还要包括规划验收、消防验收、人防验收、卫生防疫、绿化验收等等，相对来讲时间 要长一些。3. 该商品房经分期综合验收合格。分期综合验收是指开发商将小区开发分为若干期，每期结束后， 按期进行综合验收。该验收与小区综合验收的区别为：小区综合验收中所有的项目必须完成,而分期综合验收只要求仅供该期住户使用的项目完成，而不 要求供整个小区住户使用的项目如小区的活动中心等完成4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。商品住宅交付使用批准文件是指：商品住宅的建筑工程和配套设施工程经验收合格，以文件的形式下达商品住宅交付使用通知书。房屋的交付条款， 不仅关系到交付的期限、交付的责任、交付的质量等问题，还事关办理房产证、交付房款等合同关键条款的执行， 签订好合同交付条款意义十分重要。第九条出卖人逾期交房的违约责任本条款是买受人和出卖人约定的对出卖人在未发生第八条约定的特殊情况下未按约定期限交房的处理方法。逾期交房常用的违约方式是出卖人按日赔偿买受人总房款一定比例的违约金或买受人退房，同时出卖人需支付较多的违约金。第十条规划、设计变更的约定。本条款主要是约定关于房屋发生变动时的处理方法。原文如下：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下 列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10 日内，书面通知买受人 ”合同中本条列出了一项内容， “该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；”这项内容中的几种因素会直接影响商品房的价格。如果出卖人未在10 日内书面通知买受人，则买受人有权退房。当房屋发生变动时，买受人有权退房，如果在接到通知15 日内未作出书面答复的，则视为接受变更，不退房；如果买受人退房，出 卖人需在买受人提出退房要求之日起规定期限内退还买受人所缴纳的房款，并按约定利率向买受人支付利息。如果买受人不退房，需签订补充协议。第十一条交接本条款是约定交接房的方式以及交接房时出卖人应提供的各种证件等。这里明确规定， 交接房时出卖人需向买受人提供住宅质量保证书（2 本红色封面）和住宅使用说明书 （ 1 本绿色封面）。住宅质量保证书和住宅使用说明书合称“两书”如果在交接房过程中， 出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接， 由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。如果因出卖人原因， 造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。商品房出现产权纠纷和债权债务纠纷的原因有以下几种情况：1、购房人在知情的情况下购买了抵押房。在商品房出售以前， 房地产商已将出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前将房屋出售给购房人。按照我国担保法第四十九条规定，其出售的房产价款不明显低于价值和通知抵押权人（比如发放抵押贷款的银行） ，并告知购房人已经抵押的情况，其行为就是合法的。2、购房人在不知情的情况下购买了抵押房或已售房。我国担保法第四十九条规定： “抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 ”3、购房人已购房屋在购买后又被房地产商抵押或出售。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人对于装饰、设备标准的承诺主要体现在附件三，包括：外墙、内嵌、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯以及其他。当出卖人违约时， 买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。或订立合同时约定其他的处理方法。第十四条出卖人关于基础设施、 公共配套建筑正常运行的承诺。基础设施 包括供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带 )、电视系统(公共电视天线、有线电视、卫星电视)、道路、绿化等设施。公共配套建筑 包括停车厂、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。有些开发商在本条中以“三通一平”、“五通一平、”“七通一平”取代。三通一平 ：通电、通路、通水、土地平整。五通一平 ：通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整。七通一平 ：通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。如果在规定日期内未达到使用条件，由双方协商处理方法。第十五条关于产权登记的约定根据城市商品房预售管理办法的第十二条“预售的商品房交付使用之日起 90 日内，承购人应当持有凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予 以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因， 承购人未能在房屋交付使用之日起90 日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”这里的承购人即买受人，开发企业为出卖人。在大同本地合同约定的产权办理期限一般为 365 日内。如果出卖人未在约定期限内办理产权， 买受人有权退房， 如果买受人退房， 出卖人需在约定时间内退还买受人已付房款， 并按约定比例赔付违约金。如果买受人不退房，则出卖人需向买受人支付约定比例的违约金。第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，保修责任主要体现在 住宅质量保证书上，出卖人自住宅交付使用之日起，按照住宅质量保 证书承诺的内容承担保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题， 出卖人应当履行保修义务。 因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏， 出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十七条双方就下列事项约定： 本条款原文如下：“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权 ；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权 ；3、该商品房所在楼宇的命名权 ；4、该商品房所在小区的命名权 ；”楼宇的屋面使用权和外墙面使用权一般为非私有 ，楼宇的命名权和小区的命名权一般为 归开发商。除以上四条外，双方当事人还可以补充约定其他内容。屋面的使用权和外墙的使用权应归业主共有。 但实践中， 开发商为了促销， 往往将屋面的使用权做为花园赠于某个业主， 有的业主会以侵害其利益为由向开发商主张权益。除 x 屋面外，墙面、露天停车位、停车库、地下室，甚至绿地、花园等，开发商为了促销，也有 将上述归业主共有的设施赠与某个业主的现象，这有可能会侵害其他业主的利益， 应在商品房买卖合同补充协议中约定，其他业主均同意该赠予行为。第十八条主要用于约定买受人所购房屋的用途，以及买受人对于公共部位和设施所享有的权力和义务。并明确提出买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结 构、承重结构和用途。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第十九条是确立如果在合同履行过程中发生的争议，当不能协商解决时的处理办法。主要分为：提交大同仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。此条是关于争议解决方式的约定，仲裁条款和诉讼条款只能选择其一，不能同时适用。约定仲裁时，关于仲裁机构的名称一定要填写 准确，否则视为无效约定。仲裁时间短，双方可选定仲裁员，并且是 一裁终局， 但仲裁的执行必须通过人民法院。通过人民法院诉讼可直接采取财产保全等强制执行措施，对维护当事人的权益有保障，诉讼采取两审终审制，一般时间较长。建议选择通过人民法院诉讼。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本条款是对合同的页数、份数、及持有情况作出说明。目前大同市合同持有情况一般为：出卖人壹